Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) 2026: TMK 734 Değişikliği, Rayiç Bedel ve Dava Süreci

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?

Ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732–737. maddeleri arasında düzenlenmiş, paylı mülkiyet hukukunun en önemli kurumlarından biridir. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, paydaşlık ilişkisine yabancı kişilerin mülke ortak olmasını engelleme amacı taşır ve yenilik doğuran bir hak niteliğindedir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız uygulamaya bakıldığında, özellikle İstanbul’daki arsa ve konut paylı mülkiyetlerinde ön alım davalarının son yıllarda önemli ölçüde arttığı görülmektedir. 2026 yılında yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile bu alanda köklü değişiklikler yapılmış ve davalar hem hukuki hem mali açıdan yeni bir boyut kazanmıştır.

2026 Yılındaki Yasal Değişiklik: TMK 734 ve 7571 Sayılı Kanun

11. Yargı Paketi kapsamında çıkarılan 7571 sayılı Kanun, TMK’nın 734. maddesini köklü biçimde değiştirmiştir. Bu değişiklik, ön alım hakkının kullanımını doğrudan etkileyen üç temel yenilik getirmiştir:

1. Rayiç Bedel Esası: Yeni düzenlemeyle önalım hakkı sahibi, artık taşınmazın satış bedelini değil, güncel piyasa rayiç bedelini nakden depo etmek zorundadır. Bu, özellikle düşük bedelden yapılan satışlarda hakkı kullanan paydaşın aleyhine sonuç doğurabilecek önemli bir değişikliktir.
2. Dava Sürelerinin Kısaltılması: Önalım davasının açılması için öngörülen hak düşürücü süreler yeniden düzenlenmiştir. Artık paydaş, satışı öğrendiği tarihten itibaren daha kısa süre içinde dava açmak zorundadır.
3. Derdest Davalara Uygulama: Kanun, yeni hükümlerin yürürlük tarihinde devam eden (derdest) davalara da uygulanacağını açıkça belirlemiştir. Bu durum, sürmekte olan davalarda taraf menfaatlerini doğrudan etkilemektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bu değişikliğe ilişkin ilke kararlarını kısa sürede belirlemiş ve “TMK’nın 734/2. maddesi kapsamında önalım bedelinin rayiç değer esas alınarak belirleneceği, bu doğrultuda depo kararının da rayiç bedel üzerinden kurulacağı” hususunu karara bağlamıştır.

Ön Alım Davası Açmak İçin Şartlar Nelerdir?

Önalım hakkının mahkeme yoluyla kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir:

• Paylı mülkiyet: Taşınmaz üzerinde birden fazla paydaş bulunmalıdır (elbirliği mülkiyetinde bu hak işlemez).
• Satış işlemi: Paydaşın payını üçüncü bir kişiye satmış olması gerekir. Bağış, trampa veya miras gibi diğer devir türlerinde önalım hakkı kullanılamaz.
• Paydaş sıfatı: Davacının, satış anında paydaş sıfatını taşıması zorunludur.
• Süre koşulu: Satıştan haberdar olunduktan sonra kanunun öngördüğü hak düşürücü süre içinde dava açılmalıdır.
• Rayiç bedelin depo edilmesi: 2026 değişikliği gereği, mahkemenin belirlediği rayiç bedel mahkeme veznesine yatırılmadan hak kullanılamaz.

Ön Alım Davası Süresi Ne Kadardır?

2026 öncesinde TMK’nın 734. maddesi uyarınca ön alım hakkı, alıcının adının ve satış bedelinin öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlükârda satışın tapuya tescilinden itibaren 2 yıl içinde kullanılabilmekteydi. 7571 sayılı Kanun ile bu süreler kısaltılmıştır. Güncel uygulamada satıştan haberdar olunduğu tarihten itibaren daha kısa bir hak düşürücü süre geçerlidir; avukat danışmanlığı olmadan bu süreleri takip etmek ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Büromuzda bu konularda çok sayıda müvekkile rehberlik etmekteyiz.

Ön Alım Davası Nasıl Açılır? 5 Adımda Süreç

1. Satışın öğrenilmesi: Tapu Sicili’nden veya alıcının bildiriminden satışı öğrenin; sürenin başladığını unutmayın.
2. Avukat danışmanlığı: Rayiç bedeli ve dava stratejisini belirlemek için derhal bir gayrimenkul hukuku avukatına başvurun.
3. Dava dilekçesi: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava dilekçesi hazırlanır ve dosya açılır.
4. Depo kararı: Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın rayiç bedelini tespit eder ve bu miktarın mahkeme veznesine yatırılmasını emreder.
5. Karar ve tescil: Bedelin depo edilmesinin ardından mahkeme hakkın kullanıldığını tespit eden kararını verir; bu karar ile tapu tescili gerçekleştirilir.

Hangi Durumlarda Ön Alım Hakkı Kullanılamaz?

Türk hukukunda ön alım hakkını engelleyen veya ortadan kaldıran çeşitli hukuki durumlar mevcuttur. Uygulamada görüyoruz ki bu istisnalar çoğu zaman paydaşların aleyhine kullanılmaya çalışılmaktadır:

• Paydaşa yapılan satışlar: Pay, mevcut bir başka paydaşa satılırsa ön alım hakkı doğmaz.
• Muvazaalı (danışıklı) satışlar: Satışın gerçek olmadığı, tarafların önalım hakkını bertaraf etmek amacıyla düşük bedel gösterdiği hallerde dava açılabilir; ancak ispat yükü davacıdadır.
• Cebri satışlar: İcra yoluyla gerçekleştirilen satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Sözleşmeyle feragat: Paydaşlar, tapu siciline şerh verilmek kaydıyla ön alım hakkından önceden feragat edebilir.
• Kat mülkiyeti: Kat mülkiyetine çevrilmiş yapılarda, bağımsız bölüm satışlarında yasal ön alım hakkı uygulanmaz.

İstanbul’da Ön Alım Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

İstanbul, Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy ve Şişli gibi ilçelerde yüksek arsa ve konut değerleri nedeniyle ön alım davaları özellikle kritik bir hal almaktadır. Rayiç bedelin tespiti, büyükşehirlerde çok daha karmaşık bir süreç olup bilirkişi hatalarından kaynaklanan itirazlar mahkemelerde sıkça görülmektedir.

Uygulamada karşılaştığımız bir diğer sorun ise tescil öncesi satışların gizlenmesidir. Alıcının satışı paydaşlara bildirmemesi durumunda hak düşürücü süre, ancak tapu tescilinin öğrenilmesiyle başlar. Bu nedenle İstanbul’daki hisseli taşınmazlarınızı düzenli olarak tapu sicili üzerinden takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.

Ayrıca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenen durumlarda da ön alım hakkının nasıl kullanılacağı tartışmalı olup Yargıtay bu konuda farklı dönemlerde farklı kararlar vermiştir; güncel içtihadın takibi büyük önem taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Ön alım hakkı davası ne kadar sürer?

İstanbul mahkemelerinde ortalama ön alım (şufa) davası, bilirkişi süreci dahil 12 ile 24 ay arasında sonuçlanmaktadır. 2026 yılındaki yasal değişiklik dava süreçlerine doğrudan etki etmiş, depo kararı aşaması belirleyici hale gelmiştir. Dava süresini kısaltan en önemli etken, tarafların zamanında delil sunması ve rayiç bedeli kabul etmesidir. Avukat desteğiyle süreç önemli ölçüde hızlandırılabilir.

Ön alım hakkında rayiç bedel nasıl belirlenir?

2026’da yürürlüğe giren TMK 734 değişikliğiyle mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın satış tarihindeki piyasa rayiç değerini tespit ettirir. Bilirkişi değerlemesine itiraz hakkı bulunmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, rayiç bedelin tespitinde emsal satışların, taşınmazın konumunun ve fiziksel özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ilke kararlarında ortaya koymuştur.

Hisseli tapuda ön alım hakkı her paydaşa mı aittir?

Evet, paylı mülkiyette her paydaş ön alım hakkına sahiptir. Birden fazla paydaşın bu hakkı kullanmak istemesi halinde, paylar sahip olunan pay oranıyla orantılı biçimde bölüştürülür. TMK 733. maddesi, birden fazla paydaşın hak kullanmak istemesi durumunda payların nasıl dağıtılacağını açıkça düzenlemiştir.

Ön alım hakkı tapu siciline şerh edilebilir mi?

Yasal önalım hakkının (TMK m. 732) tapuya şerh edilmesine gerek yoktur; paydaş sıfatı taşındığı sürece kendiliğinden geçerlidir. Ancak sözleşmeden doğan önalım hakları (TMK m. 735), geçerlilik için resmi şekil şartına ve tapuya şerhe muhtaçtır. Şerhin yapılmaması sözleşmesel önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesine engel teşkil eder.

Muvazaalı satış iddiasıyla ön alım davası açılabilir mi?

Paydaşın düşük bedel göstererek ön alım hakkını engellemek amacıyla üçüncü kişiye satış yaptığı iddia ediliyorsa, davacı gerçek satış bedelini ispat edebilirse muvazaa savunmasına dayanılabilir. Ancak bu konuda ispat yükü davacıdadır ve soyut iddia yeterli değildir. Adalet Bakanlığı verilerine göre muvazaa iddialı önalım davaları, gayrimenkul uyuşmazlıkları arasında önemli bir pay tutmaktadır.