Kiralık Konutta Aidat Borcu Ödenmezse Tahliye Davası Açılabilir mi?
Evet, kiralık bir taşınmazda aidat borcunun ödenmemesi doğrudan tahliye davasına konu edilebilir. Uygulamada çoğu zaman sadece kira bedelinin ödenmemesinin tahliye sebebi olduğu düşünülse de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 314. ve 315. maddeleri uyarınca ‘yan giderler’ de kiranın bir parçası gibi değerlendirilir. İstanbul avukatlık pratiğimizde özellikle lüks sitelerde ve yüksek aidatlı rezidanslarda bu uyuşmazlığın sıklıkla yargıya taşındığını görmekteyiz. Aidat, apartman veya site yönetim planı uyarınca belirlenen ve kiracının kullanımından kaynaklanan giderleri kapsar. Eğer kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa veya sözleşmede hüküm olmasa dahi kiracı taşınmazı kullanıyorsa, bu giderlerden sorumlu tutulur.
Aidat Borcu Nedeniyle Temerrüt Oluşması İçin Gereken Şartlar
Kiracının aidat borcu nedeniyle tahliye edilebilmesi için belirli usuli şartların yerine getirilmesi zorunludur. İlk olarak, borcun muaccel olması yani ödeme gününün geçmiş olması gerekir. Ardından kiralayanın, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek bu borcu ödemesi için en az 30 günlük bir süre tanıması şarttır. Bu süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günün ertesi günü işlemeye başlar. İstanbul’daki müvekkillerimizin işlemlerinde noter aracılığıyla çekilen ihtarnamelerin, ispat gücü bakımından hayati önem taşıdığını vurguluyoruz. Şayet kiracı, bu 30 günlük kesin süre içinde aidat borcunu, gecikme tazminatını ve ferilerini tam olarak ödemezse, temerrüt olgusu gerçekleşmiş sayılır.
Yargıtay Kararları Işığında Aidat Ödememe ve Tahliye Süreci
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yan gider (aidat) borcu, kira bedeli gibi borcun aslından sayılır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/4500 E., 2022/1200 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, kiracıya usulüne uygun süre verilmesine rağmen aidat borcunun ödenmemesi durumunda mahkemece ‘tahliye’ kararı verilmesi yasaya uygundur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, aidatın sadece kullanım giderlerini (temizlik, elektrik, su, güvenlik) kapsamasıdır. Demirbaş niteliğindeki, binanın değerini artıran (çatı onarımı, asansör değişimi, dış cephe boyası gibi) ödemeler kiracının değil, mal sahibinin sorumluluğundadır. Uygulamada görüyoruz ki, mülk sahipleri bazen demirbaş ödemelerini de aidat içinde göstererek kiracıdan talep etmekte; bu durumda kiracı, demirbaş kısmını ödemekten imtina ederse bu durum haklı tahliye sebebi oluşturmamaktadır.
Aidat Borcu İçin Örnek Tahliye İhtarnamesi ve Süreler
Bir tahliye ihtarının geçerli olabilmesi için içeriğinde borcun miktarı, hangi aylara ait olduğu ve ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. TBK 315/2 maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Bu süre 2026 yılındaki güncel uygulamalarda da emredici niteliğini korumaktadır. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak hazırladığımız ihtarnamelerde, aidat borcunun bina yönetimi verileriyle tam uyumlu olmasına dikkat ediyoruz. Ödemenin yapılacağı banka hesap numarası (IBAN) ve açıklama kısmı net olmalıdır. Eğer kiracı bu süre sonunda kısmi ödeme yaparsa, bakiye borç devam ettiği için yine tahliye davası açma hakkı doğar.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kiracının Sorumluluk Sınırı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 22. maddesi, kiracının aidat borcundan sorumluluğunu ‘ödemekte olduğu kira bedeli’ ile sınırlandırmıştır. Yani site yönetimi, aidat borcu için doğrudan kiracıya icra takibi yapabilir; ancak kiracı sadece o ayki kira bedeli kadar kısımdan sorumludur. Fakat bu kural site yönetimi ile kiracı arasındaki ilişkiyi ilgilendirir. Mal sahibi ile kiracı arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’na tabidir. Dolayısıyla kiracının ‘benim sorumluluğum kira bedeli kadardır’ savunması, mal sahibinin açacağı tahliye davasını engellemez. Mal sahibi, ödenmeyen aidatı kendi cebinden ödeyip rücu davası açabileceği gibi, doğrudan ödenmeme nedeniyle tahliye yoluna da başvurabilir.
İstanbul’da Aidat Borcu Nedeniyle Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme
İstanbul’da (özellikle Bakırköy, Çağlayan ve Kartal adliyelerinde) görülen tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. 2026 yılı itibarıyla, bu davalardan önce ‘zorunlu arabuluculuk’ aşamasının tamamlanması şarttır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız üzere, arabuluculuk aşamasında taraflar aidat borcunun taksitlendirilmesi veya taşınmazın tahliye takvimi üzerinde anlaşabilmektedir. Eğer arabuluculuk süreci olumsuz sonuçlanırsa, dava süreci yaklaşık 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İcra marifetiyle tahliye süreci de bu sürenin üzerine eklenen bir operasyondur.
SORU: Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi kiradan mahsup edebilir mi?
Ev sahibi, kiracının ödemediği aidatı kendisi ödemek zorunda kalırsa, bu tutarı kiracının depozitosundan veya sonraki ayın kirasından mahsup etme hakkına sahip değildir (sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça). Ancak bu bedel için kiracıya icra takibi başlatabilir veya 30 günlük ihtar süreci sonunda tahliye davası açabilir. Mahsup işlemi ancak tarafların yazılı onayı ile mümkündür.
SORU: Demirbaş giderlerini içeren aidatın ödenmemesi tahliyeye neden olur mu?
Aidat bedeli içinde binanın demirbaşına ilişkin (mantolama, asansör motor değişimi vb.) giderler varsa ve kiracı sadece bu kısımları ödemezse, bu durum tahliye sebebi oluşturmaz. Kiracı sadece kullanım giderlerinden sorumludur. Ancak kiracı asıl aidat borcunu (temizlik, elektrik gibi) da ödemiyorsa tahliye kararı verilir. Bu durumda bilirkişi incelemesi yapılarak aidatın kalemleri ayrıştırılır.
SORU: Aidat borcu nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye, alacak, tespit vb.) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa taraflar mahkemeye gitmeden sorun çözülmüş olur.
SORU: Site yönetimi kiracıyı aidat borcu yüzünden evden çıkarabilir mi?
Hayır, site veya apartman yönetiminin kiracıyı doğrudan evden çıkarma yetkisi yoktur. Yönetim sadece ödenmeyen aidat borçları için kiracıya ve kat malikine karşı icra takibi başlatabilir veya icra yoluyla taşınmaz üzerine haciz koyabilir. Tahliye işlemi sadece mülk sahibi tarafından mahkeme kararı ile gerçekleştirilebilecek bir hukuki süreçtir.
SORU: Tahliye davası sürerken aidat ödenirse dava düşer mi?
Eğer ihtarname ile verilen 30 günlük yasal süre geçtikten sonra ödeme yapılırsa, borç ödenmiş olsa dahi tahliye davası ‘temerrüt’ oluştuğu için devam eder ve tahliye kararı verilir. 30 günlük sürenin kaçırılması hak kaybına neden olur. Ancak mal sahibi, dava açmadan önce ödemeyi ihtirazi kayıt koymadan kabul ederse dava hakkını kaybedebilir; bu konu hassas bir hukuki süreç yönetimi gerektirir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.