Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş 2026: İskan, Süreç ve Yargıtay Kararları

İstanbul’da yüz binlerce bağımsız bölüm hâlen kat irtifakı rejiminde kayıtlıdır. Kimi zaman arsa payı üzerinden satış yapılmış, kimi zaman kat karşılığı inşaatın tapu devirleri tamamlanmamış, kimi zaman da müteahhit iskan almadan ortadan kaybolmuştur. Sonuç aynıdır: Tapu kütüğünde daireniz görünmez; sadece arsa payınız ve o paya bağlı bir kat irtifakı hakkınız vardır. Bu rejim, inşaat aşamasında iken doğaldır; ancak bina tamamlandığı, daireler teslim edildiği hâlde sürüyorsa ciddi hukuki ve ekonomik risk üretir.

Bu rehberde kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin koşullarını, iskansız binalarda izlenecek yolu, müteahhidin iskan yükümlülüğünü, arsa payı fazlası ya da kat karşılığı alım-satım yapanların durumunu ve İstanbul pratiğindeki dava tiplerini Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 7. maddesinde düzenlenen, tamamlanmamış bir yapı üzerindeki bağımsız bölüm Paylı mülkiyet rejimiyle kullanım hakkıdır. Kat irtifakında kişi, tapuda bağımsız bölüm maliki değildir; arsa payı malikidir ve bu paya bağlı olarak yapılacak dairenin tamamlandığında kendisine ait olacağına dair bir irtifak hakkı taşır. Bağımsız bölümü satış, ipotek, bağışlama gibi işlemlere konu edebilmenin ön koşulu, kat mülkiyetine geçilmiş olmasıdır.

Kat mülkiyeti ise KMK m. 8 uyarınca tamamlanmış yapı üzerinde, arsa payı ve ana gayrimenkul üzerindeki ortak mülkiyetle birlikte bağımsız bölümün üzerindeki tam mülkiyettir. Pratikte tek başına geçilemez: Kişisel mülkiyet, arsa payına bağlı bir kullanım biçimidir; kat mülkiyeti ise bağımsız bölümün kendisine bağlı tam mülkiyettir. Aşağıdaki tablo iki rejim arasındaki kritik farkları özetlemektedir.

Özellik	Kat irtifakı (KMK m. 7)	Kat mülkiyeti (KMK m. 8)
Tapu kütüğünde görünen	Arsa payı + bağımsız bölüm tahsisi	Bağımsız bölümün kendisi
Satış ve ipotek imkânı	Sınırlı; arsa payı üzerinden yapılır	Tam; bağımsız bölüm doğrudan devredilir
Kuruluş anı	Yapı ruhsatı aşamasında	Yapının tamamlandığının anlaşılmasıyla
İskan (YKİ) durumu	Genellikle yoktur	Zorunludur

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Koşulları Nelerdir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, KMK m. 10’da düzenlenmiştir. Buna göre geçişin temel koşulu yapının tamamlanmış olmasıdır. Yapının tamamlanmasının resmî göstergesi, yetkili idareden alınan yapı kullanma izni (iskan) belgesidir. İskan alınmadan kat mülkiyeti kurulamaz; bu kural, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Tapu Kanunu uygulamasının ortak sonucudur.

Geçiş üç yoldan gerçekleşebilir:

1. Re’sen geçiş (KMK m. 10/c-1): İskan alındığı anda, yetkili idare (belediye ya da il özel idaresi) yapı kullanma izni ve eklerini tapu müdürlüğüne gönderir. Tapu müdürlüğü, kat irtifakının kurulduğu tarihteki beyanlar esas alınarak kat mülkiyetini kendiliğinden tesis eder. Buna göre kat irtifakı sahiplerinin ayrıca başvurusuna gerek yoktur; geçiş otomatiktir. İdarenin göndermeme ihtimaline karşı kat irtifakı sahipleri de doğrudan tapu müdürlüğünden re’sen tescil talep edebilir.

2. Tüm maliklerin başvurusu ile geçiş (KMK m. 10/c-2): Kat irtifakı sahibi tüm arsa malikleri, yapı kullanma iznine dayanarak tapu müdürlüğüne birlikte başvurur ve resmî senetle kat mülkiyetine geçer. Bu yol, idarenin belgeleri göndermediği ya da kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmediği durumlarda kullanılır. Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Bu yol tüm maliklerin (ya da payları oranında kat irtifakı sahiplerinin) katılımını gerektirir; tek başına bir kat irtifakı sahibi bu yolla geçiş talep edemez.

3. Mahkeme kararıyla geçiş: İdare iskan vermiyorsa, belediye belgeleri tapuya göndermiyorsa ya da aralarında anlaşamayan malikler varsa, hak sahibi iskan davası ya da tescil davası açabilir. İstanbul’da son yıllarda bu dava tipi giderek artmaktadır; özellikle müteahhidi kaybolmuş, ruhsatsız ya da ruhsata aykırılığı bulunan binalarda dava yolu kaçınılmaz hâle gelmektedir.

İskan (Yapı Kullanma İzni) Alınmadan Geçiş Mümkün mü?

Kısa cevap hayırdır. İskan, yapının ruhsata ve projeye uygun tamamlandığının resmî belgesidir; tapu sicili iskan olmadan kat mülkiyeti tesis edemez. Ancak uygulamada bu kural yüzünden binlerce kişi iki arada bir derede kalmıştır: Müteahhit iskan almadan daireyi teslim etmiş, alıcı yıllardır oturmaktadır ama tapuda hâlâ kat irtifakı vardır. Bu durumda izlenecek yol, yapı ruhsatı ve iskan belgesinin alınması için belediyeye başvurmak, mümkün değilse iskan davası açmaktır. Ruhsata aykırılık varsa, aykırılığın giderilmesi (basit onarım, 3194 sayılı Kanun m. 32 kapsamında) ya da yapı kullanma izninin koşullu verilmesi (m. 33/b) gündeme gelebilir.

Bu noktada en kritik Yargıtay içtihadı, müteahhidin iskan yükümlülüğüdür. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2022/3441 E., 2024/84 K. sayılı kararında; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin “anahtar teslimi” borcunun yalnızca bağımsız bölümün teslimi değil, yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasını da kapsadığı, aksi belirtilmedikçe müteahhidin iskan almakla yükümlü olduğu vurgulanmıştır. Yani daire teslim edildi diye müteahhidin borcu sona ermemektedir; iskan alınması da borcun parçasıdır. Müteahhit iskan almadan teslim yapıyorsa, arsa sahibi ve alıcılar için tazminat ve sözleşmeden dönme kapısı aralanır.

Müteahhit İskan Almadıysa Ne Yapmalı? Süreç Adım Adım

İstanbul’da eski binaların önemli bölümünde sorun, müteahhidin iskan almaması ya da iskan almadan teslimden kaybolmasıdır. Bu durumda atılacak adımlar şunlardır:

Adım 1 — Tapu ve belediye kayıtlarını çekin: Tapu kütüğü örneği, kat irtifakı kuruluş belgesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni sorgulaması yapın. Bina iskansızsa bunun sicile yansıması beklenmez; belediyeden yazılı sorgu şarttır.

Adım 2 — Müteahhitle yazışın: Müteahhit hâlâ erişilebilirse, iskan alınması ve kat mülkiyetine geçiş için ihtarname çekin. Yargıtay 14. HD’nin 2022/3441 E., 2024/84 K. sayılı kararı, teslim borcunun iskan alınmasını da kapsadığını gösterdiğinden, ihtarnamede bu yükümlülük açıkça hatırlatılmalıdır.

Adım 3 — Ruhsata aykırılıkları tespit ettirin: Belediyeden yapı ruhsatı ve eklerini alın; mevcut yapı ile proje arasında fark varsa, bu farkın türü (basit aykırılık / kat fazlası / şiddetli aykırılık) iskan sürecinin kaderini belirler. Gerekirse bir inşaat mühendisi bilirkişisinden ön rapor alın.

Adım 4 — İdari başvuru ve dava: Belediye iskan başvurusunu reddederse ya da süreç tıkanırsa, idari yargıda iskan talebinin reddi davası ya da müteahhit aleyhine iskan alınması talebiyle tazminat/tedbir davası açılabilir. Aynı dosyada kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin tescili de talep edilebilir.

Adım 5 — Tescil davası: İskan alındıktan sonra belediye belgeleri tapuya göndermezse, kat irtifakı sahipleri tapu müdürlüğüne başvurur; sonuç alınamazsa mahkemeden kat mülkiyetine geçişin tesciline karar verilmesini ister. Tescil kararı, re’sen geçişi engellenen durumlarda en etkili yoldur.

Arsa Payı Fazlası Olanlar ve Hisseli Tapuda Geçiş

Kat irtifakı rejiminde tapuda görünen şey arsa payıdır. Dolayısıyla kat mülkiyetine geçemeyen kişi, pratikte arsa payı maliki konumundadır. Arsa payı, bağımsız bölüm tahsisi yapılmışsa satışa konu edilebilir; ancak bu satış, kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılmışsa alıcının durumu kat irtifakı sahipliğiyle sınırlı kalır. İstanbul pratiğinde en sık görülen sorun, arsa payının bağımsız bölüme denk gelmemesidir: Bazı daire sahiplerinin payı, sahip oldukları metrekareye göre fazlaysa, kat mülkiyetine geçişte bu fazlalığın paylaşılmaması gerekir.

Bu noktada Yargıtay’ın yaklaşımı nettir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/1767 E., 2014/4438 K. sayılı kararında; hissedarlar arasında fiili bir kullanım şeklinin belirlendiği ve buna göre paylaşım yapıldığı hâlde, arsa paylarının eşit dağıtılmadığı durumlarda, kat irtifakının kat mülkiyetine nasıl çevrileceğine ilişkin uyuşmazlıkta fiili kullanımın esas alınması gerektiği belirtilmiştir. Yani yıllardır oturduğunuz dairenin tapuda farklı bir arsa payına denk gelmesi, hakkınızı ortadan kaldırmaz; fiili kullanım ve bağımsız bölüm tahsisi, paylaşımın düzeltilmesi için güçlü bir dayanaktır.

Hisseli tapuda (arsa üzerinde paylı mülkiyet) kat mülkiyetine geçmek için önce kat irtifakı kurulması, ardından iskan alınması gerekir. Ortaklıkın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, bağımsız bölüm tahsisleri netleşmeden açılırsa, dava konusu taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesi sonucu doğar; oysa fiili kullanım esas alınarak kat mülkiyetine geçiş, aile içi paylaşımlarda mülkiyeti korumanın en temiz yoludur.

İstanbul’da Kat Mülkiyetine Geçiş Pratiği ve Dava Süreleri

İstanbul, Türkiye’de iskansız bina stoğunun en yoğun olduğu ildir; büyü…

İstanbul, Türkiye’de iskansız bina stoğunun en yoğun olduğu ildir. Büyükşehir ölçeğinde imar affı dönemlerinde (1984-2019 arası) yapılmış çok sayıda bina, hâlâ iskansız durumdadır ve bunların bir bölümünde müteahhit ya da eski malik izini kaybolmuştur. İstanbul’da kat mülkiyetine geçiş süreci pratikte üç noktada tıkanır: (i) belediyenin yapı ruhsatı ve eklerini arşivleyememesi, (ii) yapıda ruhsata aykırılık bulunması ve aykırılık şiddetinin tartışmalı olması, (iii) tüm maliklerin başvurusunda bir kişinin dahi imzasının alınamaması.

Dava yolu seçildiğinde süreç, İstanbul’daki iş yükü nedeniyle uzundur: İskan davaları idari yargıda genellikle 1-2 yıl, tescil davaları hukuk mahkemelerinde keşif ve bilirkişi raporu aşamalarıyla birlikte 1,5-3 yıl sürmektedir. Dava dilekçesinde belediyeden alınan yazılar, kat irtifakı kuruluş belgesi, fiili kullanımı gösteren belgeler (elektrik-su abonelikleri, site yönetim kayıtları, aidat makbuzları) delil olarak sunulmalıdır. İstanbul’da dosyanın Çağlayan ya da Anadolu Adliyesi’ndeki hangi hukuk mahkemesine düşeceği, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre belirlenir.

Kat Mülkiyetine Geçememenin Riskleri: Satış, Kredi, Yıkım

Kat irtifakında kalmak yalnızca bir formalite sorunu değildir; somut ekonomik ve hukuki riskler doğurur:

Satış ve devir zorluğu: Bağımsız bölüm tapuda görünmediğinden, satış arsa payı üzerinden yapılır. Alıcı bankalar kat irtifaklı, iskansız konutlara ipotek kredisi vermez; konut kredisi kullanılamayan konutun alıcı kitlesi daralır ve satış değeri düşer.

İpotek ve takip riski: Arsa payı üzerinden temerrüt hâlinde ipotek ya da haciz işlemi yapılamayacağı için, kat irtifakı sahibi alacaklının takibinde dezavantajlıdır. Aynı şekilde, bağımsız bölümü fiilen kullanan kişinin bu kullanımı tapuya yansımadığından, üçüncü kişilere karşı koruması zayıftır.

Yıkım riski: Ruhsata aykırılık şiddetli ise (kaçak kat, binanın taşması, taşıyıcı sistemde değişiklik), 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32-42. maddeleri uyarınca yıkım kararı gündeme gelebilir. İskansız yapıda yıkım riski, kat mülkiyetine geçilse dahi aykırılık giderilmedikçe devam eder.

Kentsel dönüşümde pazarlık gücü: KMK m. 10 hükmü, kat mülkiyetine geçmiş binalarda kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin oylamasını ve anlaşma hakkını güçlendirir. Kat irtifakında kalan binalarda ise dönüşüm kararları arsa maliklerinin elindedir; daire sahipleri fiilen otursalar bile karar mekanizmasında dezavantajlı kalır.

Kat Karşılığı İnşaat Alıcılarının Özel Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmaya göre, inşaat tamamlandığında bağımsız bölümler arsa sahibine ya da müteahhide devredilir. Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişiler, kat karşılığı sözleşme hükümlerine göre dairelerinin kendilerine devrini talep eder. Ancak müteahhit iskan almadan teslim yapıp kaybolursa, alıcıların elinde kat karşılığı sözleşme ve tahsis belgesi kalır; tapuda bağımsız bölüm hiç kurulmamıştır.

Bu durumda alıcının izleyebileceği yollar şunlardır: (i) Arsa sahibine karşı tapu kaydının düzeltilmesi ve tescil davası, (ii) müteahhit aleyhine sözleşmenin ifası ya da sözleşmeden dönme ve tazminat davası, (iii) iskan davasıyla yapı kullanma iznini alıp kat mülkiyetine geçişin önünü açmak. Yargıtay’ın anahtar teslimi kararında (Yargıtay 14. HD, 2022/3441 E., 2024/84 K.) teslim borcunun iskan alınmasını da kapsadığının kabulü, bu davaların en güçlü dayanağıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için ne gerekir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin temel koşulu, yapının tamamlanmış olması ve bu tamamlanmanın resmî belgesi olan yapı kullanma izninin (iskan) alınmasıdır. İskan alındıktan sonra yetkili idare, KMK m. 10/c-1 uyarınca belgeleri 60 gün içinde tapu müdürlüğüne gönderir ve kat mülkiyeti kendiliğinden tesis edilir. İdare belgeleri göndermezse, tüm arsa malikleri resmî senetle birlikte tapuya başvurarak kat mülkiyetine geçebilir. İskan yoksa önce ruhsat ve iskan sürecinin tamamlanması, mümkün olmadığı hâllerde dava yoluna başvurulması gerekir.

İskan olmadan kat mülkiyetine geçebilir miyim?

Hayır, iskan olmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Yapı kullanma izni, yapının ruhsata ve projeye uygun tamamlandığının resmî göstergesidir ve tapu sicili bu belgeye dayanmadan kat mülkiyeti tesis etmez. Ancak iskansızlık kalıcı bir kader değildir: Belediyeden yapı ruhsatı ve ekleri istenerek aykırılıklar giderilebilir, İmar Kanunu m. 32 kapsamındaki basit aykırılıklarda iskan verilebilir. Belediye reddederse idari yargıda iskan talebinin reddi davası, müteahhit canlıysa onun iskan yükümlülüğüne dayalı tazminat davası açılabilir.

Müteahhit iskan almadan daireyi teslim ettiyse hakkım var mı?

Evet. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2022/3441 E., 2024/84 K. sayılı kararında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin anahtar teslimi borcunun yalnızca bağımsız bölümü teslim etmek değil, yapı kullanma izin belgesini (iskan) almayı da kapsadığı kabul edilmiştir. Aksi kararlaştırılmadıkça müteahhit, iskan almadan borcunu ifa etmiş sayılmaz. Bu nedenle müteahhide ihtarname çekilerek iskan alınması istenebilir; sonuç alınamazsa ifa zamanaşımı içinde sözleşmeden dönme ve tazminat davası ya da iskan ve tescil davası yoluna gidilebilir.

Kat irtifakında arsa payım daireme denk gelmiyorsa ne olur?

Kat irtifakı rejiminde tapuda görünen hak arsa payıdır ve paylar bazen bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı dağıtılmamış olabilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/1767 E., 2014/4438 K. sayılı kararında, hissedarlar arasında fiili bir kullanım biçiminin belirlendiği durumlarda paylaşımın bu fiili kullanıma göre yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Yani yıllardır kullandığınız daire, tapudaki pay farkı nedeniyle elinizden alınamaz; ancak kat mülkiyetine geçişte payların düzeltilmesi ve fazlalık payı olanların diğerlerine bedel ödemesi gündeme gelebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda fiili kullanımı gösteren deliller kritik önem taşır.

Belediye iskan başvurumu reddederse ne yapmalıyım?

Önce ret gerekçesini yazılı olarak alın; gerekçe genellikle ruhsata aykırılık, eksik proje ya da mülkiyet belgesi eksikliğidir. Basit aykırılıklar İmar Kanunu m. 32 kapsamında giderilerek iskan alınabilir; kat fazlası gibi şiddetli aykırılıklarda ise süreç daha uzundur. Ret işlemini öğrendiğiniz tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Müteahhit hâlâ erişilebilirse, onun iskan yükümlülüğüne dayalı borçları ifa davası da ayrıca düşünülür. İstanbul’da dosya, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre İstanbul İdare Mahkemelerinde görülür.

Kat mülkiyetine geçmek zamanaşımına uğrar mı?

Tescil talebine ilişkin haklar, tapu kütüğündeki yanlışlığa dayalıysa ayni hak niteliğindedir ve ayni haklar zamanaşımına uğramaz; bu nedenle kat mülkiyetine geçiş talebi temelde zamanaşımı konusu değildir. Ancak müteahhidin iskan alması borcuna dayalı tazminat ve sözleşme davalarında 10 yıllık genel zamanaşımı, işleyen sözleşmelerde daha kısa süreler geçerli olabilir. Yani kat mülkiyetine geçiş hakkınız uzun süre korunsa da, müteahhit aleyhine açılacak davalarda süre gözetilmelidir. Bu nedenle süreci yıllara yaymak yerine, iskan alındığı anda tescili tamamlamak en güvenli yoldur.

Sonuç: Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, tek imzayla çözülen bir işlem değildir; iskanın varlığı, tüm maliklerin katılımı ve gerekirse dava süreci birlikte değerlendirilmesi gereken teknik bir konudur. İstanbul’da iskansız bina stoğunun büyüklüğü düşünüldüğünde, süreci baştan doğru kurmak hem satış değerini korur hem de yıkım ve haciz risklerini yönetir. Tapunuzda kat irtifakı bulunuyor ve kat mülkiyetine geçmek istiyorsanız, iletişim sayfamızdan dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz.

0