Kira Sözleşmesi Ne Zaman Belirsiz Süreli Hale Gelir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kira sözleşmeleri kural olarak belirli süreli yapılır. Uygulamada İstanbul gayrimenkul avukatı olarak sıkça karşılaştığımız hataların başında, bir yıllık süresi dolan sözleşmenin hemen belirsiz süreliye dönüştüğü algısı gelmektedir. TBK m. 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu durumda sözleşme ‘belirli süreli’ vasfını korumaya devam eder.
Sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmesi için tarafların sürenin bitiminden sonra kira ilişkisini devam ettirmelerine rağmen yeni bir süre kararlaştırmamış olmaları veya sözleşmenin başlangıçtan itibaren bir süreye bağlanmamış olması gerekir. İstanbul’daki mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklarda, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, kira kontratında ‘yenilenmediği takdirde belirsiz süreliye döner’ gibi özel bir hüküm yoksa, yasal uzama süreci sözleşmeyi belirli süreli tutmaya devam eder.
10 Yıllık Uzama Süresi ve Tahliye Hakları 2026
Mülk sahipleri için en kritik haklardan biri, TBK 347. maddesinde düzenlenen ’10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin tahliye’ imkanıdır. Yasaya göre, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihbar göndererek sözleşme feshedilebilir.
Önemli Hesaplama: 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Bu 1 yılın sonunda 10 adet birer yıllık uzama dönemi geçmelidir. Yani toplamda 11 yılın tamamlanması gerekir. 12. yıla girilmeden en az 3 ay önce yapılacak yazılı bildirimle mülk sahibi herhangi bir gerekçe (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) göstermeksizin tahliye isteyebilir. Büromuzda takip ettiğimiz dosyalarda, bu sürenin yanlış hesaplanması nedeniyle açılan davaların reddedildiğini görmekteyiz. İstanbul’da tahliye süreçlerini yönetirken noter kanalıyla yapılacak ihtarın tebliğ tarihi hayati önem taşır.
Kira Tespit ve Uyarlama Davalarının Belirsiz Süreli Sözleşmelere Etkisi
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti her zaman talep edilebilir. Ancak konutlarda 5 yıllık sürenin dolması, kira bedelinin emsal rayiçlere göre belirlenmesi için şarttır. TBK m. 344 uyarınca, taraflarca bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir.
İstanbul gibi kira hareketliliğinin çok yüksek olduğu bir şehirde, sözleşmenin belirsiz süreli olması durumunda mal sahibinin ‘artık süre bitti’ diyerek kiracıyı çıkaramayacağını bilmesi gerekir. Tahliye için mutlaka kanuni tahliye sebeplerinden birinin (TBK 350, 351, 352) varlığı şarttır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmaması, tahliye davasının usulden reddine yol açar.
Yargıtay Kararları Işığında Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği
Kira sözleşmesinin türü ne olursa olsun, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarını taşımıyorsa hukuki sonuç doğurmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun son kararları, taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasından ‘makul bir süre sonra’ verilmiş olması gerektiğini vurgulamaktadır. 2026 yılı uygulamalarında, boş kağıda imza atıldığı iddiası karşısında atılan imzanın altına el yazısı ile tarih atılmasının ispat gücü artmıştır.
Eğer sözleşme belirsiz süreliye dönüştüyse, önceden alınan tahliye taahhüdünün bu yeni dönemi de kapsayıp kapsamadığı titizlikle incelenmelidir. Genellikle belirsiz süreli sözleşmelerde tahliye iradesi, fesih bildirim sürelerine (TBK 328, 329) tabidir. Bu süreler; 6 aylık kira dönemleri için 3 aylık ön bildirim şartını içerir. İstanbul avukat desteği almadan yapılan bu bildirimler genellikle süre hatası nedeniyle geçersiz sayılmaktadır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tarafların İtiraz Hakları
Kiracı, belirsiz süreli bir sözleşmede mal sahibinin haksız fesih bildirimine karşı tespit davası açabilir. Mal sahibi ise kira bedelinin ödenmemesi durumunda TBK 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracının en az 15 gün önceden bildirimle her zaman sözleşmeyi feshetme hakkı bulunurken, kiraya veren için bu hak oldukça sınırlıdır.
2026 yılındaki güncel düzenlemelerle birlikte, arabuluculuk süreci kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelmiştir. İster belirli süreli ister belirsiz süreli olsun, tahliye veya kira tespiti davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu süreçte doğru strateji kurmak, davanın yıllarca sürmesini engellemek adına kritiktir.
Gayrimenkul Hukukunda Usul Hataları ve Hak Kayıpları
Uygulamada görüyoruz ki, mülk sahipleri kira yılının başında sözleşmenin otomatikman bittiğini sanmaktadır. Oysaki konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kiracı aleyhine sona erdirilemez (kanuni tahliye nedenleri hariç). Belirsiz süreli kira sözleşmesi tahliye süreci, belirli süreliye göre çok daha karmaşık usul kuralları içerir. Örneğin TBK 329 uyarınca fesih dönemlerinin hesabı yanlış yapıldığında, mal sahibi bir sonraki 6 aylık dönemi beklemek zorunda kalabilir.
İstanbul merkezli hukuk büromuzda özellikle kira artış oranları ve tahliye süreleri konusunda yaşanan mağduriyetleri en aza indirmek için müvekkillerimize noter onaylı ihtarnameler ve yasal sürelere tam uyum tavsiye ediyoruz. Mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki bu hassas dengede, usul hatası yapmak hakkın özünü kaybetmeye neden olabilmektedir.
SORU: Kira sözleşmem 5 yıl önce bitti, şu an sözleşmem belirsiz süreli mi?
Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesiyle sözleşme belirsiz süreli olmaz. TBK m. 347 uyarınca, kiracı çıkmadığı sürece sözleşme aynı şartlarla birer yıllık dönemler halinde otomatik olarak uzar. Bu uzayan sözleşme halen belirli süreli sözleşme hükmündedir. Belirsiz süreliye dönüşme, ancak tarafların biten süreden sonra ‘süresiz’ devam etme konusunda açık veya zımni bir irade beyanıyla mümkündür.
SORU: 10 yıllık uzama süresi dolan kiracıyı nasıl tahliye edebilirim?
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen toplam süre (sözleşme süresi + 10 yıllık uzama dönemi) dolduğunda, mal sahibi her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih için herhangi bir gerekçe sunulması zorunlu değildir. İhtarın en geç sürenin bitimine 3 ay kala kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır, sadece postaya verilmiş olması yeterli değildir.
SORU: Belirsiz süreli sözleşmede kiracı kira döneminden önce çıkabilir mi?
Evet, kiracı her zaman için en az onbeş gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak konut ve çatılı işyerlerinde kiracının erken tahliyesi durumunda, mülk sahibinin makul bir süre (genellikle 1-3 ay arası) kira bedelini talep etme hakkı saklıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde bu sürelerin hesabı, sözleşmede kararlaştırılan özel fesih dönemlerine veya yasal fesih dönemlerine göre yapılır.
SORU: Kira bedeli artışında belirsiz süreli olmanın bir avantajı var mıdır?
Hukuki açıdan kira bedeli artışı kontratın süresinden ziyade ‘kira yılına’ bağlıdır. Sözleşme belirsiz süreli olsa dahi, her yeni dönem başında TÜFE oranında artış yapılması zorunludur. Ancak belirsiz süreli sözleşmelerde, süreye bağlı tahliye baskısı daha az olduğu için kiracı ve mal sahibi arasında kira tespiti davaları daha sık gündeme gelmektedir. Rayiç bedel tespiti için yine de 5 yıllık sürenin dolmuş olması aranmaktadır.
SORU: Sözleşmede ‘süre dolunca belirsiz olur’ yazıyorsa ne olur?
Sözleşmede taraflarca kira süresinin bitiminden sonra sözleşmenin belirsiz süreli olarak devam edeceği açıkça kararlaştırılmışsa, bu durumda TBK 347’deki ‘bir yıl uzama’ kuralı uygulanmaz ve sözleşme gerçekten belirsiz süreli hale gelir. Bu durumun en büyük etkisi tahliye sürelerinde görülür; çünkü artık birer yıllık net uzama dönemleri yerine 6 aylık yasal fesih dönemleri ve 3 aylık bildirim süreleri (TBK 328-329) devreye girecektir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.