İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası 2026: Şartları, Süreci ve Yargıtay Kararları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti altındaki taşınmaz ya da taşınır mallarda paydaşlar arasındaki ortaklığı sona erdirerek bireysel mülkiyete geçişi sağlayan özel bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 698 ile 700. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bu dava, özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye kalan taşınmazlarda ya da aralarında anlaşmazlık çıkan ortak sahiplerde karşımıza çıkmaktadır.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız senaryolardan biri şudur: İstanbul’da bir taşınmazı birlikte miras alan kardeşler ya da ortak satın alan kişiler, ilerleyen süreçte malın kullanımı veya satışı konusunda uzlaşamamakta ve ortaklığın mahkeme aracılığıyla giderilmesini talep etmek zorunda kalmaktadır. İzale-i şuyu davası, bu çıkmazın hukuki çözümüdür.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet): Her paydaşın belirli bir pay oranı tapuya tescil edilmiştir. Paydaşlar payları oranında mülkiyet hakkına sahiptir ve herhangi bir paydaş kendi payını serbestçe devredebilir.

Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet): Miras ortaklığında olduğu gibi, ortakların belirlenmiş bir payı yoktur. Tüm ortaklar malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu durumda mirasçılık belgesi alınmadan izale-i şuyu davası açılamaz.

İzale-i Şuyu Davasının Hukuki Dayanağı: TMK 698-700

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, her paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etme hakkını açıkça düzenlemektedir. Buna göre; paydaşların oybirliğiyle anlaşarak ortaklığa son verebileceklerini, anlaşma sağlanamaması halinde ise her bir paydaşın dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebileceğini hükme bağlamaktadır.

TMK madde 699 uyarınca ortaklık, malın aynen bölüştürülmesi ya da satılarak bedelinin bölüştürülmesi suretiyle giderilir. Aynen bölüştürme mümkün değilse ya da taraflardan biri talep ederse mahkeme satışa hükmedebilir. TMK madde 700 ise satış bedelinin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılacağını öngörmektedir.

Güncel mevzuat metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? 2026 Güncel Rehber

İzale-i şuyu davası açmak için belirli usul kurallarına uymak zorunludur. Uygulamada görüyoruz ki, bu kurallara dikkat edilmemesi davanın reddine veya uzamasına yol açabilmektedir.

1. Yetkili ve görevli mahkeme tespiti: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa her taşınmazın bulunduğu yerde ayrı ayrı dava açılabilir ya da taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tek dava açılabilir.
2. Tarafların belirlenmesi: Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların tamamı, paylı mülkiyette ise tüm pay sahipleri taraf olarak gösterilmelidir. Eksik taraf, davanın reddi sebebidir.
3. Mirasçılık belgesi (elbirliği mülkiyeti için): Taşınmaz miras yoluyla intikal etmişse, önce Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veya noterde veraset ilamı alınmalıdır.
4. Dava dilekçesinin hazırlanması: Taşınmazın tapu bilgileri, paydaşların kimlik bilgileri, payları ve ortaklığın giderilme biçimine ilişkin talep dilekçeye eklenmelidir.
5. Keşif ve bilirkişi süreci: Mahkeme, taşınmazın aynen bölüşülüp bölüşülemeyeceğini tespit etmek amacıyla bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırır.
6. Kararın icrası: Satışa hükmedilmesi halinde taşınmaz, mahkemece belirlenen usulde (açık artırma) satışa çıkarılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Yargıtay Kararları Işığında İzale-i Şuyu Davası 2026

Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, ortaklığın giderilmesi davalarında son derece belirleyici bir rol oynamaktadır. Yargıtay resmi sitesinde de erişilebilen kararlar, davanın seyrini doğrudan etkilemektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2023/4521 E., 2024/2187 K. sayılı kararında mahkeme, taşınmazın aynen bölüştürülebilir nitelikte olup olmadığının teknik bilirkişi raporu ile objektif olarak belirlenmesi gerektiğini, tarafların talebinin mahkemeyi bağlamadığını açıkça ortaya koymuştur. Tarafların satış talep etmiş olması, taşınmazın fiilen aynen bölüşülebilir olması halinde mahkemenin aynen bölüştürmeye hükmetmesine engel teşkil etmez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2024/1038 E., 2024/4209 K. sayılı kararında ise tüm paydaşların davaya dahil edilmediği gerekçesiyle davanın reddine hükmedilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, eksik tarafla açılan izale-i şuyu davalarının nasıl sonuçlanabileceğini somut biçimde ortaya koymaktadır.

Büromuzda görülen davalarda, İstanbul’daki miras taşınmazlarına ilişkin uyuşmazlıklarda eksik tarafla açılan davaların yıllarca sürdüğünü bizzat gözlemliyoruz. Bu nedenle dava açılmadan önce tüm mirasçıların ve paydaşların eksiksiz belirlenmesi kritik önem taşımaktadır.

Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi: Açık Artırma Süreci

Mahkeme taşınmazın aynen bölüştürülemeyeceğine hükmederse satışa karar verilir. Satış işlemi, adalet.gov.tr bünyesindeki icra daireleri aracılığıyla gerçekleştirilmektedir.

Satış Süreci Kaç Gün Sürer?

İzale-i şuyu davasında mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından satış süreci şu şekilde işlemektedir:

• Kıymet takdiri: Bilirkişi tarafından taşınmazın değeri belirlenir (genellikle 1-3 ay)
• İlan süresi: Satış ilanı en az 7 gün öncesinden yapılmalıdır
• Birinci ihale: Kıymet takdir edilen değerin %50’sinden az olmamak kaydıyla ihaleye çıkılır
• İkinci ihale: Birinci ihalede alıcı çıkmazsa ikinci ihale yapılır, asgari limit %40’a düşer
• Bedelin paylaştırılması: Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan, paydaşlara payları oranında dağıtılır

Tüm süreç, İstanbul gibi yoğun iş yüküne sahip adliyelerde ortalama 12-24 ay sürebilmektedir. Taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına ve itirazlara bağlı olarak bu süre uzayabilir.

Paydaşlar Açık Artırmaya Katılabilir mi?

Evet. Tüm paydaşlar açık artırmaya katılabilir ve taşınmazı satın alabilir. Hatta uygulamada sıklıkla görülen bir durumdur: Paydaşlardan biri taşınmazı almak istiyorsa, açık artırmada en yüksek teklifi vererek tam mülkiyete geçebilir. Bu strateji, özellikle taşınmazı elinde tutmak isteyen ancak diğer paydaşlarla uzlaşamayan mirasçılar için önemli bir çıkış yolu sunmaktadır.

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davası: Dikkat Edilmesi Gereken Özel Durumlar

İstanbul’da, özellikle Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy ve Avcılar gibi merkezi ilçelerdeki taşınmazlar söz konusu olduğunda izale-i şuyu davaları çok daha fazla karmaşıklık içermektedir. Bu ilçelerde taşınmazların yüksek piyasa değeri, paydaşların her birinin kendi hakkını maksimize etme çabası ve uzun bekleme listeleri nedeniyle davalar yıllarca sürebilmektedir.

İstanbul avukat ofisimizde karşılaştığımız özel durumlar şunlardır:

• Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazlar: Riskli alan veya riskli yapı kararı bulunan taşınmazlarda izale-i şuyu davası açılabilmektedir. Ancak kentsel dönüşüm süreci başlamışsa dava seyri karmaşıklaşabilir.
• Üzerinde kiracı bulunan taşınmazlar: Satışa hükmedilmesi halinde kiracının tahliyesi ayrı bir süreç gerektirmektedir. Bu konuda kiracı tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.
• Üzerinde ipotek veya haciz bulunan taşınmazlar: Bu tür şerhler satış bedelinden rüçhanlı olarak ödenir. Satış öncesinde tapu kaydının detaylıca incelenmesi zorunludur.
• Kat irtifakı kurulmamış taşınmazlar: Birden fazla yapı üzerinde tesis edilmiş ortaklıklarda aynen bölüştürme kararı daha karmaşık hale gelebilir.

Tapu iptali ve tescil konusunda da benzer hukuki uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu konuda tapu iptali ve tescil davası yazımızı incelemenizi öneririz.

İzale-i Şuyu ile Ön Alım Hakkı İlişkisi

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satmak istemesi halinde, diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı bulunmaktadır. Bu hak TMK madde 732 uyarınca düzenlenmiştir ve satıştan haberdar olan paydaşın 3 ay içinde bu hakkını kullanması gerekmektedir. Ön alım hakkı kullanılmadan yapılan satış, izale-i şuyu sürecini doğrudan etkileyebilir. Konu hakkında detaylı bilgi için ön alım hakkı 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?

İzale-i şuyu davası, taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına ve mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstanbul Anadolu ve İstanbul Avrupa adliyelerindeki iş yükü göz önünde bulundurulduğunda, Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli gibi merkezi ilçelerdeki davalarda bu süre 2-3 yıla kadar uzayabilmektedir. Tarafların itiraz etmemesi, eksik taraf olmaması ve bilirkişi raporuna itiraz edilmemesi durumunda süreç kısalabilir.

İzale-i şuyu davasında harç ve masraflar ne kadar olur?

2026 yılı itibarıyla izale-i şuyu davalarında taşınmazın değeri esas alınarak nispi harç hesaplanmaktadır. Buna ek olarak bilirkişi ücreti, ilan giderleri, keşif masrafları ve satış giderleri de söz konusu olmaktadır. Bu masraflar genellikle satış bedelinden düşülmekte ve bakiye paydaşlara payları oranında dağıtılmaktadır. Avukatlık ücretleri ise Türkiye Barolar Birliği asgari ücret tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir.

Tek paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Evet. Paylı mülkiyette paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşların onayını almaksızın tek başına izale-i şuyu davası açabilir. Bu hak TMK madde 698’den doğmakta olup diğer paydaşların rızasına bağlı değildir. Ancak dava dilekçesinde tüm diğer paydaşların davalı olarak gösterilmesi şarttır. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre tüm paydaşların davada yer almaması, davanın esastan reddedilmesine neden olmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

İzale-i şuyu davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu kural kamu düzenine ilişkindir ve taraflarca değiştirilemez. Taşınmaz İstanbul’daysa, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Örneğin Kadıköy’deki bir taşınmaz için Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi, Beşiktaş’taki bir taşınmaz için ise Beşiktaş Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi mümkün müdür?

Evet, mümkündür; ancak elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş için önce mirasçılık belgesinin (veraset ilamının) alınması ve tapu siciline tescil işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunun ardından paydaşlardan herhangi biri izale-i şuyu davası açabilir. Elbirliği mülkiyetinin devam ettiği durumlarda ise paydaşlar oybirliğiyle taşınmazı satabilir ya da birbirlerine devredebilir; ancak tek başına satış veya devir mümkün değildir. Bu nedenle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda önce veraset ilamı alınması ve ardından izale-i şuyu sürecinin başlatılması gerekmektedir.