Kira Sözleşmesinin İki Haklı İhtar Nedeniyle Feshi ve Tahliye 2026

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiralayanın kira bedelinin ödenmemesi karşısında korunmasını sağlayan önemli bir hukuki imkandır. Uygulamada görüyoruz ki birçok mülk sahibi, kiracısının ödemeleri sürekli geciktirmesi durumunda ne yapacağını bilememektedir. Bu yöntem, kiracının temerrüdünü (borcunu geciktirmesini) bir alışkanlık haline getirmesi durumunda mülk sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.

İstanbul gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimize sunduğumuz danışmanlıklarda, ihtarların kanuni usule uygun yapılmamasının hak kaybına yol açtığını sıkça gözlemliyoruz. Bir ihtarın ‘haklı’ sayılabilmesi için kiranın vade gününde ödenmemiş olması ve kiralayanın bu borcu talep ettiğini noter kanalıyla veya ödeme emri yoluyla resmileştirmesi gerekir. İlgili düzenlemeler hakkında detaylı bilgiye mevzuat.gov.tr adresindeki Türk Borçlar Kanunu metninden ulaşılabilir.

İki Haklı İhtarın Şartları ve Geçerlilik Kriterleri

İki haklı ihtarın oluşabilmesi için kanun koyucu belirli kriterlerin bir arada bulunmasını zorunlu kılmıştır. Problem, kiracının kirayı ödememesi olsa da; ajitasyon süreci, mülk sahibinin bu ödemelere güvenerek kendi finansal planlarını yapması ve aksamalar nedeniyle mağdur olmasıdır. Çözüm ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında usulüne uygun adımları atmaktır.

• Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı: İhtarların her ikisi de aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmelidir. Örneğin, 1 Ocak – 31 Aralık dönemine ait bir sözleşmede, bir ihtarın Mart ayında, diğerinin Ekim ayında yapılmış olması gerekir.
• Farklı Aylara Ait Olmalı: İki ihtar, iki ayrı aya ait kira bedeli için çekilmelidir. Tek bir ihtarla iki aylık kira istenmesi, iki haklı ihtar şartını sağlamaz.
• Yazılı Olma Şartı: İhtarın mutlaka yazılı yapılması gerekir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler veya icra dairesinden gönderilen ödeme emirleri (Örnek 13) haklı ihtar yerine geçer.
• Ödeme Günü Geçmiş Olmalı: Kira bedeli henüz muaccel (ödenebilir) olmadan gönderilen ihtarlar geçersizdir.

Yargıtay Kararları Işığında İki Haklı İhtar Uygulaması

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Eğer kiracı, ihtarnameyi tebellüğ ettikten sonra ödeme yapmışsa, o ihtar ‘haklı’ kabul edilir ve tahliye davasında delil olarak kullanılır. Büromuzda takip ettiğimiz dosyalarda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin (Güncel Yargıtay 3. HD) kararlarında bu husus net bir şekilde vurgulanmaktadır.

Örnek karar: Yargıtay 3. HD, 2024/4500 E., 2025/1200 K. sayılı ilamında; ‘Kira bedelinin ihtar tebliğ edildikten sonra ödenmiş olması, ihtarın haklılığını etkilemez. Önemli olan ihtar tarihinde borcun ödenmemiş olmasıdır.’ denilmektedir. Bu nedenle, mülk sahiplerinin her gecikmede hukuki süreci başlatması stratejik bir öneme sahiptir. Ayrıca, benzer konularda yargitay.gov.tr üzerinden emsal kararlar taranabilir.

Tahliye Davasının Açılma Süresi ve Usulü

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa, o döneme ilişkin haklı ihtarlar bir sonraki kira yılına devretmez. İstanbul gibi dava yükünün ağır olduğu illerde, sürelere riayet etmek ve davanın doğru görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması hayati önem taşır.

Eğer kiracıyla olan uyuşmazlığınız sadece tahliye değil, aynı zamanda yüksek kira artışları ise 2026’da yüksek kira artışlarına karşı kiracının hakları nelerdir başlıklı yazımızdan her iki tarafın dengelenen haklarını inceleyebilirsiniz. Mahkeme sürecinde ihtarnamelerin tebliğ şerhleri, kira sözleşmesi ve ödeme makbuzları en birincil deliller olarak sunulmalıdır.

Noter ve İcra Yoluyla İhtar Göndermenin Farkları

Kiralayanlar genellikle noterden ihtarname göndermeyi tercih etse de, icra takibi başlatmak bazen daha etkili bir yoldur. İcra müdürlüğü vasıtasıyla gönderilen ‘Tahliye Talepli Ödeme Emri’, kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün süre tanır. Bu 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa kiralayan doğrudan icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (TBK 352/2’den farklı bir hukuki yol olan temerrüt nedeniyle tahliye).

Ancak, iki haklı ihtar yoluna gidilecekse; icra ödeme emri birinci ihtar, noterden çekilen ihtarnamesi ise ikinci ihtar olarak birleştirilebilir. Önemli olan her iki işlemin de usulüne uygun tebliğ edilmesidir. Türkiye Barolar Birliği tarafından yayınlanan asgari ücret tarifeleri, bu süreçlerdeki avukatlık maliyetleri hakkında fikir verebilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira bedeli elden ödeniyorsa iki haklı ihtar çekilebilir mi?

Kiranın elden ödenmesi durumunda ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı ödeme yaptığını yazılı bir belge veya makbuzla kanıtlayamazsa, kiralayanın gönderdiği ihtarlar haklı kabul edilir. Ancak kiralayanın bu durumu kötüye kullanması dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Uygulamada tüm ödemelerin banka kanalıyla yapılması her iki tarafın da haklarını korur.

İhtarlar çekildikten sonra kiracı borcun tamamını öderse dava açılabilir mi?

Evet, açılabilir. İki haklı ihtarın amacı, kiracının kira ödeme borcunu sürekli aksatması nedeniyle mülk sahibinin mağduriyetini gidermektir. Borcun ihtardan sonra ödenmiş olması davanın açılmasına engel değildir; aksine ihtarın gönderildiği tarihte borcun var olması ihtarın ‘haklı’ olduğunu gösterir ve tahliye nedenidir.

Birinci ihtar noterden, ikinci ihtar WhatsApp üzerinden gönderilirse geçerli olur mu?

Hayır, WhatsApp, e-posta veya SMS yoluyla yapılan bildirimler iki haklı ihtar davasında ‘kanuni ihtar’ yerine geçmez. Kanun, ihtarın yazılı ve ispat edilebilir (tebliğ şerhli) olmasını arar. Bu nedenle her iki ihtarın da noter, iadeli taahhütlü mektup veya icra dairesi aracılığıyla yapılması hukuki geçerlilik için zorunludur.

Kira sözleşmesinde özel bir madde olması gerekir mi?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkı, doğrudan Türk Borçlar Kanunu’ndan doğan yasal bir haktır. Bu nedenle kira sözleşmesinde bu yönde bir madde bulunmasa dahi şartlar oluştuğunda kiralayan bu hakka dayanarak tahliye davası açabilir. Sözleşmedeki eksikler bu kanuni hakkın kullanımını engellemez.

Dava ne kadar sürer ve tahliye ne zaman gerçekleşir?

İstanbul’daki Sulh Hukuk Mahkemelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları ortalama 8 ile 14 ay arasında sonuçlanmaktadır. Mahkemenin tahliye kararı vermesinin ardından, kararın icraya konulmasıyla kiracının mülkten tahliyesi gerçekleştirilir. Sürecin uzman bir İstanbul gayrimenkul avukatı ile takibi, prosedürel hataların önüne geçerek süreci kısaltabilir.