Kiraya verenler açısından en sık karşılaşılan sorunlardan biri, taşınmazın tahliye sonrasında hasarlı teslim edilmesidir. Duvarların kırılması, kapıların sökülmesi, parkelerin yanması, mutfak dolaplarının bozulması, tesisatın kullanılmaz hale gelmesi ya da evin ağır şekilde kirletilmesi gibi durumlarda ilk soru şudur: Kiracı eve zarar verirse ev sahibi ne yapmalı?
Problem: Pek çok ev sahibi zararın tamamını doğrudan depozitodan kesebileceğini ya da hemen icra takibi başlatabileceğini düşünür. Agitation: Oysa zarar olağan kullanım kaynaklıysa talep reddedilebilir; delil eksikliği varsa dava kaybedilebilir; yanlış adım atılırsa depozito iadesi yönünden kiraya veren de sorumlu hale gelebilir. Solution: Bu nedenle teslim durumu, fotoğraf, video, ekspertiz, noter ihtarı ve gerekiyorsa delil tespiti ile ilerleyen planlı bir süreç izlenmelidir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda sonucu belirleyen şey çoğu zaman yalnızca hasarın varlığı değil, o hasarın nasıl ispatlandığıdır.
Özellikle İstanbul gibi sirkülasyonun yüksek olduğu bölgelerde ev sahipleri ile kiracılar arasındaki tahliye sonrası hasar tartışmaları daha da büyüyebilmektedir. Uygulamada görüyoruz ki İstanbul avukat ya da İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle erken aşamada doğru delil planı kurulan dosyalarda hak kaybı riski belirgin şekilde azalır.
Kiracı eve zarar verirse ev sahibi talepte bulunabilir mi?
Evet, kiracı eve olağan kullanımı aşan bir zarar verdiyse ev sahibi zararının giderilmesini isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmakla yükümlüdür. Aynı Kanun’un m. 334 hükmüne göre de kiracı, kira ilişkisi sonunda kiralananı aldığı durumda geri vermelidir; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalar bundan istisnadır.
Bu ayrım çok önemlidir. Çünkü her hasar talebi hukuken kabul edilmez. Örneğin yıllar içinde oluşan boya solması, kullanıma bağlı küçük çizikler, dolap kulplarındaki hafif gevşemeler ya da parkelerde zamana bağlı yıpranma çoğu durumda olağan kullanım kapsamında değerlendirilir. Buna karşılık kapı kırılması, camların kasten veya ağır ihmal sonucu kırılması, duvarların delik içinde bırakılması, tesisatın sökülmesi, sabit eşyaların parçalanması ya da rutubete yol açacak ihmal gibi durumlar kiracının sorumluluğunu doğurabilir.
Yargıtay 3. HD, 2019/5552 E., 2020/206 K. sayılı kararında kiracının sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını; yalnızca kötü kullanım nedeniyle ortaya çıkan zarar ve hasardan sorumlu olacağını vurgulamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararında, kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının dikkate alınması gerektiğini açık biçimde ortaya koymuştur.
Ev sahibinin ilk yapması gereken şey delil toplamak mıdır?
Evet, ilk yapılması gereken iş güçlü ve düzenli delil toplamaktır. Hasar tespit edilmeden, fotoğraf ve video kaydı alınmadan, teslim anı belgelendirilmeden yapılan talepler çoğu zaman ispat sorunu yaratır. Ev sahibi taşınmazı teslim aldığı anda tarihli fotoğraflar, mümkünse video kaydı, apartman görevlisi veya emlak danışmanı gibi tanıkların gözlemleri ve anahtar teslim anına ilişkin yazılı tutanak oluşturmalıdır.
Özellikle şu belgeler önemlidir:
- Kira sözleşmesi
- Varsa girişte düzenlenen teslim tutanağı
- Tahliye gününde hazırlanan hasar tespit tutanağı
- Fotoğraf ve video kayıtları
- Ekspertiz veya ustadan alınan onarım teklifleri
- Kiracıyla yapılan yazışmalar
- Depozito ödendiğine dair banka dekontu
Eğer zarar büyükse ve ileride dava açılması ihtimali varsa HMK m. 400 ve devamındaki delil tespiti yoluna başvurulması ciddi avantaj sağlar. Mahkeme aracılığıyla yapılan delil tespiti, özellikle kiracının zararı inkâr ettiği dosyalarda çok etkili olur. Uygulamada görüyoruz ki basit telefon fotoğrafı ile mahkeme tespiti arasındaki ispat gücü farkı, davanın yönünü değiştirebilmektedir.
Her hasar kiracının sorumluluğuna girer mi?
Hayır, her hasar kiracının sorumluluğuna girmez. Hukuken en kritik ayrım, olağan yıpranma ile hor kullanım kaynaklı zarar arasındadır. Kiracı eve bir süre oturduğunda doğal olarak boya eskir, bazı yüzeyler yıpranır ve zamanın etkisi görülür. Ev sahibi bunların tümünü kiracıya yükleyemez.
Yargıtay 3. HD, 2017/3558 E., 2018/8991 K. sayılı kararında, sözleşmede tahliye sırasında boya badananın yenileneceğine ilişkin açık bir hüküm varsa somut olaya göre kiracının sorumluluğunun değerlendirilebileceğini; böyle bir açık düzenleme yoksa boya eskimesinin çoğu durumda olağan kullanımdan sayılacağını kabul eden bir yaklaşım sergilemiştir. Bu karar, her boya masrafının otomatik olarak kiracıya yüklenemeyeceğini göstermesi bakımından önemlidir.
Bu nedenle şu ayrım pratikte belirleyicidir:
- Olağan kullanım: zamana bağlı boya eskimesi, hafif yüzey yıpranması, normal kullanım izi
- Kötü kullanım: kırılmış kapı, sökülmüş dolap, delinmiş fayans, yanmış tezgah, ağır kirlenme, sabit tesisata zarar
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda taraflar bu ayrımı karıştırdığı için anlaşmazlık büyümektedir. Ev sahibi her masrafı kiracıdan isterken, kiracı da açık hasarı bile olağan kullanım gibi göstermeye çalışabilmektedir. Oysa mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesiyle bu ayrımı netleştirir.
Ev sahibi depozitoyu doğrudan mahsup edebilir mi?
Kısmen evet, ama sınırsız şekilde değil. Türk Borçlar Kanunu m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeline ilişkin özel kurallar vardır. Depozitonun amacı, kiracının sözleşmeden doğan borçlarına karşı makul bir güvence sağlamaktır; fakat bu para ev sahibinin istediği gibi serbestçe kullanacağı bir fon değildir.
Eğer somut ve ispatlanabilir bir zarar varsa, kiraya veren bu zararını depozito kapsamında ileri sürebilir. Ancak burada iki büyük hata sık yapılır. Birincisi, olağan kullanım giderleri depozitodan kesilmeye çalışılır. İkincisi, herhangi bir belge olmadan yuvarlak bir bedel belirlenir. Bu yaklaşım ileride kiracının depozito alacağı davası açmasına neden olabilir.
En sağlıklı yöntem, hasarı kalem kalem belirlemek, gerekiyorsa birden fazla teklif almak, tutanakla desteklemek ve kiracıya hesap dökümü sunmaktır. Zarar depozitoyu aşıyorsa kalan bölüm ayrıca talep edilebilir. Zarar depozitodan düşükse, bakiye güvence bedelinin iadesi gerekir. Uygulamada görüyoruz ki şeffaf hesaplama yapılmadığında uyuşmazlıklar gereksiz şekilde icra ve dava safhasına taşınmaktadır.
Noter ihtarı ve tahliye süreci ne zaman gündeme gelir?
Eğer kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken eve zarar veriyorsa veya aykırılık halen sürüyorsa, noter ihtarı ve hatta tahliye süreci gündeme gelebilir. TBK m. 316’ya göre kiracı kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıyorsa, kiraya veren aykırılığın giderilmesi için yazılı bildirimde bulunabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz gün süre verilmesi gerekir; aykırılık bu sürede giderilmezse fesih ve tahliye seçenekleri doğabilir.
Örneğin kiracı duvarları kırarak tadilat yapıyor, ortak tesisata zarar veriyor, sabit mutfak ekipmanlarını söküyor ya da komşulara taşkınlıkla zarar veriyorsa, ev sahibi sessiz kalmak zorunda değildir. Bu gibi durumlarda sadece tahliye sonrası tazminat düşünülmez; devam eden aykırılığın durdurulması da amaçlanır.
Ancak tahliye bakımından usul önemlidir. Yanlış içerikli ihtar, eksik süre verme ya da zararın yeterince somutlaştırılamaması tahliye davasında sorun yaratabilir. Bu sebeple özellikle büyükşehirlerde, İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle hazırlanan ihtarnameler daha sağlıklı sonuç verir.
Tazminat davası mı, icra takibi mi, delil tespiti mi daha doğru olur?
Cevap somut olaya göre değişir; ancak evet, çoğu dosyada sırayla delil tespiti, ihtar ve ardından tazminat veya icra değerlendirmesi yapılır. Eğer zarar net, faturaya bağlı ve tartışmasızsa doğrudan icra takibi düşünülebilir. Fakat kiracının itiraz edeceği öngörülüyorsa ispat altyapısını önceden kurmak daha güvenlidir.
Ev sahibinin başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:
- Delil tespiti yaptırmak
- Noter ihtarı göndermek
- Depozito üzerinde mahsup iddiası ileri sürmek
- Kalan zarar için icra takibi başlatmak
- Gerekirse alacak veya tazminat davası açmak
Burada TBK m. 112 kapsamındaki genel sözleşmeye aykırılık sorumluluğu da gündeme gelebilir. Fakat pratikte mahkeme, önce kira ilişkisine özgü hükümlere ve özellikle kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne bakar. Yine Yargıtay HGK 2020/3-361 E., 2022/787 K. çizgisi gereği yıpranma payının düşülmesi unutulmamalıdır. Yani zarar hesabı yapılırken eşyanın yaşı, kullanım süresi ve ekonomik ömrü dikkate alınmalıdır.
İstanbul’da bu tür dosyalarda en çok hangi hatalar yapılıyor?
Evet, İstanbul dosyalarında bazı hatalar tekrar tekrar karşımıza çıkıyor. Bunların başında giriş teslim tutanağı düzenlememek geliyor. Ev sahibi evi hangi durumda teslim ettiğini belgelememişse, tahliye sonrasında oluşan zararın ne kadarının kiracıya ait olduğunu ispat etmek zorlaşır.
Bir diğer yaygın hata, hasar ortaya çıkar çıkmaz tamir yaptırıp eski halin fotoğrafını saklamamaktır. Oysa onarım öncesi görüntü, keşif ve teklif belgeleri çoğu zaman davanın merkezindedir. Ayrıca bazı kiraya verenler kiracıyla sert mesajlaşmalar yaparak durumu kişiselleştirmekte, bu da uzlaşma şansını düşürmektedir.
İstanbul avukat desteği alınan dosyalarda genellikle şu yol haritası daha etkili olur: önce hasarın sınıflandırılması, sonra belge setinin hazırlanması, ardından ihtar ve uzlaşma denemesi, son aşamada icra veya dava. Büromuzda sıkça karşılaştığımız tablo, acele hareket eden tarafın çoğu zaman usul avantajını kaybetmesidir.
Ev sahibinin hak kaybı yaşamaması için nasıl bir yol haritası izlenmeli?
Evet, sistematik bir yol haritası izlemek en güvenli seçenektir. İlk olarak hasarın olağan kullanım mı yoksa kötü kullanım mı olduğunu ayırın. İkinci olarak taşınmazın tahliye anını fotoğraf, video ve tutanakla belgeleyin. Üçüncü olarak onarım bedelini somut teklifler veya bilirkişi görüşüyle belirleyin. Dördüncü olarak kiracıya yazılı bildirim gönderin. Beşinci olarak depozito ve ek zarar hesabını netleştirin. Son olarak sonuç alınamazsa icra ya da dava yoluna geçin.
Unutulmaması gereken temel nokta şudur: kiracıyı her yıpranmadan sorumlu tutmak mümkün değildir; ama ev sahibinin açık ve ispatlı zararları da korumasız değildir. Uygulamada görüyoruz ki doğru hazırlanan dosyalarda, kiralananın hor kullanılması nedeniyle oluşan zararların tahsili mümkündür. Özellikle yüksek bedelli onarımlarda profesyonel hukuki çerçeve kurulması önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı duvarları delip kötü durumda bıraktıysa masrafı isteyebilir miyim?
Evet, duvarlarda normal tablo izi dışında yoğun delik, kırık, çatlak veya söküm kaynaklı bozulma varsa bu durum çoğu kez olağan kullanım sayılmaz. Ancak yine de talep edilecek bedelin fotoğraf, video, tutanak ve onarım teklifiyle desteklenmesi gerekir. Mahkeme, zararın kapsamını ve kullanım süresine göre yıpranma payını ayrıca değerlendirir. Sadece sözlü iddia ile istenen bedeller çoğu zaman tartışmalı hale gelir.
Kiracı evi çok kirli bıraktıysa temizlik masrafı talep edilebilir mi?
Evet, taşınmaz olağan teslim standardının çok altında, ağır kirli, çöp dolu ya da kullanılamaz halde bırakılmışsa profesyonel temizlik masrafı talep edilebilir. Fakat burada da basit günlük temizlik ihtiyacı ile aşırı ihmal sonucu oluşan olağanüstü temizlik giderini ayırmak gerekir. Fotoğraf ve fatura ile desteklenen makul giderler daha kolay kabul görür. Aşırı ve belgesiz talepler ise itirazla karşılaşabilir.
Depozito tüm zararı karşılamazsa kalan kısmı ayrıca isteyebilir miyim?
Evet, ispatlanabilir zarar depozito bedelini aşıyorsa kalan kısım kiracıdan ayrıca talep edilebilir. Bunun için noter ihtarı, icra takibi veya alacak davası gündeme gelebilir. Ancak talep edilen tutarın gerçekten kiracının sorumluluğunda olan zarar kalemlerinden oluşması gerekir. Olağan yıpranma, kullanım süresine bağlı eskime ve değer düşüklüğü hesaba katılmadan belirlenen rakamlar mahkemede indirilebilir.
Kiracı zarar verdi ama teslim tutanağı yoksa dava açılamaz mı?
Hayır, teslim tutanağı yoksa dava tamamen imkansız hale gelmez; ancak ispat zorlaşır. Bu durumda tahliye günü çekilen fotoğraflar, komşu veya görevli tanıkları, emlak danışmanının gözlemleri, onarım faturaları ve mahkeme delil tespiti büyük önem kazanır. Yine de girişteki durumu gösteren belge bulunmaması, zararın ne kadarının kiracı kullanımından kaynaklandığını tartışmalı hale getirebilir. Bu yüzden ileride benzer sorunlar için teslim tutanağı mutlaka önerilir.
Kiracı zarar verirken hâlâ evde oturuyorsa hemen dava mı açmalıyım?
Hayır, her durumda ilk adım doğrudan dava olmayabilir. Kiracı hâlen taşınmazda oturuyorsa TBK m. 316 çerçevesinde yazılı ihtar gönderilmesi, aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi ve zararın devam edip etmediğinin izlenmesi gerekir. Zarar ağırsa veya yapıya ciddi tehlike yaratıyorsa daha hızlı hukuki adımlar gerekebilir. Somut olayın niteliğine göre tahliye, tazminat ve delil tespiti birlikte planlanmalıdır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.