Kira Sözleşmesinin Belirsiz Süreliye Dönüşmesi Nedir?
Kira sözleşmesinin belirsiz süreliye dönüşmesi, uygulamada en çok karıştırılan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 327 ve devamındaki hükümler genel hükümlere tabi kiraları düzenlerken, Madde 339 ve devamı konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar. Uygulamada görüyoruz ki, birçok mülk sahibi sözleşme bitince kiracının hemen çıkması gerektiğini düşünmektedir. Oysa kanun koyucu kiracıyı korumak adına ‘belirli süreli’ sözleşmelerin süre sonunda kendiliğinden sona ermeyeceğini, kiracı fesih bildirimi yapmadığı sürece sözleşmenin birer yıllık dönemler halinde uzayacağını öngörmüştür.
İstanbul gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimize sıkça belirttiğimiz üzere, bir sözleşmenin tam anlamıyla belirsiz süreli hale gelmesi için ya tarafların en başta süre kararlaştırmamış olması ya da 10 yıllık uzama süresinin dolması sonucunda özel fesih haklarının doğması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, belirli süreli sözleşmelerin birer yıl uzaması onları ‘belirsiz süreli’ yapmaz; sadece süresi uzatılmış belirli süreli sözleşme vasfını korur. Bu ayrım, tahliye davası açma süreleri bakımından hayati öneme sahiptir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Nedenleri
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye süreci, belirli süreli olanlara göre farklı usul kurallarına tabidir. TBK Madde 328 uyarınca, taraflardan her biri, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak konut kiralarında kiraya veren açısından bu durum o kadar kolay değildir. Kiraya veren, sözleşmenin belirsiz süreli olması durumunda ancak aşağıdaki şartlarda tahliye talep edebilir:
- On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: TBK 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra mülk sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı çıkarabilir.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı.
- Yeni Malikin İhtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişinin konut veya işyeri gereksinimi.
- Yeniden İnşa ve İmar: Taşınmazın esaslı onarımı veya tamiri sırasında ikametin imkansız olması.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, belirsiz süreli sözleşmelerde 6 aylık kira döneminin sonu için 3 ay önceden yapılması gereken ihtarın atlanmasıdır. Bu süreler kaçırıldığında, dava açma hakkı bir sonraki döneme sarkmaktadır.
On Yıllık Uzama Süresi ve Tahliye Hakkı 2026
2026 yılı itibarıyla, özellikle İstanbul gibi metropollerde kira artışlarının piyasa rayicinin altında kalması nedeniyle mülk sahipleri sıklıkla ’10 yıllık tahliye’ yoluna başvurmaktadır. TBK 347/1 maddesi uyarınca; ‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’
Buradaki kritik hesaplama şöyledir: 1 yıllık bir sözleşme yapılmışsa, 1 yıl dolduktan sonra 10 adet ‘uzama yılı’ geçmelidir. Toplamda 11 yıl dolmadan mülk sahibinin bu maddeye dayanarak tahliye hakkı doğmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024/456 E. 2025/789 K. sayılı kararında, ihtarın tebliğ tarihinin uzama yılının bitiminden tam 3 ay önce olmamasını davanın reddi sebebi saymıştır. İstanbul avukatı olarak bu tip davalarda tebligat takibinin önemini vurguluyoruz.
Belirsiz Süreli Sözleşmede Fesih Bildirimi Usulü
Fesih bildirimi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinde anahtar rol oynar. TBK 348 maddesi gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için mutlaka **yazılı** yapılması şarttır. Sözlü beyanlar, WhatsApp mesajları veya e-postalar hukuken geçerli bir fesih bildirimi teşkil etmez. Uygulamada en güvenli yol Noter aracılığıyla ‘Tahliye İhtarnamesi’ göndermektir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemleri şu şekilde hesaplanır: Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren her 6 aylık dönem bir fesih dönemidir. Bu dönemin bitiminden en az 3 ay önce ihtarın karşı tarafa ulaşmış olması gerekir. Örneğin; 1 Ocak başlangıçlı belirsiz süreli bir sözleşmede, ilk 6 aylık dönem 1 Temmuz’da biter. Tahliye için ihtarın en geç 1 Nisan tarihinde kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır.
İşyeri Kiralarında Belirsiz Süreli Sözleşme Farklılıkları
İşyeri kiralarında süreç konut kiralarıyla benzerlik gösterse de, ticari işletmelerin taşınma zorluğu ve müşteri kitlesinin kaybı gibi faktörler nedeniyle mahkemeler ‘ihtiyaç iddiasını’ daha sıkı denetler. İstanbul iş mahkabesi ve sulh hukuk mahkemesi kararlarında, bir işyerinin tahliyesi için kiraya verenin halihazırda başka bir yerde kiracı olduğunu veya mevcut yerinin işini icra etmeye yetmediğini somut delillerle (bilirkişi incelemesi, vergi kayıtları, keşif) ispatlaması beklenir.
Özellikle 2026 yılında yürürlüğe giren güncel yargılama usullerine göre, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci zorunlu bir dava şartıdır. Belirsiz süreli sözleşmeye dayalı tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurulması, aksi halde davanın usulden reddedileceği unutulmamalıdır.
Mülk Sahibinin Haklı Nedenle Tahliye Talebi
Sözleşme belirsiz süreli olsun veya olmasın, kiracının borçlarını ifa etmemesi durumunda her zaman haklı nedenle fesih imkanı mevcuttur. Bunlar arasında en yaygın olanları;
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi.
- Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık: Diğer sakinleri rahatsız edecek derecede gürültü veya ahlaka aykırı yaşam sürme.
- Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık: Eve kasten zarar verilmesi veya esaslı değişikliklerin izinsiz yapılması.
Bu gibi durumlarda ‘belirsiz süreli’ sözleşmenin bitiş dönemini beklemeye gerek kalmaksızın tahliye süreci başlatılabilir. Ancak temerrüt (ödeme gecikmesi) nedeniyle tahliye için çekilecek ihtarnamede kiracıya en az 30 gün süre verilmesi kanuni zorunluluktur (TBK 315).
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmemin belirsiz süreli olup olmadığını nasıl anlarım?
Eğer kira sözleşmenizin dokümanında bir bitiş tarihi (örneğin ‘1 yıl sürelidir’ gibi) belirtilmemişse veya belirtilen süre dolmuş ve sonrasında taraflar yeni bir sözleşme yapmadan süreci devam ettirmişse, sözleşme kanuni tanımıyla uzamış veya genel hükümler çerçevesinde belirsiz süreli nitelik kazanmış olabilir. Konut kiralarında süre bitse de kiracı çıkmadığı müddetçe sözleşme belirsiz süreli olmaz, birer yıl uzayan belirli süreli sözleşme sayılır.
Ev sahibi ‘sözleşme bitti’ diyerek beni evden çıkarabilir mi?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına bir tahliye sebebi değildir. Ev sahibi ancak ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan sınırlı sayıdaki nedene dayanarak tahliye davası açabilir. Sadece ‘süreniz doldu’ gerekçesi hukuken geçersizdir.
10 yıllık süre dolduğunda tazminat ödemem gerekir mi?
10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle yapılan tahliyelerde, kiraya verenin kiracıya herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü yoktur. Bu, kanunun mülk sahibine tanıdığı sebepsiz fesih hakkıdır. Ancak ihtarın doğru zamanda ve usulüne uygun (yazılı ve en az 3 ay önceden) yapılmış olması davanın kazanılması için ön şarttır.
Belirsiz süreli sözleşmede kira artış oranı nasıl belirlenir?
Belirsiz süreli sözleşmelerde de kira artış oranı, taraflar aksini kararlaştırmadıkça bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar anlaşamazsa, 5 yıl geçtikten sonra ‘Kira Tespit Davası’ açılarak rayiç bedel belirlenmesi talep edilebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde kira tahliye davaları, mahkemenin iş yüküne göre ortalama 12 ile 24 ay arasında sürebilmektedir. 2026 yılındaki güncel uygulamada arabuluculuk aşaması yaklaşık 4 haftada tamamlanmakta, sonrasında dava süreci başlamaktadır. Tebligatların hızı ve bilirkişi raporlarının teslim süresi dava süresini doğrudan etkilemektedir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.