Kiralanan evde duvara televizyon aparatı takılması, günlük hayatta küçük bir dekorasyon tercihi gibi görülür. Oysa kira hukukunda bu mesele bazen basit bir montaj işlemi olmaktan çıkıp tahliye, depozito kesintisi ve zarar tazmini tartışmasına dönüşebilir. Özellikle salon duvarına büyük ekran televizyon için ağır taşıyıcı aparat sabitlenmesi, birden fazla dübel deliği açılması veya söküm sırasında sıva ve boya hasarı oluşması durumunda ev sahibi ile kiracı arasında ciddi uyuşmazlık çıkabilir.
Sorun genellikle taşınma aşamasında büyür. Kiracı, “birkaç delikten ne olacak” diye düşünürken ev sahibi duvarda çatlak, seramikte kırık, alçıda bozulma veya estetik kayıp olduğunu ileri sürebilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, montaj sırasında küçük görülen müdahalelerin tahliye sonunda hasar kalemine dönüştüğünü görüyoruz. Uygulamada görüyoruz ki özellikle yeni boyanmış, dekoratif kaplamalı veya özel yüzeyli dairelerde bu tür müdahaleler daha büyük zarar iddialarına yol açabiliyor.
Çözüm ise meseleyi teknik değil hukuki zeminde okumaktır. Türk Borçlar Kanunu kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu, yazılı izin olmadan yenilik ve değişiklik yapma sınırlarını ve taşınmazı iade yükümlülüğünü açık biçimde düzenler. İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle somut olayın niteliği doğru analiz edilirse, hem kiracının gereksiz korkuları hem de ev sahibinin abartılı beklentileri daha sağlıklı değerlendirilebilir.
Evet, duvara TV aparatı takmak bazı durumlarda kiralananda değişiklik sayılabilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 321 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu hüküm sadece duvar yıkma, pencere açma veya büyük tadilatlar için geçerli değildir. Duvarda kalıcı iz bırakabilecek, yüzeyi bozabilecek veya taşınmazın teslim niteliğini etkileyebilecek sabitlemeler de bazı hallerde bu kapsamda değerlendirilebilir.
TV aparatı takılması her olayda aynı ağırlıkta değildir. Hafif bir aparatın tek noktadan monte edilmesi ile büyük ekran televizyon için beton, seramik veya alçıpan duvara çoklu sabitleme yapılması arasında fark vardır. Özellikle ağır aparatlar için açılan çok sayıda delik, kablo kanalı, duvar içi kesit veya taşıyıcı sisteme müdahale varsa mesele basit kullanım sınırını aşabilir. Bu durumda ev sahibinin yazılı izni önemli hale gelir.
TBK m. 316 da burada ayrıca önem taşır. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Eğer montaj işlemi dikkatsizce yapılmışsa, uygun olmayan duvara müdahale edilmişse veya binanın estetik bütünlüğü bozulmuşsa, kiracının özen borcuna aykırılığı gündeme gelebilir. Uygulamada görüyoruz ki özellikle lüks rezidanslar, yeni teslim edilmiş daireler ve özel duvar kaplamalı konutlarda bu değerlendirme daha katı yapılabiliyor.
Hayır, her TV aparatı montajı otomatik tahliye sebebi değildir.
En sık yapılan hata, duvarda delik varsa tahliyenin kaçınılmaz olduğunu düşünmektir. Bu doğru değildir. Tahliye için sadece montaj işleminin varlığı yetmez; bunun sözleşmeye aykırılık niteliği, zararın ağırlığı, giderilip giderilemeyeceği ve kiraya veren açısından çekilmez bir durum yaratıp yaratmadığı birlikte değerlendirilir.
TBK m. 316/2 uyarınca kiracı kiralanana kasten ağır zarar verirse veya kiraya veren için durum çekilmez hale gelirse, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren yazılı bildirimle en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir; bazı ağır hallerde fesih daha sert sonuç doğurabilir. Ancak bir televizyon aparatının montajı çoğu zaman doğrudan “kasten ağır zarar” seviyesinde görülmez. Özellikle delikler kapatılabiliyor, duvar tamir edilebiliyor ve kiracı eski hale getirmeyi kabul ediyorsa tahliye yerine tazminat veya onarım tartışması daha olasıdır.
Yargıtay 3. HD, 2017/8658 E., 2018/173 K. sayılı kararında, konut ve çatılı işyeri kiralarında akde aykırılık nedeniyle tahliye isteniyorsa TBK m. 316’daki en az 30 günlük sürenin önemini vurgulamıştır. Bu kararın gösterdiği temel nokta şudur: Ev sahibi, her aykırılıkta doğrudan tahliye yoluna gidemez; usul ve süre kurallarına uyması gerekir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, ev sahibi duvardaki birkaç montaj deliğine dayanarak hemen tahliye bekliyor. Uygulamada görüyoruz ki mahkeme bu tür dosyalarda hasarın gerçek boyutuna, tamir imkanına ve ihtar sürecine bakıyor.
Evet, yazılı izin varsa kiracının hukuki durumu belirgin şekilde güçlenir.
Kiraya veren TV aparatı montajına yazılı olarak izin vermişse, uyuşmazlığın çerçevesi önemli ölçüde değişir. TBK m. 321/2 gereğince kiraya veren, yazılı rıza gösterdiği yenilik ve değişiklikler bakımından, ayrıca açıkça kararlaştırılmadıkça eski durumuyla iade talep edemez. Bu nedenle izin varsa, sonradan fikrini değiştirip sadece estetik beğenisizlik nedeniyle yüksek talepte bulunması zorlaşır.
Burada dikkat edilmesi gereken konu iznin kapsamıdır. “Duvara TV asabilirsiniz” şeklindeki yazılı izin ile “istediğiniz her yere ağır taşıyıcı sistem kurabilirsiniz” aynı şey değildir. Ayrıca izin verilmiş olsa bile çıkışta deliklerin kapatılması, yüzeyin boyanması veya eski hale getirme şartı ayrıca kararlaştırılmış olabilir. Bu yüzden mesaj, e-posta, sözleşme eki veya imzalı muvafakat metni gibi belgelerin içeriği önemlidir.
Uygulamada görüyoruz ki kiracılar çoğu zaman emlakçıya sözlü bilgi verildiğini yeterli sanıyor. Oysa sözlü izin ispat açısından zayıftır. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle değerlendirilen dosyalarda, sözlü onay ile yazılı muvafakat arasındaki fark çoğu zaman sonuca doğrudan etki eder. Kiracı açısından en güvenli yol, montaj öncesi açık yazılı onay almaktır.
Evet, ev sahibi somut zararını ve eski hale getirme giderini isteyebilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa, sözleşme bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskimeler ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle TV aparatı uyuşmazlığında ana soru şudur: Duvardaki izler olağan kullanım mı, yoksa aktif müdahale sonucu oluşan hasar mı?
Yargıtay 3. HD, 2017/11795 E., 2018/6405 K. sayılı kararında, boya ve badana giderlerinin her olayda otomatik olarak hor kullanma sayılmayacağını; olağan kullanım ile kötü kullanım ayrımının somut olarak yapılması gerektiğini belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 3. HD, 2021/7613 E., 2021/12348 K. sayılı kararında da boya badana masrafının hor kullanma sonucu oluştuğunun somut açıklamayla ortaya konulması gerektiği vurgulanmıştır. Bu kararlar doğrudan TV aparatı hakkında olmasa da, duvar hasarı uyuşmazlıklarında temel mantığı gösterir.
Yani ev sahibi otomatik biçimde “duvar delindi, o halde tüm boya ve tadilat sana ait” diyemez. Ancak montaj yüzünden alçı kırılmış, seramik çatlamış, kablo gizlemek için kanal açılmış, çok sayıda dübel yuvası bırakılmış veya söküm sonrası duvar tekrar kullanılamaz hale gelmişse, bu zararlar somut olarak istenebilir. Hasarın faturayla, fotoğrafla, ekspertizle veya bilirkişi incelemesiyle gösterilmesi gerekir.
Uygulamada görüyoruz ki özellikle tek bir aparat deliği ile ağır taşıyıcı sistemin yarattığı çoklu hasar aynı kefeye konulmamalıdır. İstanbul avukat desteğiyle zarar kalemlerinin olağan kullanım ile gerçek hasar olarak ayrıştırılması önemlidir.
Evet, kira sözleşmesindeki tadilat ve teslim hükümleri sonucu doğrudan etkiler.
Birçok dosyada belirleyici olan şey sadece kanun maddesi değil, kira sözleşmesinin içeriğidir. Sözleşmede duvar delme, sabit aparat takma, klima, raf, televizyon aparatı veya benzeri müdahaleler için yazılı izin şartı varsa, kiracının sorumluluğu artabilir. Aynı şekilde tahliye anında taşınmazın teslim alındığı haliyle geri verileceğine ilişkin açık hüküm varsa, eski hale getirme talebi güçlenir.
Yargıtay kararlarında da iade ve hasar talepleri değerlendirilirken sözleşme hükümlerine özel önem verildiği görülür. Uygulamada görüyoruz ki bazı kiracılar sözleşmede “duvarlara sabit montaj yapılamaz” benzeri kayıt bulunduğunu tahliye aşamasında fark ediyor. Ev sahibi tarafında da tam tersi sorun yaşanıyor; sözleşmede açık yasak veya teslim hükmü olmadığında, beklendiği kadar güçlü bir talep ileri sürülemeyebiliyor.
Bu nedenle TV aparatı gibi küçük görünen işlemler için bile sözleşme maddeleri kritik hale gelebilir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle sözleşmenin tadilat, teslim, depozito ve zarar hükümleri birlikte okunduğunda, hangi talebin güçlü olduğu daha net anlaşılır.
Evet, çoğu uyuşmazlık tahliye yerine onarım ve uzlaşma ile çözülebilir.
Her duvar müdahalesi dava konusu olmak zorunda değildir. Özellikle kiracı çıkmadan önce duvardaki aparatları profesyonel biçimde söküp delikleri uygun malzemeyle kapatır, gerekirse rötuş boya yaptırır ve evi makul biçimde teslim ederse uyuşmazlık büyük ölçüde daralabilir. Ev sahibi açısından da asıl amaç çoğu zaman duvarın yeniden kiralanabilir hale gelmesidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda en pratik çözüm, anahtar tesliminden önce ortak tespit yapılmasıdır. Duvarın mevcut hali birlikte görülür, gerekiyorsa hasar fotoğraflanır, kiracıya kısa süre verilir ve bu şekilde depozito tartışması büyümeden çözüm bulunur. Uygulamada görüyoruz ki tarafların bu aşamada sertleşmesi, basit bir onarım işini uzun süren davaya çevirebiliyor.
İstanbul avukat desteğiyle hazırlanan yazılı mutabakat, hangi deliklerin kapatılacağı, hangi yüzeyin boyanacağı ve bunun depozitoya nasıl yansıyacağı konusunda önemli güvence sağlayabilir. Böylece hem ev sahibi gereksiz masrafa girmez hem de kiracı sonradan sürpriz taleplerle karşılaşmaz.
Evet, doğru delil toplanmazsa haklı taraf bile zorlanabilir.
TV aparatı nedeniyle çıkan kira uyuşmazlıklarında delil çok önemlidir. Ev sahibi açısından başlangıç teslim fotoğrafları, sözleşme hükümleri, yazılı izin bulunmadığını gösteren kayıtlar, tahliye anı fotoğrafları, hasar tespiti ve tamir faturaları önem taşır. Kiracı açısından ise montaj öncesi yazışmalar, izin mesajları, duvarın önceden durumu, aparatın profesyonel takıldığına dair kayıtlar ve söküm sonrası tamir teklifleri önemlidir.
Uygulamada görüyoruz ki özellikle teslim tutanağı yoksa, duvarın başlangıçta da delikli olup olmadığı, eski montaj izlerinin bulunup bulunmadığı veya boyanın zaten yıpranmış olup olmadığı tartışmalı hale gelir. Bu da dosyanın bilirkişi incelemesine gitmesine ve sürecin uzamasına neden olur.
Pratik olarak şu belgeler önemlidir:
- Kira sözleşmesi ve ekleri
- Taşınmazın giriş anındaki fotoğrafları
- Yazılı izin veya yazışmalar
- Tahliye anı tespit tutanağı
- Hasar fotoğrafları ve video kaydı
- Onarım teklifi, fatura veya ekspertiz raporu
İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği ile delil planı baştan kurulduğunda, gereksiz tahliye ve tazminat tartışmaları çok daha sağlıklı yönetilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı duvara bir tane TV aparatı taktıysa tahliye edilir mi?
Tek bir aparat montajı her zaman tahliye sebebi olmaz. Mahkeme, sadece delik sayısına değil, hasarın ağırlığına, sözleşmeye aykırılık olup olmadığına, eski hale getirmenin mümkünlüğüne ve kiraya verenin usulüne uygun ihtar yapıp yapmadığına bakar. Eğer zarar küçükse ve kiracı bunu gidermeye hazırsa çoğu uyuşmazlık tahliye yerine onarım veya tazminat ekseninde çözülür. Ancak ağır ve kalıcı hasar varsa sonuç değişebilir.
Ev sahibi izin vermediyse kiracı mutlaka zarar öder mi?
Her zaman otomatik olarak ödeme çıkmaz; fakat yazılı izin olmadan yapılan montaj kiracıyı daha riskli hale getirir. Eğer aparat duvarda somut ve ölçülebilir hasar yaratmışsa, TBK m. 334 çerçevesinde eski hale getirme veya gerçek zarar talebi gündeme gelebilir. Buna karşılık çok küçük izler olağan kullanım sınırına yakınsa ve ev sahibi zararını ispatlayamıyorsa, talep beklenenden düşük kalabilir veya reddedilebilir.
Kiracı çıkarken delikleri kapatırsa sorun tamamen biter mi?
Çoğu dosyada sorun önemli ölçüde azalır, ancak her zaman tamamen bitmez. Delikler kapatılmış olsa bile yüzey tonu farklı kalmış, alçı bozulmuş, seramik çatlamış veya montajın izi estetik olarak sürüyorsa ev sahibi ek talepte bulunabilir. Yine de profesyonel onarım yapılması, kiracının kötü niyetli görünmesini önler ve tahliye ile depozito uyuşmazlığında elini güçlendirir. Bu nedenle çıkış öncesi kontrollü tamir çoğu zaman en doğru adımdır.
TV aparatı için sözlü izin yeterli midir?
Sözlü izin tamamen değersiz sayılmaz; ancak ispat bakımından oldukça zayıftır. TBK m. 321 yazılı rızayı esas aldığı için, uyuşmazlık çıktığında mesaj, e-posta veya imzalı muvafakat gibi yazılı kayıtlar çok daha güçlü delil olur. Özellikle İstanbul gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun yaşandığı yerlerde, “ev sahibi bana telefonda izin vermişti” savunması çoğu zaman tek başına yeterli olmaz.
Bu konuda İstanbul gayrimenkul avukatı ile çalışmak neden önemli olabilir?
Çünkü TV aparatı gibi küçük görünen müdahaleler, tahliye, eski hale getirme, depozito kesintisi, hor kullanma tazminatı ve sözleşmeye aykırılık başlıklarını aynı anda doğurabilir. İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle sözleşme hükümleri, hasarın gerçek boyutu, ihtar süreci ve deliller birlikte değerlendirilir. Böylece gereksiz dava riski azaltılır ve somut olaya en uygun çözüm daha net belirlenir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.