Aidat Borcu Kiracı Tarafından Ödenmezse Ne Olur?
Aidat borcu nedeniyle tahliye süreci, kiracının asli yükümlülüklerinden biri olan yan gideri yerine getirmemesiyle başlar. İstanbul’da özellikle büyük sitelerde aidat bedellerinin kira bedellerine yaklaşması, mal sahipleri için bu borcun takibini hayati hale getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 314 uyarınca; kiracı, aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve temizlik, aydınlatma gibi yan giderleri ödemekle yükümlüdür.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, kiracıların aidatın sadece yönetimi ilgilendirdiğini düşündüğünü görmekteyiz. Ancak hukuken aidat (yan gider), kira parasının bir parçası gibi değerlendirilir. Kiracı aidatı ödemediğinde, apartman yönetimi borcu doğrudan kat malikinden (ev sahibinden) talep edebilir. Bu durumda ev sahibi, ödediği aidat bedeli için kiracıya rücu edebileceği gibi, kanuni prosedürleri işleterek taşınmazın tahliyesini de talep edebilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Nasıl Çekilir?
Hukuki süreçte en kritik adım, temerrüt ihtarının usulüne uygun şekilde gönderilmesidir. TBK 315. maddeye göre kiralayan, kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak borcun ödenmesi için en az otuz günlük bir süre vermelidir. Bu süre, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günün ertesi günü işlemeye başlar. İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak uygulamada gördüğümüz en büyük hata, bu sürenin dolması beklenmeden dava açılmasıdır; bu durum davanın reddine yol açar.
İhtarnamede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar
- Ödenmemiş aidat ve yan giderlerin ay bazında dökümü,
- Borcun ödenmesi için tanınan en az 30 günlük yasal süre,
- Belirlenen süre içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı ihtarı,
- Ödeme yapılacak banka hesap bilgilerinin açıkça belirtilmesi.
Yargıtay Kararları Işığında Yan Giderlerden Sorumluluk
Yargıtay, aidat borcunun ödenmemesini sözleşmeye aykırılık ve temerrüt olarak kabul etmektedir. Örneğin; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/112 E., 2026/450 K. sayılı güncel kararında, “Kiracının yan giderleri ödememesi durumunda kiralayanın TBK 315 uyarınca akdi fesih hakkı saklıdır” vurgusu yapılmıştır. Uygulamada aidatın doğrudan yönetime ödenmesi kararlaştırılmış olsa bile, kiracı bu ödemeyi kanıtlayamazsa kiralayana karşı sorumlu kalmaya devam eder.
İstanbul genelinde site yönetimlerinin icra takibi başlatması sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici, ortak gider borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra takibi yapabilir. Ancak tahliye davasını açma yetkisi münhasıran kiraya verene aittir. Ev sahibi, kiracının ödemediği ve kendisinin ödemek zorunda kaldığı aidatlar için icra takibi başlatırken aynı zamanda tahliye talepli ödeme emri (Örnek No: 13) göndererek süreci hızlandırabilir.
2026 Yılı Güncel Tahliye Süreleri ve İstanbul Uygulaması
İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki yoğunluk göz önüne alındığında, aidat borcu nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. 2026 yılı itibarıyla, aidat borcuna dayalı tahliye davalarında ilk derece mahkemesi süreci ortalama 8 ila 14 ay sürebilmektedir. Bu nedenle, ihtarnamenin profesyonel bir şekilde hazırlanması ve delillerin eksiksiz sunulması davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Kiracının aidat borcunu sonradan ödemesi, 30 günlük süre geçtikten sonra yapılmışsa, tahliye davasının açılmasına engel teşkil etmez. Kanun koyucu, dürüstlük kuralı gereği kiracıya borcunu ödemesi için son bir şans tanımış, bu şansın değerlendirilmemesini ise mülkiyet hakkının korunması adına tahliye sebebi saymıştır.
SORU-CEVAP: Aidat ve Tahliye Hakkında Sıkça Sorulanlar
Aidat borcu çok düşük bir meblağ olsa bile tahliye davası açılabilir mi?
Hukuken miktar sınırı bulunmamaktadır. Borcun ‘yan gider’ niteliğinde olması ve ihtarnameye rağmen 30 gün içinde ödenmemesi yeterlidir. Ancak dürüstlük kuralı çerçevesinde çok cüzi miktarlar için dava açılması mahkemece tartışılabilir; yine de temerrüt gerçekleştiği an fesih hakkı doğar.
Ev sahibi aidatı ödememişse kiracı bunu kiradan düşebilir mi?
Kiracı, apartman yönetiminin baskısı altında kalarak ev sahibinin ödemesi gereken demirbaş gideri gibi borçları ödemişse, bu tutarı kira bedelinden mahsup edebilir. Ancak işletme gideri olan genel aidatı kendi ödemekle yükümlü olduğu için bu durum kira indirimine konu edilemez.
Yönetimin kestiği fahiş aidat artışlarını ödemeyen kiracı tahliye edilir mi?
Eğer aidat artışı Kat Malikleri Kurulu kararına dayanıyorsa, kiracı bu kararı kanuna aykırı bulsa bile ödemek zorundadır. Kiracı, fahiş artışa karşı ancak iptal davası açabilir veya genel kurul kararının iptalini isteyebilir; keyfi olarak ödemeyi kesmesi tahliye riskini doğurur.
Eski kiracıdan kalan aidat borcunu yeni kiracı ödemek zorunda mı?
Hayır, borç şahsidir. Yeni kiracı sadece kendi dönemiyle ilgili aidat ve giderlerden sorumlu tutulabilir. Yönetimin yeni kiracıdan eski borcu talep etmesi hukuka aykırıdır; bu durum ne kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ne de tahliye davasına konu olabilir.
İcra takibi ile ihtarname aynı anda gönderilebilir mi?
Evet, genellikle tercih edilen yöntem tahliye talepli icra takibi (Ödeme Emri Örnek 13) başlatmaktır. Bu ödeme emri aynı zamanda TBK 315 anlamında ihtarname yerine geçer. Borçlu kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.