Kira Sözleşmesi Devri: Rıza Şartı ve Tahliye Riski 2026

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

İşyeri sahibi dükkânını devretmek istiyor, ev sahibi ise ‘sözleşme benimle imzalandı’ diyor; evdeki kiracı şehirden gidiyor ve yerine arkadaşını oturtmak istiyor; ‘devir teslim bedeli’ ilanları dolaşıyor ama kimse devrin hukuken ne anlama geldiğini açıklamıyor. Kira sözleşmesi devri, özellikle İstanbul’un yoğun ticari hayatında her gün yaşanan bir işlem; ama çoğu kez tek bir imzayla, kiralayanın onayı alınmadan yapıldığı için ileride tahliye davasıyla patlıyor.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu dosyalarda görüyoruz ki üç yanlış tekrarlanıyor. Birincisi, devir ile alt kiralama karıştırılıyor: Devreden kiracı sıfatından çıkar, alt kiralayan ise sözleşmenin tarafı olarak kalır — bu fark, sorumluluğun ve tahliye riskinin tamamını değiştirir. İkincisi, rızanın sözlü ya da örtülü verildiği varsayılıyor; oysa kanun yazılı rıza arar ve yazı yoksa kiralayan, yıllar sonra bile ihlale dayanarak tahliye isteyebiliyor. Üçüncüsü, ‘devir bedeli’ ödenmiş olmasına güveniliyor; oysa bu bedel kiralayanla ilgisiz, kiracılar arası bir anlaşmadır ve sözleşmeyi tek başına geçerli kılmaz.

Çözüm, işlemi üç adımda doğru kurmaktır: Yazılı rıza belgesi, taraflerin sorumluluk haritası ve resmî bildirimler. Bu rehberde 2026 itibarıyla kira sözleşmesi devrinin şartlarını, alt kiralama ile farkını, sorumluluk rejimini ve izinsiz devrin tahliye sonucunu anlatıyoruz. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle yapılan devirlerde, tek sayfalık bir rıza belgesi ilerideki davanın tamamını önlüyor.

Kira sözleşmesi başkasına devredilir mi?

Devredilebilir; ancak kural ve istisna nettir. Türk Borçlar Kanunu m. 322/1 uyarınca kiracı, kiralayanın yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına devredemez. Yani devir yasak değil, rızaya bağlı bir işlemdir: Kiralayan yazılı biçimde onay verirse, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar devralana geçer ve o andan itibaren sözleşmenin tarafı artık yeni kiracıdır. Rıza, devirden önce ya da sonra verilebilir; önemli olan, kiralayanın devri bilerek ve yazılı biçimde kabul etmesidir.

Yazılı rızanın unsurları şunlardır: Kimin, kime, hangi taşınmaz (veya taşınmazın hangi bölümü) için devredildiğinin açık olması; devrin tarih veya döneminin belli olması ve kiralayanın bu işlemi kabul ettiğinin metinden anlaşılması. En sağlam uygulama, üç tarafın (devreden, devralan, kiralayan) birlikte imzaladığı bir devir ve rıza protokolüdür; bu protokole depozitonun akıbeti, mevcut borçların hangi tarafta kalacağı ve teslim durumu da yazılabilir. Sözlü mutabakat, mesajlaşmayla ‘olsun’ denmesi veya kiralayanın devri ‘bildiği’ yönündeki karineler, kanunun aradığı yazılı rızanın yerini tutmaz.

Devir ile alt kiralama arasındaki fark nedir?

İki kurum sık karıştırılır ama hukuki sonuçları ayrışır. Devir (sözleşmenin devri): Kiracı, sözleşmedeki yerini bütünüyle devralana bırakır; kiracılık sıfatı el değiştirir. Devreden sözleşmeden çıkar — yalnız rızalı devirde bile kanun, devredeni belirli bir süre ve kapsamda güvence olarakdevralanla müteselsilen sorumlu tutar (TBK m. 322/3). Alt kiralama: Kiracı, sözleşmede kalır ve kiralananın kullanımını bir alt kiracıya bırakır; kiralayana karşı asıl sorumlu yine kiracıdır. Alt kiracı, kiraya verene karşı ancak onaylanmış alt kiralama hâlinde bazı taleplerde bulunabilir; temel borç ilişkisi değişmez.

Pratik ayrım şu tabloyla netleşir:

• Kiracı sıfatı: Devirde devralanda; alt kiralama da asıl kiracıda kalır.
• Kiralayana ödeme: Devirde devralan öder; alt kiralama da alt kiracı kiracıya öder, kiracı kiralayana.
• Sorumluluk: Devirde devreden-devralan müteselsil; alt kiralama da kiracı tek başına kiralayana karşı sorumludur.
• Çıkış kolaylığı: Devirde devreden ilişkiden kopar (müteselsil süre hariç); alt kiralama da kiracı, sözleşme bitimine kadar bağlıdır.
• İzinsiz yapılırsa: Her ikisi de kiralayana fesih ve tahliye hakkı verir.

Yargıtay 3. HD, 2021/4236 E., 2022/1601 K. sayılı kararında, eylemin devir mi alt kiralama mı olduğunun somut kullanım biçiminden —kimin yerleştiği, kimin ödediği, sözleşme belgelerinin kime devredildiği— belirleneceğini vurgulamıştır. Bu yüzden işlemi kuran belgenin adı ve içeriği, ihtilaf anında dosyanın kaderini belirler.

Rızalı devirde tarafların sorumluluğu nasıl düzenlenir?

Rızalı devirde yeni kiracı, kiralayana karşı kira bedeli, yan giderler ve özen borçları bakımından birincil sorumlu hâle gelir. Devreden kiracı ise tamamen dışarı çıkmaz: TBK m. 322/3 uyarınca devreden ve devralan, kiralayanın alacakları bakımından müteselsilen sorumlu olur; bu, kiralayanın alacağını tamamen ya da kısmen devredenden de isteyebileceği anlamına gelir. İşletme devri senaryolarında —dükkânın demirbaşlarıyla birlikte aktarılması— TBK m. 355 uyarınca eski işletme sahibi, devirden doğan borçlardan belirli süre (iki yıl) müteselsilen sorumlu kalır. Bu süreler, devredenin ‘temiz çıkma’ beklentisinin sınırını çizer.

Bu nedenle devir protokolünde şu başlıklar açıkça düzenlenmelidir: Devrin tarihi; devre kadar birikmiş kira ve yan gider borcunun hangi tarafta kaldığı; depozito/teminatın devralana mı devredildiği yoksa iade mi edildiği; mevcut hasarların teslim tutanağı; abonelik ve vergi kayıtlarının geçiş işlemi. Depozitonun devri, ancak kiralayanın da onayıyla kesinleşir; aksi hâlde kiralayan, hasarı ilk kiracının teminatından arayabilir. Protokol bu başlıkları netleştirdiğinde, hem devreden hem devralan, sürecin kendi içinde sürpriz yaratmayacağını bilir.

İzinsiz devir veya alt kiralamada kiralayan ne yapabilir?

Yazılı rıza olmadan devir veya alt kiralama, kira sözleşmesinin ağır ihlalidir. TBK m. 322 uyarınca kiraya veren, bu ihlal hâlinde sözleşmeyi feshederek kiralananın boşaltılmasını isteyebilir; yol, konut ve çatılı işyeri kiralarında sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasıdır. Dava, ihlalin öğrenilmesi üzerine acilen başlatılmalı ve gecikme, hakkın düşürülmesi sonucunu doğurabilir. İspat yükü kiralayandadır: Taşınmazı fiilen kullanan kişinin kiracı olmadığı, fatura ve abonelik kayıtlarının, kira ödemelerinin ve yönetim kayıtlarının o kişiye geçtiği, tanık beyanları ve gerektiğinde kamera/bildirim kayıtlarıyla gösterilmelidir.

Kiracı cephesinden savunma yolları da bellidir: Devir değil aile bireyi ya da bakım amacıyla konaklama olduğu; kiralayanın devri bildiği ve yazılı olmayan rızanın somut davranışlarla kanıtlandığı; veya kullanımın geçici ve kazanç amacı taşımadığı. Yargıtay 3. HD, 2020/1871 E., 2021/712 K. sayılı kararında, kiralayanın devri bilerek ve sessiz kalmasının rıza sayılamayacağını, ancak yazılı rızanın sonradan verilebileceğini belirtmiştir. Bu çerçevede ihlal iddiası ortaya çıktığında en pratik çözüm, kiralayandan yazılı rıza alınarak süreci şifaalandırmak; mümkün değilse fiilî kullanımı kiracı üzerinden sürdürmek ve bunu belgelemektir.

Rıza talebi reddedilirse kiracı ne yapabilir?

Kiralayan rıza vermek zorunda değildir; devir, onun takdirine bırakılmış bir işlemdir ve salt ret, başlı başına dava konusu yapılamaz. Ancak rıza hakkı da dürüstlük kuralına tabidir: Kiralayanın ret kararı, hakkını açıkça kötüye kullanma düzeyine ulaşmışsa —örneğin devri engelleyip kiracıyı çıkarmak ve aynı kişiyle yeniden ve daha yüksek bedelle sözleşme kurmak gibi— kiracı, TMK m. 2’deki dürüst davranma ilkesine dayanarak itirazını dava yoluyla ileri sürebilir. Bu dava teknik ve ispatı zor bir yoldur; ilk adım her zaman yazılı, ihtarnameye dayalı bir rıza talebidir.

İzlenecek pratik yol haritası şöyledir:

1. Devir teklifini ve devralanın kimliğini kiralayana yazılı olarak bildirin; noter ihtarnamesi en güvenli kanaldır.
2. Rıza talebine makul bir cevap süresi tanıyın ve cevabı saklayın.
3. Rıza gelmezse devri yapmayın; alternatif olarak sözleşmeyi feshedip taşınmazı teslim ederek çıkış yapın.
4. Çıkışta teslim tutanağı, sayaç kayıtları ve ödeme belgeleriyle dosyanızı kapatın.
5. Ret kararında kötüye kullanma şüphesi varsa, avukatınızla itiraz dava seçeneklerini değerlendirin.

Uygulamada görüyoruz ki rıza talebi, çoğu kez düzgün bir devir protokolü taslağıyla birlikte sunulduğunda kabul görüyor; kiralayanın asıl çekincesi, karşı tarafın kim olacağının ve sorumluluğun ne olacağının belirsizliğidir. Belirsizliği gideren belge, rızayı da kolaylaştırır.

‘Devir teslim bedeli’ (dekorasma) hukuki midir?

Ticari kiralamada yaygın olan devir bedeli, aslında kiracılar arası bir bedeldir: Devralan, demirbaş, müşteri portföyü ve yer değerlemesi karşılığında devredene ödeme yapar. Bu bedel, kiralayanın onayına veya katılımına tabi değildir; kiralayanın devir bedelinden pay talep etmesi, sözleşme veya kanun dayanağı olmadıkça geçersizdir. Kiralayanla ilişki yalnızca yazılı rızayla kurulur; bedelin ödenmiş olması rızayı varsatmaz ve tahliye riskini tek başına ortadan kaldırmaz.

Devir bedelinin sağlıklı kurgulanması için ödeme kaydının banka üzerinden yapılması, neyin karşılığı olduğunun protokolde yazılması ve varsa demirbaş listesinin eklenmesi gerekir. Bedel ödenip devir gerçekleşmezse iade davası yolu açıktır; bu nedenle ödeme, kiralayanın yazılı rızası alındıktan sonra ya da rızaya bağlanan bir eskrow benzeri düzende yapılmalıdır. Vergi ve abonelik geçişleri (elektrik, su, doğalgaz, ESNDF kaydı) de devrin resmî yüzüdür: Bu kayıtların devralan adına alınması, hem rızanın karinesi hem de ispatın en güçlü parçasıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiralayanın yazılı rızası olmadan sözleşmeyi devrettim, ne olur?

İzinsiz devir, kiralayana fesih ve tahliye hakkı verir; kiraya veren, durumu öğrendiğinde acilen fesih bildiriminde bulunup sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu noktada iki çıkış vardır: Ya kiralayandan sonradan yazılı rıza alınarak devri şifalandırmak ya da devralanı çıkarıp taşınmazı fiilen kiracı olarak kullanmaya dönmek. Her iki yolda da yazılı belge şarttır. Süreci görmezden gelmek, tahliye ve tazminat riskini büyütür.

Ev sahibi rıza vermezse devir davası açabilir miyim?

Kural olarak hayır; devir rızası kiralayanın takdirindedir ve salt ret dava konusu yapılamaz. Ancak ret, dürüstlük kuralına aykırı biçimde kötüye kullanılıyorsa —örneğin devri engelleyip kiracıyı çıkararak aynı yeri devralana kiralamak gibi— kiracı, TMK m. 2’ye dayanarak itiraz edebilir. Bu dava teknik bir yoldur ve delil planı iyi kurulmalıdır. Pratikte ilk adım, ihtarnameyle yazılı rıza talep etmek ve cevabı beklemektir. Ret cevabı, çıkış veya itiraz seçeneklerini birlikte değerlendirmeniz için avukatınıza sunulmalıdır.

Devreden eski kiracı borçlardan tamamen kurtulur mu?

Tamamen kurtulmaz. Rızalı devirde dahi TBK m. 322 uyarınca devreden ve devralan, kiralayana karşı müteselsilen sorumlu tutulur; işletme devrinde bu süre TBK m. 355 uyarınca iki yıl olarak sınırlandırılmıştır. Bu süre içinde devralan ödemezse, kiralayan alacağın tamamını veya kısmını eski kiracıdan da isteyebilir. Eski kiracının kendini güvenceye alması için devir protokolüne bir tazminat/geri alım (rücu) hükmü eklemesi ve devrin tarihini resmî belgelerle sabit tutması gerekir. Süre dolduğunda sorumluluk sona erer.

Devir sonrasında kira artışı nasıl uygulanır?

Devir, mevcut sözleşmenin taraf değiştirmesidir; yeni bir sözleşme kurulmaz. Bu nedenle kira bedeli, artış oranı ve yenileme düzeni, mevcut sözleşmenin hükümleriyle aynen devam eder; devralan, kalan dönem için aynı bedel ve artış şartlarına bağlanır. Kiralayan, devri fırsat bilerek tek taraflı yeni bedel dayatamaz; artış ancak sözleşmedeki oran ve TBK düzenindeki sınırlar çerçevesinde işler. Beş yıllık yeniden inşa (tavan) düzenlemesi de sözleşmenin kendi takvimine göre yürür. Devir protokolüne mevcut bedelin yazılması ilerideki tartışmaları önler.

Alt kiralamada da yazılı rıza gerekir mi?

Evet, gerekir. TBK m. 322 uyarınca kiracı, kiralayanın yazılı rızası olmadıkça kiralananı kısmen de olsa başkasına kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez. İzinsiz alt kiralama da devir gibi fesih ve tahliye sebebidir. Rızalı alt kiralama da asıl kiracı sözleşmede kalır; alt kiracı, kiracıya karşı hak ve yükümlülüklere sahiptir. Aile bireylerinin birlikte yaşaması veya geçici misafirlik bu kapsamda değildir; ölçü, kiralananın üçüncü kişiye devamlı ve kazanç amacıyla bırakılıp bırakılmamasıdır.