İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nasıl İşler? TBK 352/2, Bir Aylık Dava Süresi ve Yargıtay 2026

Kiracı kirayı her ay geç yatırıyor. Her seferinde ihtarname çekiyorsunuz, kiracı ihtarı alınca ödüyor, bir sonraki ay yine aynı döngü başlıyor. Elinizde iki ihtarname birikti ve “artık tahliye isteyebilirim” diye düşünüyorsunuz. Oysa bu yolun bir de ince tarafı var: tek bir yanlış tarih, tek bir yanlış dönem hesabı davayı baştan kaybettirebilir.

Bu yazıda iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartlarını, ihtarın hangi anda “haklı” sayıldığını, bir aylık dava süresinin nasıl hesaplandığını, en sık yapılan hataları ve İstanbul’daki uygulamada dikkat edilmesi gerekenleri adım adım ele alıyoruz. Amaç, ihtarnameyi çekmeden önce hangi riskin nerede olduğunu görmenizi sağlamak.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, kiraya verene özel bir tahliye yolu tanır. Kiracı kira süresi içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren belirli bir süre içinde dava açarak sözleşmenin sona ermesini ve taşınmazın tahliyesini isteyebilir.

Bu yol, klasik temerrüt nedeniyle fesihten farklıdır. Temerrüt yolunda kiracıya ödeme için süre verilir ve sürede ödenmezse sözleşme feshedilir (TBK m. 315). İki haklı ihtarda ise kiracı geç de olsa ödemesini yapmış olabilir. Hukukun aradığı şey, aynı kira yılında iki kez ödeme yapılmadığı için ihtar çekilmek zorunda kalınmış olmasıdır. Yani tekrarlayan gecikme, dönem sonunda tahliye sebebi olur.

• Dayanak: TBK m. 352/2. Hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
• Ne sağlar: Kira yılı sonunda, sözleşmeyi sona erdiren bir tahliye kararı alma imkânı.
• Kim açar: Kiraya veren (mal sahibi, kiralayan sıfatını taşıyan malik, kullanım hakkı sahibi).
• Nerede açılır: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde. İstanbul’da bu, taşınmazın bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesi anlamına gelir.

Şartlar: İki İhtarın “Haklı” Sayılması İçin Gerekenler

İhtarname göndermek yetmez. İhtarın hukuken “haklı” sayılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekir. Bunlardan biri eksikse ikinci ihtar sayılmaz, dava da sonuçsuz kalır.

• Yazılı ihtar: İhtarın noterden yapılması zorunlu değildir. Ancak tebliğ tarihi ve içerik ispatlanabilmelidir. Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta veya kep yolu bu yüzden tercih edilir.
• Muaccel bir kira borcu: İhtar, vadesi gelmiş bir kira bedeline ilişkin olmalıdır. Henüz ödeme günü gelmemiş bir ay için çekilen ihtar geçerli sayılmaz.
• Aynı kira yılı: İki ihtar, aynı kira döneminde yapılmalıdır. Kira yılı takvim yılı değil, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen yıldır.
• İki ayrı kira bedeli: Her ihtar farklı bir ayın kirasına dayanmalıdır. Aynı dönem kirası için iki ihtar çekmek iki haklı ihtar oluşturmaz.
• Ödeme yapılmamış olması: Kiracı ihtar tebliğ edilmeden önce kirayı ödemişse, o ihtar haklı ihtar sayılmaz.
• Süreli bir sözleşme: Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık ödendiği sözleşmelerde bu dava yolu işlemez.

Dikkat edilmesi gereken kritik nokta şudur: ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir. Kiracı ihtarı aldıktan sonra borcu ödese bile, ihtar zaten haklı olarak çekilmiştir. Ama ödeme tebliğden önce yapıldıysa durum tamamen değişir.

Yargıtay’ın Yaklaşımı: Tebliğ Saati Davayı Belirler

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E., 2018/9394 K. sayılı kararı bu konuda çok öğreticidir. Somut olayda kiraya veren, iki ayrı ayın kirası için iki ihtarname çekmiş, kiracının ise ihtarname tebliğ edildikten sonra bedelleri ödediğini ileri sürerek tahliye istemişti. Yerel mahkeme iki haklı ihtarın oluştuğunu kabul etmişti.

Yargıtay, ikinci ihtarnameye konu kira bedelinin ihtarnamenin tebliğ edildiği günde, saat 09:27’de ödendiğini hesap özetinden tespit etti. İhtarnamenin tebliğ saati ise kayıtlardan belirlenemiyordu. Daire, bu belirsizlikte ödemenin tebliğden önce yapıldığının kabul edilmesi gerektiğini, bu nedenle iki haklı ihtar şartının oluşmayacağını belirterek kararı bozdu.

Aynı kararda Yargıtay’ın kuralları net biçimde sıraladığı görülür:

• İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
• Kira bedeli ödenmediği için yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır.
• İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz.
• Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Pratik sonuç: tebliğ tutanağında saat bilgisi yoksa ve kiracı aynı gün ödeme yapmışsa, ispat yükü ev sahibi aleyhine sonuçlanabilir. Bu yüzden ihtarın hangi gün ve hangi saat dilimine denk geldiğini, mümkünse PTT veya noter tebliğ evrakıyla belgelendirmek gerekir.

Bir Aylık Dava Süresi Nasıl Hesaplanır?

Dava süresi, bu yolun en hassas noktasıdır. Süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir aydır. Kira yılı da sözleşme tarihinden başlar.

Örnek: Kira sözleşmesi 01.06.2025 tarihinde başlıyor ve süre bir yıl. Kiracıya kira yılı içinde, örneğin Kasım ve Aralık aylarında iki ihtar çekildi. İlk kira yılı 31.05.2026 tarihinde sona eriyor. Bu durumda dava, 01.06.2026 ile 30.06.2026 arasında açılmalıdır. Bir gün geç açılan dava süre yönünden reddedilir.

• Sürenin başlangıcı: Süre, kira dönemi bir yıldan uzunsa ihtarların yapıldığı kira yılı sonundan, bir yıldan kısa sözleşmelerde ise kira süresinin sonundan itibaren işler.
• Dönem içinde dava yok: İhtarlar yılın ortasında çekilmiş olsa bile dava için kira yılının bitmesi beklenir.
• Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında güncel mevzuata göre dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekebilir. Bu sürecin, bir aylık dava süresi içinde hesaba katılması gerekir; dosyanıza göre güncel durum mutlaka teyit edilmelidir.

İki Haklı İhtarda En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada bu davaların büyük bölümü şartlar sağlandığı hâlde usul hatalarıyla kaybedilir. Aşağıdaki listede en sık rastlanan hataları ve çözümlerini bulabilirsiniz.

• İhtarı geç çekmek: Kira vadesi gelmeden ihtar çekilirse ihtar geçersizdir. Vade gününden sonra gönderin.
• Aynı ayı iki kez ihtar etmek: Her ihtar farklı ayın kirasını kapsamalıdır.
• Tebliğ tarihini ispatlamamak: Elden verilen ya da imzasız ihtar, kiracının inkârı hâlinde hükümsüz kalabilir.
• Dava süresini kaçırmak: Bir aylık süre kesindir. Hatırlatma notu ve takvim kaydı oluşturun.
• Yıllık ödemeli sözleşmeye bu yolu uygulamak: Kira bedeli yılda bir kez ödeniyorsa iki haklı ihtar kavramı oluşmaz.
• Kabul edilen ödemeyi unutmak: Ödeme tebliğden önce yapılmışsa ihtarı sayamazsınız. Banka dekontlarını tarih ve saat bazında kontrol edin.

Kiracı Açısından: Kendinizi Nasıl Korursunuz?

İki haklı ihtar tahliye yolu, kiracı için ciddi bir risktir; ancak kiracının da elinde savunma imkânları vardır. İhtarname tebliğ edilmeden önce kirayı ödediğinizi gösteren banka kaydı, o ihtarı etkisiz kılabilir. Yargıtay’ın yukarıdaki kararında da bu durum belirleyici olmuştur.

• Kira ödemelerini her zaman banka havalesiyle yapın, dekontu saklayın.
• Gelen ihtarnamelerin zarfını ve tebliğ tarihini muhafaza edin.
• İkinci ihtar geldiğinde bile ödemeyi hemen yapın; tebliğden sonraki ödeme ihtarı geçersiz kılmaz ama gecikme faizi ve icra riskini azaltır.
• Ev sahibinin dava süresini kaçırıp kaçırmadığını kira yılı bitiminde kontrol edin.
• Sözleşme yıllık ödemeli ya da süresiz ise bu dava yolunun açılamayacağını unutmayın.

İstanbul’da Uygulama: Dikkat Edilecek Noktalar

İstanbul’da kira uyuşmazlıkları yoğun yaşanır; sulh hukuk mahkemelerinin iş yükü ihtar ve tebligat süreçlerinin uzamasına yol açabilir. Bu nedenle ihtarname planı yaparken aşağıdakiler göz önünde tutulmalıdır:

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesi. Kadıköy, Bakırköy, Çağlayan ve diğer adliyeler arasındaki yetki ayrımına dikkat edin.
• Tebligat süresi: Büyükşehirde adres değişikliği ve tebligat gecikmeleri sık görülür. İhtarı hem noter hem kep üzerinden göndermek güvenli yoldur.
• Kira yılı takvimi: Birçok İstanbul sözleşmesi ay ortasında başlar. Kira yılının bitiş günü ve bir aylık dava süresi hesabını gün gün çıkarın.
• Yurt dışındaki mal sahibi: Mal sahibi yurt dışındaysa vekâletname veya yetkili temsilci üzerinden ihtar ve dava planlanmalıdır.

Adım Adım Yol Haritası

• 1. Adım: Sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılı bitiş gününü yazın.
• 2. Adım: Vadesi geçen ilk kira için ihtarname gönderin, tebliğ tarihini belgeleyin.
• 3. Adım: Aynı kira yılında bir sonraki ödenmeyen ay için ikinci ihtarı çekin.
• 4. Adım: Banka kayıtlarıyla ödemenin ihtar tebliğinden önce yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
• 5. Adım: Kira yılı biter bitmez bir aylık süre için takvim kaydı oluşturun.
• 6. Adım: Gerekli ön usul şartlarını tamamlayın ve süre içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davasını açın.

İhtarname hazırlığı, dava süresi hesabı ve ispat dosyası konusunda desteğe ihtiyaç duyuyorsanız iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

İki haklı ihtar için noter ihtarnamesi şart mı?

Hayır, noter ihtarnamesi zorunlu değildir. Kanun ihtarın yazılı olmasını arar. Ancak ihtarın içeriğini ve kiracıya tebliğ tarihini ispat etmek ev sahibine aittir. Bu nedenle uygulamada noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta veya kep tercih edilir. Elden verilen, imzasız bir not kiracı tarafından inkâr edilebilir ve davayı zayıflatır. Her ihtarda ilgili ayın kirası ve vade tarihi açıkça yazılmalıdır.

Kiracı ihtardan sonra ödeme yaparsa tahliye davası düşer mi?

Hayır. Yargıtay’a göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir. Ödeme tebliğden önce yapılmışsa ise ihtar haklı ihtar sayılmaz. Bu fark nedeniyle banka dekontunun tarihi ve gerekirse saati, tebliğ evrakıyla karşılaştırılmalıdır. İspat için her iki belgenin de dosyaya girmesi gerekir; aksi hâlde tarih çelişkisi davanın kaderini belirleyebilir.

İki haklı ihtar davası ne zaman açılmalıdır?

Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira yılı takvim yılı değil, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Örneğin sözleşme 01.06.2025’te başladıysa kira yılı 31.05.2026’da biter ve dava 30.06.2026’ya kadar açılmalıdır. Süre geçerse dava süre yönünden reddedilir. Bu yüzden kira yılının bitiş gününü sözleşmeden okuyup takvime işlemek, ihtarname kadar önemlidir.

Süresiz kira sözleşmesinde iki haklı ihtarla tahliye istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay’ın 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/5827 E., 2018/9394 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz. Böyle bir durumda temerrüt nedeniyle fesih, ihtiyaç sebebiyle tahliye veya sözleşmenin sona erdirilmesi gibi başka yollar değerlendirilmelidir. Hangisinin uygun olduğu sözleşmenin türüne ve dosyadaki belgelere göre belirlenir.

Aynı aya ait kira için iki ihtar çekersem ne olur?

Aynı ayın kirası için çekilen iki ihtar, iki haklı ihtar sayılmaz. Her ihtar, farklı bir ayın ödenmemiş kira bedeline dayanmalıdır ve ikisi de aynı kira yılı içinde yapılmalıdır. Aksi hâlde mahkeme koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddeder. Bu nedenle ihtar planını ay ay çıkarıp her ihtara konu kira dönemini ihtarname metninde açıkça yazmak gerekir. Ödeme tarihleri ve dekontlar da dosyaya eklenmelidir.

Kiracı ödeme emri aldıysa bu ayrıca ihtar yerine geçer mi?

Kira alacağı için icra takibi başlatılmış ve kiracıya ödeme emri tebliğ edilmişse, bu uygulamada ihtar yerine değerlendirilebilir. Ancak Yargıtay, borç ödeme emrinin tebliğinden önce ödenmişse işlemin haklı ihtar niteliği taşımayacağını kabul etmektedir. Hangi belgenin ihtar sayılacağı dosyanın özelliklerine göre değişir; bu nedenle takip ve ihtarname birlikte planlanmalıdır. Takip dosyasındaki tebliğ tarihi ile ödeme tarihinin karşılaştırılması şarttır.

Sonuç: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, güçlü bir araçtır ama titiz bir takvim ve ispat yönetimi ister. İhtarları vadeden sonra gönderin, her birinin tebliğini belgeleyin, ödemenin tebliğden önce mi sonra mı yapıldığını kayıtlarla doğrulayın ve kira yılı biter bitmez bir aylık dava süresini işletin. Bu dört adım, kazanılabilecek bir davanın usulden kaybedilmesini önler.

0