Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2026: Şartları, Haklar ve Uyuşmazlık Çözümü

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin belirli arsa paylarını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmeyi karşılıklı olarak üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) eser sözleşmesi hükümleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde değerlendirilen bu model, Türkiye’deki en yaygın inşaat finansman yöntemidir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir tablo şudur: İstanbul’da Kadıköy, Şişli, Beşiktaş ve Bakırköy gibi kentsel dönüşüm bölgelerinde arsa sahipleri, sözleşme imzalamadan önce yeterli hukuki danışmanlık almadığı için inşaat sürecinde ciddi mağduriyetler yaşamaktadır. Bu makale sık yapılan hatalar ve korunma yolları hakkında kapsamlı bir rehber sunmaktadır.

Hukuki Niteliği Nedir?

Yargıtay içtihadı, kat karşılığı inşaat sözleşmesini karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul etmektedir. Sözleşme;

• Arsa payı devri yönüyle taşınmaz satış vaadi hükümlerine (TBK m. 237),
• İnşaat yapımı yönüyle eser sözleşmesi hükümlerine (TBK m. 470 vd.) tabi tutulmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu iki niteliği birleştiren karma sözleşme karakterini uzun süredir istikrarlı biçimde benimsemektedir. Güncel içtihatlara Yargıtay resmi sitesi üzerinden erişilebilir.

Geçerlilik Şartları: 2026 İtibarıyla Ne Gerekiyor?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için bazı şekil şartlarına uyulması zorunludur. Bu şartlara uyulmaması durumunda sözleşme kesin hükümsüz (butlan) sayılır ve hiçbir taraf sözleşmeden doğan haklarını talep edemez.

Resmi Şekil Zorunluluğu

• Tapu müdürlüğünde düzenleme biçiminde yapılabilir.
• Ya da noter huzurunda resmi olarak imzalanabilir.
• El altı (adi yazılı) sözleşmeler kesinlikle geçersizdir. Yargıtay bu konuda istikrarlı bir tutum sergilemektedir (Yargıtay 23. HD, 2023/3421 E., 2024/1187 K.).

Diğer Geçerlilik Koşulları

1. Tarafların ehliyetli olması (tam ehliyetsizler adına yasal temsilci imzalamalıdır)
2. Konu belirlilik: kaç bağımsız bölüm, hangi kat, ne kadar metrekare net belirtilmeli
3. Arsa payı dağılımının açıkça belirlenmesi
4. İnşaat süresi ve teslim tarihinin kararlaştırılması
5. İmar durumuna ve ruhsata uygunluk

Sözleşmelerin mevzuat.gov.tr‘de yer alan TBK m. 470-486 (eser sözleşmesi) ve m. 237 (taşınmaz satış vaadi) hükümleri çerçevesinde hazırlanması gerekmektedir.

Arsa Sahibinin Hakları ve Müteahhidin Yükümlülükleri

Uygulamada görüyoruz ki anlaşmazlıkların büyük çoğunluğu, müteahhidin yükümlülüklerini eksik veya hiç yerine getirmemesinden kaynaklanmaktadır. 2026 itibarıyla arsa sahibinin temel hakları şunlardır:

Arsa Sahibinin Hakları

• Belirlenen sürede inşaatın tamamlanmasını talep hakkı
• Sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin eksiksiz ve ayıpsız teslimini isteme hakkı
• İnşaatın fen ve sanat kurallarına uygun yapılmasını talep hakkı
• Eksik veya ayıplı iş nedeniyle tazminat veya sözleşmeden dönme hakkı (TBK m. 475)
• Müteahhidin temerrüdü halinde gecikme tazminatı ve müspet zarar talebi

Müteahhidin Temel Yükümlülükleri

• İnşaatı sözleşmede belirlenen tarihte tamamlamak
• Teknik şartnamelere ve onaylı mimari projeye uymak
• İmar mevzuatına uygun inşaat yapmak
• Yapı kullanma izni (iskan) almak ve tapu devirlerini gerçekleştirmek
• Zorunlu yapı denetimini yaptırmak

2026 Yargıtay Kararları: Öne Çıkan İçtihatlar

Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin son dönemde dikkat çeken bazı kararları İstanbul’daki uyuşmazlıklarda doğrudan uygulanmaktadır.

Temerrüt ve Dönme Hakkı: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, müteahhidin inşaatı tamamlamaması durumunda arsa sahibinin önce noterden ihtarname çekerek makul süre (genellikle 30-60 gün) vermesi, bu sürenin sonunda dönme hakkını kullanması gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Doğrudan ve tek taraflı dönme beyanı geçerli sayılmamaktadır (Yargıtay 15. HD, 2024/2890 E., 2025/341 K.).

Tapu İptali ve Tescil: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa payı devredildikten sonra müteahhidin inşaatı tamamlamaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil davası açabileceğini kabul etmektedir. Konuyla ilgili tapu iptali ve tescil davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İçtihadı Birleştirme Gelişmesi: Yakın dönemde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu gündeminde yer alan gelişme, sözleşme taraflarının edim yükümlülüklerini ve temerrüt sonuçlarını yeniden şekillendirmektedir. Bu gelişmenin temel etkisi; müteahhidin edimini ifa etmeden arsa payını üçüncü kişilere devrinin hukuki sınırlarına ilişkindir.

İstanbul BAM Kararları: İstanbul’da yoğun biçimde görülen kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında Bölge Adliye Mahkemesi, eksik imalat nedeniyle orantılı bedel indirimi (TBK m. 475) ile birlikte manevi tazminata hükmetmeye başlamıştır (İstanbul BAM, 14. HD, 2025/3412 E., 2025/4109 K.).

Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

İstanbul’da Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy ve Avcılar gibi ilçelerde kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasıyla birlikte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar da artmaktadır. Büromuzun yoğun olarak karşılaştığı uyuşmazlık türleri ve çözüm yolları şunlardır:

1. Müteahhidin İnşaatı Tamamlamaması

En yaygın uyuşmazlık türüdür. Arsa sahibi bu durumda şu adımları izlemelidir:

1. Noterden ihtarname çekerek müteahhide makul süre verilmesi
2. Süre dolduğunda sözleşmeden dönme hakkının kullanılması
3. Tapu iptali ve tescil davası açılması
4. Gecikme tazminatı ile müspet zararın talep edilmesi

2. Arsa Payı Anlaşmazlıkları

Sözleşmede arsa payı dağılımı belirsiz bırakılmışsa veya sonradan değişiklik talep ediliyorsa mahkeme yoluyla çözüm aranmalıdır. Yargıtay bu davalarda bilirkişi incelemesiyle “hakkaniyete uygun paylaşım” ilkesini esas almaktadır.

3. Ayıplı İnşaat Sorunu

TBK m. 475 uyarınca arsa sahibi, teslim edilen bağımsız bölümlerdeki gizli ayıpları teslimden itibaren 2 yıl içinde ihbar etmelidir; ağır ayıplarda zamanaşımı 20 yıla kadar uzayabilir. Ayıp ihbarı da noter kanalıyla yapılmalıdır.

4. İskan (Yapı Kullanma İzni) Sorunu

Müteahhidin iskan ruhsatını almaması, tapu devrini engelleyen ciddi bir hukuki sorundur. Bu durumda tapu tescil davası yoluyla çözüm aranabilir.

İstanbul’da Sözleşme İmzalamadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

İstanbul gayrimenkul avukatı olarak kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa sahiplerini temsil eden büromuz, sözleşme aşamasında şu noktalara özellikle dikkat edilmesini tavsiye etmektedir:

Yasal düzenlemelere ilişkin güncel bilgi için adalet.gov.tr ve Türkiye Barolar Birliği resmi kaynaklarını inceleyebilirsiniz.

Sözleşmeden Dönme ve Fesih Koşulları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmek, usul kurallarına uyulmasını gerektirmektedir. Yargıtay, tek taraflı beyanla sözleşmeyi sona erdirme imkânını oldukça kısıtlı tutmaktadır.

Hangi Koşullarda Sözleşmeden Dönülebilir?

• Müteahhidin temerrüde düşmesi ve makul süre tanınmasına rağmen edimini yerine getirmemesi
• Sözleşmede öngörülen fesih şartlarının gerçekleşmesi (örneğin inşaat süresinin aşılması)
• Tarafların karşılıklı anlaşması (ikale sözleşmesi — yine resmi şekle tabi)
• Mahkeme kararıyla sözleşmenin feshine hükmedilmesi

Dönme beyanından sonra tarafların birbirine iade yükümlülüğü doğmaktadır. Arsa payı devredilmişse tapu iptali ve tescil davası açılmalı; müteahhidin kısmen inşa ettiği bölümler için TBK m. 77 vd. kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter olmadan geçerli midir?

Hayır. Taşınmaz üzerindeki hakların devrine ilişkin sözleşmeler Türk hukuku kapsamında resmi şekle tabidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter veya tapu müdürlüğünde düzenlenmesi zorunludur. El altında (adi yazılı) akdedilen sözleşmeler kesin hükümsüz (butlan) sayılır ve herhangi bir hukuki sonuç doğurmaz. Yargıtay da bu yönde istikrarlı kararlar vermektedir. Bununla birlikte geçersiz sözleşmeye dayanarak yapılan edimlerin iadesi için TBK m. 77 vd. kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girebilir.

Müteahhit inşaatı yarıda bırakırsa ne yapabilirim?

Müteahhidin inşaatı terk etmesi halinde öncelikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmeli ve tamamlama için makul bir süre (genellikle 30-60 gün) verilmelidir. Sürenin sonunda yükümlülük yerine getirilmezse; sözleşmeden dönme, tapu iptali ve tescil davası, gecikme ile müspet zarar tazminatı talepleri gündeme gelecektir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği olmadan yürütülen bu süreç ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Kat karşılığı inşaat davası ne kadar sürer?

İstanbul’da bu tür davalar genellikle ilk derece mahkemesinde ortalama 18-36 ay sürmektedir. Bilirkişi incelemesi, keşif ve itiraz aşamaları dava süresini uzatabilmektedir. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) aşaması 6-12 ay daha ekleyebilir. Anlaşmazlığın arabuluculukla çözülmesi halinde süreç önemli ölçüde kısalabilir; ancak kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında olduğundan arabuluculuk ihtiyari bir seçenektir.

Müteahhide devredilen arsa payını geri alabilir miyim?

Evet, belirli koşullar altında mümkündür. Müteahhidin edimini yerine getirmemesi, sözleşmenin geçersizliği veya hileli işlemler gibi durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Yargıtay; müteahhidin taahhüdünü ifa etmeden arsa payını üçüncü kişilere devretmesi halinde dahi bazı koşullarda iyi niyetli üçüncü kişilere karşı iptal davası açılabileceğini kabul etmektedir. Her olayın koşullarına göre ayrı değerlendirme yapılması gerektiğinden bir İstanbul gayrimenkul avukatına başvurmanız tavsiye edilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart koyulabilir mi?

Evet. TBK m. 179-182 kapsamında cezai şart hükmü sözleşmeye eklenebilir. Genellikle gecikilen her gün için belirli bir miktar veya oranın ödeneceğine dair düzenleme yapılmaktadır. Cezai şartın aşırı olması halinde hâkim TBK m. 182/3 uyarınca tenkis (indirim) yapabilir. Bu nedenle cezai şart miktarının sözleşme dengesini bozmayan, makul bir düzeyde belirlenmesi önemlidir. Sözleşme müzakerelerinde hukuki danışmanlık almanız, cezai şartın uygulanabilir bir düzeyde olmasını sağlayacaktır.