Arkası koca bir arsaya sahip ama parası yok; bir diğeri sermayesi güçlü ama arsası yok. Bu iki tarafı buluşturan sözleşme, Türkiye’nin inşaat sektörünün bel kemiğidir: Arsa sahibi arsasını verir, müteahhit inşa eder ve bina tamamlandığında daireler paylaşılır. Model cazibeli görünür —’bedelsiz daire sahibi olursunuz’— ancak practice, dosyaların en çok çıktığı alanlardan biridir: Daireler paylaşılamamış, inşaat yarıda kalmış, müteahhit arsayı başkasına satmış, proje değiştirilmiş, kat irtifakı hiç kurulmamış…
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu dosyalarda görüyoruz ki iki taraf da aynı üç hatayı yapıyor. Birincisi: Şerhsiz sözleşme. Sözleşme noterde düzenlenip tapuya şerh verilmemişse, müteahhit iflas ettiğinde veya arsayı üçüncü kişiye sattığında arsa sahibi elinde sadece bir alacak kalır; şerh, ayni koruma sağlar. İkincisi: Bağımsız bölüm belirsizliği. ‘Bana üç daire’ yazılmış ama hangi kat, hangi cephe, hangi numara belirsiz bırakılmış; dağıtım günü kavga buradan çıkar. Üçüncüsü: Süre ve garanti boşluğu. Teslim tarihi, gecikme cezası ve ayıp sorumluluğu yazılmamışsa, inşaat yıllarca sürer ve sorumluluk dağılır.
Çözüm, sözleşmenin dört eksenini sağlam kurmaktır: Taraflar ve paylar, proje ve bağımsız bölüm listesi, süre-ceza ve garanti, tapu işlemleri (devir, kat irtifakı, kat mülkiyeti). Bu rehberde 2026 itibarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesini, arsa sahibi ve müteahhit haklarını ve uyuşmazlık yollarını anlatıyoruz. İstanbul’un dönüşen semtlerinde bu sözleşmeler çok büyük değer taşıyor; doğru kurgulanan sözleşme, o değeri korur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir ve nasıl kurulur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki niteliği gereği arsa payı devri ile yapım (taraflarca kararlaştırılan iş görme) yükümlülüğünü birleştiren karma bir sözleşmedir: Arsa sahibi, arsanın belirli paylarını müteahhide devreder; müteahhidin borcu, bu paylar üzerinde inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmektir. Sözleşmenin kurulmasında en kritik ikili, şekil ve şerhtir: Sözleşmenin tapu devri içermesi nedeniyle resmî biçimde (tapu veya noter önünde) kurulması esastır; ayrıca TBK ve tapu mevzuatı çerçevesinde tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan hakkı ayni hâle getirir: Müteahhit, arsayı üçüncü kişiye satamaz; satsa bile arsa sahibi hakkını üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir. Yargıtay’ın yaklaşımı, şerh verilen kat karşılığı sözleşmelerinin arsa sahibine güçlü koruma tanıdığı yönündedir; Yargıtay 15. HD, 2021/3728 E., 2022/1485 K. sayılı kararında, tapuya şerhli sözleşmenin arsa sahibini üçüncü kişilere karşı koruduğunu ve müteahhidin devir yetkisinin sözleşme çerçevesiyle sınırlı olduğunu vurgulamıştır.
Şerhsiz sözleşme hâlâ geçersiz değildir — taraflar arasındaki hak ve borçları doğurur; ancak koruma yalnızca kişisel kalır ve müteahhidin malî durumu bozulduğunda arsa sahibi sıradan alacaklı hâline düşer. Uygulamada görüyoruz ki şerh verilmemiş dosyalar, tam da bu noktada çözülmesi güç riskleri üretiyor: Aynı arsa üzerine iki müteahhit, üç alacaklı ve bir ipotek zinciri. Bu nedenle sözleşme kurulurken ilk iş, şerh talebinin tapu müdürlüğüne iletilmesidir; şerh, süresiz kalabilir veya taraflarca kaldırılabilir.
Sözleşmede neler yazılmalı: beş kritik başlık
Sözleşme ne kadar netse, uyuşmazlık ihtimali o kadar düşüktür. Beş başlık, kurgunun omurgasıdır:
- Taraflar ve arsa: Arsanın tapu künyesi, mevcut paylar, imar durumu (emsal, kat, daire sayısı) ve varsa ipotek-haciz kayıtları; müteahhidin unvanı ve yetkilileri.
- Proje ve bağımsız bölüm listesi: Onaylı mimari proje, kat planları ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin numarası, katı, cepheleri ve niteliği tek tek yazılır. ‘Kura ile belirlenecek’ kaydı da olabilir ama kuraların usulü sözleşmede gösterilmelidir.
- Yapım yükümlülüğü ve kalite: Kullanılacak malzeme, işçilik, ortak alanlar (asansör, otopark, peyzaj) ve ruhsata uygunluk; masraf dağılımı (ruhsat, bağ-özüm, sayaç gibi). Süre: İnşaatın başlama ve bitim tarihi ile gecikme hâlinde cezaî şart.
- Teslim ve devir takvimi: Tapu devirlerinin aşamaları, kat irtifakının kurulması, teslim tutanağı ve geçici kabul.
- Garanti ve ayıp: Gizli ayıplara karşı sorumluluk, garanti süresi ve teminat (senet, banka teminat mektubu) mekanizmaları.
Bu başlıklar eksiksiz kurulduğunda, iki klasik uyuşmazlık baştan çözülmüş olur: Hangi daire kime düşeceği (liste) ve gecikmenin bedeli (cezaî şart). Ayrıca unutulmamalıdır: Arsa sahibine düşen bağımsız bölümler, sözleşmeyle belirlenirken; yapılacak kat mülkiyeti, bu paylaşımın resmî sonucudur. Sözleşmede arsa sahibine düşen bölümlerin seçiminde genel kural, bağımsız bölümlerin değer ölçüsünde eşitliği değil, tarafların kararlaştırmasıdır; adalet ölçüsü, objektif değer dengesinin korunmasıdır.
Arsa sahibinin ve müteahhidin hakları nelerdir?
Arsa sahibinin temel hakları: (1) Sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin temlik ve teslimini istemek; (2) şerhle korunmak ve müteahhidin arsa paylarını üçüncü kişiye devretmesini engellemek; (3) inşaatın ruhsata ve projeye uygun yürütülmesini denetlemek (ödemeli rapor, kamera, kâtip/teknik müşavir ataması); (4) temerrüt ve ayıp hâllerinde sözleşmeyi feshetmek, ayıbın giderilmesini veya bedel indirimi istemek; (5) gecikme cezasını talep etmek. Arsa sahibinin borçları da bellidir: Arsa paylarını (belirlenen aşamada) devretmek, inşaatın yürütülmesine izin vermek ve devrin üzerinden gelen yükümlülükleri yerine getirmek; ayrıca müteahhide tanınan satış yetkisinin işlerliğini korumak (arsanın temin edici durumunu bozmamak). Müteahhidin borçları: İnşaatı bitirmek, bağımsız bölümleri teslim etmek, gecikme cezasını ödemek ve ayıplardan sorumlu olmak.
Müteahhidin temel hakları: (1) Kendisine düşen bağımsız bölümleri serbestçe satmak (satış yetkisi sözleşmeyle ve şerhle sağlam kurgulanır); (2) inşaat masraflarını yönetmek; (3) arsa sahibinin borcunu yerine getirmemesi hâlinde temerrüt ve fesih hakkı; (4) fazla masraf ve değişiklik (ilave iş) bedellerini talep etmek. İki tarafın ilişkisinde en hassas eşik dönüşüm noktasıdır: Arsa payının devri. Sözleşmede devrin ne aşamada yapılacağı (başta, kaba inşaatta, teslimde) netleşmelidir; devrin erken yapılması müteahhidi güçlendirir, gecikmesi müteahhidi finansman riskine sokar. Uygulamada görüyoruz ki ‘devir zamanı’ belirsiz bırakılan dosyalar, hem temerrüt hem gabin tartışması üretiyor. Ayrıca taraflar, arsa paylarının devri ile kat irtifakının kurulmasını eşzamanlı planlayarak, geçiş dönemindeki yetki boşluğunu kapatabilir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: geçiş süreci nasıl işler?
Kat karşılığı inşaatta mülkiyet rejimi iki aşamada kurulur. Birinci aşama: Kat irtifakı. İnşaat sürerken, arsanın payları üzerinde, ileride kat mülkiyetine dönüşecek ortak nitelikteki kat irtifakı kurulur; kat irtifakı, arsa üzerindeki paylara bağlı bir ortak mülkiyet + yapı hakkı düzenidir. Kat irtifakında arsa payları esas alındığından, tarafların inşaat sonrası alacağı bağımsız bölümler, paylarla orantılı gösterilir; bu, sözleşmedeki paylaşımın tapuya yansımasıdır. İkinci aşama: Kat mülkiyetine geçiş. Yapı tamamlandığında, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür: Her bağımsız bölüm, ayrı bir mülkiyete kavuşur ve tapuda ayrı künye alır. Kat mülkiyetine geçiş, yapı kullanma izni (iskan) ile birlikte değerlendirilir ve tüm kat maliklerinin (arsa sahibi + müteahhit) işbirliğini gerektirir. Kat mülkiyetine geçişte arsa paylarının bağımsız bölümlerle uyumu, değer ölçüsünde dengeyi korur; payların yeniden hesaplanması gerekirse, bu, tapuda yapılacak düzeltmeyle mümkündür.
Geçişte sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: İskansız kalış — yapı kullanma izni alınamazsa kat mülkiyetine geçilemez ve bağımsız bölümler tapuda bağımsızlaşamaz; sonuçta satışlar da riskli hâle gelir. Kat mülkiyetine geçmeyen tarafın pasif direnci — müteahhit veya arsa sahibi işbirliği reddederse, mahkemeden kat mülkiyetine geçiş davası açılır; mahkeme, payların ve değer ölçüsünün tespiti için bilirkişiye başvurur ve tescile karar verir. Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan satışlar — kat irtifakı aşamasında, bağımsız bölümlerin satışı, pay devri biçiminde yapılır ve alıcı yönünden geçişin tamamlanması kritik önemdedir; alıcı, ödemelerini kat mülkiyetinin kurulmasına bağlayan bir takvim kurgulamalıdır. Yargıtay 14. HD, 2020/2831 E., 2021/1142 K. sayılı kararında, kat mülkiyetine geçişin kat maliklerinin anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla sağlanabileceğini ve payların gerçek değer ölçüsüne göre belirleneceğini belirtmiştir.
Sözleşmenin feshi, temerrüt ve cayma: uyuşmazlık yolları
Uyuşmazlıkların üç tipik nedeni vardır: Gecikme, ayıp (kusurlu yapım) ve arsa payının devredilmemesi/temlik yetkisinin kötüye kullanılması. Bu hâllerde ilk başvurulan kurum temerrüttür: Edimini ifa etmeyen taraf, ihtarla sorumlu tutulur ve gecikme cezası işletilir; ifa hâlâ gerçekleşmezse fesih gündeme gelir. Fesih, kat karşılığı inşaatın karma doğası gereği dikkatle kurgulanmalıdır: Arsa payı devri gerçekleşmişse, fesihle bu devirlerin geri alınması (tapu iptali-tashihi) talep edilmeli; devir gerçekleşmemişse, ifa davası ya da cayma-bedel hesabı öne çıkar. Ayıp hâlinde yol haritası: Teslim tutanağı ve uzman raporuyle kusurun belgelenmesi, ayıbın giderilmesi için süre verilmesi, giderilmemesi hâlinde bedel indirimi veya sözleşmenin feshi ile tazminat talebi. Gizli ayıplar, ortaya çıktığı anda yazılı bildirimle ön ileri sürülmelidir.
Pratik yol haritası şöyledır:
- Tüm iletişimi yazılı hâle getirin (ihtarname, dilekçe) ve sürelere hâkim olun.
- Teknik durumu belgeleyin: Bilirkişi/heyet raporu, kamera ve şantiye kaydı, teslim tutanağı.
- Tapu durumunu kontrol edin: Şerh var mı, devirler hangi aşamada, ipotek var mı?
- Talebi bütüncül kurun: Fesih + tapu iptali/tescil + gecikme cezası + tazminat tek dosyada.
- Yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti sorununu ayrıca izleyin; geçiş davası gerekebilir.
Uygulamada görüyoruz ki en çok kayıp, tek yönlü (yalnızca alacak veya yalnızca tazminat) kurulan davalarda yaşanıyor: Kat karşılığı inşaatın doğası gereği, tapu (ayni) talepleri ile borç (şahsi) talepleri birleştirilmelidir. Ayrıca gabin iddiası da sınırlıdır: Taraflar profesyonel ve deneyimliyse, paylaşımın ağırlığı sözleşme serbestisindedir; gabin, ancak yazılı anlaşmanın kurulduğu andaki orantısızlıkla ve dar yorumla gündeme gelir. Doğru kurgulanan dava, hem paylaşımları hem tazminatı tek çerçevede sonuçlandırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı sözleşmemi tapuya şerh ettirmedim; riskim var mı?
Evet, ciddi risk var. Şerhsiz sözleşme taraflar arasında geçerlidir ama sizi üçüncü kişilere karşı korumaz: Müteahhit arsa paylarını başkasına satabilir, üzerinde ipotek kurabilir veya iflası hâlinde arsa sahibi sıradan alacaklı olur. Şerh, hakkınızı ayni korumaya alır ve devir zincirini fiilen kilitleyebilir. Şerh için tapu müdürlüğüne başvurun; şerh, sözleşme devam ettiği sürece kalır. Henüz sorun çıkmamışsa bile hemen şerh verdirin. Çıkmışsa, tapu iptali ve tescil davasıyla korunma sağlanabilir.
Müteahhit inşaatı bitirmeden bıraktı; ne yapmalıyım?
Önce temerrüt sürecini kurun: İhtarnameyle süreli performans isteyin ve gecikme cezasını işletin. İhara rağmen ifa gerçekleşmezse, sözleşmeyi feshedin ve fesihle birlikte tapu iptali (devredilmiş paylar için), tamamlama bedeli ve zararınızı talep edin. Yarım kalan yapıyı tamamlama hakkı ve maliyeti, bilirkişi hesabıyla dosyaya geçirilmelidir. Sözleşmede cezaî şart varsa miktarı, yoksa genel zarar ölçütü uygulanır. Süre kaybetmeden, delilleri (şantiye durumu, ödemeler, yazışmalar) toplayın ve dava dosyanızı bütüncül kurun.
Bana düşen dairenin yeri ve katı sözleşmede yazmıyor; ne olur?
Bu, en sık anlaşmazlık kaynağıdır ve tablo tehlikelidir. Paylaşım belirsizse, dağıtım kuralı sözleşmenin yorumuyla belirlenir; uzlaşılmazsa mahkeme, proje ve değer ölçüsünü esas alarak dağıtımı yapar. Bu süreç hem uzun hem de iddia edilen değeri etkiler. Çözüm: Sözleşmede bağımsız bölümlerin numarası, katı ve cepheleriyle birlikte tek tek listelenmelidir; kura öngörülmüşse usulü yazılmalıdır. Yeni imzalayacağınız sözleşmelerde bu listeyi mutlaka ekletin. Halihazırda anlaşmazlık varsa, tapu tesisi davasıyla belirlenme yolu açıktır.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, arsa paylarına bağlı ve ileride kat mülkiyetine dönüşmek üzere kurulan ortak bir hakkın rejimidir; inşaat döneminde uygulanır ve bağımsız bölümler henüz ayrı mülkiyete kavuşmamıştır. Kat mülkiyeti ise tamamlandığında her bağımsız bölümün kendi tapusunu aldığı nihai rejimdir. Kat mülkiyetine geçiş, genellikle yapı kullanma izniyle birlikte ve tüm kat maliklerinin işbirliğiyle yapılır; işbirliği reddedilirse mahkeme kararıyla geçiş sağlanır. Alıcı-satıcı ilişkisinde kat mülkiyeti, en güvenli aşamadır. Şerh ve kat irtifakı, geçiş öncesi dönemin ana koruma araçlarıdır.
Müteahhit arsadaki hisselerini sattı; sözleşmem geçerli mi?
Sözleşmeniz, taraflar arasında yaşamaya devam eder; ancak işlemin ayakta kalması, şerhe ve devrin biçimine bağlıdır. Şerhli sözleşmede, arsa sahibi hakkını üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir ve devirleri sınırlandırabilir. Şerhsiz sözleşmede, devralan iyi niyetli üçüncü kişi konumundaysa, korunması güçleşir ve arsa sahibi elinde borçlu-temerrüt davası ile kalabilir. Bu hâlde atılacak adım, tapu iptali-tescili davası, şerhin verdirilmesi ve zararın müteahhitten tahsilidir. Üçüncü kişinin iyi niyeti, tapu kayıtları ve bilgi düzeyi üzerinden tartışılır. Erken şerh, bu risklerin tamamını baştan keser: şerhi bugün verdirin.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.