Gayrimenkul hukukunun en tartışmalı alanlarından biri olan kira tahliye davaları, 2026 yılında da İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin en yoğun olduğu konuların başında gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen tahliye sebepleri, belirli şartların varlığına bağlanmıştır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız davalarda, mülk sahiplerinin en büyük hatasının ‘ihtiyacın varlığını’ sadece beyan düzeyinde bırakmaları olduğunu gözlemliyoruz. Oysa hukukumuzda iddia sahibi, iddiasını ispatla mükelleftir.
Kira Tahliye Davasında İspat Yükü Kimdedir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ispat yükü, genel kural olarak lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kira tahliye davasında ispat yükü, kiracının evden çıkarılmasını gerektiren haklı sebebin varlığını iddia eden mülk sahibindedir. Örneğin, mülk sahibi ‘oğlum gelecek’ diyerek tahliye istiyorsa, oğlunun mevcut oturma düzenini, neden bu konuta geçmesi gerektiğini ve mevcut konutunun yetersizliğini ispatlamalıdır.
Uygulamada görüyoruz ki, mülk sahipleri sadece ihtar çekmenin tahliye için yeterli olduğunu düşünmektedir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, ihtiyacın henüz doğmamış olması veya sadece ‘ileride doğma ihtimali’ tahliye kararı verilmesi için yeterli görülmemektedir. İspat vasıtası olarak tanık beyanları, sosyal ekonomik durum araştırmaları ve ikametgah kayıtları büyük önem taşır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Samimiyet Kriteri
TBK Madde 350 uyarınca açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en kritik eşik ‘samimiyet’ testidir. Mahkeme, ev sahibinin gerçekten o evde oturmaya ihtiyacı olup olmadığını titizlikle inceler. Eğer ev sahibinin aynı bölgede aynı nitelikte başka bir boş dairesi varsa, davanın reddi kuvvetle muhtemeldir.
İstanbul avukat olarak yürüttüğümüz süreçlerde, müvekkillerimizin sunduğu delillerin (örneğin evlilik hazırlığı, sağlık raporları veya iş değişikliği belgeleri) mahkemece ‘zorunlu ihtiyaç’ olarak nitelendirilmesi için Yargıtay kararlarındaki güncel perspektifleri baz alıyoruz. Kiracı tahliyesi 2026 süreci, sadece dilekçe yazmaktan ibaret olmayıp, stratejik bir ispat yönetimi gerektirir.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Şartları
Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi durumunda tahliye istenebilir. Bu noktada ispat yükü, tadilatın taşınmazın kullanımı imkansız hale getirecek düzeyde olduğunu kanıtlamaktır. Sadece boya badana veya basit bir mutfak tadilatı tahliye gerekçesi yapılamaz.
Bu durumda mahkemeye sunulacak olan onaylı tadilat projesi veya belediyeden alınan yıkım ruhsatı en birincil delildir. Yargıtay’ın 2026 yılındaki güncel yaklaşımları, onaylı projenin mutlaka dosyaya ibraz edilmesini ve bilirkişi incelemesiyle tahliyenin gerekliliğinin teyit edilmesini aramaktadır. Eksik belge sunumu davanın reddine yol açmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliğinin İspatı
Kiracının konutu belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı beyana tahliye taahhütnamesi denir. Ancak bu belgenin geçerliliği için; yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması ve serbest iradeye dayanması gerekir. Kiracı, ‘ben beyaz kağıda imza attım’ veya ‘baskı altında imzaladım’ iddiasında bulunursa, bu durumda ispat yükü yer değiştirebilmektedir.
İstanbul gayrimenkul hukuku uygulamalarında, taahhütnamelerin noter huzurunda yapılması ispat gücünü artırsa da, adi yazılı şekilde düzenlenen belgeler için de imza incelemesi talep edilebilmektedir. Yargıtay 6. HD, 2025/1102 E., 2025/3344 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, boş kağıda imza atan kiracı, imzasının kötüye kullanıldığını yazılı delille kanıtlamak zorundadır.
Kira Ödememe Nedeniyle Tahliye ve İcra Takibi
Kirasını ödemeyen kiracıya karşı ‘Örnek 13’ icra takibi başlatılması en hızlı yoldur. Burada ispat yükü bölünmüştür: Alacaklı kira miktarını ve ödenmediğini iddia eder; borçlu kiracı ise ödediğini makbuz veya banka dekontu ile ispatlamak zorundadır. Elten ödeme yapıldığının tanıkla ispatı, belirli meblağların üzerinde mümkün değildir (HMK 200).
Dış kaynaklardan daha detaylı mevzuat incelemesi yapmak için mevzuat.gov.tr adresini ziyaret edebilirsiniz. Ayrıca emsal kararlar için yargitay.gov.tr veri tabanı üzerinden araştırma yapılabilir. Eğer borçlu kira sözleşmesine itiraz etmiyorsa ve 30 günlük yasal sürede ödeme yapmazsa, İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talep edilir.
Kira tahliye davası ne kadar sürer?
Kira tahliye davası, mahkemenin yoğunluğuna ve tebligat süreçlerine bağlı olarak İstanbul’da yaklaşık 12 ile 18 ay arasında sürmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri, itiraz olmaması durumunda 3-4 ay içinde sonuçlanabilmektedir. Dava sürecinin kısalması için delillerin dilekçeler aşamasında eksiksiz sunulması kritiktir.
Yeni malik kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Evi yeni satın alan kişi, TBK 351 uyarınca, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmek şartıyla, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Burada yeni malikin ihtiyacının gerçekliği en önemli ispat konusudur. Eğer 1 aylık ihtar süresi kaçırılırsa, sözleşme döneminin sonu beklenmek zorundadır.
Kiracı kira artışını kabul etmezse tahliye edilebilir mi?
Sadece kira artış oranında anlaşamamak doğrudan bir tahliye sebebi değildir. Bu durumda mülk sahibi ‘Kira Tespit Davası’ açmalıdır. Ancak kiracı, mahkemenin belirlediği kesinleşmiş kira bedelini veya yasal sınır olan TÜFE oranındaki artışı ödemezse, o zaman temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatılabilir.
Tahliye davasında tanık dinletilebilir mi?
Evet, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ailenin durumu, mevcut konutun yetersizliği ve sosyal şartların ispatı için tanık beyanları takdiri delil niteliğindedir. Ancak kira sözleşmesinin içeriği veya kira bedeli gibi hususlar yazılı delille ispatlanmak zorundadır. Tanıklar sadece ‘ihtiyacın varlığı’ gibi vakıaları doğrulamak için dinlenir.
Tahliye kararı sonrası kiracı evi boşaltmazsa ne olur?
Mahkemeden alınan tahliye ilamı icra dairesine konularak ilamlı icra takibi başlatılır. İcra müdürlüğü kiracıya evi boşaltması için tahliye emri gönderir. Bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa, icra memuru ve polis eşliğinde zorla (cebri icra yoluyla) tahliye gerçekleştirilir ve taşınmaz mülk sahibine teslim edilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.