Bir apartmanın çatı kaçırıyor, asansör bozuluyor, avukat masrafları birikiyor ve kapıya yapıştırılan notada toplantı ‘yapıldı’, yönetici ‘seçildi’ yazıyor — ama kimse ne zaman, kimler ve nasıl karar verdi hatırlamıyor. İstanbul’daki yüzlerce binada her yıl yaşanan bu sahne, aslında tek bir sorunun görünümüdür: Yöneticinin seçimi, yetkisi ve hesap vermesi usulüne uygun kurgulanmamıştır. Yönetici, bir gönüllü komşu değildir; kanunun tanımladığı yetkileri ve sorumlulukları olan bir organ — bir bakıma binanın yönetim kurulu başkanıdır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu dosyalarda görüyoruz ki iki hata tekrarlanıyor. Kat malikleri tarafında: Usulsüz toplantı ve kararlara sessiz kalınıyor — ‘yönetici bir şey yapıyordur’ denip geçiliyor; oysa iptal davası süresi işliyor ve usulsüz gider payları, ödense bile geri alınabilir. Yönetici tarafında ise: Yetki sınırları bilinmiyor — yönetici, kanunun ve yönetim planının vermediği konularda tek başına karar alıyor, sözleşme imzalıyor, gider yüklüyor; oysa bu işlemler kat malikleri kurulunun yetkisindedir ve usulsüz alındığında kişisel sorumluluk doğurur. İki taraf için de çıkış yolu aynıdır: Usulü doğru kurmak — çağrı, toplantı, çoğunluk, karar defteri.
Çözüm, üç başlığı netleştirmektir: Yönetici nasıl ve ne için seçilir, yetki ve sorumluluk sınırları nerededir ve usulsüzlüklere karşı hangi yollar açıktır. Bu rehberde 2026 itibarıyla kat malikleri yöneticiliğini, İstanbul’daki yoğun site ve apartman pratiğiyle anlatıyoruz. Doğru kurulmuş bir yönetim, binayı — hem fiziksel hem hukuki — ayakta tutar.
Yönetici nasıl ve kim tarafından seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34, ana gayrimenkulün yönetimini kat malikleri kuruluna, bu kurulun organları olarak da yönetici (veya yönetim kurulu) ve denetçilere verir. Yönetici, kat malikleri kurulunun çoğunluk kararıyla seçilir: Toplantıya çağrı usulüne uygun yapılmalı, yeter sayı sağlanmalı ve seçim kararı tutanağa geçmelidir. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi de olabilir; ana gayrimenkul dışından bir kişi seçilecekse oybirliği (yani tüm kat maliklerinin onayı) aranır. Yönetim planında farklı bir düzenleme varsa —örneğin yönetim kurulu modeli— plan, kanunun emredici hükümleriyle çelişmediği ölçünde uygulanır.
Seçimin geçerliliği, toplantının kendisi kadar güçlüdür. Çağrı, tüm kat maliklerine, toplantının yeri, zamanı ve gündemini gösterir biçimde, usulüne uygun (yönetim planında belirlenen; plan yoksa kanunun öngördüğü) şekilde yapılmalıdır. Çağrısız ya da eksik çağrıyla toplanan kurullar ve alınan kararlar, iptal davasına konu olur. Yargıtay’ın yaklaşımı, çağrı ve toplantı usulünün kat mülkiyeti rejiminin temel güvencesi olduğu yönündedir; Yargıtay 14. HD, 2021/2954 E., 2022/1183 K. sayılı kararında, tüm kat maliklerine usulüne uygun çağrı yapılmadan alınan yönetici seçim kararının iptal edileceğini belirtmiştir. Pratikte bu şu demektir: WhatsApp grubunda ‘toplandık, X’i yönetici yaptık’ mesajı, kanun anlamında geçerli bir seçim değildir — imzalı tutanak ve çağrı kaydı yoksa, yöneticinin tüm icraatları tartışmaya açılır.
Görev süresi ve yönetici ücreti nasıl belirlenir?
Kural sadedir: Süreklilik arz eden iş ve işlemlerde —yani tekrar gerektiren yönetim işlerinde— yönetici veya yönetim kurulu bir yıl için seçilir/seçilir; süre sonunda yeniden seçim yapılır. Yönetim planında daha uzun veya kısa süre öngörülebilir; plan hükmü, kanunun bir yıllık varsayılanını değiştirir. Yönetici, süresi bitmeden istifa edebilir veya haklı nedenlerle görevden alınabilir; görevden alma da seçimdeki usulle —kurul kararıyla— yapılır. Süresi dolmuş yöneticinin icraatları, usul yönünden savunmasızdır: ‘Yöneticiyim’ sıfatı, seçim süresinin bitmesiyle tükenir ve devam eden işlemler usulsüzlük üretir.
Ücret konusu da kurulun takdirindedir: Yöneticiye karşı bir ücret (aidattan pay) ancak çoğunluk kararıyla belirlenir; hiçbir yönetici, kendine kendi başına ücret bağlayamaz. Aynı ilke yönetim giderleri için geçerlidir — avukat, müşavir, kapıcı gibi giderler kurul kararıyla işlenir. Uygulamada en çok görülen ihlal budur: Yönetici, seçildiği yılın yetkisiyle yıllarca görev yapar, kendine ücret tahakkuk ettirir ve karar defterine imza toplamadan giderler yükler. Bu tablo, hem gider payı itirazlarının hem ibranın (yöneticinin hesaplarının onayının) iptalinin klasik zeminini oluşturur. Kat maliki, ödediği usulsüz gider paylarının iadesini ve hesap ibralarının iptalini dava edebilir; dava, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden iki ay içinde açılmalıdır (KMK m. 35’in iptal süresi).
Yöneticinin yetkileri ve sorumlulukları nelerdir?
Yöneticinin görev haritası KMK m. 35’te çizilmiştir ve üç ana başlıkta toplanır:
- Yönetim planına uyulmasını sağlamak: Plan, binanın anayasasıdır; yönetici, plan hükümlerinin işletilmesinden ve kat maliklerine hatırlatılmasından sorumludur.
- Ortak giderlerin yönetimi: Gider paylarını tahsil etmek, ödemeleri yapmak, bütçeyi işletmek ve olağan yönetim işlerini yürütmek.
- Ana gayrimenkulün korunması: Sigorta (KMK m. 37’de öngörülen bina ve sorumluluk sigortası), bekçi-kapıcı-ve asansör bakımı gibi hizmetlerin devamlılığı.
Bunların dışındaki işler —yapılacak büyük onarımlar, tahsisi değiştirilecek yerler, yönetim planının değiştirilmesi, dava açılması gibi— kurulun yetkisindedir; yönetici yalnızca kurulun kararlarını uygulamakla görevlidir. Sorumluluk da bu haritaya göre işler: Yönetici, görevini_if kötüye kullanmaktan, özen eksikliğinden ve usulsüz işlemlerden kişisel olarak sorumludur — bina adına değil, kendi adına. Örneğin süresi dolmuş yöneticinin imzaladığı sözleşme, usulsüz ödediği avukatlık ücreti veya sigorta yenilememesi nedeniyle doğan zarar, doğrudan yöneticiden talep edilir. Sigorta eksikliği özel bir örnektir: KMK m. 37, yangın ve deprem sigortasının yapılmasını öngörür; yapılmaması hâlinde zarar, ihmal eden yönetici ve kat maliklerine rücu edilebilir. Yargıtay 14. HD, 2020/3841 E., 2021/1592 K. sayılı kararında, yöneticinin yönetim planına ve kanuna aykırı işlemlerinden doğan zarardan şahsen sorumlu tutulacağını vurgulamıştır.
Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü nasıl işler?
Hesap vermek, yöneticiliğin görünmeyen ama en ağır yükümlülüğüdür: KMK m. 35 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunun belirttiği süre içinde ve en geç her yılın sonunda yönetim hesabını kat maliklerine vermek zorundadır. Hesap, tahsil edilen gider paylarını, yapılan harcamaları ve kasadaki mevcudu açık ve belgeli biçimde göstermelidir; fatura ve dekontlar ekinde sunulur. Hesabın kabulü, kurulu oluşturan kat maliklerinin çoğunluğuyla olur — buna ‘ibraz-ı hususi’ değil, hesap ibrazı ve onaylama denir; onaylanan hesap, yöneticiyi işlemlerinden dolayı aklamıştır (kural olarak). Onaylanmayan hesapta yönetici, usulsüz ve belgesiz harcamaları iadeyle yükümlüdür.
Pratikte iki kırılma noktası vardır. Birincisi belgesiz harcamalar: ‘Genel gider’ başlığıyla faturasız ödemeler, kabullenildiğinde bile itiraz edilebilir niteliktedir; usulsüzlük iddiası, hesabın incelenmesiyle doğar. İkincisi gizlenen hesap: Yönetici hesap vermezse kat maliki, öncelikle kurul gündemine hesap talebini taşır; sonuç alınmazsa sulh hukuk mahkemesinde yöneticinin hesap vermesine karar verilmesini ister ve ardından usulsüzlükler için tazminat/iade davası yürütülür. Yönetim değişimlerinde eski yöneticinin yeni yönetime devir teslim yapmaması da yaygın bir sorundur: Demirbaş, sözleşme, tahsilat ve karar defterlerinin devri, mahkeme kararıyla zorlanabilir. Kat malibi olarak yapılacak iş bellidir: Her yıl hesabı yazılı istemek, belgeleri incelemek ve onay/itirazınızı tutanağa geçirtmek — sessiz kalmak, sonradan itirazı zayıflatır.
Usulsüz yönetici ve kararlara karşı hangi yollar açıktır?
Karşı çıkış yolları üç kattadır. Birinci kat: İptal davası. Kat malikleri kurulu kararına —usulsüz seçim, gider yüklemesi, plan değişikliği— karşı, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden iki ay içinde iptal davası açılabilir (KMK m. 35); dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. İptal edilen karar, baştan itibaren hükümsüzdür ve ona dayanan tahsilatlar/ticari işlemler geri alınabilir. İkinci kat: Gider payı itirazı. Usulsüz toplantı kararıyla belirlenen veya kanuna-plana aykırı giderler için ödenen tutarların iadesi istenebilir; bu istem de aynı dava çerçevesinde veya ayrı alacak davasında ileri sürülür. Üçüncü kat: Yöneticinin sorumluluğu. Kişisel kusur, özensizlik ve yetki aşımından doğan zararlar için yöneticiye karşı tazminat davası açılır; zararın belgelenmesi (ödenen tutarlar, doğan hasar) esastır.
Pratik yol haritası şöyledir:
- Çağrı, tutanak ve karar defteri kayıtlarını toplayın; usulsüzlüğü yazıyla tespit edin.
- İptal süresini (bir ay) kaçırmadan sulh hukuk mahkemesine başvurun.
- Gider paylarını kanuna uygun kısmını ödeyin; itiraz edilen kısmı dava konusu yapın.
- Yeni seçim talebini gündeme taşıyın; çağrı usulünü bizzat doğru uygulayın (ilgili kat malikleri tarafından çağrı hakkı tanınır).
- Zarar varsa yönetici aleyhine tazminat dosyanızı belgelerle kurun.
Uygulamada görüyoruz ki usulsüz yönetimler, karşı usul uygulanarak çözülüyor: Kat malikleri, KMK’nın tanıdığı toplantıya çağrı yetkisini kullanarak (toplantı kat maliklerinin dörtte birinin yazılı isteğiyle ve yönetici çağrı yapmazsa doğrudan ilgili kat maliklerince çağrılabilir) usulüne uygun bir kurul yapılıyor ve yeni yönetici seçiliyor. Yönetim değişikliği dava gerektirmeden, doğru tutanakla tamamlanabilir; sürecin anahtarı yine usul ve kayıttır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici seçiminde kaç oy gereklidir?
Çoğunluk kararı gereklidir: Kat malikleri kurulunda her kat malikinin arsa payı oranına göre ağırlığı da hesaba katılır; KMK’nın genel rejiminde kararlar, arsa payı ve kişi sayısı itibarıyla çoğunlukla alınır. Dışarıdan yönetici seçiminde ise oybirliği aranır. Karar, imzalı tutanağa geçirilmelidir. WhatsApp grubu mesajları veya kapıya asılan ‘seçildi’ notu geçerli seçim değildir; usulsüz seçime karşı iptal davası açılabilir. Doğru usul, çağrı-toplantı-tutanak zinciridir. Yönetim planında farklı çoğunluk öngürülmüşse, plan kanuna aykırı olmamak şartıyla uygulanır.
Yöneticinin görev süresi kaç yıldır?
Varsayılan süre, süreklilik arz eden yönetim işlerinde bir yıldır; yönetim planında farklı süre (daha uzun veya kısa) belirlenebilir. Süre bitince yeniden seçim gerekir; seçilmeyen yöneticinin işlemleri usulsüz olur ve iptal/tazminat kapısı açılır. Görev süresi istifa veya görevden alma ile de sona erer; görevden alma, seçim usulüyle (kurul kararı) yapılır. Haklı neden varsa (hesap vermeme, görevi terk) mahkeme de görevlendirebilir veya görevden azledebilir. Süreyi yönetim planınızdan kontrol edin.
Yönetici bize hesap vermiyor; ne yapmalıyım?
Önce yazılı olarak ve toplu hâlde hesap talep edin; talebi toplantı gündemine taşıyın. Hesap yine verilmezse sulh hukuk mahkemesinden yöneticinin hesap vermesine karar verilmesini isteyin; mahkeme, belgeli ve açık bir hesap sunulmasını sağlar. Hesap incelendiğinde usulsüz/belgesiz harcamalar çıkarsa iave ve tazminat davaları yürütülür. Hesap talebinizin kaydını (dilekçe, ihtarname) saklayın. Yıllık hesap isteme hakkı, kat malikinin en temel denetim aracıdır; süresinde kullanın. Hesap vermeyen yönetici, görevden alma için de güçlü gerekçedir.
Yönetici kendine ücret belirledi; ödemek zorunda mıyım?
Hayır, usulsüzse zorunda değilsiniz. Yönetici ücreti ancak kat malikleri kurulunun çoğunluk kararıyla belirlenir; yöneticinin kendi başına veya usulsüz bir toplantıya dayanarak kendine ücret tahakkuk ettirmesi geçerli değildir. Bu tür tahsilatlar, gider payı itirazı ve iptal davası yoluyla geri alınabilir. Ücret kararı verilse dahi, kararın dayandığı toplantının usulüne uygun olması şarttır. Ödemelerinizi belgeleyin ve usulsüzlüğü öğrenir öğrenmez sürelere dikkat ederek itiraz edin. Sessiz ödeme, sonradan itirazı güçleştirir.
Yöneticiyi nasıl değiştirebiliriz?
Değişiklik, seçimle aynı usulle yapılır: Usulüne uygun çağrıyla toplanan kat malikleri kurulu, çoğunlukla yeni yöneticiyi seçer; seçim, eski yöneticinin görevine son verir. Yönetici çağrı yapmazsa, kat maliklerinin dörtte biri yazılı istekle doğrudan toplantı çağrısı yapabilir. Usulsüz direnen yöneticiye karşı iptal davası ve hesap/tazminat davaları da açılabilir. Devir teslim (defter, sözleşme, tahsilat) mahkeme kararıyla zorlanabilir. Yeni seçim tutanağınızı ve çağrı kaydınızı eksiksiz tutun; usul, sürecin sigortasıdır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.