Boşanma sürecinde en sert uyuşmazlıklardan biri, bir eşe ait arsa üzerine evlilik sırasında yapılan evin kime ait sayılacağıdır. Tapuda arsa tek eş adına kayıtlı olduğu için birçok kişi diğer eşin hiçbir hakkı olmadığını düşünür. Sorun tam da burada başlar; çünkü aile bütçesinden çıkan para, ortak kullanılan kredi, düğünde takılan ziynetlerin bozdurulması, hatta yıllar boyunca yapılan inşaat ve iyileştirme harcamaları çoğu zaman görünmez kalır.
Bu görünmezlik dava aşamasında ciddi gerilim yaratır. Bir taraf “arsa benimdi, ev de benim” derken diğer taraf “yıllarca birlikte yaptık, tüm birikimimizi harcadık” savunmasıyla gelir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, özellikle İstanbul gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu yerlerde bu uyuşmazlık yalnız mal paylaşımını değil, nafaka, tazminat ve uzlaşma ihtimalini de doğrudan etkiler. Çözüm ise mal rejimini doğru tespit etmek, kişisel mal ve edinilmiş mal ayrımını TMK hükümlerine göre yapmak ve katkıyı güçlü delillerle ortaya koymaktır.
Arsa evlilikten önce alınmışsa ev de otomatik olarak kişisel mal sayılmaz
Hayır, arsa evlilikten önce alınmış olsa bile evlilik içinde arsa üzerine yapılan ev her zaman aynı şekilde değerlendirilmez. Türk Medeni Kanunu m. 220 uyarınca eşlerden birinin yalnız kişisel kullanımına yarayan eşya ile evlilikten önce sahip olduğu malvarlığı değerleri kişisel maldır. Bu nedenle arsa, evlilik öncesi edinilmişse kural olarak kişisel mal niteliğindedir.
Ancak aynı Kanun’un m. 219 hükmü edinilmiş malları düzenler ve çalışma karşılığı elde edilen kazançlar ile edinilmiş malların yerine geçen değerleri paylaşım hesabına dahil eder. Evlilik süresince maaş, ticari gelir, ortak birikim veya kredi ile bina yapılmışsa yalnızca “arsa kişisel maldı” demek çoğu dosyada tartışmayı bitirmez. Uygulamada görüyoruz ki arsa kişisel mal olarak kalırken, bina için yapılan katkı, değer artış payı veya katılma alacağı hesabına konu olabilir.
Bu konuda sık anılan kararlardan biri Yargıtay 8. HD, 2015/18037 E., 2018/9523 K. sayılı karardır. Kararda, evlilikten önce edinilen arsanın kişisel mal niteliğini koruduğu; buna karşılık evlilik sırasında bu arsa üzerine yapılan yapının mal rejimi tasfiyesinde ayrıca değerlendirilmesi gerektiği yaklaşımı öne çıkmaktadır. Bu nedenle İstanbul avukat desteğiyle dosyanın sadece tapu kaydı üzerinden değil, yapım süreci üzerinden de okunması gerekir.
Evlilik içinde yapılan ev çoğu durumda paylaşım hesabına girebilir
Evet, evlilik içinde yapılan ev kullanılan kaynaklara göre paylaşım hesabına girebilir. TMK m. 227, bir eşin diğerine ait mala ya da diğer mal grubuna yaptığı katkı nedeniyle doğan değer artış payı alacağını düzenler. Aynı şekilde TMK m. 236 uyarınca artık değere katılma alacağı da gündeme gelebilir.
Örneğin arsa kocanın evlilik öncesi malı olabilir; fakat ev, evlilik devam ederken eşlerin maaşlarından biriken para ile, ortak çekilen kredi ile ya da kadına ait ziynetlerin bozdurulmasıyla yapılmış olabilir. Bu durumda tapu tek başına sonucu belirlemez. Mahkeme, yapının hangi dönemde ve hangi ekonomik kaynaklarla ortaya çıktığını inceler.
Yargıtay 8. HD, 2016/12765 E., 2019/1212 K. kararında da eşin çalışarak elde ettiği gelirle diğer eş adına kayıtlı taşınmaza katkı sunduğu durumlarda katkı payı alacağına hükmedilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu içtihat, özellikle aile bütçesinden çıkan paranın tek eş adına görünen taşınmazlarda nasıl korunacağı açısından önemlidir. İstanbul aile hukuku avukatı bakımından burada kritik nokta, katkının soyut beyanla değil somut finansal izlerle kurulmasıdır.
Tapunun sadece bir eş adına olması diğer eşin hiçbir hak talep edemeyeceği anlamına gelmez
Hayır, tapunun tek eş adına olması diğer eşin mutlaka haksız olduğu anlamına gelmez. Mal rejimi davalarında çoğu zaman talep, doğrudan tapu iptali ve tescil değil; alacak hakkı şeklinde kurulur. TMK sistematiğinde esas olan, katkının parasal karşılığının hesaplanmasıdır.
Yargıtay 8. HD, 2019/4523 E., 2020/6487 K. kararında da katkı sağlayan eşin tapu iptali ve tescil değil, katkısına denk gelen değer üzerinden alacak talep edebileceği yönündeki yaklaşım dikkat çeker. Bu sebeple davacı eş “evin yarısı tapuda bana geçirilsin” şeklinde bir beklentiye girerse usul ve talep hatası yapabilir.
Bununla birlikte önemli bir sınır da vardır. Mal, dava tarihinde artık eş adına kayıtlı değilse veya üçüncü kişinin malvarlığına ilişkin bir görünüm varsa, davanın hukuki kurgusu çok dikkatli yapılmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/805 E., 2022/123 K. sayılı kararında da, mal rejiminin tasfiyesinde üçüncü kişi malvarlığına yapılan katkının her durumda doğrudan davalı eşten istenemeyeceği yönünde önemli ilkeler benimsenmiştir. Bu nedenle dava açmadan önce tapu hareketleri, satışlar ve devirlerin zamanlaması mutlaka incelenmelidir.
Diğer eşin katkısı banka dekontu olmadan da ispatlanabilir ama iş zorlaşır
Evet, katkı yalnız banka dekontuyla ispatlanmaz; ancak yazılı ve mali delil yoksa dava belirgin biçimde zorlaşır. TMK m. 222 uyarınca belli bir malın eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemezse, onun paylı mülkiyet olduğu kabul edilebilir; ayrıca bir malın edinilmiş mi kişisel mi olduğu ispat yükü de somut olayın özelliklerine göre önem taşır.
Mahkemeler genellikle şu delillere bakar: tapu kayıtları, belediye ruhsat ve proje dosyaları, yapı ruhsatı ve iskan belgeleri, banka hesap hareketleri, kredi sözleşmeleri, kredi taksit dekontları, altın bozdurma kayıtları, sigorta prim ve maaş belgeleri, vergi kayıtları, mesajlaşmalar, inşaat faturaları ve tanık anlatımları. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, tarafların yalnızca tanıkla sonuca gidileceğini sanmasıdır. Oysa yüksek değerli taşınmaz uyuşmazlıklarında tanık, mali belgeleri tamamlayıcı rol oynar; onların yerine geçmez.
Örneğin arsanın bir eşe ait olduğu açık olabilir; fakat bina yapımında kullanılan beton, demir, işçilik ve kredi ödemeleri ortak hesaplardan çıkmışsa bu kayıtlar davanın kaderini değiştirir. Uygulamada görüyoruz ki özellikle internet bankacılığı dekontları, kredi geri ödeme planları ve yapı malzemesi faturaları, soyut katkı iddiasını somut alacak hesabına dönüştüren en güçlü delillerdir.
Mal rejiminin hangi tarihte sona erdiği hesaplama açısından belirleyicidir
Evet, hesaplamada en kritik tarihlerden biri mal rejiminin sona erdiği tarihtir. TMK m. 225 uyarınca edinilmiş mallara katılma rejimi, boşanma davasının açıldığı tarihte sona erer. Bu tarih, hangi ödemelerin ortak rejim içinde yapıldığını ve hangi harcamaların tasfiyeye dahil edileceğini belirler.
Bu nedenle boşanma davasından sonra yapılan bazı ödemeler ile dava öncesi yapılan ödemeler aynı şekilde değerlendirilmez. Örneğin dava açılmadan önce beş yıl boyunca aile bütçesinden ödenen inşaat taksitleri farklı, dava açıldıktan sonra tek eşin kişisel hesabından yaptığı harcamalar farklı hukuki sonuç doğurabilir. Aynı şekilde, binanın kaba inşaatı 2002 sonrasında tamamlandıysa TMK’nın edinilmiş mallara katılma rejimi hükümleri daha görünür hale gelir; daha eski dönem katkıları için ise katkı payı alacağı mantığı ayrıca tartışılır.
Uygulamada bir başka hata da dava tarihini değil, tapu tarihini tek ölçüt sanmaktır. Oysa yapı bazen arsadan yıllar sonra tamamlanır. Dolayısıyla bilirkişi incelemesinde yalnız arsanın edinim tarihi değil, evin hangi tarihlerde ve hangi finansmanla yapıldığı da ayrı ayrı saptanmalıdır.
Doğru dava stratejisi kurulmazsa ciddi hak kaybı yaşanabilir
Evet, yanlış talep türü ve eksik delil sunumu ciddi hak kaybı yaratabilir. Öncelikle davanın boşanma davasından bağımsız olarak mal rejimi tasfiyesi mantığıyla hazırlanması gerekir. Her dosyada tapu iptali istenmez; çoğu dosyada değer artış payı alacağı, katkı payı alacağı veya katılma alacağı daha doğru hukuki çerçeveyi oluşturur.
Bir diğer hata, arsanın kişisel mal olduğunu görünce dosyadan tamamen vazgeçmektir. Oysa arsa kişisel mal olsa bile, bina yapımı için edinilmiş mal grubundan kaynak kullanılmış olabilir. TMK m. 227 bu nedenle son derece önemlidir. Aynı şekilde kişisel mala yapılan katkının hangi oranda binanın bugünkü değerine yansıdığı konusunda bilirkişi raporuna itiraz etmeyi ihmal etmek de ciddi kayıp doğurabilir.
İstanbul avukat desteği alınan dosyalarda genellikle şu strateji izlenir: önce tapu ve mal rejimi kronolojisi çıkarılır, sonra inşaatın finansman kaynakları ayrıştırılır, ardından hangi talebin hangi kalem için ileri sürüleceği belirlenir. Böylece “arsa benim” veya “her şeyi beraber yaptık” şeklindeki soyut cümleler yerine, hesaplanabilir ve mahkemede savunulabilir bir dosya kurulur.
Mahkeme bina değerini hesaplarken yalnız yapım masrafına değil bugünkü değere de bakabilir
Evet, mahkeme çoğu durumda yalnız geçmişte yapılan harcamaya değil, katkının dava tarihindeki veya tasfiye esasındaki değere yansımasına bakar. Değer artış payı alacağının mantığı zaten katkının taşınmazın güncel değerindeki karşılığını korumaktır. Bu nedenle sadece “o zaman 300 bin lira harcadım” demek yeterli olmayabilir; o katkının bugünkü bina değeri içindeki oranı önem kazanır.
Bilirkişi incelemesinde genellikle arsanın değeri ile binanın değeri ayrıştırılmaya çalışılır. Arsa kişisel mal sayılırken, bina yönünden evlilik içinde yapılan katkılar değerlendirilir. Eğer eşlerden birine ait ziynetler, maaş gelirleri veya ortak kredi ödemeleriyle bina yükselmişse, bu katkının oranı belirlenerek alacak hesabı yapılabilir. Uygulamada görüyoruz ki en büyük tartışma, binanın tamamının mı yoksa yalnız katkı oranına denk gelen kısmının mı hesaba katılacağı noktasında çıkar.
Bu yüzden bilirkişi raporu geldikten sonra susmak yerine, arsa-bina ayrımı, inşaat tarihi, kullanılan kaynaklar ve güncel değer hesabı yönünden ayrıntılı itiraz sunmak gerekir. Aksi halde eksik rapor hükme esas alınabilir.
İstanbul’da bu tür davalarda hızlı hareket etmek delillerin korunması için önemlidir
Evet, özellikle İstanbul’da taşınmaz hareketliliği yüksek olduğu için hızlı hareket etmek önemlidir. İnşaat faturaları kaybolabilir, banka hareketleri geçmişe dönük erişimde zorlaşabilir, tapuda satış veya devir yapılabilir ve belediye dosyalarına ulaşmak gecikebilir. Bu nedenle dava hazırlığı aşamasında yalnız hukuki değerlendirme değil, belge koruma stratejisi de gerekir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda taraflardan biri boşanma gündeme gelince yapı masraflarını kişisel kaynak gibi göstermeye çalışmakta, diğeri ise yıllar önceki katkısını belgelerle toparlayamamaktadır. Oysa erken aşamada alınan hesap dökümleri, ruhsat suretleri, kredi planları ve mesaj kayıtları çok güçlü delil oluşturur. İstanbul aile hukuku avukatı desteğiyle yürütülen dosyalarda erken belge toplama, çoğu zaman davanın sonucunu belirleyen ana farktır.
Sık Sorulan Sorular
Arsa miras kalmışsa evlilikte yapılan ev yine de paylaşılır mı?
Evet, arsa miras yoluyla kaldıysa TMK m. 220 gereği kural olarak kişisel mal sayılır; fakat bu tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez. Eğer evlilik sırasında o arsa üzerine aile bütçesiyle ev yapılmışsa, diğer eş bina yönünden katkı payı, değer artış payı veya katılma alacağı talep edebilir. Mahkeme miras kalan arsa ile evlilik içinde oluşan yapı değerini ayrı ayrı değerlendirmeye çalışır. Bu nedenle miras kalan arsa dosyalarında da diğer eşin hiçbir hakkı yoktur demek doğru değildir.
Ev ruhsatsız yapılmışsa mal paylaşımı davası açılamaz mı?
Hayır, ruhsat sorunu tek başına mal paylaşımı talebini ortadan kaldırmaz. Ruhsatsızlık, belediye ve imar hukuku bakımından ayrı riskler doğurabilir; ancak boşanma sonrası eşler arasındaki ekonomik katkı tartışması yine yapılır. Mahkeme yapının fiilen var olup olmadığını, yapımına hangi kaynakların harcandığını ve bu katkının ekonomik karşılığını inceleyebilir. Elbette ruhsat, iskan ve proje bulunması ispatı kolaylaştırır; fakat yokluk halinde tanık, fotoğraf, fatura, belediye tutanağı ve keşif gibi diğer deliller daha fazla önem kazanır.
Evi yapan ustalara ödeme elden yapıldıysa katkı ispatlanabilir mi?
Evet, ispat mümkündür ama daha zahmetlidir. Elden ödeme yapılan dosyalarda banka dekontu bulunmadığı için tarafın iddiasını destekleyecek başka delillere ihtiyaç duyulur. İnşaat malzemesi faturaları, WhatsApp yazışmaları, tanık anlatımları, fotoğraflar, yapı sürecini gösteren tarihli belgeler ve tarafların aynı dönemdeki gelir durumları bir arada değerlendirilir. Uygulamada mahkemeler, yalnız soyut “ben yaptım” beyanıyla karar vermez; bu nedenle elden ödeme varsa belge ve tanık zinciri daha disiplinli kurulmalıdır.
Boşanmadan önce arsa üzerindeki ev satılırsa diğer eş ne yapabilir?
Satış yapılmışsa dava otomatik olarak imkansız hale gelmez; ancak hukuki strateji değişir. Önce satışın kime yapıldığı, bedelin gerçek olup olmadığı, devrin boşanma öncesi mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı ve satış parasının nereye gittiği araştırılır. Eğer değer doğrudan eşin malvarlığına girmişse alacak talebi bu yeni değer üzerinden kurgulanabilir. Üçüncü kişiye devir varsa, Yargıtay HGK 2019/805 E., 2022/123 K. çizgisindeki sınırlamalar nedeniyle davanın muhatabı ve talep türü çok dikkatli seçilmelidir.
Bu tür davalarda tanık mı yoksa bilirkişi mi daha önemlidir?
İkisi de önemlidir; fakat işlevleri farklıdır. Tanıklar genellikle evin ne zaman yapıldığını, paranın kimden çıktığını, ziynet bozdurulup bozdurulmadığını veya tarafların ortak inşaat faaliyeti yürüttüğünü anlatır. Bilirkişi ise bu olguların ekonomik karşılığını hesaplar, arsa ve bina ayrımını yapar, katkı oranını değerlendirir. En güçlü dosyalar, tanık anlatımının mali belgelerle ve teknik raporla desteklendiği dosyalardır. Sadece tanık ya da sadece bilirkişi beklentisi çoğu zaman yeterli olmaz.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.