Kiracı kombi arızası masrafını kim öder?
Kiracı kombi arızası masrafını kim öder sorusuna doğrudan cevap vermek gerekirse, Türk Borçlar Kanunu bakımından ana ayrım küçük bakım gideri ile esaslı onarım gideri arasındadır. TBK m. 317 uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Buna karşılık TBK m. 301 gereği kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır.
Uygulamada sorun genellikle şu noktada çıkar: Kombi çalışmıyordur ama arızanın sebebi net değildir. Eğer mesele yıllık bakım yapılmaması, su basıncının yanlış kullanılması, kullanıcı müdahalesi veya küçük sarf parça değişimi ise kiracıya yüklenebilecek bir alan doğabilir. Buna karşılık anakart yanması, ana eşanjör arızası, pompa motoru bozulması, cihazın ekonomik ömrünü doldurması veya tesisattaki yapısal problem gibi hallerde masraf çoğu zaman ev sahibine aittir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda taraflar yalnızca “kombi bozuldu” cümlesi üzerinden tartışıyor. Oysa hukuken önemli olan, bozulmanın sebebi, giderin niteliği ve hangi tarihte kime bildirildiğidir. İstanbul avukat desteği alınan dosyalarda en sık hata, arızanın servis raporu alınmadan tamir ettirilmesidir. Bu durum sonradan bedelin tahsilini zorlaştırır.
Hangi kombi arızaları ev sahibine ait sayılır?
Ev sahibine ait kabul edilen giderler, çoğu kez taşınmazın ve demirbaşın kullanılabilir halde tutulmasına ilişkin esaslı giderlerdir. TBK m. 301 bu konuda temel dayanaklardan biridir. Kiraya veren yalnızca evi teslim etmekle değil, sözleşme boyunca kullanıma elverişli halde tutmakla da yükümlüdür.
Genellikle şu arızalar ev sahibinin sorumluluk alanında değerlendirilir:
- Kombinin ana kart, eşanjör, fan motoru, sirkülasyon pompası gibi ana parçalarında meydana gelen ağır arızalar
- Cihazın eski olması ve ekonomik ömrünü doldurması nedeniyle değişim gerekmesi
- Kiracıdan önce var olan gizli ayıplar
- Tesisatın projeden, montajdan veya bina altyapısından kaynaklanan yapısal sorunları
- Petek tesisatında veya ana bağlantılarda kiracının olağan kullanımı dışında kalan büyük onarım ihtiyacı
Uygulamada görüyoruz ki özellikle eski binalarda kombi arızası aslında cihazdan değil, tesisattaki kireçlenme, basınç dengesizliği veya uygunsuz montajdan kaynaklanabiliyor. Böyle durumlarda sırf kiracı oturduğu dönemde arıza ortaya çıktı diye bedelin otomatik olarak kiracıya yüklenmesi doğru değildir.
Yargıtay kararlarında da kira ilişkisinde kullanım gideri ile esaslı gider ayrımının önemsendiği görülür. Bu çerçevede Yargıtay 6. HD, 2016/5242 E., 2016/5299 K. sayılı kararda yan gider ayrımı; Yargıtay 3. HD, 2022/999 E., 2022/4905 K. sayılı kararda ise kiralananın kullanımı ve iade sürecine bağlı sorumluluk tartışmaları önem taşımaktadır. Bu kararlardan çıkan genel çizgi, kiracıya taşınmazın esaslı ayıplarını ve ana sistem yükünü sınırsız biçimde yükleyen yaklaşımın kabul görmemesidir.
Hangi giderler kiracıya ait kabul edilir?
Kiracıya ait giderler daha çok olağan kullanımın doğal sonucu olan küçük bakım ve günlük işletim masraflarıdır. TBK m. 317 burada açık bir çerçeve çizer. Ayrıca TBK m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşme sonunda aldığı haliyle geri vermek zorunda olsa da olağan kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz. Bu nedenle her yıpranma kiracı kusuru anlamına gelmez.
Kiracıya ait olabilecek tipik giderler şunlardır:
- Periyodik kombi bakımı yaptırılması
- Filtre temizliği ve basit kullanım bakımı
- Pil, düğme, küçük conta veya benzeri ufak sarf kalemleri
- Kullanıcı hatasından doğan arızalar
- Donmaya karşı tedbir alınmaması, yanlış basınç müdahalesi veya yetkisiz işlem nedeniyle doğan zararlar
Ancak burada önemli bir sınır vardır. Örneğin yıllık bakım eksikliği yüzünden cihazda arıza oluştuğu servis raporuyla netleşirse kiracının sorumluluğu artabilir. Buna karşılık servis raporu olmadan yalnızca ev sahibinin “sen bozmuşsundur” demesi yeterli değildir. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak değerlendirdiğimiz dosyalarda, ispat yükü çoğu zaman sonucu belirlemektedir.
Bir başka kritik nokta da kira sözleşmesidir. Taraflar sözleşmede bazı bakım yükümlülüklerini düzenleyebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı kanunun öngördüğünden daha ağır şekilde esaslı onarımlarla yükümlü kılan hükümler her zaman geçerli kabul edilmeyebilir. Özellikle standart sözleşmelere yazılan genel ibareler, somut uyuşmazlıkta tek başına yeterli savunma oluşturmaz.
Kiracı masraf yaparsa bunu ev sahibinden geri isteyebilir mi?
Evet, bazı şartlarda kiracı yaptığı kombi masrafını ev sahibinden talep edebilir. Fakat bunun için masrafın niteliği, zorunluluğu ve bildirim süreci çok önemlidir. En yaygın hata, kiracının hiç haber vermeden pahalı bir değişim yaptırıp bedelin tamamını sonradan talep etmesidir. Mahkeme veya arabuluculuk sürecinde bu yaklaşım her zaman güçlü bulunmaz.
Doğru yol genellikle şu sırayı izlemektir:
- Arıza tespit edilir edilmez ev sahibine yazılı bildirim yapılmalıdır.
- Mümkünse yetkili servis çağrılarak arıza nedeni ve gerekli işlem raporlanmalıdır.
- Arıza acil değilse ev sahibine makul süre tanınmalıdır.
- Isınma, sıcak su veya güvenlik bakımından acil bir durum varsa zorunlu masraf belgeli şekilde yaptırılmalıdır.
- Fatura, servis formu, ödeme dekontu ve yazışmalar saklanmalıdır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerde kiracı özellikle kış aylarında çocuğun, yaşlının veya hastanın bulunduğu evlerde kombi tamamen devre dışı kaldığında bekleyememektedir. Böyle hallerde zorunlu masrafın belgelenmesi çok önemlidir. Çünkü sonraki aşamada kiracı bu bedeli mahsup etmek, iade istemek veya alacak talebinde bulunmak isteyebilir.
Burada kendi kendine kira bedelinden düşüm yapmak da risklidir. Kiracı, hukuki dayanak netleşmeden tek taraflı kesinti yaparsa ayrıca temerrüt tartışması doğabilir. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli kombi değişimi veya ana parça yenilemesinde profesyonel hukuki görüş almak daha güvenlidir.
Ev sahibi onarım yapmazsa kiracı ne yapabilir?
Ev sahibi esaslı kombi arızasına rağmen hareketsiz kalıyorsa kiracı çaresiz değildir. Öncelikle yazılı ihtar veya açık mesaj kaydıyla arıza bildirilmelidir. Sonra servis raporu alınmalı ve arızanın kullanım kaynaklı mı yoksa cihazın ana sisteminden mi doğduğu belirlenmelidir. Bu aşamada noter ihtarı, WhatsApp yazışması, e-posta ve apartman görevlisi tanıklığı dahi dosyada önem kazanabilir.
Uygulamada görüyoruz ki en etkili adım, arıza ve ihtiyaç derecesini netleştiren teknik rapordur. “Kombi bozuk” cümlesi yetersiz kalır; “ana eşanjör delinmiş, cihaz 15 yıllık, değişim önerilir” gibi teknik açıklamalar uyuşmazlığı somutlaştırır. Ev sahibi buna rağmen çözüm üretmiyorsa kiracı, şartları oluştuğunda yaptığı zorunlu giderin iadesini talep edebilir; bazı hallerde kira ilişkisinin sürdürülmesi de ayrıca tartışma konusu olabilir.
Özellikle İstanbul’da kış döneminde ısınma sorunu uzun süre devam ediyorsa uyuşmazlık yalnızca maddi bir masraf tartışması olmaktan çıkar. Aileler, çocuklu kiracılar ve yaşlı bireyler bakımından barınma koşulu ağır biçimde etkilenir. Bu nedenle İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle hızlı delil toplamak, sonradan açılacak dava veya arabuluculuk sürecinde avantaj sağlar.
TBK m. 321 de önemlidir. Kiracı kiralananda yenilik ve değişiklik yaparken kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Bu yüzden tam onarım ile tamamen yeni kombi takılması aynı şey değildir. Basit onarım ayrı, cihazın sökülüp yeni ürün takılması ayrı değerlendirilir. Özellikle markanın, kapasitenin veya montaj şeklinin değiştiği durumlarda yazılı onay alınması güvenli olur.
Masraf uyuşmazlığında delil nasıl toplanmalıdır?
Masraf kimin üzerinde kalacak sorusunun gerçek cevabı çoğu zaman delilde saklıdır. Mahkemede en çok sorulan soru, arızanın ne zaman başladığı ve kime nasıl bildirildiğidir. Bu nedenle kiracı veya ev sahibi için doğru belge düzeni hayati önemdedir.
Şu belgeler mutlaka saklanmalıdır:
- Kira sözleşmesi ve varsa demirbaş listesi
- Eve girişte çekilmiş fotoğraflar veya teslim tutanağı
- Yetkili servis arıza tespit raporu
- Fatura, ödeme dekontu ve parça değişim belgeleri
- Taraflar arasındaki yazılı mesajlar
- Önceki bakım kayıtları
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun, demirbaş listesinin hiç yapılmamış olmasıdır. Oysa kira başlangıcında “kombi çalışır durumda teslim edildi” gibi bir kayıt dahi sonradan çok değerli hale gelir. Uygulamada görüyoruz ki arızanın önceden mevcut olup olmadığı çoğu zaman bu tür başlangıç belgeleriyle anlaşılır.
Eğer taraflar anlaşamıyorsa arabuluculuk veya dava aşamasında bilirkişi incelemesi gündeme gelir. Bilirkişi, arızanın kullanım kaynaklı olup olmadığını, parçanın ekonomik ömrünü ve masrafın zorunlu niteliğini değerlendirir. Bu nedenle teknik rapor ile hukuki stratejinin birlikte yürütülmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı yıllık kombi bakımını yaptırmak zorunda mı?
Genel olarak evet, yıllık bakım olağan kullanım kapsamındaki rutin bir gider olarak kiracıya yüklenebilir. Çünkü bu bakım, cihazın günlük ve güvenli kullanımının parçasıdır. Ancak bakım yapılmamış olması her arızanın otomatik olarak kiracı kusurundan doğduğu anlamına gelmez. Servis raporuyla arıza nedeni ortaya konulmalı; cihazın yaşı, önceki durumu ve teknik ömrü ayrıca değerlendirilmelidir.
Kombi tamamen değişecekse bedeli kim öder?
Kombinin tamamen değişmesi çoğu durumda küçük bakım değil, esaslı gider niteliğindedir. Cihaz ekonomik ömrünü doldurmuşsa veya ana sistem arızası nedeniyle tamir ekonomik değilse, bedelin ev sahibine ait olduğu yönünde güçlü bir hukuki zemin vardır. Yine de kiracının tek başına karar verip yüksek tutarlı değişim yaptırması yerine önce yazılı bildirim yapması, servis raporu alması ve mümkünse onay sürecini belgeye bağlaması gerekir.
Kiracı kombi tamir bedelini kiradan düşebilir mi?
Bu konu en riskli alanlardan biridir. Kiracı, yaptığı masrafın gerçekten ev sahibine ait olduğunu ve usulüne uygun bildirim yaptığını ispatlayamıyorsa kira bedelinden tek taraflı düşüm yapması temerrüt iddiasına yol açabilir. Bu yüzden bedelin kiradan mahsup edilmesi düşünülüyorsa önce yazılı ihtar, belge düzeni ve mümkünse hukuki değerlendirme yapılmalıdır. Her dosyada otomatik mahsup güvenli bir yöntem değildir.
Servis raporu yoksa uyuşmazlık nasıl çözülür?
Servis raporu yoksa ispat zorlaşır ama imkansız hale gelmez. Mesaj kayıtları, önceki bakım faturaları, tanık anlatımları, fotoğraflar ve sonradan alınan teknik değerlendirme bir bütün olarak kullanılabilir. Yine de özellikle kombi, klima, su tesisatı gibi teknik konularda ilk andan itibaren yetkili servis raporu almak en güçlü delildir. Mahkeme sürecinde bilirkişi incelemesi yapılsa bile ilk tarihli teknik kayıtlar çok değerli kabul edilir.
Ev sahibi “sözleşmede tüm tamirler kiracıya ait” diyorsa bu geçerli midir?
Hayır, her zaman değil. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı kanunun çizdiği sınırın ötesinde ağır esaslı onarımlarla yükümlü kılan genel sözleşme hükümleri somut olayda tartışmalı hale gelebilir. TBK sistematiği, küçük bakım ile esaslı gider arasında ayrım yapar. Bu nedenle sözleşmede yer alan tek cümlelik geniş ibareler, her büyük kombi arızasını otomatik biçimde kiracıya yüklemez; olayın niteliği ayrıca incelenir.
Sonuç olarak kiracı kombi arızası masrafını kim öder sorusunda tek satırlık bir cevap yoktur. Belirleyici olan; arızanın sebebi, masrafın büyüklüğü, cihazın yaşı, sözleşme hükümleri ve yazılı delillerdir. İstanbul avukat desteğiyle doğru strateji kurulduğunda gereksiz ödeme, haksız kesinti ve uzun süren uyuşmazlıkların önemli kısmı önlenebilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.