Kiracı tahliye davası, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biridir. Kira sözleşmesi sona erdiği halde kiracının taşınmazı boşaltmaması, kiraya veren ile kiracı arasında ciddi hukuki sorunlara yol açar. Bu makalede, 2026 yılı güncel Yargıtay kararları ışığında kiracı tahliye davasının tüm yönlerini, açılma sebeplerini, sürecini ve tarafların haklarını detaylı olarak inceleyeceğiz.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin (mülk sahibinin), kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen kirayı terk etmeyen kiracıya karşı açtığı bir hukuk davasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde düzenlenen bu dava, kiralananın boşaltılması ve tesliminin sağlanması amacıyla açılır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu davalar, özellikle İstanbul Kadıköy, Beşiktaş, Şişli ve Bakırköy ilçelerinde yoğun olarak görülmektedir. Uygulamada görüyoruz ki, tahliye davaları hem mülk sahipleri hem de kiracılar için zorlu bir süreçtir.
Tahliye Davası Neden Açılır?
Kiracı tahliye davası açılmasının birçok farklı sebebi olabilir:
- Sürenin bitimi: Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
- İhtiyaç sebebi: Kiraya verenin kendisi veya birinci derece yakınlarının taşınmazı kullanma ihtiyacı (TBK 350)
- Kira borcunun ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödememesi
- Sözleşmeye aykırılık: Kiracının sözleşme hükümlerine uymayan davranışları
- Kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi: Taraflar arasında ceza davaları gibi ciddi sorunlar
2026 Yılı Güncel Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: Ceza Davaları ve Tahliye
8 Mart 2026 tarihli güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre, kiracı ile kiraya veren arasında ceza davaları olması halinde kira ilişkisinin çekilmez hale geleceği kabul edilmiş ve tahliye kararı verilmiştir. Bu karar, kira ilişkisinin sadece maddi değil, aynı zamanda kişisel güven ilişkisi olduğunu teyit etmektedir.
Kararda vurgulanan nokta şudur: Taraflar arasındaki ceza davalarının varlığı, kira ilişkisinin devamını imkansız hale getirebilir ve kiraya veren haklı olarak tahliye talep edebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/2623): Süre Konusu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/2623 esas sayılı kararında önemli bir usul kararı verilmiştir. Mahkeme, davanın süresinden önce açıldığı gerekçesiyle tahliye kararı vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmetmiştir.
Bu karar şunu göstermektedir: Tahliye davası açılırken yasal sürelere titizlikle uyulması gerekir. Kira sözleşmesi henüz sona ermeden veya yasal ihtar süresi dolmadan açılan tahliye davaları reddedilecektir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: Yeni Malik Tahliyesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin güncel kararlarında belirtildiği üzere, kiralanan taşınmazın yeni malike (alıcıya) geçmesi halinde, yeni malik kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu TBK 350 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir.
10 Şubat 2026 Yargıtay Kararı: “Kirayı Elden Ödedim” Savunması
Yargıtay Hukuk Dairesi’nin 10 Şubat 2026 tarihli emsal niteliğindeki kararında, kiracıların sıklıkla kullandığı “kirayı elden ödedim” savunmasının tek başına yeterli olmadığı vurgulanmıştır. Kiracının ödeme yaptığını belgelerle (dekont, makbuz, banka kayıtları) kanıtlaması gerekir.
Kiracı Tahliye Davası Türleri
1. Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası
En yaygın tahliye davası türüdür. Belirli süreli kira sözleşmesi yapıldığında, sözleşmede belirtilen süre sona erdiğinde kiraya veren herhangi bir sebep göstermeden tahliye davası açabilir.
Süre şartı: Kira süresi bitmiş olmalı ve kiracı taşınmazı teslim etmemiş olmalıdır. Sözleşme bitim tarihinden sonra kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesi, “haksız işgal” sayılır.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350)
Türk Borçlar Kanunu madde 350’ye göre, kiraya veren, kiralananı kendisinin veya birinci derece kan hısımlarının (eş, çocuk, anne-baba) kullanma ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir.
İhtiyaç tahliyesi şartları:
- Kiraya veren veya birinci derece yakınının gerçek ve ciddî bir ihtiyacı olmalı
- Bu ihtiyaç, mevcut kiracının ihtiyacından ağır basmalı
- Kiraya verenin başka kullanılabilir taşınmazı olmamalı
- Yeni malik ise, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalı
İhtiyaç tahliyesi konusunda detaylı bilgi için Yargıtay resmi sitesinden ilgili içtihatlara ulaşabilirsiniz.
3. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini arka arkaya iki ay ödememesi halinde kiraya veren, yazılı ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. TBK madde 315’e göre, kiraya veren kiracıya ödeme için yazılı olarak 30 günlük ek süre vermek zorundadır.
Bu süre içinde kiracı borcu öderse, sözleşme devam eder. Ödemezse, kiraya veren tahliye davası açma hakkını kazanır.
4. Sözleşmeye Aykırılık ve Kötüye Kullanım
Kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranması (taşınmazın amacı dışında kullanılması, üçüncü kişilere izinsiz kiraya verilmesi, taşınmaza zarar verilmesi) halinde de tahliye davası açılabilir.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Adım 1: Yazılı İhtar Gönderilmesi
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açmadan önce kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmesi zorunludur. İhtarda, kira sözleşmesinin feshedildiği ve taşınmazın belirli bir süre içinde (genellikle 1 ay) boşaltılması gerektiği belirtilir.
Belirli süreli sözleşmelerde ise süre bitimi kendiliğinden fesih anlamına geldiği için ihtar göndermeye gerek yoktur.
Adım 2: Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracı tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdir.
İstanbul’da taşınmazınız Kadıköy’de ise Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi, Beşiktaş’ta ise Beşiktaş Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Kira tespit davası gibi diğer kira uyuşmazlıklarında da aynı yetki kuralı geçerlidir.
Adım 3: Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Tahliye davası dilekçesinde şunlar yer almalıdır:
- Tarafların kimlik bilgileri
- Kira sözleşmesinin içeriği ve tarihleri
- Tahliye sebebi (süre bitimi, ihtiyaç, borç vb.)
- Gönderilen ihtarın fotokopisi (varsa)
- Taşınmazın tapu kaydı
- Vekalet ücreti ve yargılama giderleri talebi
Adım 4: Duruşma Süreci
Mahkeme, tarafları duruşmaya çağırır. Kiracı savunma yapar ve gerekirse delillerini sunar. Mahkeme, tarafların beyanlarını dinler, delilleri inceler ve karar verir.
Dava süresi: Tahliye davaları ortalama 6-12 ay sürer. Ancak yoğun mahkemelerde (özellikle İstanbul Anadolu ve Avrupa yakasında) bu süre 12-18 aya kadar uzayabilir.
Kiracı Tahliye Davası Kaç Gün Sürer?
Tahliye davasının süresi, birçok faktöre bağlıdır:
- Uyuşmazlığın karmaşıklığı: Basit süre bitimi davaları daha hızlı sonuçlanır (6-9 ay). İhtiyaç tahliyesi gibi ispat gerektiren davalar daha uzun sürer (12-18 ay).
- Mahkemenin iş yükü: İstanbul’da yoğun ilçelerdeki mahkemeler daha geç duruşma günü verir.
- Tarafların tutumu: Kiracının makul savunma yapması durumu hızlandırır. Ancak süreyi uzatmaya yönelik savunmalar süreci uzatır.
- İstinaf ve temyiz: İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf veya temyiz başvurusu yapılırsa, toplam süre 2-3 yıla çıkabilir.
Kiracının Savunma Yolları
Kiracı, tahliye davasına karşı çeşitli savunma yollarına başvurabilir:
1. Kira Süresinin Devam Ettiği İtirazı
Kiracı, kira süresinin henüz bitmediğini, sözleşmenin yenilendiğini veya zımnen uzatıldığını ileri sürebilir.
2. Kira Bedelinin Ödendiği Savunması
Yukarıda bahsettiğimiz 10 Şubat 2026 Yargıtay kararında görüldüğü üzere, kiracı kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bunu belgelerle (dekont, havale, makbuz) kanıtlamalıdır. Sadece sözlü “elden ödedim” savunması yeterli değildir.
3. İhtiyacın Gerçek Olmadığı İddiası
İhtiyaç tahliyesi davalarında kiracı, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve ciddî olmadığını, sahte ihtiyaç yaratıldığını ileri sürebilir.
4. İyileştirme Süresi Talebi
Sözleşmeye aykırılık sebebiyle açılan tahliye davalarında kiracı, aykırılığı iyileştirmek için süre talep edebilir (TBK m. 315).
Tahliye Davası Sonrası İcra Süreci
Mahkeme tahliye kararı verirse ve kiracı bu karara uymayıp taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye icrasını talep eder.
İcra müdürlüğü, kiracıya tahliye için son süre verir (genellikle 7-15 gün). Bu süre sonunda da kiracı çıkmazsa, icra memuru kolluk gücü eşliğinde zorla tahliye işlemi gerçekleştirir.
İcra Masrafları Kimin?
Tahliye icra masrafları (icra harçları, taşıma ücreti, kolluk gücü ücreti vb.) genellikle mahkeme kararında hüküm altına alınır ve kiracı ödemekle yükümlüdür. Ancak uygulamada kiraya veren önce bu masrafları ödeyip daha sonra kiracıdan tahsil eder.
Kiracı Tahliye Davası Harç ve Masrafları
Tahliye davası açarken ödenecek başlıca masraflar şunlardır:
| Masraf Kalemi | Tutar (2026) |
|---|---|
| Dava Harçları (taşınmaz değerine göre) | 500 TL – 5.000 TL arası |
| Noter İhtar Ücreti | 200 TL – 400 TL |
| Avukat Ücreti (danışmanlık + dava takibi) | 15.000 TL – 50.000 TL |
| Bilirkişi Ücreti (gerektiğinde) | 2.000 TL – 10.000 TL |
| İcra Masrafları | 1.000 TL – 5.000 TL |
Mahkeme kararında kiraya veren lehine karar verilirse, dava masrafları ve avukat ücreti kiracıdan tahsil edilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Ortalama 6-12 ay sürer. Ancak davanın karmaşıklığına, mahkemenin iş yüküne ve istinaf/temyiz süreçlerine göre bu süre 18-24 aya kadar uzayabilir. İstanbul gibi yoğun illerde mahkeme süreçleri daha uzundur.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde tahliye davası nasıl açılır?
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde öncelikle kiracıya noter aracılığıyla yazılı fesih ihtarı gönderilmelidir. İhtarda belirtilen süre (genellikle 1 ay) sonunda kiracı taşınmazı boşaltmazsa, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. İhtar olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira bedelini ödemeyene tahliye davası açılabilir mi?
Evet. Kiracı arka arkaya iki ay kira borcunu ödemezse, kiraya veren TBK madde 315 gereği yazılı ihtar çekerek 30 günlük ek ödeme süresi verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kira sözleşmesi feshedilir ve tahliye davası açılabilir. Yargıtay’ın 10 Şubat 2026 tarihli kararına göre, kiracının “elden ödedim” savunması belgelerle kanıtlanmalıdır.
İhtiyaç tahliyesi davası hangi durumlarda açılır?
Kiraya veren veya birinci derece kan hısımlarının (eş, anne-baba, çocuk) taşınmazı gerçekten kullanma ihtiyacı varsa TBK 350 gereği ihtiyaç tahliyesi davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, ciddî ve kiracının ihtiyacından ağır basması gerekir. Yeni malik ise mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Tahliye kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. İlk derece mahkemesi tahliye kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf başvurusu yapılabilir. İstinaf kararına karşı da Yargıtay’a temyiz yoluna başvurulabilir. Ancak bu süreçler davanın toplam süresini 2-3 yıla çıkarabilir.
Kiracı tahliye davası açmak için avukat şart mı?
Hayır, avukat zorunlu değildir. Ancak tahliye davaları teknik bilgi ve hukuki uzmanlık gerektirdiği için mutlaka avukat desteği almanızı öneririz. Özellikle ihtiyaç tahliyesi gibi ispat yükü ağır davalarda avukat olmadan başarı şansınız düşüktür. Gayrimenkul hukuku uzmanı bir avukat ile çalışmak sürecin daha verimli yürümesini sağlar.
Sonuç ve Öneriler
Kiracı tahliye davası, hem kiraya veren hem de kiracı için hassas bir süreçtir. 2026 yılı güncel Yargıtay kararları, tahliye davalarında süre, ihtiyaç ve ispat yükü konularında net standartlar getirmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 8 Mart 2026 tarihli kararı, kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi durumunda tahliyeye olanak tanırken; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2025/2623 sayılı kararı süre konusunda titiz davranılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Büromuzda İstanbul genelinde (Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Avcılar ilçeleri başta olmak üzere) onlarca tahliye davası yürütmekteyiz. Deneyimlerimize göre, tahliye davalarında başarı için:
- Kira sözleşmesinin net ve yazılı olması
- Yasal sürelere titizlikle uyulması
- Gerekli ihtarların usulüne uygun gönderilmesi
- Belgelerin eksiksiz toplanması
- Uzman bir avukatla çalışılması
kritik önem taşımaktadır. Tahliye davası süreci hakkında daha fazla bilgi almak veya danışmanlık için Türkiye Barolar Birliği kayıtlı bir avukata başvurmanızı önemle tavsiye ederiz.
Kiracı tahliye davası sürecinizde hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin. İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanında uzman kadromuzla yanınızdayız.