Site yönetimi kiracının otopark hakkını tamamen yasaklayamaz mı?
Evet, kural olarak tamamen yasaklayamaz. Otopark anagayrimenkulün ortak yeri niteliğindeyse kiracı, bağımsız bölümü kullanan kişi olarak malikinin halefi sıfatıyla ortak yerlerden yararlanma hakkına sahip olur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 ortak yerleri sayarken garaj ve otopark alanlarını da kapsayan bir çerçeve kurar; m. 16 ise kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkını düzenler. Uygulamada bu hak yalnız malik için değil, bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle fiilen kullanan kiracı için de sonuç doğurur.
Yargıtay 18. HD, 2013/18679 E., 2014/3477 K. sayılı kararında, kiracının da malikinin hakkı oranında ortak yerlerden yararlanabileceğini; diğer kat maliklerinin veya yönetimin buna engel olamayacağını vurgulamıştır. Aynı doğrultuda Yargıtay 18. HD, 2011/9109 E., 2011/13102 K. sayılı kararında da ortak alanın bir kişi tarafından kullanım hakkından fazla işgal edilmesini hukuka aykırı bulmuştur.
Problem genelde şu şekilde ortaya çıkar: site yönetimi, yoğun araç sayısını gerekçe göstererek “kiracılar otoparka giremez” ya da “yalnız ev sahipleri kullanır” şeklinde bir karar alır. Agitation ise bu kararın çoğu zaman hukuki dayanak gösterilmeden, WhatsApp duyurusu veya güvenlik talimatı ile uygulanmasıdır. Bu durumda kiracı hem aidat ödeyip hem de ortak imkandan yararlanamaz hale gelir. Çözüm ise otoparkın hukuki niteliğini, yönetim planını ve kapasite düzenini inceleyerek yasağa değil, ölçülü kullanım rejimine odaklanmaktır.
Otopark hakkının dayanağı hangi kanun maddeleridir?
Evet, dayanaklar somuttur ve yalnız “teamül” ile açıklanmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 ortak yerleri sayar; m. 16 ortak yerler üzerinde kat maliklerinin arsa payı oranında mülkiyet ve kullanma hakkını kabul eder; m. 18 ise kat maliklerinin ve bağımsız bölümden yararlanan kişilerin doğruluk kurallarına uyma yükümlülüğünü düzenler. Bu çerçevede kiracı, ortak yere zarar vermeden ve diğer maliklerin hakkını ihlal etmeden otoparktan yararlanabilir.
Türk Borçlar Kanunu tarafında da önemli hükümler vardır. TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmedeki kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmak zorundadır. Eğer ilan edilen ya da fiilen sunulan kullanım içinde otopark imkanı da varsa, bunun sonradan keyfi biçimde kaldırılması ayrıca kira ilişkisi bakımından da uyuşmazlık doğurabilir. TBK m. 341 ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerine katlanacağını düzenler; ortak kullanım giderleri yönünden sözleşme ve yönetim planı birlikte değerlendirilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda asıl sorun, kanun hükmü ile site içi alışkanlığın birbirine karıştırılmasıdır. “Bizim sitede yıllardır böyle” şeklindeki savunma tek başına yeterli değildir. Hukuken belirleyici olan; mimari proje, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve bu kararın kanuna uygun olup olmadığıdır.
Site yönetimi hangi durumlarda sınırlama getirebilir?
Evet, sınırlama getirebilir; fakat bu sınırlama keyfi değil, zorunlu ve eşitlik ilkesine uygun olmalıdır. Otopark kapasitesi yetersizse, yangın yolu kapanıyorsa, engelli alanları ihlal ediliyorsa veya yönetim planında tahsis usulü öngörülmüşse kullanımın belirli kurallara bağlanması mümkündür. Ancak “kiracı olduğu için” topluca dışlama yapılması çoğu dosyada sorunlu hale gelir.
Örneğin 40 bağımsız bölüm bulunan bir sitede yalnız 20 araçlık otopark varsa, her bağımsız bölüme sabit yer tahsisi her zaman hukuka uygun sonuç vermeyebilir. Yargıtay 18. HD, 2013/18679 E., 2014/3477 K. sayılı kararında, yetersiz otopark bulunan yapıda her kat malikine devamlı özgülenmeyi kapsayacak biçimde sabit yer verilmesini doğru bulmamış; arsa payı ve ortak kullanım mantığının dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.
Uygulamada görüyoruz ki meşru sınırlama örnekleri şunlar olabilir:
- Plaka tanımlama sistemi ile her bağımsız bölüme belirli sayıda araç sınırı konulması
- Misafir otoparkı ile daimi otoparkın ayrılması
- Engelli park yeri ve yangın güvenliği alanlarının korunması
- Ticari araç, hurda araç veya uzun süre terk edilmiş araçlara ilişkin düzenleme yapılması
- Yönetim planına ve mimari projeye aykırı park biçimlerinin önlenmesi
Ancak bu kuralların tamamı herkese eşit uygulanmalı, malik-kiracı ayrımı keyfi biçimde kullanılmamalıdır. Aksi halde yönetim kurulu kararı iptal davasına veya müdahalenin men’i talebine konu olabilir.
Yetersiz otopark varsa paylaşım nasıl yapılmalıdır?
Evet, paylaşım yapılmalıdır; fakat paylaşımın ölçüsü hukuka uygun belirlenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 16 gereği ortak yerlerde kullanma hakkının ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça arsa payı ile bağlantılıdır. Bu yüzden yetersiz otopark bulunan binalarda “önce gelen alır”, “sadece ev sahibi kullanır” veya “iki evi olan iki yer alır” gibi fiili çözümler her zaman hukuken güvenli değildir.
Yargıtay 18. HD, 2011/9109 E., 2011/13102 K. sayılı kararında, ortak yere kullanım hakkından fazla araç park edilmesi nedeniyle müdahalenin önlenmesi gerektiğine işaret etmiştir. Bu kararın pratiğe yansıması açıktır: ortak alanın bir kişi veya bir grup tarafından fiilen sahiplenilmesi kabul edilmez. Yargıtay 20. HD, 2019/1835 E., 2019/3580 K. sayılı kararında da mimari projede bahçe olarak gözüken alanın otopark gibi kullanılmasının proje dışına çıkılması anlamına gelebileceğini belirtmiştir. Yani kapasite sorunu çözülürken proje dışı alan yaratmak da her zaman hukuka uygun değildir.
İstanbul sitelerinde en sık gördüğümüz çözüm modelleri rotasyon sistemi, plaka sınırlaması ve arsa payı esaslı denge kurma yöntemidir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği burada özellikle önemlidir; çünkü büyük sitelerde yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve teknik proje kayıtları birlikte okunmadan sağlıklı bir sonuca varmak zordur.
Aidat ödeyen kiracının otoparkı yine de kesilebilir mi?
Hayır, sırf “aidat ödüyor” diye sınırsız hak doğmaz; ama aidat ödediği halde keyfi yasak uygulanması da hukuka uygun sayılmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca ortak giderlere katılma yükümlülüğü vardır ve Yargıtay 18. HD, 2014/13736 E., 2015/2355 K. sayılı kararında ortak giderlerin arsa payı oranı üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu, ortak gider yükümlülüğü ile ortak alanlardan yararlanma rejiminin birbirine bağlı olduğunu gösterir.
Bununla birlikte aidat borcu bulunan kişinin otopark kumandasının hemen kapatılması her olayda hukuka uygun bir icra yöntemi değildir. Ortak gider alacağı için yönetimin başvuracağı yol genellikle icra takibi, gecikme tazminatı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki usullerdir. Temel ihtiyacın veya ortak hakkın keyfi yaptırımla kesilmesi yeni bir uyuşmazlık doğurabilir. Özellikle kiracının borcu ile malik borcunun kimde toplandığı, sözleşmede ne yazdığı ve yönetimin hangi kişiye takip yaptığı dikkatle incelenmelidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka problem de şudur: yönetim, aslında malik ile yaşadığı tahsilat sorununu kiracıya otopark yasağı uygulayarak çözmeye çalışır. Bu yöntem kısa vadede baskı yaratır; fakat çoğu zaman hukuki zemini zayıftır ve dava riskini artırır.
Kiracı otopark yasağıyla karşılaşırsa ne yapmalıdır?
Evet, hızlı ve belgeli hareket etmelidir. İlk adım, yasağın nasıl getirildiğini tespit etmektir. Yazılı yönetim kararı mı var, yönetim planında açık hüküm mü bulunuyor, yoksa güvenlik görevlisine sözlü talimat mı verilmiş? Bu ayrım çok önemlidir. Çünkü hukuki başvurunun yönü buna göre değişir.
İlk aşamada şu belgeler toplanmalıdır:
- Kira sözleşmesi ve ekleri
- Yönetim planı
- Kat malikleri kurulu karar defteri örneği veya ilgili karar
- Giriş kartı, kumanda veya plaka tanımının iptal edildiğine dair yazı ya da mesajlar
- Otoparkın ortak alan niteliğini gösteren proje veya yerleşim planı
- Güvenlik kayıtları, tutanaklar ve varsa kamera görüntüleri
Sonrasında ihtarname gönderilmesi, sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin men’i talebi, kararın iptali davası veya somut duruma göre kira hukukundan kaynaklı talepler gündeme gelebilir. Uygulamada bazı dosyalarda ihtiyati tedbir de önem taşır; çünkü otoparka erişimin aylarca kapalı kalması fiili mağduriyet yaratır. İstanbul avukat desteği, özellikle toplu yaşam alanlarında belge ve usul yönetimi bakımından ciddi fark yaratır.
İstanbul’da dava süreci ve ispat bakımından nelere dikkat edilir?
Evet, ispat yükü çoğu zaman belgelere dayanır ve yalnız sözlü şikayet yeterli olmaz. İstanbul gibi büyük şehirlerde otopark sorunu, kalabalık site yaşamı nedeniyle daha çok delil üretir; ancak doğru delilin zamanında toplanması gerekir. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda yönetim planı, karar defteri, mimari proje ve fiili kullanım düzeni birlikte değerlendirilir.
Uygulamada görüyoruz ki mahkeme şu sorulara cevap arar: Otopark gerçekten ortak alan mı? Kapasite ne kadar? Kiracı, malikinin halefi olarak kullanma hakkına sahip mi? Yasak tüm kullanıcılar için mi, yoksa yalnız kiracılara mı uygulanıyor? Sınırlama güvenlik ve düzen amacıyla mı getirildi, yoksa ayrımcı bir uygulama mı söz konusu?
Burada PAS çerçevesi çok nettir. Problem, kiracının site içindeki günlük yaşamını etkileyen otopark engelidir. Agitation, bunun çoğu zaman güvenlik, komşuluk ilişkisi ve araç zarar riskiyle birleşmesidir. Solution ise duygusal tartışma yerine yönetim planı, mevzuat ve Yargıtay içtihatları üzerinden yazılı hukuki yol izlemektir. Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği ile teknik proje ve yönetim kararlarının birlikte incelenmesi, gereksiz zaman kaybını önler.
Sık Sorulan Sorular
Kiracıya “otopark yalnız tapu sahiplerinindir” denilebilir mi?
Hayır, bu ifade tek başına yeterli ve doğru bir hukuki gerekçe değildir. Otopark ortak alan niteliğindeyse kiracı, kullandığı bağımsız bölüm malikinin halefi olarak o ortak alandan yararlanabilir. Elbette kapasite sorunu, yönetim planı veya proje sınırlaması varsa kullanım biçimi düzenlenebilir; fakat sadece kiracı olması nedeniyle otomatik dışlama çoğu uyuşmazlıkta hukuka aykırı kabul edilmeye açıktır. Bu nedenle önce ortak alanın niteliği ve site belgeleri incelenmelidir.
Yönetim planında kiracılar için özel sınırlama varsa bu her durumda geçerli midir?
Her durumda geçerli sayılmaz. Yönetim planı önemli bir belgedir; ancak kanuna, dürüstlük kuralına ve ortak alan mantığına aykırı hükümler ayrıca tartışılabilir. Eğer plan, ortak alanı fiilen anlamsız hale getirecek ölçüde kiracıyı dışlıyorsa bunun somut olayda mahkeme önünde değerlendirilmesi mümkündür. Ayrıca plan hükmünün nasıl uygulandığı da önemlidir; kağıt üstündeki düzen ile fiili ayrımcı uygulama aynı şey değildir.
Kiracı aidat ödemiyorsa yönetim plaka kaydını silebilir mi?
Bu sorunun cevabı otomatik olarak evet değildir. Aidat alacağı için yönetimin kullanacağı hukuki yollar ile ortak alan kullanımını kesme yöntemi birbirinden farklıdır. Borcun tahsili için icra takibi ve gecikme tazminatı gibi yollar öngörülmüştür. Yönetim bazı teknik kısıtlamalar getirse bile bunun ölçülü, yazılı ve hukuken savunulabilir olması gerekir. Aksi halde yapılan işlem, borç tahsilinden çok hukuka aykırı baskı yöntemi olarak değerlendirilebilir.
Misafir araçları için ayrı düzenleme yapılması hukuka uygun mudur?
Evet, çoğu durumda uygundur. Misafir araçları için süre sınırı, ayrı alan tahsisi veya plaka bildirimi gibi kurallar konulabilir. Çünkü ortak yaşamın düzeni, güvenlik ve kapasite yönetimi bunu gerektirebilir. Burada önemli olan, asıl kullanıcıların hakkını korurken misafir düzeninin de objektif olmasıdır. Örneğin bazı bağımsız bölümlere sınırsız misafir hakkı tanınırken bazılarına hiç tanınmaması eşitlik tartışması doğurabilir.
Kiracı dava açmadan önce hangi pratik adımları atmalıdır?
Önce mutlaka yazılı delil oluşturmalıdır. Yönetimden kararın dayanağı yazılı olarak istenmeli, mümkünse e-posta veya noter ihtarı ile başvuru yapılmalıdır. Yönetim planı, karar defteri özeti, proje bilgisi ve plaka kaydının kapatıldığına dair kayıtlar toplanmalıdır. Bunlar olmadan doğrudan dava açmak bazen usul ve ispat bakımından zayıf kalabilir. Erken aşamada doğru belge toplamak, sonradan açılacak davanın sonucunu ciddi biçimde etkiler.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.