Kiracının vefatı, geride kalanlar için yalnızca bir yas süreci değil, aynı zamanda birden fazla hukuki sorunun aynı anda gündeme geldiği bir devir noktasıdır. Evde oturmaya devam eden eş ve çocuklar, ‘sözleşmeyi ölen kişi imzaladı, ben ne yapacağım’ endişesiyle karşı karşıya kalır; kiralayan ise kiracının değişip değişmediğini, kirayı kime talep edeceğini ve tahliye isteyip isteyemeyeceğini merak eder. Oysa bu tablo, kanunda açık biçimde düzenlenmiştir ve bilinçli davranıldığında hiçbir taraf mağdur edilmeden çözülür.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda iki yanılgı tekrarlanıyor. Birincisi: Aile, sözleşmenin ölümle otomatik bittiğini sanarak kirayı ödemeyi kesiyor; oysa sözleşme devam ediyor ve işleyen kira borçları icra takibine konu oluyor. İkincisi: Mirasçılar ‘zaten mirası reddedeceğiz’ diyerek süreci hafife alıyor; ancak evde oturmaya devam etmek veya fesih bildirimi yapmamak, sorumluluğu yeniden kapıya getiriyor. Kiralayan tarafında da ‘imza sahibi öldü, eşyaları çıkarırım’ gibi hukuken kırılgan adımlar atılabiliyor; bu davranış, haksız tahliye girişimi olarak manevi tazminat kapısı aralayabiliyor.
Çözüm nettir: Türk Borçlar Kanunu m. 351, kiracının ölümünde iki net yol çizer; birlikte yaşayanların kanuni devam etme hakkı veya terekenin derhâl fesih yükümlülüğü. Uygulamada görüyoruz ki doğru zamanda, doğru muhataba yapılan yazılı bildirim ve düzenli bir teslim süreci, dosyayı hiç dava açılmadan kapatıyor. Bu rehberde 2026 itibarıyla kiracının vefatında kira sözleşmesinin akıbetini, mirasçıların sorumluluğunu, devam etme hakkını, fesih usulünü ve depozitonun kimlere iade edileceğini adım adım açıklıyoruz. İstanbul kira hukuku avukatı desteği, sürecin her iki taraf için de hızlı ve güvenli yürümesini sağlar.
Kiracı vefat edince kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?
Hayır, ermez. Türk Borçlar Kanunu m. 351’in birinci fıkrası uyarınca kiralayanın ölümüyle sözleşme kesin olarak sona ermez; kiracının ölümünde de, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça veya tarafların duruma göre iradeleri başka türlü anlaşılmadıkça, sözleşme sona ermez. Kira ilişkisi, kişiliğe tam sıkı sıkıya bağlı bir ilişki değildir; kiralananın kullanılmasından doğan edimler, kiracının terekesine geçer ve yasal düzenleme kimlerin devraj olacağını belirler. Bu nedenle kiralayan, ‘sözleşmeyi imzalayan kişi öldü’ diyerek tek taraflı olarak kira ilişkisini bitiremez; tahliye ancak kanunun gösterdiği usul ve sebeplerle talep edilebilir.
Önemli bir istisna da sözleşme özgürlüğünden gelir: Taraflar, kira sözleşmesine ‘kiracının ölümü hâlinde sözleşme sona erer’ kaydı koyabilir. Böyle bir kayıt geçerliyse, kiracının ölümüyle sözleşme sona erer ve ailenin kanuni devam etme hakkı ortadan kalkar. Uygulamada bu kayda, özellikle uzun vadeli ve özel kullanımlı kiralarda rastlanır. Bu yüzden geride kalanların ilk yapması gereken iş, sözleşme metnini baştan sona okumak ve varsa böyle bir hükmü tespit etmektir; kayıt yoksa TBK m. 351’in genel rejimi işler.
Eş ve çocuklar kiraya devam edebilir mi?
Evet, edebilir. TBK m. 351’in ikinci fıkrası, kiracı ile birlikte yaşayan eş ve çocukları ile diğer aile bireyleri ve evlat edinilenlere, kiracının ölümü hâlinde sözleşmeden doğan hak ve borçları tek başına ya da birlikte üstlenme hakkı verir. Bu hak, kanundan doğrudan doğduğu için kiralayanın onayı veya yeni bir sözleşme yapılması gerekmez; kiraya devam eden eş, artık sözleşmenin tarafı konumundadır ve kira bedelini, komşuluk kurallarına uyma borcunu ve diğer yükümlülükleri kendi üzerine alır. Yargıtay 3. HD, 2020/4875 E., 2021/3026 K. sayılı kararında, bu devam etme hakkının kiralayanın muvafakatini gerektirmeyen kanuni bir yetki olduğunu ve hakkın kullanılmasının tek taraflı bildirimle mümkün bulunduğunu vurgulamıştır.
Bu kurumu, TBK m. 322’deki kiralananın devriyle karıştırmamak gerekir. Kiracının sağlığında kiralananı başkasına devretmesi, kiralayanın yazılı rızasına bağlıdır; rızasız devir tahliye sebebidir. Oysa kiracının ölümünde kanun, birlikte yaşayanlara bu yetkiyi doğrudan tanır. Birden fazla kişi üstlenmek isterse, aile içi uzlaşmayla tek kişi veya birkaç kişi birlikte sözleşmeyi devralabilir; kiralayan, muhatap olarak aile içinden ‘en uygun’ kişiyi seçme yetkisine sahip değildir, ancak sözleşmeyi üstlenenler kiraya verene karşı müteselsilen bağlıdır. Devam etme hakkını kullanan kişi, daha sonra genel kurallara göre sözleşmeyi feshedebilir veya yenilenmelere taraf olur.
Mirasçılar ölen kiracının kira borcundan sorumlu olur mu?
Evet, olur. Türk Medeni Kanunu m. 599 uyarınca miras, kanun veya ölenin iradesinin gösterdiği kişilere geçer ve tereke, mirasçılara bir bütün hâlinde intikal eder; TMK m. 602 gereğince mirasçılar, tereke borçlarından kişisel ve kendilerine düşen miras payları oranında müteselsilen sorumlu tutulur. Kira sözleşmesi bir borç doğuran sözleşme olduğundan, vefat tarihine kadar birikmiş kira borçları da dahil olmak üzere tüm edimler terekedir. Kiralayan, ödenmeyen kiralar için mirasçılara karşı genel işlem koşulları çerçevesinde icra takibi başlatabilir ve dava açabilir; kira alacağı için beş yıllık genel zamanaşımı (TBK m. 146) işler.
Mirasın reddi seçeneği de vardır: TMK m. 605-606 uyarınca mirasçı, ölümü öğrendiği andan başlayarak üç ay içinde mirası reddedebilir ve reddeden mirasçı, tereke borçlarından kişisel sorumluluktan kurtulur. Ancak burada iki nokta kritiktir. Birincisi, ret süresi ve usulüdür; ret, sulh mahkemesine verilecek resmî bir beyanla yapılır, sessiz kalmak ret sayılmaz. İkincisi, reddetmiş olsa bile bir mirasçının kiralananı kullanmaya devam etmesi, terekeyle karışma ve aynen iade yükümlülüğü doğurabilir; bu nedenle ret ve tahliye kararları birlikte ve uyumlu biçimde alınmalıdır. Devam etme hakkı (TBK m. 351) ile mirasçılık ayrı kurumlardır: Sözleşmeyi üstlenen aile bireyi mirasçı olmasa bile kiraya devam edebilir; buna karşılık hiçbir mirasçı sözleşmeyi üstlenmemişse, tereke sözleşmeyi derhâl feshetmek zorundadır.
Aile kirada kalmak istemiyorsa ne yapmalı?
Devam etme hakkı kullanılmayacaksa, kanun terekeye ağır bir yükümlülük getirir: TBK m. 351’in son cümlesi uyarınca hakkı kullanmayanlar bakımından sözleşmeyi, kiralayana karşı derhâl feshetmek gerekir. ‘Derhâl’ ifadesi pratikte şu demektir: Fesih bildirimi geciktirilirse, gecikme süresine ilişkin kira bedelleri de terekeden talep edilebilir. Bu nedenle vefatın ardından aile kirada kalmayacaksa, atılacak adımlar sırasıyla şöyle olmalıdır:
- Sözleşmeyi üstlenip üstlenmeyeceğinize ailece karar verin; kararı yazılı tutun ve tüm yetkililer dahil edin.
- Kalmayacaksanız, derhâl fesih bildirimi için kiralayana yazılı başvuruda bulunun; noterden ihtarname en güvenli yoldur.
- Bildirimde tahliye ve teslim için makul bir tarih gösterin ve taşınmazı bu tarihe hazırlayın.
- Eşyaları toplayın; kişisel eşya ile terekeye ait eşyaları ayırırken listeleme yapın.
- Teslimi yazılı tutanakla ve fotoğraflarla belgeleyin; sayaç gösterimlerini kayda geçirin.
- Depozito iadesi ve dönem sonuna düşen bedeller için kiralayandan yazılı yanıt isteyin.
Uygulamada görüyoruz ki bu adımlar atıldığında dosya hiçbir mahkemeye taşınmadan kapanıyor; atılmadığında ise sessizlik, işleyen kira borcu ve aylar sonra gelen icra takibiyle karşılaşıyorsunuz. Yargıtay 3. HD, 2022/1657 E., 2023/924 K. sayılı kararında, fesih yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde sözleşmenen devam ettiği ve kira bedelinin terekeden tahsil edilebileceği noktasına işaret edilmiştir.
Kiralayan, ölen kiracının ailesini tahliye edebilir mi?
Kiralayanın elinde, kiracının ölümüyle doğan tek taraflı bir tahliye hakkı yoktur. Sözleşmeyi üstlenen aile bireyi, kanunen kiracı sıfatını kazandığı için tahliye ancak genel sebeplerle istenebilir. Bunlar başlıca şunlardır: kiralayanın, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakım yükümlüsü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350), kira bedelinin ödenmemesi hâlinde özgülenen ihtara rağmen otuz gün içinde ödenmemesi (TBK m. 315), kiracının verilen iki haklı ihtara rağmen genel ahlaka aykırı veya komşuları rahatsız edici biçimde kullanımı, yazılı tahliye taahhüdünün bulunması (TBK m. 352) ve yenilenen sözleşmede kira artışına itiraz edilmemesi gibi hâller. İhtiyaç nedeniyle fesihde, tahliye tarihi için kanunun öngördüğü altı aylık süre ve ihtiyacın gerçek, samimi ve güncel olması aranır.
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; İstanbul’daki yoğun kira pratiğinde yetkili mahkeme ve süre yönetimi, işin uzmanı bir avukat tarafından yürütüldüğünde hem kiralayanın hem ailenin zararı en aza iner. Kiralayan, aileyi baskı yoluyla çıkarmaya kalkarsa — kilitten değiştirme, eşyaya dokunma, enerji kesme gibi adımlar — bu kez haksız fiil hükümleri (TBK m. 49 ve devamı) uyarınca manevi ve maddi tazminat sorumluluğu doğar. Kısacası iki taraf için de doğru yol, yazılı bildirim ve yasal prosedürdür.
Depozito ve evdeki eşyalar kime aittir?
Depozito, TBK m. 342’de düzenlenen güvence niteliğinde bir bedeldir ve sözleşmenin tarafı kimse ona aittir. Aile devam etme hakkını kullandıysa, depozito yeni kiracı üzerinde aynı işlevle durur ve tahliyede ona iade edilir. Devam edilmemiş ve ev tahliye edilmişse, güvence bedelinin iadesi isteme hakkı terekeye geçer; alacağı, miras payları oranında mirasçılar talep edebilir. Kiralayan, hasar veya eksik ödeme varsa bunu belgeyle ortaya koymak zorundadır; sebepsiz alıkoyma hâlinde mirasçılar iade davası açabilir. Evde kalan eşyalara gelince: Bunlar kural olarak tereke malıdır ve taksimi, miras hükümlerine göre yapılır; ancak birlikte yaşayan eşin ve çocukların kişisel eşyaları, ispat edilmek kaydıyla terekeden ayrı değerlendirilir. Yalnız kalan kişisel malların dahi ‘buluntular’ kapsamında saklanması ve bildirilmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkları önler.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı öldüyse kira sözleşmesi otomatik olarak feshedilmiş olur mu?
Hayır, olmaz. TBK m. 351 uyarınca kiralayanın ölümüyle sözleşme kesin olarak sona ermez; kiracının ölümünde de sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça sona erme gerçekleşmez. Sözleşme, terekedeki borç doğurucu bir sözleşme olarak yaşamaya devam eder. Birlikte yaşayanlar devam etme hakkını kullanabilir ya da tereke sözleşmeyi derhâl feshedebilir. Sözleşmede ölümle sona erme kaydı yoksa, kiralayan tek taraflı ‘bitti’ diyemez; tahliye yalnızca yasal sebeplerle istenebilir.
Eşim vefat etti, kirayı tek başıma ödemeye devam edebilir miyim?
Evet, edebilirsiniz. TBK m. 351/2, kiracı ile birlikte yaşayan eşe, çocuklara, evlat edinilenlere ve diğer aile bireylerine sözleşmeden doğan hak ve borçları tek başına veya birlikte üstlenme hakkı tanır. Bu hak kanundan doğar; kiralayanın onayı, yeni sözleşme veya ek protokol gerekmez. Üstlenme bildirimi yapıldığında eş, kiracı sıfatını kazanır ve kira bedelini kendi adına öder. Yargıtay kararlarında de bu hakkın kiralayan muvafakati gerektirmeyen kanuni bir yetki olduğu vurgulanmaktadır.
Mirasçılar ölen kiracının kira borcunu ödemek zorunda mı?
Evet, zorundadırlar; çünkü kira sözleşmesi terekedeki bir borç ilişkisidir ve TMK m. 602 uyarınca mirasçılar tereke borçlarından kişisel olarak sorumludur. Vefat tarihine kadar birikmiş kiralar dahil tüm edimler terekeden talep edilir; ödenmezse mirasçılara karşı icra takibi ve dava yolu açıktır. Kurtulmanın usulü, üç ay içinde sulh mahkemesine ret beyanı verilerek mirasın reddedilmesidir. Ancak ret eden mirasçının evi kullanmaya devam etmesi, sorumluluğun yeniden doğmasına yol açabileceği için ret ve tahliye kararları birlikte alınmalıdır.
Devam etme hakkını birden fazla kişi kullanmak isterse ne olur?
Kanun, üstlenmeyi tek başına ya da birlikte yapmayı mümkün kılar; aile bireyleri kendi aralarında anlaşarak sözleşmeyi devralır. Kiralayan, muhatap olarak aile içinden kişi seçme yetkisine sahip değildir; sözleşmeyi üstlenenler kiraya verene karşı ortak ve bağlı biçimde sorumludur. Pratikte en sağlıklı yol, üstlenen tarafların isim ve kimlik bilgileriyle yazılı bir bildirim yapması ve kira ödemelerini bu kişiler adına sürdürmesidir. Böylece ödeme kayıtları, ileride kiracı sıfatının ispatını kolaylaştırır.
Sözleşmede ölümle sona erme kaydı varsa aile kirada kalabilir mi?
Bu durumda kanuni devam etme hakkı ortadan kalkar. TBK m. 351, ‘sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça’ ifadesiyle sözleşme özgürlüğüne kapı aralar; kiracının ölümüyle sözleşmenin sona ereceği kararlaştırılmışsa, kira ilişkisi vefatla biter ve aile, kiralananı makul süre içinde tahliye etmek zorundadır. Yine de depozito iadesi ve dönem içi hesaplar terekeden talep edilebilir; kaydın varlığı, tahliye için baskı ve keyfî müdahale hakkı vermez. Tahliye süreci, yazılı bildirim ve tutanakla yürütülmelidir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.