Miras Payı Devrinde İzin ve İbraz Süreci: TMK 732 Yazılı Şekil, Tapu ve Yargıtay 2026

İstanbul’da Gayrimenkul’den Boğaz’a kadar her semtte hisseli tapuların el değiştirdiği piyasada en çok karıştırılan konulardan biri, miras payının devridir. Aile büyüklerinden kalan bir hissenin satışı, eşe ya da çocuğa aktarılması ya da borç karşılığı başkasına geçirilmesi sırasında tapu müdürlüklerinde aynı soru tekrarlanır: “Bu devir için diğer mirasçıların izni gerekiyor mu, hangi belgeler ibraz edilecek?” Bu rehberde miras payı devrinin şekil şartlarını, izin gerekmeyen ve gereken durumları, tapu işlemi için gereken belgeleri ve Yargıtay’ın belirleyici içtihadını ele alıyoruz.

Miras Payı Devri Nedir, Hangi Anlamda Görünür?

Miras payı devri, miras açıldıktan sonra bir mirasçının terekedeki payını — taşınmazdaki hissesini — üçüncü kişiye ya da başka bir mirasçıya geçirmesidir. Hukuki niteliği bakımından üç klasik biçimi vardır: satış (karşılıklı edimli bağışlama dışı devir), bağışlama (karşılıksız devir) ve trampa (diğer bir mal veya alacakla takas niteliğinde devir). Üçünde de devrin konusu miras payıdır ve TMK m. 732’deki yazılı şekil şartı aranıır.

Devir, elbirliği mülkiyeti döneminde yapılır: mirasçılar terekeyi paylaşmadığı sürece taşınmaz üzerindeki hakları elbirliğine dayanır ve paylar %25, %40 gibi kesin oranlarla ayrışmaz. Buna rağmen hukuk düzeni, mirasçının bu “paydaşlık” hakkını devretmesine izin verir; devralan kişi mirasçının yerini alır ve paylaşmaya kadar aynı elbirliği ilişkisinin tarafı olur. Paylaşma sözleşmesi yapıldığı anda ise paylar somutlaşur; bu aşamadan sonraki devirler artık paylı mülkiyette pay devri olarak değerlendirilir.

Yazılı Şekil Şartı: TMK 732 ve 733 Ne Der?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, miras payının devrinin yazılı şekle tabi olduğunu hükme bağlar; aynı maddenin ikinci fıkrasına göre devir bağışlama veya satış niteliğindeyse, bağışlama ve satışa ilişkin hükümler de uygulanır. TMK m. 733 ise miras payının altın ve gümüş dışındaki menkıllerle veya alacaklarla trampasının da aynı hükümlere tabi olduğunu düzenler. Böylece devrin hangi biçimde yapılırsa yapılsın — satış, bağışlama, trampa — yazılı şekil şartı değişmeden korunur.

Yazılı şekil, imzalı bir devir sözleşmesinin varlığı demektir; tapu kütüğünde tescil şeklin şartı değildir, ancak taşınmazdaki miras payının tapuda devri tapu müdürlüğünce yazılı devir sözleşmesinin ibrazıyla yapılır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2022 tarihli ve 2022/5499 E., 2023/2112 K. sayılı kararı, miras payı devrinde yazılı şeklin önemini ve şekle aykırılığın devri geçersiz kılacağını teyit eden içtihattır. Şekle aykırı devir, kesin hükümsüzlük (butlan) sonucunu doğurur; karşı tarafın rızası ya da sonradan onamı bu eksikliği tamir edemez.

Hangi Devirlerde Diğer Mirasçıların İzni Gerekir?

En sık karışan nokta burasıdır. Kural şu şekildedir:

• Satışta izin şartı (TMK 683/3): Miras payının üçüncü kişiye satışı, ancak diğer mirasçıların tamamının yazılı izniyle geçerlidir. İzinsiz satış hükümsüzdür; izin verilmeyen hâlde pay açık artırmayla satılıp bedeli pay sahiplerine dağıtılır.
• Bağışlama ve trampada izin aranmaz: Karşılıksız devirlerde ve trampada diğer mirasçıların izni şart değildir; devir yazılı şekle tabi olarak yapılır ve tapuda tescille sonuçlanır.
• Mirasçıya devir: Payın başka bir mirasçıya satışı ya da bağışlanmasında da üçüncü kişiye satıştaki gibi yazılı izin şartı aranmaz; işlem elbirliği ortakları arasında kalır.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: tapu müdürlüğüne giderken “satıyorum” mu “bağışlıyorum” mu dediğiniz, izin istenip istenmeyeceğini belirler. İşlemin gerçek niteliği baştan doğru kurulmalıdır; satış gibi görünen bir bağışlama ya da bağışlama gibi gösterilen bir satış, hem vergisel hem hukuki açıdan incelemeye tabi tutulur.

Tapuda Miras Payı Devri İçin İbraz Edilecek Belgeler

Miras payı devri tapu işlemine dönüşürken tapu müdürlüğü üç şeyi arar: mirasçı sıfatı, yazılı devir sözleşmesi ve satış hâlinde izin belgesi. İşlem öncesi hazırlanması gerekenler şunlardır:

• Veraset ilamı: Sulh hukuk mahkemesinden alınmış, mirasçıları ve payları gösteren kesinleşmiş ilam ya da mirasçılık belgesi; payın kime ait olduğunu belgeler.
• Yazılı devir sözleşmesi: TMK 732 uyarınca yazılı şekilde kurulmuş, tarafların imzasını taşıyan satış, bağışlama veya trampa sözleşmesi; tapu memuru ibraz isteyebilir.
• Satışta diğer mirasçıların yazılı izni: TMK 683/3 kapsamında tüm mirasçıların (pay eşininkiyse eşin) noter onaylı yazılı izni ya da tapu huzurunda beyanı.

İstanbul’daki tapu müdürlüklerinde yoğunluk nedeniyle randevulu sistem işler; veraset ilamı ve izin belgelerinin eksiksiz olması, işlem gününde geri dönmeyi önler. Ayrıca devir, veraset ve intikal vergisi beyanına konu olabilir; bu beyanların zamanında yapılması hem vergi hem ceza riskini kontrol altına alır.

Yazılı Şekle Aykırılık Ne Olur? Yargıtay 2. HD’nin Çerçevesi

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2022 tarihli ve 2022/5499 E., 2023/2112 K. sayılı kararı, miras payı devrinin yazılı şekle tabi olduğunu ve şekle aykırı devrin geçersiz olacağını gösteren güncel bir örnektir. Kararda, miras payının devri TMK m. 732’de öngörülen yazılı şekle tabi bulunmaktadır; şekle aykırı yapılan devir hükümsüzdür. Bu içtihat, elbirliği dönemindeki pay devirlerinde tapu kayıtlarıyla sözleşme arasında uyumsuzluk olduğunda hakimiyetin şekil denetimi yapması gerektiğini gösterir.

Pratikte şekil eksikliği en çok şöyle ortaya çıkar: miras payı sözlü ya da adi yazılı anlaşmayla devredilir, devralan yıllarca taşınmazı kullanır ve vergisini öder; paylaşım aşamasına gelindiğinde diğer mirasçılar devri tanımaz. Devir sözleşmesi yazılı değilse tescil talebi reddedilir ve devralan ancak zilyetlik ya da tazminat hükümlerine dayanarak korunabilir; bu da güvenilir bir mülkiyet hakkı değildir. Dolayısıyla miras payı devrini yazılı sözleşme dışında hiçbir pratik uygulama ikame edemez.

Şekle Aykırı Devrin Sonuçları ve Korunma Yolları

Şekle aykırı devir kesin hükümsüz olduğundan, devralan kişinin taşınmazdaki konumu sözleşme dışı yollara kalır. Devir geçersizse devralan mülkiyet isteyemez; yalnızca ödediği bedelin iadesi, sebepsiz zenginleşme ya da vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanabilir. Zilyetlik korunması talepleri ise taşınmazın fiilen kullanımını güvence altına alsa da mülkiyet hakkı sağlamaz.

Korunmanın tek güvenilir yolu, devrin baştan doğru şekilde yapılmasıdır: miras payı devri yazılı sözleşmeyle kurulmalı, taşınmazın tapuda tescili sağlanmalı ve satış hâlinde diğer mirasçıların yazılı izni alınmalıdır. Yıllar önce yapılmış şekilsiz devirler için ise tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesapları dosyaya özgüdür; bu hesaplar, kararın özetine göre değişebilir.

İstanbul’da Miras Payı Devri Pratiği

İstanbul’da miras payı devri işlemlerinin yoğunlaştığı tipik senaryolar şunlardır: aile içindeki hisselerin tek çocuğa toplanması, yurt dışında yaşayan mirasçının payını satması, borçlu mirasçının payını alacaklıya devretmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde miras payının müteahhide aktarılması. Her senaryoda ortak zemin aynıdır: yazılı devir sözleşmesi, veraset ilamı ve satışta izin belgesi.

Ayrıca İstanbul’da rayiç değer yüksek olduğundan, miras payı devrinde gösterilen bedelin gerçeğin çok altında kalması hem harç hem de gabin incelemesi gündeme getirebilir; Yargıtay uygulamasında edimler arasındaki aşırı oransızlık, devrin niteliğine göre bozma sebebi yapılmaktadır. Aile içi devirlerde ise vergisel işlemler ve bağışlama sayılma riski baştan hesaplanmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Miras payımı komşuya satmak istiyorum, diğer mirasçıların izni şart mı?

Evet, satış için şarttır. TMK m. 683/3 uyarınca miras payının üçüncü kişiye satışı, ancak diğer mirasçıların tamamının yazılı izniyle geçerlidir; pay eşinizinkiyse eşinizin de izni gerekir. İzin alınmadan yapılan satış hükümsüzdür ve diğer mirasçılar tapu iptali davası açabilir. İzin verilmeyen hâlde pay açık artırmayla satılıp bedeli pay sahiplerine payları oranında dağıtılır. İzin, noter onaylı yazılı belgeyle ya da tüm mirasçıların tapu huzurunda beyanıyla verilebilir; tapu işlemi sırasında ibraz edilmelidir.

Bağışlama yoluyla miras payı devri yapılırsa izin gerekir mi?

Gerekmez. TMK m. 683/3’ün yazılı izin şartı yalnız satış içindir; bağışlama ve trampa biçimindeki devirlerde diğer mirasçıların izni aranmaz. Bununla birlikte bağışlama da yazılı şekle tabidir ve TMK m. 732 uyarınca yazılı devir sözleşmesiyle yapılmalıdır. Bağışlamanın vergisel sonuçları satıştan farklıdır; bağışlanan pay için veraset ve intikal vergisi beyanı ve harç hesapları işlem türüne göre değişir. Ayrıca satış gibi görünen bir işlemin bağışlama olarak düzenlenmesi, muris muvazaası incelemesine konu olabilir; işlemin gerçek niteliği baştan doğru kurulmalıdır.

Miras payı devri için hangi belgeler gerekir?

Üç temel belge gerekir. Birincisi, sulh hukuk mahkemesinden alınmış kesinleşmiş veraset ilamı ya da mirasçılık belgesidir; payın kime, ne oranda ait olduğunu gösterir. İkincisi, TMK m. 732 uyarınca yazılı şekilde kurulmuş devir sözleşmesidir; satış, bağışlama veya trampa niteliğine göre içerik şekillendirilir. Üçüncüsü, satış hâlinde diğer mirasçıların tamamının yazılı iznidir (TMK 683/3); bağışlama ve trampada bu izin aranmaz. Tapu müdürlüğü ayrıca kimlik, vergi numarası ve fotoğraf kimlik isteyebilir; yurt dışındaki mirasçı için konsolosluk vekaletnamesi veya apostilli vekaletname gerekir. Belgelerin eksiksiz olması, işlem gününde geri dönmeyi önler.

Miras payı devri sözlü ya da adi yazılı yapılırsa ne olur?

Devir hükümsüz olur. TMK m. 732 miras payı devrinin yazılı şekle tabi olduğunu, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2022 tarihli ve 2022/5499 E., 2023/2112 K. sayılı kararı ise şekle aykırı devrin geçersizliğine işaret eden güncel içtihattır. Şekle aykırılık kesin hükümsüzlük (butlan) doğurur; karşı tarafın sonradan onamı eksikliği gideremez. Devralan kişi mülkiyet isteyemez; ödediği bedelin iadesi, sebepsiz zenginleşme ya da zilyetlik korunmasına dayanan taleplerle sınırlı kalır. Yıllar önce yapılmış şekilsiz devirlerin sonradan tapu iptali davasına konu olması sık görülür; bu davalar süre hesapları nedeniyle dosyaya özgü değerlendirme gerektirir.

Miras payını satın alan kişi ne alır, tek başına malik olabilir mi?

Devralan, mirasçının yerine geçerek elbirliği ortaklığındaki payı kazanır; taşınmazın tamamının maliki olamaz. Elbirliği döneminde paylar kesin oranlarla ayrışmadığından devralan da diğer mirasçılarla birlikte ortaktır. Tek başına malik olmanın yolu, ortaklığın giderilmesidir: ya tüm mirasçılar tapu önünde paylaşma yapar ya da izale-i şuyu davasıyla taşınmaz satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Satın aldığınız payı somut bir bağımsız bölüme bağlamak istiyorsanız, paylaşma sözleşmesi ya da dava yoluyla payın somutlaştırılması gerekir. Bu aşamada devir sözleşmenizin yazılı ve tescilli olması, konumunuzu güçlendirir.

Miras payı devrinde tapu işlemi ne kadar sürer?

Tapu müdürlüğündeki işlemin kendisi randevu günü aynı gün tamamlanır; asıl zaman belge hazırlığında geçer. Veraset ilamı sulh hukuk mahkemesinden alınır ve dosyanın durumuna göre bu süre değişir. Yazılı devir sözleşmesi noter veya avukat nezaretinde hızlıca kurulabilir; satış hâlinde diğer mirasçıların yazılı izinlerinin toplanması, mirasçı sayısına ve yurt dışında oturanlara bağlı olarak en çok zaman alan adımdır. İstanbul tapu müdürlükleri randevulu çalıştığından belgeler tamamlanmadan randevu alınması tavsiye edilmez; eksik belge işlem gününde reddedilir. Veraset ve intikal vergisi beyanının zamanında yapılması da sürecin sağlıklı ilerlemesi için önemlidir.

Miras payı devri yapmayı düşünüyorsanız ya da şekilsiz devir nedeniyle uyuşmazlık yaşıyorsanız, dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

0