İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası 2026: Şartları, Süreci ve Yargıtay Kararları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Nedir?

İpoteğin kaldırılması ya da hukuki deyimiyle “ipoteğin fekki”, bir taşınmaz üzerinde tesis edilmiş olan ipotek kaydının tapu sicilinden silinmesi işlemini ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 883. maddesi uyarınca ipotek, teminat altına alınan borcun sona ermesiyle hukuken ortadan kalkmaktadır; ancak bu durum tapu sicilini kendiliğinden değiştirmez. Tapuda ipoteğin fiilen silinebilmesi için ayrıca bir terkin işlemi yapılması zorunludur.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız durumlardan biri, borcu tamamen ödemiş olan müvekkillerimizin banka ya da alacaklı tarafından tapu siciline yansıtılmak üzere ipoteğin fekki işlemi yaptırılamamasıdır. Bu gibi hallerde mahkeme yoluna başvurmak kaçınılmaz hale gelmektedir.

İpoteğin Kaç Farklı Yolla Kaldırılabileceği

İpoteğin tapu sicilinden silinmesi iki temel yolla mümkündür:

1. Rızaen Terkin: Alacaklı, borcun sona erdiğini kabul ederek tapu müdürlüğüne “ipotek fekki” dilekçesi verir; tapu idaresi borç bitiş belgelerini inceledikten sonra kaydı siler. Bu en pratik ve hızlı yoldur.
2. Dava Yoluyla Terkin (İpoteğin Fekki Davası): Alacaklının rızasını vermediği, iletişime geçilemediği ya da hukuki nedenlerle terkinin mümkün olmadığı durumlarda taşınmaz maliki veya hak sahibi, yetkili asliye hukuk mahkemesinde dava açarak ipoteğin kaldırılmasını talep edebilir.

İpoteğin Fekki Davasının Şartları Nelerdir?

İpoteğin fekki davası açılabilmesi için aşağıdaki koşulların bir ya da birkaçının bulunması gerekmektedir:

• Teminat altına alınan borcun tamamen ödenmiş olması (TMK md. 883)
• Borcun zamanaşımına uğramış olması
• İpoteğin süresinin dolmuş olması (TMK md. 884)
• Alacaklının taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil etmiş olması
• Aile konutu üzerindeki ipoteğin diğer eşin açık rızası alınmaksızın kurulmuş olması (TMK md. 194)
• İpotekli taşınmazın cebri icra yoluyla satışının gerçekleşmiş olması

Zamanaşımı ile İpoteğin Durumu

Uygulamada görüyoruz ki alacaklıların büyük çoğunluğu, alacaklarının zamanaşımına uğramasına rağmen tapudaki ipotek kaydını silmemektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1601 Esas 2024/2421 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, tapu sicilindeki bir kaydın terkini için açılan davada asıl mesele; ipotek senetlerinin geçerliliği, borcun ödenmişliği ve sicilin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı meselesidir. Zamanaşımına uğramış bir alacak için ipotek kaydı varlığını sürdürse de, mahkeme yoluyla bu kaydın kaldırılması mümkündür.

Aile Konutu Üzerindeki İpoteğin Kaldırılması

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devreden ya da üzerinde bir hak tesis eden işlemler hükümsüzdür. Bu kural, ipotek tesisinde de geçerlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadı (2014/2-593 E., 2015/2840 K.) uyarınca, diğer eşin açık rızası alınmadan kurulan ipotek, rıza vermeyen eşin talebiyle iptal ettirilebilmekte ve tapu sicilinden terkin edilebilmektedir.

İstanbul’daki uyuşmazlıklarda özellikle Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli ilçelerinde bu tür aile konutu ipotek davalarına sık rastlanmaktadır. Başvuru yapılacak mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir.

İpoteğin Fekki Davası Nasıl Açılır?

Dava süreci aşağıdaki adımlardan oluşmaktadır:

1. Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi: Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi yetkili ve görevlidir (HMK md. 12).
2. Dilekçenin Hazırlanması: İpoteğin kaldırılmasını gerektiren hukuki sebep ve delilleri içerecek şekilde dava dilekçesi hazırlanır.
3. Delillerin Toplanması: Borç ödenmiş ise ödeme makbuzları, banka dekontları, ipotek senedi ve tapu kaydı sunulmalıdır.
4. Dava Açılması ve Harç Ödenmesi: Gayrimenkul davaları nispi harca tabidir; taşınmaz değeri üzerinden hesaplama yapılır.
5. Yargılama Süreci: Mahkeme, gerekirse bilirkişi ataması yapabilir. Taşınmazın değeri ve ipotek kaydının hukuki durumu araştırılır.
6. Kararın Tapuya Tescili: Lehte sonuçlanan mahkeme kararı, tapu müdürlüğüne ibraz edilerek ipotek kaydı sicilden silinir.

İpoteğin Fekki Davası Ne Kadar Sürer?

Dava süresi taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına ve itiraz süreçlerine göre değişmektedir. İstanbul’da bu tür davalarda ortalama 6 ay ile 18 ay arasında bir süre öngörülmektedir. Bilirkişi atanması ve istinaf süreçleri dahil edildiğinde süre uzayabilmektedir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekli mi?

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulduğundan, ipoteğin fekki davasında arabuluculuk ön koşul değildir. Ancak uygulamada alacaklıyla uzlaşma sağlanabilirse dava masrafından ve uzun yargılama sürecinden kaçınılmış olur.

İpoteğin Terkininde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Büromuzun bu alandaki deneyimlerine göre müvekkillerin sıklıkla düştüğü hatalar şunlardır:

• Bankadan alınan “borç bitti” yazısına güvenmek: İpotek resmi bir tapu işlemidir. Bankanın borcu kapatması tapuyu kendiliğinden değiştirmez; ayrıca terkin başvurusu yapılmalıdır.
• Alacaklının kayıt dışı kalması: Alacaklı şirketin tasfiye edilmesi, ölmesi ya da adresinin değişmesi halinde terkin işlemi karmaşık hale gelir. Bu durumda dava yolu zorunlu olur.
• Tapudaki ipotek sıralamasını göz ardı etmek: Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek varsa silinme sırasına (birinci, ikinci derece ipotek) dikkat edilmesi gerekir.
• Süre aşımı: Taşınmaz satışı planlanıyorsa ipotek varlığı mülkü satışı engelleyebilir. Bu nedenle erken harekete geçmek önemlidir.

Aile konutu şerhi veya tapu iptali konularında da hukuki destek almanız gerekebilir. Tapu iptali ve tescil davası hakkında bilgi almak için ilgili yazımıza göz atabilirsiniz.

İpoteğin Fekki Davasında Yargıtay’ın Güncel Tutumu

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024 tarihli kararlarında yerleşen içtihada göre, ipoteğin fekki davasında tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan Hazine sorumluluğu da gündeme gelebilmektedir. Sicile güven ilkesi (TMK md. 1023) uyarınca, tapuya güvenerek ipotekli taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişiler açısından da ayrı bir hukuki tablonun ortaya çıkabileceği görülmektedir.

Bunun yanı sıra Yargıtay, Yargıtay resmi sitesinde yayımlanan kararlarında ipotek alacaklısının terkine rıza göstermemesinin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceğini ve bu durumlarda mahkemenin alacaklının beyanı yerine geçecek şekilde karar verebileceğini ortaya koymuştur.

İpotek ile İpotekli Taşınmaz Satışı: Dikkat Edilmesi Gerekenler

İstanbul’da Bakırköy, Avcılar ve Beylikdüzü gibi ilçelerde yoğun konut alım satımı sürecinde ipotekli taşınmaz işlemleri çokça karşılaşılan bir durumdur. mevzuat.gov.tr‘deki TMK hükümleri uyarınca, ipotekli taşınmazın satışı mümkündür; ancak ipotek kaydı taşınmazla birlikte alıcıya geçmez, borç satıcıda kalır. Banka ipoteğinin devri için özel bir protokol ya da borç devri anlaşması yapılması gerekmektedir.

İpotekli bir taşınmazı satın almadan önce mutlaka tapu senedinin ve tapu sicil müdürlüğünün kayıtlarının incelenmesi önerilir. Bu konuya ilişkin ayrıntılar için ipotek nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

İpotek borcunu ödedikten sonra tapu nasıl temizlenir?

Borç tamamen ödendikten sonra alacaklı kurum (genellikle banka), tapu müdürlüğüne “ipotek fekki” talebiyle başvurur. Bankadan alınan borç kapama yazısı ve ipotek senedi ile birlikte tapu müdürlüğüne gidilerek kaydın silinmesi sağlanır. Bazı bankalar bu işlemi otomatik olarak yaparken, bazıları için ayrıca başvuru gerekebilir. İşlem süresi genellikle 1-3 iş günüdür. Banka bu işlemi yapmıyorsa yasal yollara başvurulabilir.

İpoteğin fekki davası açmak için avukat zorunlu mudur?

Avukat zorunluluğu yasal olarak bulunmamakla birlikte, ipoteğin fekki davaları teknik hukuki bilgi ve deneyim gerektiren davalardır. Tapu sicilindeki kayıtların yorumlanması, delil toplanması ve yargılama sürecinin etkin yönetimi açısından deneyimli bir İstanbul gayrimenkul avukatından destek almanız hak kayıplarını önler. Özellikle aile konutu üzerindeki ipotekler ve ipotek sıralaması açısından hata yapılması ilerleyen aşamalarda telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

İpoteğin fekki davasını kimler açabilir?

Davayı açabilecekler arasında taşınmaz maliki, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi kişiler, ipotek veren (rehin veren) kişi ve bazı hallerde taşınmaz malikinin mirasçıları yer almaktadır. Taşınmaz ortak mülkiyet altındaysa tüm paydaşların dava açması ya da birinin diğerini temsil etmesi gerekebilir. Aile konutu üzerindeki ipotekte ise rızası alınmayan eş de dava açma hakkına sahiptir.

Bankanın ipotek terkinini geciktirmesi halinde ne yapılabilir?

Bankanın ipotek terkin talebini haklı bir neden olmaksızın geciktirmesi halinde, taşınmaz maliki öncelikle bankaya yazılı ihtarname göndermelidir. İhtar karşılıksız kalırsa Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’na (BDDK) şikâyet yoluna gidilebilir veya doğrudan ipoteğin fekki davası açılabilir. Ayrıca tüketici hukuku kapsamında tazminat talep etme imkânı da bulunabilir. Bankanın müdahilliği gereken durumlarda adalet.gov.tr üzerinden mahkeme süreçleri takip edilebilir.

İpotekli taşınmazı satın aldım, ipotek bende kalır mı?

Hayır, taşınmaz üzerindeki ipotek taşınmazla birlikte alıcıya geçmez; borç satıcıya aittir. Ancak taşınmaz, ipotek alacaklısının icra yoluna başvurması halinde tehlike altına girebilir. Bu nedenle ipotekli taşınmaz satın alımlarında özel bir protokol düzenlenmesi ya da satış bedelinden ipotek miktarı ayrılarak önce ipoteğin kaldırılması yoluna gidilmesi önerilir. Aksi takdirde alacaklının ipotekli taşınmazı icra yoluyla sattırma tehlikesiyle karşılaşılabilir. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında barobirlik.org.tr üzerinden bölgenizdeki uzman avukatlara ulaşabilirsiniz.