Kısa cevap: Üst kattan gelen su sızmasının zararını, sızıntının kaynağına göre üst kat maliki, kiracı ya da tüm kat malikleri öder. Sızıntı üstteki bağımsız bölümün özel bölümünden (banyo, tesisat, balkon) kaynaklanıyorsa sorumlu o dairenin maliki; daire kiraya verilmişse ve arıza kiracının kullanımından doğmuşsa kiracı birlikte sorumlu tutulabilir. Kaynak ortak tesisat veya ana taşınmazın ortak yeri ise gider kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır. Davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerektiğini Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.02.2020 tarihli ve 2019/1851 Esas, 2020/581 Karar sayılı kararı ortaya koymaktadır.
Üst kattan gelen su sızması, apartman yaşamının en sık ve en yıpratıcı uyuşmazlıklarından biridir. Boyası dökülen duvar, kabaran parke, küflenen dolap içleri bir yana; asıl sorun “bu zararı kim karşılayacak” sorusunun cevabının net görünmemesidir. Üst komşu “bende arıza yok, tesisat binanın” der, yönetici “dairenin içi malikin sorumluluğunda” der, kiracıysa “arıza ev sahibinin” der. Zarar gören alt kat maliki bu üç cevap arasında sıkışır. Bu yazıda üst kattan gelen su sızmasında sorumluluğun kime ait olduğunu, davanın hangi mahkemede açılacağını, zararın nasıl ispat edileceğini ve tazminat kapsamını 2026 itibarıyla yürürlükte olan kurallar ile Yargıtay içtihadı çerçevesinde adım adım inceliyoruz.
Üst Kattan Su Sızmasında Sorumluluk Kime Ait?
Sorumluluğu belirleyen tek soru vardır: su nereden sızdı? Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanı her kat malikine ait özel bölümler ve tüm maliklere ortak olan ana taşınmazın ortak yerleri olarak ikiye ayırır. Suyun kaynaklandığı yer bu ayrımıma göre sorumluyu belirler. Banyo gideri, fayans altı tesisat, balkon su yalıtımı gibi unsurlar özel bölüme dahildir; kolonlar arası ana tesisat, çatı ve ortak borular ortak yere dahildir. Bu ayrım yalnızca masrafın kimde kalacağını değil, davanın yöneltileceği tarafı da belirler.
- Özel bölümden kaynaklanan sızıntı: Sorumlu üst kat bağımsız bölümünün malikidir.
- Kiracının kullanım hatasından doğan sızıntı: Hatalı tesisat değişimi, batarya veya hortum bağlantısı gibi arızalar dairenin kullanıcısını sorumlu kılar.
- Ortak tesisattan kaynaklanan sızıntı: Gider, kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır; dava tüm kat maliklerine karşı yöneltilir.
Kat Malikinin Sorumluluğu: KMK m. 68 ve 69 Çerçevesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 68. maddesi, kat maliklerinin gerek kendi bağımsız bölümlerinde gerekse ortak yerlerde kanuna, yönetim planına ve iyi niyet kurallarına uymakla yükümlü olduğunu düzenler. 69. madde ise bu yükümlülüklere uymayan kat malikinin vereceği zararı tazminle sorumlu tutulacağını hükme bağlar. Üst kattaki malikin banyosundaki gider tıkanıklığı veya su yalıtımındaki bozulma yüzünden alt kata zarar gelmişse, bu zarar KMK m. 69 kapsamında üst malik tarafından karşılanır. Mahkeme, zararın miktarını ve kaynak ilişkisini bilirkişiye inceletir; sızıntının özel bölümden geldiği tespit edilirse sorumluluk tartışmasız biçimde üst maliktedir.
Üst Kat Kiracıysa Zararı Kim Öder?
Sızıntının kaynağı kiralık dairenin özel bölümündeyse iki senaryo ayrıştırılmalıdır. Arıza, dairenin yapısından veya eskiyen tesisatından kaynaklanıyorsa sorumluluk maliktedir; çünkü malik, kiralananın ayıpsız durumda teslimini ve bakımını üstlenmiştir. Arıza ise kiracının hatalı kullanımından — hatalı bağlanan hortum, kırılıp boruya düşen parça, tıkanan gider — kaynaklanıyorsa sorumluluk kiraciye geçer. Alt kattaki zarar gören, zararın kaynağını gösteren bilirkişi raporuyla hem malike hem kiraciye karşı dava açabilir; mahkeme kusurun hangi tarafta olduğunu belirleyerek tazminatı o tarafa yükler. Pratikte dosyaların önemli bölümünde kusurun paylaşıldığı, malik ile kiracının birlikte sorumlu tutulduğu görülür.
Ortak Tesisattan Kaynaklanan Sızıntıda Yönetim ve Maliklerin Sorumluluğu
Suyun, kolon arası ana borudan, çatı katından veya ortak terastan geldiği tespit edilirse bu, ana taşınmazın ortak yerine ilişkin bir arızadır. Ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri KMK m. 20 uyarınca tüm kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanır. Bu durumda zarar, arsa payları oranında tüm kat maliklerine yükletilir; yöneticinin sorumluluğu ise ancak arızanın bildirilmesine rağmen gerekli önlemin alınmaması hâlinde gündeme gelir. İstanbul’daki eski yapılarda kolon tesisatının yağmur suyu hattıyla karışması ve çatı derzlerindeki yalıtım kaybı, bu senaryonun en sık görülen nedenlerindendir. Kaynağın ortak alan olup olmadığı, yüzeyden okunamayacağı için bilirkişi incelemesi olmadan bu yönde iddiadan vazgeçmemek gerekir.
Dava Hangi Mahkemede Açılır? Yargıtay’ın Görev Kriteri
Su sızması davalarında en sık yapılan hata, davanın yanlış mahkemede açılmasıdır. Kat mülkiyeti ilişkisinin kurulduğu apartmanlarda bu tür uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.02.2020 tarihli ve 2019/1851 Esas, 2020/581 Karar sayılı kararında, üst kattaki dairenin balkon ve banyosundan gelen sızıntılar nedeniyle alt katta zarar oluştuğu, uyuşmazlığın 634 sayılı KMK hükümlerinden kaynaklandığı gerekçesiyle davanın — değerine bakılmaksızın — sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Karara konu dosyada dava önce asliye hukuk mahkemesinde açılmış, mahkemece KMK Ek 1. madde gereğince görevsizlik kararı verilmiş ve yargılamaya sulh hukuk mahkemesinde devam edilmiştir. Davanın üst kat komşusuna karşı haksız fiil (TBK m. 49) temelinde açılmak istenmesi görev kuralını değiştirmez; Yargıtay, kat mülkiyeti ilişkisinin bulunduğu hâllerde kaynağın nerede olduğuna bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu içtihatlarında sürdürmektedir. Yanlış mahkemede açılan dava aylar kaybettirdiğinden, başvurudan önce bu kuralın bilinmesi gerekir.
Zararın Tespiti ve İspatı: Deliller ve Bilirkişi
Su sızması davalarının kaderini iki ispat belirler: suyun kaynağı ve zararın miktarı. Kaynak gösterilirken şu deliller belirleyicidir:
- Bilirkişi raporu: Sızıntının özel bölümden mi ortak alandan mı geldiğini yüzey incelemesiyle ayırt eder; dosyanın ana delilidir.
- Tespit davası ve tutanakları: Zarar henüz giderilmeden mahkemeden veya noterden tespit istenerek kayıt altına alınabilir. Yargıtay 20. HD’nin 2020/581 Karar sayılı dosyasında da zarar, önceden açılan tespit davasıyla saptanmış ve bu tespit temel alınmıştır.
- Fotoğraf ve video kayıtları: Zararın oluşum aşamasını zaman sırasıyla gösteren, tarih metadata’sı bulunan kayıtlar delil değerindedir.
- İSKİ ve abonelik kayıtları: İstanbul’da su aboneliği kayıtları ve sayaç endeksleri, tüketim anomalilerini ve arızanın zamanlamasını destekler.
- Yönetim ve kat malikleri tutanakları: Bildirim tarihini gösterir; yöneticinin arızadan haberdar olup olmadığını kanıtlar.
Zararın miktarı ise onarım bedeli, zarar gören eşyaların değeri ve gerekiyorsa kira kaybı ya da konforun azalması üzerinden hesaplanır. Bilirkişi, boya-duvar işçiliği, parke ve mobilya hasarı gibi kalemleri piyasa bedelleriyle ayrı ayrı belirler. Hasarın giderildiği ancak kökenin belgelendiği dosyalarda yapılan masrafın tamamı, kusursuz tarafa rücuen tahsil edilebilir.
Tazminat Davası Süreci Adım Adım
| Aşama | Yapılacak İşlem | Dikkat Edilecek Nokta |
|---|---|---|
| 1. Bildirim | Sızıntı yöneticiye ve üst komşuya yazılı bildirilir | Tarihli ve izlenebilir bildirim (mesaj, ihtarname) saklanır |
| 2. Tespit | Zarar giderilmeden fotoğraf/video ve gerekiyorsa tespit davası | Onarım telaşına kapılmadan delil önce toplanır |
| 3. Ön görüşme | Masraf paylaşımı için yazılı teklif | Varılan uzlaşma “ibraname” düzenlenmeden imzalanmaz |
| 4. Dava | Sulh hukuk mahkemesinde tazminat ve müdahalenin önlenmesi davası | KMK ilişkisinde görev sulh mahkemesindedir |
| 5. Bilirkişi | Kaynak ve zarar miktarı rapora bağlanır | Rapora itiraz süresi takip edilir |
| 6. İcra | Kesinleşen karar ilamlı takiple tahsil edilir | Kararın kesinleşmesi beklemeden faiz işler |
Süreç boyunca dikkat edilecek bir nokta da zamanaşımıdır. Haksız fiile dayalı tazminat isteklerinde zamanaşımı, zararı ve zarar vereni öğrenme tarihinden başlar; kat mülkiyetinden kaynaklanan isteklerde de hak düşürücü sürelerin işleyişinin somut olaya göre değiştiği unutulmamalıdır. Sürenin işleyip işlemediği, sızıntının sürekli mi tek seferlik mi olduğu gibi unsurlara göre dosyadan dosyaya değiştiğinden, zarar öğrenildiğinde sürecin geciktirilmesi isabetli değildir.
İstanbul’da Su Sızması Davalarına Pratik Notlar
İstanbul’da dosyalar yoğunluk nedeniyle sulh hukuk mahkemeleri arasında iş yüküne göre dağıtılır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Apartman stoğunun eski olduğu Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy gibi ilçelerde kolon tesisatı ve çatı kaynaklı sızıntıların oranı yüksektir; site projelerinde ise yönetim planının sorumluluk dağılımını değiştirebilecek hükümler içerip içermediği önceden kontrol edilmelidir. Yargıtay 20. HD’nin 2020/581 Karar sayılı emsal dosyası da İstanbul Bakırköy’deki bir apartmandan doğan uyuşmazlığa ilişkindir ve şehirdeki tipik süreci — tespit, görevsizlik, sulh mahkemesinde yargılama — baştan sona göstermesi bakımından yol göstericidir. İstanbul Barosu kayıtlı bir avukatın dosya takibi, delil toplama ve bilirkişi raporunun denetimi aşamalarında sürecin kısalmasını sağlar.
Sık Sorulan Sorular
Üst kattan gelen su sızmasında dava kime karşı açılır?
Suyun kaynağına göre değişir. Sızıntı üstteki bağımsız bölümün özel alanından geliyorsa dava o dairenin malikine; daire kiracı tarafından kullanılıyorsa ve arıza kullanım kaynaklıysa kiracıya, kusur paylı ise ikisine birden açılır. Kaynak ortak tesisat veya çatı gibi ortak bir yerse dava, tüm kat maliklerine karşı arsa payları oranında yöneltilir. Yanlış taraf aleyhine açılan dava, bilirkişi raporuyla taraf değişikliğini zorunlu kılar ve süreci uzatır. Bu nedenle başvuruda önce sızıntının kaynağının belgelenmesi, ardından sorumlu tarafa karşı tek dosyada ilerlenmesi isabetli stratejidir.
Apartmanda su sızması davası hangi mahkemede görülür?
Kat mülkiyeti kurulan taşınmazlarda bu uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.02.2020 tarihli, 2019/1851 Esas ve 2020/581 Karar sayılı kararı, üst kattan sızıntı kaynaklı tazminat ve müdahalenin önlenmesi istemlerinin KMK’dan doğduğunu ve sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğini açıkça belirtir. Aynı gerekçeyle, istem haksız fiil hükümlerine dayandırılsa bile görev kuralı değişmez. Asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görevsizlik kararıyla sonuçlanır ve süre kaybı yaşanır.
Zarar gören eşyaların tamamı tazminata dahil mi?
Davalarda zarar; onarım bedeli (boya, sıva, parke, marangozluk), zarar gören taşınır malların (mobilya, beyaz eşya, elektronik) tamir veya değer kaybı ve gerektiğinde kullanım kaybı kalemleriyle talep edilir. Bilirkişi bu kalemleri tek tek piyasa bedelleri üzerinden hesaplar. Eşyanın eskimiş olması durumunda değerin eskime oranıyla indirimli belirlendiği görülür; bu indirim yasal bir uygulama olup talebin reddi anlamına gelmez. Belge bulunmayan kalemler için fatura veya ekran görüntüsü benzeri destekleyici kayıt sunulması, kabul şansını belirgin biçimde artırır. Manevi tazminat ise ancak sızıntının ağır ve sürekli olduğu, yaşam alanının ciddi biçimde bozulduğu dosyalarda kabul görür.
Kiracımın neden olduğu sızıntıda malik olarak sorumlu muyum?
Kusurun dairenin yapısından mı yoksa kiracının kullanımından mı kaynaklandığı belirleyicidir. Kiracı, hatalı montaj sonucu kopan hortum veya gideri tıkanma derecesinde yanlış kullanım gibi hâllerde kendi kusurundan sorumludur; malik ise kiralananın ayıpsız teslimi ve ana yapı bakımı çerçevesinde sorumluluğunu korur. Alt kattaki zarar gören taraf, deliller kusurun kaynağını net göstermiyorsa her iki tarafa birlikte dava açarak riski dağıtır. Mahkeme, bilirkişi raporuyla kusur oranını belirler ve tazminatı buna göre yükler. Kiracının sorumluluğu, malikin zarardan sonra kiracıya rücu etmesinin de yolunu açar.
Su sızması kaynaklı zararda manevi tazminat alınabilir mi?
Olabilir ancak sınırlıdır. Yargıtay uygulamalarında manevi tazminat, sızıntının uzun süre devam etmesi, taşınmazın yaşamaya elverişsiz hâle gelmesi, sağlık sorunlarına yol açan küf ve rutubetin oluşması gibi ağır sonuçların kanıtlanması hâlinde kabul edilir. Tek seferlik, giderilebilir ve iz bırakmayan sızıntılarda manevi tazminat istemi genellikle reddedilir. Talep, somut yaşam koşullarının bozulduğunu gösteren fotoğraf, hekim raporu veya kira ilişkisinde konfor kaybına dair kayıtlarla desteklenmelidir. Ağırlık maddi zararın toplanması ve ispatındadır; manevi tazminat dosyanın takviye kalemi olarak değerlendirilmelidir.
Onarımı kendim yaptıysam masrafı nasıl talep ederim?
Zarar gören, onarımı kendi imkânıyla yaptıysa yapılan masrafın tamamını, sızıntının kaynağındaki kusurlu tarafa rücuen talep edebilir. Bunun için üç unsuru belgelemek gerekir: zararın üst kattan veya ortak alandan kaynaklandığı (bilirkişi, tespit tutanağı), yapılan masrafın zararla illiyet bağı (fatura, işçilik belgesi) ve masrafın makul bedelde olduğu. Faturasız onarımlarda bilirkişi, piyasa rayiç bedeli üzerinden keşif yaparak tutarı belirleyebilir. Masrafın bir kısmı abartılı bulunursa indirim yapılarak kalan bölüm hükmedilir; bu nedenle onarım öncesi delil toplama aşaması atlanmamalıdır.
Sonuç: Üst kattan gelen su sızmasında zararın kim tarafından karşılanacağı, sızıntının kaynağı ve kusurun niteliğiyle doğrudan bağlantılıdır. Doğru mahkemede, doğru tarafa karşı ve delilleri güçlü biçimde toplanmış bir dosya, süreci aylarca kısaltabilir. Dosyanızın somut değerlendirmesi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu — Gayrimenkul Hukuku. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş yerine geçmez. Su sızması uyuşmazlıklarında sorumluluk ve tazminat hesabı, sızıntının kaynağına, kusur oranına ve dosyadaki delillere göre değişebilir; içtihat ve mevzuat zaman içinde güncellenebilir.