Kentsel Dönüşüm 2026: Yeni Kanun Değişiklikleri, Hak Sahipliği ve Kiracı Hakları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanun Kapsamı

Kentsel dönüşüm; deprem riski taşıyan, sağlıksız veya ömrünü tamamlamış yapıların 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yıkılarak yerine sağlam ve güvenli binaların yapılması sürecidir. Türkiye, yüksek deprem riski barındıran coğrafi konumu nedeniyle kentsel dönüşümü ulusal bir öncelik haline getirmiştir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız durumlardan biri, mal sahiplerinin ve kiracıların haklarını bilmeden sürece dahil olması ve ciddi mağduriyetler yaşamasıdır. Bu rehberde 2026 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, hak sahipliği kriterleri ve kiracı hakları ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

4 Şubat 2026 Sonrası Yeni Düzenleme: Ne Değişti?

6306 sayılı Kanun’da 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikler kentsel dönüşüm sürecini köklü biçimde dönüştürmüştür. Eski sistemde dönüşüm kararı için hak sahiplerinin en az üçte ikisinin (2/3) onayı şartı aranıyordu. Yeni düzenlemeyle bu şart önemli ölçüde değiştirilmiştir:

• Tek hak sahibinin talebiyle kentsel dönüşüm süreci başlatılabilmektedir.
• İtiraz eden maliklerin payları, diğer hak sahiplerine veya üçüncü kişilere satışa çıkarılmaktadır.
• Satın alıcı bulunamaması halinde itiraz eden malikler payları devlet tarafından satın alınabilmektedir.
• Hak sahibinin riskli yapı tespitine engel olması durumunda mülki idare amirinin (vali/kaymakam) yazılı izniyle işlem sürdürülmektedir.

Uygulamada görüyoruz ki bu değişiklik, özellikle İstanbul’da Kadıköy, Bakırköy ve Avcılar gibi yoğun yapılaşmış ilçelerde büyük sayıda eski binayı etkileyen süreçleri hızlandırmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti: Kimler Başvurabilir, Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara yaptırılır. Mal sahibi, kiracı veya ilgili idare bu tespiti talep edebilir. Tespit masrafları hak sahiplerine aittir; ancak ekonomik güçlük hâlinde devlet desteğinden yararlanılabilir.

Riskli yapı kararına itiraz süresi ne kadardır?

Tespit kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından değerlendirilir. İdari başvuru yolları tükendikten sonra idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Hak Sahipliği: Mal Sahipleri ve Kiracılar İçin Haklar

6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği, ağırlıklı olarak mülk sahiplerine tanınmaktadır. Ancak kiracılar da birtakım haklardan yararlanabilmektedir.

Mal sahiplerinin hakları nelerdir?

• Kira yardımı: Yıkım ve inşaat sürecinde geçici barınma desteği sağlanır. 2026 yılı itibarıyla bu destek miktarı, Bakanlıkça belirlenen katsayılara göre güncellenmekte olup İstanbul için diğer şehirlere kıyasla daha yüksek belirlenmektedir.
• Faiz desteği: Yapı güçlendirmesi veya yeniden yapım için kullanılan kredilere faiz desteği uygulanmaktadır.
• Değer artışına katılım: Hak sahiplerine yeni yapıda daire/işyeri verilmesi ya da mevcut taşınmazın rayiç bedeli üzerinden tazminat ödenmesi seçenekleri sunulmaktadır.
• Tapu devri: Yeni yapıda pay oranına göre tapu tescili yapılmaktadır.

Kiracıların kentsel dönüşümde hakları nelerdir?

6306 sayılı Kanun kiracı haklarını doğrudan düzenlememektedir; kiracıların korunması genel Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine dayanmaktadır. Buna karşın uygulama yönetmeliğiyle kiracılara bazı destekler sağlanmıştır:

• Kira yardımı: Kiracılara, mal sahiplerine verilen aylık kira desteğinin 2 katı tutarında tek seferlik ödeme yapılmaktadır.
• Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa hakkı sahipleri gibi) için bu oran 5 katına çıkarılmaktadır.
• Kiracı, yasal tahliye sebeplerine dayanılarak binadan çıkarılacaksa TBK kapsamında en az 3 ay önceden yazılı bildirim hakkına sahiptir.

Büromuzda kiracıların bu hakları kullanmadan yerinden edildiği davalara sıkça rastlamaktayız. Kiracı tahliye davası süreçlerinde kiracının haklarını bilmesi büyük önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşümde Süreç Adım Adım: 6 Temel Aşama

1. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşça yapısal analiz yapılır ve riskli yapı kararı alınır.
2. Tebligat: Karar, tüm hak sahiplerine ve kiracılara tebliğ edilir. İtiraz süresi 15 gündür.
3. Tahliye ve yıkım kararı: İtirazlar sonuçlandıktan sonra tahliye için 60 günlük süre tanınır. Bu süre uzatılabilir.
4. Anlaşma süreci: Hak sahipleri toplanarak yeni yapı için müteahhit seçimi ve pay bölüşümü hakkında karar alır. Yeni düzenlemeyle tek hak sahibinin kararı yeterli olabilmektedir.
5. Yıkım ve inşaat: Anlaşma sağlandıktan sonra yıkım ve yeniden inşa süreci başlar.
6. Tapu tescili: Yeni yapı tamamlanınca hak sahiplerine payları oranında tapu tescil işlemi yapılır.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm: Öncelikli İlçeler ve Pratik Bilgiler

İstanbul’un deprem riski yüksek ilçelerinde kentsel dönüşüm hız kazanmıştır. Özellikle Avcılar, Bakırköy, Kadıköy, Zeytinburnu ve Bağcılar gibi ilçelerde çok sayıda bina riskli yapı statüsüne alınmıştır.

İstanbul’da kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Riskli yapı tespiti için İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvurulmalıdır.
• Kat mülkiyetine tabi binalarda dönüşüm kararı için kat maliklerinin oy çokluğu belirleyicidir. Kentsel dönüşümle birlikte bu süreç kat mülkiyeti hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
• Kira sözleşmesi devam eden kiracılar, tahliye tarihinden itibaren yasal haklarını kullanmak için avukat desteği almalıdır.

Gayrimenkul değerinin korunması açısından tapu iptali ve tescil davası gibi güvence mekanizmalarının da bilinmesi önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşümde Hukuki Uyuşmazlıklar ve Yargı Yolu

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar şunlardır:

• Riskli yapı kararına itiraz: Teknik rapora dayalı idare mahkemesi iptal davası.
• Değer tespitine itiraz: Taşınmazın değerinin piyasa gerçeğinin altında belirlenmesi durumunda tazminat davası.
• Payının zorla satışa çıkarılması: İtiraz eden malikin payının satışına karşı yargı yolu.
• Müteahhitten kaynaklanan uyuşmazlıklar: Yeni yapının geç teslimi, ayıplı inşaat veya hak sahibine verilmesi gereken dairenin verilmemesi.
• Kiracının tahliyeye itirazı: Yasal bildirim sürelerine uyulmaması ya da tazminat ödenmemesi halleri.

Yargıtay resmi sitesi içtihat bankasında kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarına ilişkin güncel kararlar yayımlanmaktadır. Riskli yapı tespitinin iptali veya değer artışına katılım taleplerinde idare ve hukuk mahkemelerinin görev paylaşımı dava stratejisi açısından belirleyicidir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2026: Başvuru Şartları ve Tutarlar

6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımından yararlanabilmek için bazı şartların sağlanması gerekmektedir:

• Bina, Bakanlık tarafından riskli yapı olarak tescil edilmiş olmalıdır.
• Yardım başvurusu, binanın tahliye ve yıkım kararının tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde yapılmalıdır.
• Hak sahipliği belgesi (tapu senedi veya kira sözleşmesi) ibraz edilmelidir.

Yardım tutarları Bakanlıkça her yıl güncellenmektedir. Güncel miktarlar için mevzuat.gov.tr üzerinden 6306 sayılı Kanun uygulama yönetmeliğine ulaşılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde kiracı tazminat alabilir mi?

6306 sayılı Kanun kiracılara doğrudan tazminat hakkı tanımamaktadır. Ancak uygulama yönetmeliği uyarınca kiracılara, mal sahiplerine ödenen aylık kira desteğinin iki katı tutarında tek seferlik yardım yapılmaktadır. Bunun yanı sıra kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri çerçevesinde yasal bildirim sürelerine uyulmadığını veya kira sözleşmesine aykırı davranıldığını kanıtlayarak tazminat talep edebilir. Her davanın somut koşulları farklı değerlendirmeyi gerektirmektedir.

Riskli yapı kararına itiraz etmek için süre ne kadardır?

Riskli yapı tespit kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz incelemesi teknik bir heyet tarafından yapılır. İdari başvuruların sonuçsuz kalması halinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu sürelerin geçirilmesi hak kaybına yol açacağından uzman hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.

İtiraz eden malikin payı zorla satılabilir mi?

4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte kentsel dönüşüm kararına itiraz eden malikler, sürecin önünde ciddi bir engel oluşturamaz hale gelmiştir. İtiraz eden malikin payı, önce diğer hak sahiplerine, ardından üçüncü kişilere satışa çıkarılmaktadır. Satın alıcı bulunamaması durumunda ise devlet, rayiç bedel üzerinden söz konusu payı satın alma yetkisine sahiptir. Bu düzenleme Anayasa’nın mülkiyet hakkı güvencesi kapsamında tartışılmaya devam etmektedir.

Kentsel dönüşüm kira yardımı ne kadar süre ödenir?

Kira yardımı, riskli binanın tahliyesinden yeni binanın teslim tarihine kadar geçen süre boyunca aylık olarak ödenmektedir. Yeni bina tesliminde gecikme yaşanması halinde yardım süresi uzatılabilmektedir. Yardım süresi ve miktarı, Bakanlıkça yayımlanan genelgelerle güncellenmektedir; bu nedenle güncel rakamlara adalet.gov.tr ve Çevre Bakanlığı resmi duyurularından ulaşılmalıdır.

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimini kim yapar?

Müteahhit seçimi, kat maliklerinin veya hak sahiplerinin oy çokluğuyla aldığı kararla yapılmaktadır. 4 Şubat 2026 öncesinde en az 2/3 çoğunluk aranırken yeni düzenlemeyle bu eşik önemli ölçüde düşürülmüştür. Sözleşmede teslim süresi, metrekare garantisi, iskân ruhsatı ve ayıplı inşaat sorumluluğu gibi hükümlerin titizlikle düzenlenmesi ilerleyen uyuşmazlıkları büyük ölçüde önlemektedir. Müteahhit sözleşmesi imzalanmadan önce mutlaka hukuki inceleme yaptırılması tavsiye edilmektedir.