Kat Mülkiyeti Nedir? 2026 Güncel Rehber
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde düzenlenen ve bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkını ifade eder. Büromuzda sıkça karşılaştığımız durumlardan biri; daire sahiplerinin aidat borçları, ortak alan kullanımı ve site yönetimiyle ilgili haklarını tam olarak bilmeden mağdur duruma düşmesidir.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması ve her bağımsız bölüme arsa payı belirlenerek tapu siciline tescil yapılması gerekir. Tescil ile birlikte her bağımsız bölüm, bağımsız bir taşınmaz niteliği kazanır ve ayrı ayrı alınıp satılabilir.
2026 yılında sektörde yaşanan önemli bir gelişme, profesyonel bina yönetimi lisans zorunluluğunun hayata geçirilmesidir. Bu düzenleme ile amatör yöneticilik anlayışının sona erdirilmesi ve toplu yaşam alanlarında daha şeffaf bir yönetim anlayışının benimsenmesi hedeflenmektedir. Güncel mevzuata mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Kat Mülkiyetinin Temel Unsurları ve KMK Madde Numaraları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, hem bağımsız bölüm maliklerinin haklarını hem de yükümlülüklerini ayrıntılı biçimde düzenlemektedir. Uygulamada görüyoruz ki, pek çok kat maliki bu temel unsurları yeterince kavrayamadığı için hak kayıplarına uğramaktadır.
- Arsa Payı (KMK Md. 3): Her bağımsız bölüm, binanın ortak alanlarında belirli bir arsa payına sahiptir. Ortak giderler bu pay oranında hesaplanır.
- Bağımsız Bölüm (KMK Md. 1): Daire, dükkan, ofis, depo gibi bölümler bağımsız bölüm sayılır ve kendi başına tapuya tescil edilir.
- Ortak Alanlar (KMK Md. 4): Merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark gibi alanlar tüm kat maliklerine ait ortak alanlardır.
- Yönetim Planı (KMK Md. 28): Apartman veya sitenin yönetimini düzenleyen, kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen belgedir.
- Kat Malikleri Kurulu (KMK Md. 29): Tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve yılda en az bir kez toplanan karar organıdır.
Aidat Ödeme Yükümlülüğü: KMK Madde 20 ve Yargıtay Kararları
Kat mülkiyetiyle ilgili en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında aidat borçları gelmektedir. KMK’nın 20. maddesi, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorunda olduğunu açıkça belirtmektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre aidat ödeme yükümlülüğü konusunda şu ilkeler geçerlidir:
- Mülkiyetin başladığı günden itibaren sorumluluk doğar. Kat malikinin giderlere katılma yükümlülüğü, tapuda malik olduğu günden itibaren başlar.
- Yeni malik eski aidat borçlarından sorumlu değildir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre evi satın alan yeni malik, önceki sahibin birikmiş aidat borçlarından sorumlu tutulamaz.
- Kiracı ile kat maliki ilişkisi: Apartman yönetimine karşı asıl borçlu kat malikidir; ancak taraflar arasında yapılan kira sözleşmesiyle aidat ödemesi kiracıya yüklenebilir.
- Aidat borcu tahliye sebebi sayılabilir. Kiracının aidat borcunu ödemeyi sürekli reddetmesi, Yargıtay kararları çerçevesinde kiracı tahliyesine dayanak oluşturabilir.
Aidat tespitine ilişkin Yargıtay 18. HD kararlarında vurgulandığı üzere, aidatlar kat malikleri kurulunun almış olduğu kararla belirlenmeli ve keyfi olarak artırılmamalıdır. Yargıtay içtihatlarına Yargıtay resmi sitesinden ulaşabilirsiniz.
Kiracı tahliyesi ile ilgili daha kapsamlı bilgi için Kiracı Tahliye Davası 2026 rehberimizi incelemenizi öneririz.
Ortak Alan Kullanımı ve Komşuluk Uyuşmazlıkları
Kat mülkiyeti hukukundaki en çetrefilli alanlardan biri, ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklardır. KMK’nın 16 ile 19. maddeleri, bağımsız bölüm ve ortak alan kullanımına dair temel esasları belirlemektedir.
Ortak Alanda Hangi Değişiklikler Yapılabilir?
KMK Madde 19 uyarınca, kat malikleri ortak alanlarda tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektiren değişiklikler yapamazlar. Aksi hâlde diğer kat malikleri, yapılan değişikliğin eski hâline getirilmesini mahkemeden talep edebilir. Büromuzda İstanbul’un Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli ilçelerinde özellikle asansör renovasyonu, çatı düzenlemesi ve ortak otopark kullanımı konularında yoğun uyuşmazlıklara rastlamaktayız.
Gürültü ve Rahatsızlık Durumunda Ne Yapılır?
KMK’nın “çekilmez hale getirme” yasağına (Md. 18) dayanan davalarda Yargıtay, gürültü, koku ve titreşim gibi rahatsızlıkların belli bir eşiği aşması hâlinde kat malikinin dava açabileceğini kabul etmektedir. Bu tür davalarda önce yazılı ihtarname çekilmesi, ardından yöneticiye şikâyette bulunulması, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulması tavsiye edilir.
Site Yönetimi: Haklar, Sorumluluklar ve 2026 Değişiklikleri
2026 yılından itibaren yürürlüğe giren profesyonel bina yönetimi lisans zorunluluğu, özellikle büyük konut sitelerinde yönetim anlayışını köklü biçimde değiştirmektedir. Bu düzenlemenin kilit maddeleri şunlardır:
- Site yöneticilerinin artık belirli eğitim ve sertifika koşullarını karşılaması gerekmektedir.
- İşletme projesi hazırlanması ve kat maliklerine sunulması zorunludur.
- Aidat miktarları onaylı işletme projesine dayandırılmak zorundadır.
- Enerji maliyetlerinin (elektrik, doğal gaz) artışıyla birlikte 2026 aidat oranları yeniden hesaplanmaktadır.
Kat malikleri kurulu, yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde KMK’nın 29 ile 36. maddeleri çerçevesinde toplanarak kararlar alır. Kurul kararlarına itiraz süresi, kararın tebliğinden itibaren bir aydır; bu süre içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
İstanbul’daki gayrimenkul uyuşmazlıkları ve avukatlık hizmetleri hakkında kapsamlı bilgi için Gayrimenkul Hukuku Avukatı İstanbul sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Kat Mülkiyetinde Dava Süreçleri: Hangi Mahkeme Yetkilidir?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir (KMK Md. 33). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İstanbul avukat olarak sıkça karşılaştığımız dava türleri şunlardır:
- Aidat alacak davası: Yöneticinin veya kat maliklerinden birinin borçlu maliklere karşı açtığı icra takibi ya da dava.
- Yönetim kurulu kararının iptali davası: Hukuka aykırı kurul kararına karşı sulh hukuk mahkemesinde açılan dava.
- Ortak alana müdahalenin önlenmesi davası: İzinsiz yapılan tadilat ya da el atmanın eski hâle getirilmesi talebi.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) uyuşmazlıkları: Sigorta primi ödenmeyen bölümler için kat malikleri arasındaki sorumluluk anlaşmazlıkları.
Dava öncesinde adalet.gov.tr üzerinden UYAP sistemi aracılığıyla mahkeme işlemlerini takip etmeniz mümkündür.
Kat Mülkiyeti ile İlgili Sık Sorulan Sorular (SSS)
Aidat ödememem durumunda ne olur?
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılabilir. KMK Madde 20 uyarınca gecikme faizi de talep edilebilir. Borcun uzun süre ödenmemesi hâlinde, birikmiş borç tapu üzerine ipotek şeklinde işlenebilir ve hatta bağımsız bölümün satışı yoluna gidilebilir. Bu nedenle aidat uyuşmazlıklarında hızlı hareket edilmesi kritik önem taşır.
Kat mülkiyetinde ortak alanı kullanmak için diğer maliklerin izni gerekir mi?
KMK Madde 16 uyarınca kat malikleri, ortak alanları kullanma hakkına sahiptir; ancak bu hak diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemelidir. Ortak alana fiziksel müdahale, bölüm ekleme veya kalıcı yapı inşası için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekmektedir. Aksi takdirde sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası açılabilir.
Site yöneticisi görevini yerine getirmezse ne yapabilirim?
Yöneticinin görevini ihmal etmesi durumunda kat malikleri kurulu toplanarak yöneticiyi görevden alabilir. Olağanüstü toplantı için kat maliklerinin 1/3’ünün yazılı talebi yeterlidir. Toplantı sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak yargı yoluyla yönetici atanması veya değiştirilmesi talep edilebilir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
KMK Madde 28 uyarınca yönetim planı, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayıyla değiştirilebilir. Değişiklik taleplerinin yazılı olarak kat maliklerine iletilmesi ve noterde onaylı imza alınması gereklidir. İstanbul’da apartman veya site yönetim planı değişikliğinde büromuzdan hukuki destek alabilirsiniz.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapı için kurulan geçici bir haktır ve inşaat aşamasında tapuya işlenir. Kat mülkiyeti ise yapının iskan (yapı kullanma izni) almasının ardından kurulan kalıcı mülkiyet hakkıdır. İskan alınmasına rağmen kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmemesi; satış, ipotek ve hukuki süreçlerde ciddi sorunlara yol açabilmektedir. Daha fazlası için Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Kat mülkiyeti hukuku ve Türkiye Barolar Birliği’nin güncel mevzuat rehberi için barobirlik.org.tr adresini ziyaret edebilirsiniz.
Aidat uyuşmazlığı, site yönetimiyle sorun veya ortak alan ihlali yaşıyorsanız bizimle iletişime geçin. İstanbul Barosu avukatı olarak