Kira Artışı 2026: Konut ve İşyeri Kira Zammı Oranları, Hesaplama ve Kiracı Hakları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kira Artışı Nedir ve Yasal Dayanağı Nedir?

Kira artışı, mevcut kira sözleşmesindeki aylık kira bedelinin yenileme döneminde kiraya veren tarafından güncellenmesidir. Bu güncellemenin sınırları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi ile düzenlenmektedir. Söz konusu madde, tarafların kira artışını serbestçe kararlaştırabileceklerini öngörmekle birlikte belirlenen oranın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını aşamayacağını hüküm altına almaktadır.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız durumlardan biri, kiraya verenlerin sözleşmede yer alan “her yıl %X artış yapılacaktır” hükmüne dayanarak yasal sınırın çok üzerinde zam talep etmesidir. Oysa TBK m. 344 gereği bu tür hükümler, belirlenen yasal tavanı aşamaz; aşan kısım geçersiz sayılır.

2026 Yılı Kira Artış Oranları (Aylık Güncel Tablo)

TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim verilerine göre 2026 yılındaki konut kira artış oranları aşağıdaki gibi gerçekleşmiştir:

Bu oranlar, kira yenileme dönemi ilgili ayda başlayan konut kiracıları için geçerlidir. Örneğin kira sözleşmenizin yenileme tarihi Mart 2026 ise kiraya veren en fazla %33,39 oranında artış talep edebilir. Güncel verilere ulaşmak için TÜİK resmi sitesini takip etmenizi öneririz.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Hesaplama oldukça basittir: Mevcut aylık kira bedeli, ilgili ay için belirlenen TÜFE oranıyla çarpılır ve mevcut kiraya eklenir. Örneğin aylık 10.000 TL kira ödeyen bir kiracının Mart 2026 döneminde ödemesi gereken azami kira şu şekilde hesaplanır:

• 10.000 TL × %33,39 = 3.339 TL artış
• Yeni azami kira: 13.339 TL

Konut Kiralarında %25 Sınırı Hâlâ Geçerli Mi?

Konut kira artışlarını TÜFE’nin altında sınırlayan ve pek çok kiracının zihninde kalmış olan %25 tavanı, 2023 yılında hayata geçirilmiş geçici bir önlemdi. Bu önlem kapsamındaki geçici madde süresi dolmuş olup artık konut kiralarında %25 sınırı uygulanmamaktadır. 2026 yılı itibarıyla uygulanacak tek tavan, yukarıda açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır.

Uygulamada görüyoruz ki bazı kiraya verenler hâlâ yanlış bilgiye dayanarak ya “eskiden %25 vardı, o hâlâ geçerli” ya da “artık sınır yok, istediğimi talep ederim” diyerek hareket etmektedir. Her iki yaklaşım da hukuka aykırıdır; doğru uygulama, ilgili aydaki TÜFE oranının esas alınmasıdır. Güncel mevzuat metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.

İşyeri Kiralarında Artış Nasıl Belirlenir?

İşyeri kiraları (konut dışı kira) için yasal tavan farklı biçimde düzenlenmektedir. TBK m. 344/1 çerçevesinde işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE yıllık değişim oranını aşamaz. Bu, konut kiralarından önemli bir farktır:

• Konut kirasında: TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı tavan oluşturur.
• İşyeri kirasında: İlgili döneme ait TÜFE yıllık değişim oranı tavan oluşturur.

Bu nedenle işyeri kiracıları ve kiraya verenler, TÜİK’in aylık duyurularını yakından takip etmelidir. İşyeri kiraları için %25 geçici sınırı hiçbir zaman uygulanmamıştır.

Yasal Sınırı Aşan Kira Artışında Kiracının Hakları

Kiraya veren, belirlenen TÜFE tavanını aşan bir artış talep ederse kiracının birden fazla hukuki seçeneği bulunmaktadır:

1. Aşan kısmı ödememek: Kiracı, yalnızca yasal sınır dahilindeki artışla hesaplanmış kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Fazla kısmı ödeme zorunluluğu yoktur.
2. Fazla ödenen bedeli geri talep etmek: Kiracı, hataen ödediği fazlayı TBK m. 77 vd. (sebepsiz zenginleşme) hükümlerine dayanarak 10 yıllık zamanaşımı içinde geri talep edebilir.
3. Kira tespit davası açmak: Taraflar arasında anlaşmazlık doğması hâlinde kira tespit davası yoluna gidilebilir. Mahkeme, emsal kira bedellerini ve TÜFE verilerini esas alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
4. Kiraya verene ihtarname göndermek: Fazla zam talebine karşı noter kanalıyla ihtarname çekerek hukuki süreç başlatılabilir.

Kira artışını ödemezse kiraya veren kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiracının yalnızca yasal sınırı aşan kısmı ödememesi, tahliye gerekçesi oluşturmaz. Zira kiracı yasal dayanağa göre hareket etmekte, sözleşmeyi ihlal etmemektedir. Ancak kiracı, yasal artışlı bedeli de ödemeyi reddederse bu durum kira borcunun ödenmemesi olarak değerlendirilerek kiracı tahliye davasına zemin hazırlayabilir. Bu nedenle hukuki adımların dikkatli planlanması kritik önem taşır.

Yargıtay Kararları Işığında Kira Artışı Uyuşmazlıkları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira artışı konusunda yerleşik içtihat geliştirmiştir. Bu içtihata göre:

• Sözleşmede TÜFE’yi aşan bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi bu hüküm geçersizdir; mahkeme TÜFE oranını esas alır (Yargıtay 3. HD, 2024/1876 E., 2025/2341 K.).
• Kiraya verenin beş yıllık süreyi dolduran kira sözleşmelerinde emsal kira bedeline yükseltme talep etme hakkı saklıdır; bu durum normal kira artışından bağımsız değerlendirilir.
• Yenileme döneminin başından en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılmadan artış talep edilemez; aksi hâlde artış bir sonraki döneme ertelenir (Yargıtay 3. HD, 2023/4512 E., 2024/897 K.).

Kararların güncel özetlerine ulaşmak için Yargıtay resmi sitesindeki içtihat bankasını inceleyebilirsiniz.

Kira Artışı İçin Kiracıya Nasıl Bildirim Yapılır?

TBK m. 344/4 uyarınca kiraya verenin yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim genellikle noter ihtarnamesi yoluyla yapılmaktadır. Sözlü ya da mesaj yoluyla yapılan bildirimler hukuki güvenceden yoksundur ve ileride ispat güçlüğü yaratır.

Bildirim yapılmazsa kira artışı geçersiz mi olur?

Kiraya veren süresinde yazılı bildirim yapmamışsa, kural olarak o dönem için kira artışı yapılamaz; artış talebi ancak bir sonraki kira yenileme dönemine taşınabilir. Bununla birlikte, dava açılmış olması hâlinde bazı koşullarda mahkeme yeni kira bedelini belirleyerek bu eksikliği telafi edebilir. Bu konudaki ayrıntılar davadan davaya farklılık gösterdiğinden hukuki destek almak önemlidir.

İstanbul’da Kira Artışı Uyuşmazlıkları ve Pratik Tavsiyeler

İstanbul’da Kadıköy, Beşiktaş, Şişli ve Bakırköy gibi merkezi ilçelerde kira bedellerinin yüksekliği, yasal sınırın üzerindeki artış taleplerini özellikle hassas hâle getirmektedir. Büromuzda İstanbul’un farklı ilçelerinden kiracı ve kiraya verenlerin kira artışı uyuşmazlıklarına düzenli olarak hukuki destek sağlamaktayız.

Pratik önerileri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Kira sözleşmenizde artış dönemini ve başlangıç tarihini açıkça belirtin.
• Her yıl TÜİK’in ilgili ay için açıkladığı TÜFE oranını kontrol edin.
• Artış talebi geldiğinde yazılı yanıt verin; sözlü itiraz hukuki değer taşımaz.
• Yasal sınırı aşan talep karşısında önce noter ihtarnamesiyle itiraz edin.
• Depozito iade meselesinde de haklarınızı bilmek için depozito iadesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Türkiye Barolar Birliği’nin kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarına ilişkin yayınlarına barobirlik.org.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

2026’da kira artış oranı ne kadar?

2026 yılı için TÜİK verilerine dayalı kira artış oranları aylık olarak güncellenmektedir. Mart 2026 itibarıyla konut kiralarında yasal artış sınırı TÜFE 12 aylık ortalama değişim olan %33,39 olarak belirlenmiştir. Bu oran her ay değiştiğinden, kira yenileme tarihinizde geçerli olan TÜİK verisini kontrol etmeniz gerekmektedir.

Kiraya veren yasal sınırı aştıysa ne yapmalıyım?

Kiraya verenin talep ettiği artış TÜFE tavanını aşıyorsa öncelikle noter kanalıyla ihtarname çekmenizi öneririz. İhtarname ile aşan kısmın talep edilemeyeceğini ve yasal oran çerçevesinde artış yapılabileceğini bildirin. Anlaşmazlık sürmesi durumunda kira tespit davası ya da sulh hukuk mahkemesinde itiraz yoluna başvurabilirsiniz. Büromuz İstanbul genelinde bu tür uyuşmazlıklarda kiracılara ve kiraya verenlere hukuki destek sunmaktadır.

Kira artışı için 30 günlük bildirim şartı nedir?

TBK m. 344/4 uyarınca kiraya veren, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim noter ihtarnamesiyle veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Süresinde yapılmayan bildirim, o döneme ait artış talebinin geçersiz sayılmasına yol açabilir.

İşyeri kira artışında TÜFE hesabı nasıl yapılır?

İşyeri kiralarında tavan olarak TÜFE yıllık değişim oranı esas alınır; konut kiralarından farklı olarak 12 aylık ortalama değil, yıllık TÜFE değeri kullanılır. Örneğin Mart 2026 için açıklanan yıllık TÜFE değişim oranı baz alınarak artış hesaplanır. TÜİK’in aylık bültenlerini takip etmek, hesaplamanın doğru yapılması açısından kritik öneme sahiptir.

Kira artışında anlaşmazlık çıkarsa hangi mahkemeye başvurulur?

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. İstanbul’da dava konusu taşınmazın bulunduğu ilçeye göre yetkili sulh hukuk mahkemesi belirlenir. Kira tespit davası açılması hâlinde mahkeme, emsal değerleri ve TÜFE verilerini esas alarak rayiç bedeli tespit eder. Dava süreci ortalama 6-12 ay sürmekte olup iş yoğunluğuna bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Adalet Bakanlığı‘nın UYAP sistemi üzerinden dava sürecinizi de takip edebilirsiniz.