Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? KMK 28 Şartları ve Yargıtay Kararları 2026

Yönetim Planı Nedir ve Kat Maliklerini Neden Bu Kadar Bağlar?

Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenen, kat maliklerinin ortak yaşam düzenini belirleyen sözleşme niteliğindeki belgedir. Bağımsız bölümlerin nasıl kullanılacağı, ortak alanlardan kimin ne ölçüde yararlanacağı, gider paylaşım esasları, yönetici seçim usulü ve benzeri kurallar bu planda yer alır. Tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde üçüncü kişilere karşı da sonuç doğurur.

Yargıtay, yönetim planının sözleşme hükmünde olduğunu ve doğrudan temerrüt doğuran güçte bulunduğunu defalarca vurgulamıştır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2002/474 E., 2002/514 K. sayılı kararında, yönetim planında belirtilen aidat ödeme tarihinin ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüt sebebi sayılacağını kabul etmiştir. Yani plan sadece bir iç tüzük değildir; kat malikleri arasındaki hukuki ilişkinin temel kaynağıdır ve kanuna aykırı olmadığı sürece hâkim için ilk başvuru kaynağıdır.

Bu bağlayıcılığın doğal sonucu şudur: Planın sizin aleyhinize işleyen bir hükmü varsa tek kurtuluş yolu ya o hükmün usulüne uygun değiştirilmesi ya da mahkemeden iptalinin sağlanmasıdır. Yöneticinin veya yönetim kurulunun planı yorumlayarak değiştirmesi hukuken mümkün değildir.

Beşte Dört Kuralı: Yönetim Planı Değişikliği İçin Aranan Çoğunluk

KMK m. 28’in açık hükmüne göre yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır. Burada iki kritik nokta vardır ve Yargıtay kararlarında sürekli tekrarlanır:

• Beşte dört, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin beşte dördüdür. Yani 100 daireli bir binada 60 kişi toplantıya gelip oybirliğiyle karar alsa bile bu, 80 kişinin onayı anlamına gelmez ve değişiklik geçersizdir.
• Oy hesabında arsa payı değil, kat maliki sayısı esastır. Aynı kişiye ait birden fazla daire varsa, her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanılır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/29 E., 2012/2554 K., 12.03.2012 tarihli kararı bu kuralın çarpıcı örneğidir: 387 bağımsız bölümlü bir sitede toplantıya yalnızca 203 kat maliki katılmış, beşte dörtlük çoğunluk sağlanamadan alınan yönetim planı değişikliği kararları iptal edilmiştir. Yüzlerce daireli İstanbul sitelerinde bu hata giderek yaygınlaşmaktadır; oylar eksik kaldığı sürece alınan her değişiklik kararı iptal edilebilir.

Ayrıca kanun koyucu bir istisna öngörmüştür: Yönetim planında yöneticilere ücret ödenmeyeceği yazıyorsa, kat malikleri kurulu bu hükmü salt kurulu kararıyla değiştiremez. Ancak beşte dört çoğunlukla yönetim planı bizzat değiştirildiği takdirde yöneticiye ödeme yapılması mümkündür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/2801 E., 2018/3966 K. ve 2017/3331 E., 2018/7306 K. sayılı kararları, plana aykırı biçimde alınan yönetici ücreti kararlarının geçerli olmayacağını açıkça belirtir.

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç

Değişikliğin hem geçerli hem de ileride dava konusu edilemeyecek biçimde yapılması için izlenecek yol şöyledir:

1. Gündeme yazın: Değişiklik önerisi, kat malikleri kurulu toplantısının gündemine açıkça yazılmalıdır. Gündemde bulunmayan bir konuda alınan karar, toplantıya katılmayan kat malikleri bakımından iptal sebebidir.
2. Çağrı usulüne uyun: KMK m. 31 uyarınca çağrı, yönetim planında gösterilen usule göre; usul öngörülmemişse, tüm kat maliklerine posta ile gönderilen çağrı mektubu ya da en az 15 gün önce kapılara asılan ilanlarla yapılır.
3. Oyları eksiksiz sayın: Karar tutanağına katılanların adı, bölüm numaraları ve oylarının yönü yazılmalı; beşte dörtlük sayının nasıl hesaplandığı tutanağa geçirilmelidir. İleride ispat yükü kararı alan taraftadır.
4. Yazılı onay toplayın: Büyük sitelerde toplantı günü yetişmeyen oylar için, katılmayan kat maliklerinden yazılı onay alınması pratikte en sağlam yoldur. Tutanak ve yazılı onaylar birlikte dosyalanmalıdır.
5. Tescil ve şerh düşünün: Değişiklik tapu kütüğüne şerh edilmek isteniyorsa, kat malikleri adına düzenlenmiş onayların tapu müdürlüğüne ibrazı gerekir. Şerh, değişikliği sonra daire satın alan üçüncü kişilere karşı da geçerli kılar.

İstanbul’da özellikle 1980-2000 arası yapılmış, kat maliklerinin bir kısmı yurt dışında veya başka illerde yaşayan apartmanlarda toplantı çoğunluğu sağlamak ciddi pratik sorundur. Bu noktada devreye vekâletname veya noter onaylı yazılı muvafakat girer; süreci bir avukat eşliğinde yürütmek, ileride açılacak iptal davalarına karşı en güçlü savunmayı oluşturur.

Hangi Konularda Değişiklik Yapılabilir, Sınırı Nerede?

Beşte dörtlük çoğunluk sağlansa bile yönetim planında her hüküm istenildiği gibi değiştirilemez. Değişikliğin geçerli olması için KMK’nın emredici hükümlerine, kamu düzenine ve iyi ahlaka aykırı olmaması gerekir. Örneğin kanunun kat maliklerine tanıdığı dava hakkını ortadan kaldıran, bir maliki ortak alan kullanımından tümden yoksun bırakan hükümler mahkemece iptal edilir.

Kullanım biçimi hükümleri ise ayrı bir hassasiyet alanıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010/617 E., 2010/637 K., 08.12.2010 tarihli kararına göre, yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca mesken olarak kullanılacağı yazılıysa, bu bölümlerde avukatlık bürosu veya müşavirlik bürosu dahi açılamaz. Buna karşılık HGK’nin 2011/176 E., 2011/318 K., 18.05.2011 tarihli kararı, plana konan mesken kullanım sınırlamasının mevcut ticari kullanımı her koşulda durduramayacağını, kazanılmış hak ve dürüstlük kurallarının gözetilmesi gerektiğini belirtir. Yani plan değişti diye işyerinizi kapatmanız istendiğinde durum tek başına bu kadar net değildir; kullanımın süresi, malikin bilgilendirilmesi ve değişikliğin amacı mahkemece değerlendirilir.

Hatta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2005/695 E., 2005/759 K. sayılı kararıyla, yönetim planının bir bağımsız bölümün tapuda yazılı niteliği dışında kullanılabilmesini tüm kat maliklerinin oybirliğine bağlamasının geçerli olduğunu kabul etmiştir. Beşte dört çoğunluk hüküm değiştirmek için yeterli olsa bile, planın kendisinde aranan daha ağır bir şart varsa o şart geçerlidir; bu, plan metnini okumadan harekete geçmenin riskini gösterir.

Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur? Yaygın Hatalar ve Sonuçları

Uygulamada en sık görülen senaryo şudur: Yönetici, gündemini savunmak isteyen bir grup malikle toplantı düzenler, gelenlerin oyuyla plan değişti tutanağı imzalar ve değişiklik uygulanmaya başlanır. Bu noktadan sonra değişikliğe karşı çıkan malikler için iki yol vardır: kararın iptali davası veya değişikliğe dayanılarak alınan yaptırım kararlarının durdurulması talebi.

Kritik nokta şudur: Mahkeme, kat maliklerinin yerine geçerek yönetim planını değiştiremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1993/140 E., 1993/2851 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, planın değiştirilmesi ancak maliklerin beşte dörtlük kararıyla mümkündür; hâkim bu kararı veremez. Dolayısıyla hâkimin zaten uygun görüp gerekçeyi düzelteceği beklentisi yanlıştır; usulsüz değişiklik mahkemede ayakta kalmaz.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer pratik tuzak, iptal süresidir. KMK m. 34 uyarınca toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan malikler karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde dava açmalıdır. Süresi geçen iptal talebi reddedilir; ancak kararın hiç var olmadığı veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlar, örneğin hiç toplantı yapılmadan tanzim edilen tutanak, için süre koşulu aranmaz.

Sitelerde ve Toplu Yapılarda Farklı Kural Var mı?

Birden fazla parsel üzerinde kurulu İstanbul’daki büyük sitelerde işlemler, toplu yapı hükümlerine göre yürüyebilir. 5912 sayılı Kanunla eklenen Geçici 2. madde uyarınca, 14.11.2007 tarihinden önce kurulmuş toplu yapılarda ilk yönetim planı değişikliği salt çoğunlukla yapılabilir; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi bu yönde 2019/6460 E., 2020/373 K., 3.2.2020 tarihli kararıyla hüküm kurmuştur. Bu istisna yalnızca ilk değişiklik için geçerlidir; sonraki değişiklikler yine genel kurala tabidir.

Toplu yönetime henüz geçilmemişse her parsel, kendi kat malikleriyle kendi planını değiştirmek zorundadır; blok yöneticilerinin veya temsilcilerin kendi aralarında sağladığı çoğunluk yeterli değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/572 E., 2024/351 K., 3.7.2024 tarihli kararı da, toplu yönetime geçilmemişse her parselin kendi yönetim planının esas alınacağını teyit etmiştir. Yani sitede genel kurul kararıyla tüm blokların planının değiştiği iddiası, toplu yapı süreci usulüne uygun tamamlanmamışsa hukuken dayanaksızdır.

Usulsüz Değişikliğe Karşı Dava: Yetkili Mahkeme ve Süreler

Yönetim planı değişikliğine karşı açılacak iptal davasında yetkili mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. İstanbul’da dava, binanın bulunduğu ilçenin sulh hukuk mahkemesine açılır. Dava, kat malikleri kurulu kararının iptali biçiminde kurulur; değişiklik tapu kütüğüne şerh edilmişse şerhin terkini de talep edilebilir.

Dava dilekçesinde aşağıdaki hususların somut biçimde gösterilmesi gerekir: toplantıya katılan malik sayısı ve oy dökümü, beşte dört hesabının neden yanlış olduğu, çağrı usulündeki eksiklikler, gündem dışı karar alındıysa bunun belgesi. Ayrıca değişikliğin KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olduğu somut madde metniyle ortaya konulmalıdır. Aksi hâlide mahkeme, planın bağlayıcılığı ilkesi uyarınca değişikliği ayakta tutar.

Gider paylaşımına ilişkin usulsüz plan hükümlerinde bir yetki detayı daha vardır: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/10195 E., 2020/10472 K., 30.11.2020 tarihli kararına göre, kat mülkiyetinden kaynaklanan aidat ve ortak gider alacağı ile icra inkâr tazminatı taleplerinde ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin yetkidir; sözleşmeyle değiştirilemez.

Sık Sorulan Sorular

Yönetim planı değişikliği için kaç kişi onay vermelidir?

KMK m. 28 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır. Örneğin 40 daireli bir binada bu, en az 32 malikin olumlu oyu demektir. Toplantıya katılanların oybirliği dahi bu orana ulaşmıyorsa değişiklik geçerli olmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/29 E., 2012/2554 K. sayılı kararında 387 bölümlü sitede 203 katılımla alınan değişiklik kararları bu gerekçeyle iptal edilmiştir. Katılmayanlardan sonradan yazılı onay toplanması, çoğunluk eksiğini kapatmanın geçerli yoludur.

Yönetici veya yönetim kurulu yönetim planını tek başına değiştirebilir mi?

Hayır, değiştiremez. Yönetici, kat malikleri kurulunun verdiği yetki çerçevesinde ve plan hükümlerine uygun hareket etmekle yükümlüdür; planı yorumlamak ya da değiştirmek yetkisi yoktur. Plan değişikliğinin tek geçerli yolu, tüm kat maliklerinin beşte dörtlük oyu ile alınmış kurul kararıdır. Yöneticinin ya da bir grup malikin kendi arasında yaptığı değişiklik mahkemede iptal edilir; dayanılarak alınan aidat artışı veya yaptırım kararları da temelsiz kalır.

Yönetim planı değişikliğine karşı dava süresi ne kadardır?

KMK m. 34 uyarınca toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açmalıdır. Toplantıya katılmayan malik için süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır. Sürenin geçirilmesi hâlinde usul eksikliklerine dayanan iptal talebi reddedilir. Ancak hiç toplantı yapılmadan tanzim edilen tutanak gibi yok hükmünde kararlarda süre koşulu aranmaz; dava her zaman açılabilir.

Yönetim planında mesken yazıyorsa dairemi büro olarak kullanabilir miyim?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010/617 E., 2010/637 K. sayılı kararı uyarınca, planda bağımsız bölümlerin yalnızca mesken olarak kullanılacağı yazıysa, avukatlık veya müşavirlik bürosu dahi açılamaz; bu yasağın konut dışı her kullanımı kapsadığı kabul edilir. Bununla birlikte HGK’nin 2011/176 E., 2011/318 K. sayılı kararı, kazanmış kullanım ve dürüstlük ilkelerini gözeterek mevcut ticari kullanımın her koşulda derhal durdurulamayacağını gösterir. Somut olayınızın özellikleri bu değerlendirme sonucunu belirler; kullanım biçiminiz değişiklik öncesinden beri sürüyorsa bunu belgelemek kritik önemdedir.

İstanbul’da dava hangi mahkemede açılır ve masrafı nedir?

Dava, ana gayrimenkulün bulunduğu ilçedeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; örneğin Kadıköy’deki bir binanın plan değişikliğine itiraz, Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nin dosyasına girer. Aidat ve ortak gider alacaklarında bu yetki kesin niteliktedir. Masraf tarafında harç ve tebligat giderleri ile vekâlet ücreti söz konusudur; davanın kabulü hâlinde yargılama giderleri ve vekâlet ücreti karşı tarafa yükletilebilir. Süre sınırı gözetildiğinden, karar tarihini öğrendiğiniz anda vakit kaybetmeden hukuki destek almanız lehinize olur.

Beşte dört çoğunluk hiç sağlanamıyorsa plan hiç mi değişmez?

Genel kural budur; ancak iki istisna vardır. Birincisi, 14.11.2007’den önce kurulmuş toplu yapılarda Geçici 2. madde uyarınca ilk değişiklik salt çoğunlukla yapılabilir. İkincisi, planın belirli bir hükmü KMK’nın emredici hükümlerine aykırıysa, bu hükmün iptali mahkemeden ayrıca istenebilir; iptal kararı, değişiklik olmaksızın hükmü ortadan kaldırır. Bunun dışında hâkim, malikler adına yeni plan hükmü koyamaz; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1993/140 E., 1993/2851 K. sayılı kararı bu ilkeyi açıkça belirtir.

Sonuç: Değişikliği Usulüne Uygun Yapın ya da Zamanında Dava Açın

Yönetim planı değişikliği uyuşmazlıkları neredeyse her zaman iki hatadan doğar: çoğunluk hesabının toplantıya katılanlara göre yanlış yapılması ve iptal davası süresinin geçirilmesi. Değişiklik yapmak isteyen taraf için reçete bellidir; doğru gündem, usulüne uygun çağrı, eksiksiz oy tespiti ve katılmayanlardan yazılı onay. Değişikliğe itiraz eden taraf için de reçete bellidir: karar tutanağını derhâl edinmek, oy dökümünü ve çağrı belgelerini incelemek ve bir aylık süreyi kaçırmadan dava yoluna gitmek.

İstanbul’daki apartman ve sitelerde yönetim planı değişikliği, toplantıların gerçekleştirilmesi güçlüğü ve malik coğrafyasının dağınıklığı nedeniyle özellikle hata affetmez bir süreçtir. Binanıza özgü plan hükümlerinin incelenmesi, oy hesabının doğru kurulması veya usulsüz bir değişikliğe karşı süresinde dava açılması için bize ulaşabilirsiniz.

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu