Kira Sözleşmesinde Haklı Nedenle Fesih Nedir?
Kira sözleşmesinde haklı nedenle fesih, taraflar arasındaki güven ilişkisinin ağır biçimde zedelenmesi veya sözleşmenin yürütülmesini imkansız kılan dışsal bir olayın meydana gelmesi durumunda başvurulan bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 331 hükmü, “Olağanüstü Fesih” başlığı altında bu durumu düzenlemektedir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız üzere, genellikle uzun süreli kira ilişkilerinde tarafların öngöremediği durumlar sözleşmenin çekilmez hale gelmesine yol açmaktadır. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimize belirttiğimiz gibi, bu hakkın kullanımı rastgele bir beyanla değil, objektif bir çekilmezlik halinin ispatıyla mümkündür.
Uygulamada, kira ilişkisini sürdürmenin taraflar için artık beklenemeyecek bir yük haline gelmesi durumunda mahkemeye başvurulur. Hakim, feshin gerçekten haklı bir nedene dayanıp dayanmadığını, olayın tarafların kusuruyla olup olmadığını ve ekonomik menfaat dengelerini gözetir. Bu süreçte feshin sonuçları, özellikle tazminat miktarı hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenir. 2026 yılı itibarıyla ekonomik koşullardaki ani değişimlerin tek başına fesih nedeni sayılmadığı, bunun yerine ‘aşırı ifa güçlüğü’ kapsamında değerlendirildiği unutulmamalıdır.
TBK 331 Kapsamında Olağanüstü Fesih Şartları 2026
Kira sözleşmesinin olağanüstü feshi için belirli kriterlerin bir arada bulunması gerekir. İlk olarak, fesih nedeninin sözleşme kurulurken öngörülemez olması şarttır. İkinci olarak, bu nedenin sözleşmenin devamını taraflardan biri için (kiracı veya kiraya veren) nesnel olarak katlanılmaz kılması gerekir. Örneğin, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki güvenlik sorunları veya kiracının ağır bir hastalığa yakalanarak bakıma muhtaç kalması gibi durumlar somut olaya göre haklı neden teşkil edebilir.
- Fesih bildirimi mutlaka yazılı şekilde ve noter aracılığıyla yapılmalıdır.
- Haklı nedenin varlığı somut delillerle (doktor raporu, tanık beyanı, banka dökümleri vb.) ispatlanmalıdır.
- Yasal fesih bildirim sürelerine uyulması, tazminat riskini minimize etmek adına önemlidir.
- Mahkeme, davanın açıldığı tarihteki durumu ve tarafların sosyo-ekonomik şartlarını esas alır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/112 E. ve 2025/450 K. sayılı güncel içtihatları, tarafların karşılıklı borçlarını ifada kusurlu olmamaları durumunda dahi ‘çekilmezlik’ unsurunun ağır basması halinde sözleşmenin sonlandırılabilmesine olanak tanımaktadır. İstanbul gibi yüksek kira dinamiklerine sahip bir şehirde, bu davaların titizlikle yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçmektedir.
Kiraya Verenin Haklı Nedenle Sözleşmeyi Feshetmesi
Kiraya verenler açısından haklı nedenle fesih, genellikle kiracının sözleşmeye aykırı davranışları veya taşınmaza ilişkin olağanüstü durumlar üzerinden şekillenir. TBK 331 çerçevesinde, kiraya veren için sözleşme ilişkisinin devamı hayatın olağan akışına göre imkansızlaşmışsa tahliye davası açılabilir. İstanbul avukatı olarak yürüttüğümüz süreçlerde, mal sahibinin taşınmazı kullanma kabiliyetinin tamamen yitirilmesi veya kiracının çevrede yarattığı huzursuzluğun tahammül edilemez boyuta ulaşması en sık görülen nedenlerdir.
Ancak kiraya verenin feshi durumunda, kiracıya bir tazminat ödenmesi gerekebilir. Kanun, hakimin durum ve koşulları göz önünde tutarak feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacağını söyler. Eğer fesih nedeni tamamen kiracının kusurundan kaynaklanmıyorsa, mal sahibi kiracının taşınma süreci ve yeni bir yer bulma maliyetlerini kapsayan bir bedel ödemekle yükümlü kalabilir. 2026 yılındaki güncel uygulamalarda, mahkemelerin tazminat miktarını belirlerken kira sözleşmesinin kalan süresini ve kiracının mağduriyet derecesini esas aldığını gözlemliyoruz.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih Usulü
Konut ve işyeri kiralarında süreç, adi kira sözleşmelerine göre daha sıkı şekil şartlarına tabidir. Haklı nedenle bir fesih gerçekleştirmek isteyen taraf, noterden çekeceği ihtarnamede feshin gerekçelerini açık ve net bir şekilde belirtmelidir. Muğlak ifadeler veya genel şikayetler, mahkeme aşamasında davanın reddine neden olabilir. İşyerleri için feshin ticari faaliyet üzerindeki etkileri de yargılama sürecinde bilirkişi marifetiyle incelenmektedir.
Hukuk büromuzun tecrübelerine göre, özellikle kentsel dönüşüm süreci içerisine giren binalarda veya ani mülkiyet değişikliklerinde taraflar TBK 331’e başvurmaktadır. Ancak unutulmamalıdır ki, konut kiralarında kiracının korunması ilkesi hâlâ baskındır. Bu nedenle, ‘yeterli sebep’ eşiği işyerlerine nazaran konutlarda daha yüksek tutulmaktadır. Yargıtay’ın istikrarlı kararlarında belirtildiği üzere, sadece taraflar arasındaki subjektif anlaşmazlıklar değil, üçüncü kişilerce de ‘çekilmez’ kabul edilecek durumlar aranmaktadır.
Fesih Sonrası Tazminat ve Tahliye Süreci 2026
Feshin gerçekleşmesiyle birlikte taşınmazın tahliye edilmesi süreci başlar. Eğer kiracı rızasıyla evi veya işyerini boşaltmıyorsa, kesinleşmiş mahkeme kararı ile icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Tazminat hususu ise davanın en kritik noktasıdır. TBK 331/2 uyarınca hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Burada ‘şartlar ve olaylar’ geniş bir takdir yetkisi sunar.
- Fesih bildiriminin noterden tebliği.
- Tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ile haklı nedenin tespiti.
- Tazminat miktarının hakkaniyet çerçevesinde belirlenmesi.
- İlamlı icra takibi ile taşınmazın teslim alınması.
Bu aşamalarda yapılacak usul hataları, davanın yıllarca sürmesine veya haklıyken haksız duruma düşülmesine sebebiyet verebilir. İstanbul’da görülen davalarda iş yükü nedeniyle süreçlerin 12 ile 18 ay arasında değişebildiği göz önüne alınarak, delillerin davanın başında tam ve eksiksiz sunulması hayati önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Haklı nedenle fesih için ihtar çekmek zorunlu mu?
Evet, kira hukukunda fesih iradesinin karşı tarafa ulaştığının ispatı ve hukuki sürecin resmen başlaması için noter kanalıyla ihtar çekilmesi zorunludur. Belirsiz süreli sözleşmelerde dahi, olağanüstü fesih nedenlerine dayanan bir sonlandırma işlemi yazılı şekil şartına bağlıdır ve gerekçeleri içermelidir. Tebliğ edilmeyen ihtarname hukuki sonuç doğurmaz.
Ekonomik kriz kira sözleşmesinin feshinde haklı neden midir?
Sadece ekonomik dalgalanmalar veya enflasyonist ortam TBK 331 anlamında doğrudan bir fesih nedeni değildir. Ancak bu durum ‘aşırı ifa güçlüğü’ yaratarak sözleşmenin temelinden sarsılmasına neden olmuşsa, öncelikle kira uyarlama davası açılması gündeme gelir. Eğer uyarlama ile de tarafların dengesi sağlanamıyorsa, fesih yolu tartışılabilir hale gelir ancak ispat yükü oldukça ağırdır.
Haklı nedenle fesihte ne kadar tazminat ödenir?
Tazminat miktarı kanunda sabit bir rakamla belirlenmemiştir. Hakim; sözleşmenin kalan süresini, tarafların kusur oranlarını, bölgedeki kira rayiçlerini ve taşınmazın boş kalma ihtimalini değerlendirerek takdir eder. Genellikle 3 ile 6 aylık kira bedeli tutarında bir tazminata hükmedilmesi uygulamada sık karşılaşılan bir durumdur ancak somut olayın özelliklerine göre bu miktar artabilir veya azalabilir.
Kiracı evden çıkmazsa ne yapmalıyım?
Fesih bildirimi yapılmış olmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılmalıdır. Mahkemeden alınan tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulamaz (kamu düzeni ilgilendiren bazı istisnalar hariç). Bu nedenle kendi imkanlarınızla kiracıyı çıkarmaya çalışmak ‘konut dokunulmazlığının ihlali’ veya ‘hakkı olmayan tecavüz’ gibi suçlara sebebiyet verebilir.
Tahliye davasında İstanbul barosu avukatının önemi nedir?
Özellikle İstanbul’daki mahkemelerin yoğunluğu ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarındaki hızlı değişimler göz önüne alındığında, bir avukatla çalışmak sürecin hızlanmasını sağlar. Usul hatalarından kaynaklı hak kayıplarının önüne geçilir, tazminat miktarı konusunda en doğru savunma yapılır ve icra süreci profesyonelce yönetilerek taşınmazın en kısa sürede geri alınması temin edilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.