Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Nasıl Yapılır? KMK 34 Süresi, Şartları ve Yargıtay 2026

Apartmanınızda kat malikleri kurulu toplandı ve aidatın iki katına çıkarılmasına, çatının yenilenmesi için yüksek bir avans tahsisine ya da bahçenin bir bölümünün sürücü kursuna kiralanmasına karar verildi. Toplantıya katılmadınız ya da oyunuz reddedildi. Karara uymazsanız yönetimden guguk davetiyesi, icra takibi ve gecikme faizi gelir; uymaya devam ederseniz de haksız bulduğunuz yükümlülüğü taşırsınız. İşte tam bu noktada devreye kat mülkiyeti hukukunun dengeme mekanizması girer: kurulu karara itiraz davası.

Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde düzenlenen itiraz hakkının kimlere ait olduğunu, bir aylık ve altı aylık sürelerin ne zaman işlemeye başladığını, mahkemenin kararı hangi ölçütlere göre denetlediğini, dava süresince aidat ödeme yükümlülüğünün akıbetini ve İstanbul’da bu davaların pratikte nasıl yürüdüğünü adım adım anlatıyoruz.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nedir ve Sizi Neden Bağlar?

Kat malikleri kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesinde düzenlenen, kat maliklerinin ortak menfaatlerin görülmesi ve yönetilmesi konusunda karar aldığı organdır. Aidat belirlenmesi, ortak yerlerin kullanım biçimi, yöneticinin seçilmesi veya azli, işletme projesinin onaylanması, binada yapılacak bakım ve onarımlar, sigorta yaptırılması gibi konulardaki kararlar kurulu kararı niteliğindedir.

Kural şudur: Kurulda yeterli çoğunlukla alınan karar, aleyhe oy veren ve toplantıya katılmayan kat malikleri de dâhil olmak üzere herkesi bağlar. Çoğunluk kararı azınlığı yönetme yetkisi verir; bunun doğal sonucu da katılmayan veya muhalif kalan malikin karara uymak zorunda olmasıdır. Bu bağlayıcılık sınırsız değildir. Kanun, kararın kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygunluk sınırını korur ve hukuka aykırı kararların yargı yoluyla etkisizleştirilmesini sağlar. Bağlayıcılık ile denetim arasındaki bu denge, mülkiyet hakkının güvencesi bakımından esastır: Aksi hâlde çoğunluk, azınlıktaki malikin mülkiyeti üzerinde keyfî tasarruflar yapabilirdi.

KMK m. 34’te İtiraz Hakkı: Kim, Nereye, Hangi Sürede?

İtiraz yolunun çerçevesi Kanun’un 34. maddesinde çizilmiştir. Buna göre her kat maliki, kurulu kararın iptal veya tadil edilmesini ve uygulanmasının durdurulmasını sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Davaya konu edilecek kararın alınmış ve yürürlük kazanmış olması yeterlidir; itiraz için ayrıca bir zarara uğranmış olması şart değildir.

Süre bakımından iki ayrı kural işler:

• Bir aylık süre: Dava, kurulu kararın alınmasından itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında bu sürenin kat maliki aleyhine işlemeye başlayabilmesi için kararın o malike duyurulmuş/tebliğ edilmiş olması esastır; toplantıya katılmamış veya haberdar edilmemiş bir malik için süre, kararın kendisine ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
• Altı aylık süre: Karar, itiraz eden kat malikinin karşı koymasına rağmen uygulanmaya başlanmışsa, dava bu uygulamanın başladığı tarihten itibaren altı ay içinde açılabilir. Bu kural, uygulanmaya konulmamış kararlar için bir aylık sınır korurken, uygulanmaya başlanan kararlar için daha geniş bir dava imkânı tanır.

Her iki süre de hak düşürücü niteliktedir. Süresi geçtikten sonra açılan dava usulden reddedilir; mahkeme kararın esasını inceleme imkânı bulamaz. Bu yüzden sürenin başlangıç tarihini belgeleyecek tutanak, tutanak zaptındaki imza, ihtarname, mesaj veya yönetim planında öngörülen tebligat kanıtlarının baştan saklanması kritik önemdedir. Ayrıca unutulmamalıdır: her yeni kurulu karara karşı ayrı ve bağımsız bir süre işlemeye başlar; önceki karara süresinde itiraz edilmemiş olması, sonraki kararlara itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.

Hangi Kurul Kararlarına İtiraz Edilebilir?

Yargı denetimine konu olabilen kararlar, kanunun kat malikleri kuruluna bıraktığı yetki alanının tamamını kapsar. Uygulamada en sık dava konusu yapılan kararlar şunlardır:

• Aidat ve avans artırımı: İşletme giderlerine katılma oranına veya aidat tutarına ilişkin kararlar. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, asansör bakımı, ısı yalıtımı ve doğalgaz giderleri gerekçe gösterilerek yapılan sert artırımlar uyuşmazlığın başlıca kaynağıdır.
• Ortak yerlerin kullanımına ilişkin kararlar: Bahçenin, çamaşırhanenin, terasın veya otoparkın bir bölümüne kullanım kısıtlaması getiren ya da üçüncü kişilere devreden kararlar.
• Bağımsız bölümün kullanım biçimine müdahale: Yönetim planı ve kurul kararlarıyla konutta kullanım kuralları belirlenebilir. Konunun sınırı Yargıtay içtihadında nettir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010/617 Esas, 2010/637 Karar sayılı kararında, planda bağımsız bölümlerin yalnızca mesken olarak kullanılacağı yazıysa avukatlık veya müşavirlik bürosu dahi açılamayacağı kabul edilmiştir. Buna karşılık kullanım biçimiyle ilgili kurulu kararın da yönetim planına ve hakkaniyete uygun olması aranır; uygun olmayan müdahaleler itiraz konusu yapılabilir.
• Yöneticinin seçilmesi, azli ve ücreti: Yönetici ataması ve temsil yetkisinin kapsamına ilişkin kararlar.
• Çok onarım, eklentiler ve yenilikler: 42. maddede öngörülen tüm kat maliklerinin oybirliği gerektiren işlerin çoğunluk kararıyla üstlenilmesi gibi yetki aşımı hâlleri.

Buradaki ölçüt, kararın konusunun ne olduğu değil, şeklin ve içeriğin hukuka uygunluğudur. Toplantı usulüne uygun çağrıyla toplanmamışsa, gündemde bulunmayan bir konuda karar alınmışsa ya da oybirliği gerektiren bir iş çoğunluk oyuyla karara bağlanmışsa, kararın konusu ne olursa olsun itirazla etkisizleştirilebilir. Yani itiraz davası hem usul hem esas denetimi sağlar.

Mahkeme Kararı Hangi Ölçütlere Göre Denetler?

KMK m. 34, yargı denetiminin çerçevesini de belirler: Hâkim, işletme projesinin yönetim planına ve kanuna uygun olmayan hükümlerini re’sen göz önüne alır. Bu, aidat ve gider dağıtımına ilişkin hesap hatalarını mahkemenin taraflar ileri sürmese bile düzeltebileceği anlamına gelir. Denetimin esas ölçütleri ise üçlüdür: kararın kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete uygunluğu.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamalarında vurgulanan nokta şudur: Mahkeme, kurulu kararın yerinde olup olmadığına, yani idarî ıslahta olduğu gibi kararın “isabetli” bir tercih olup olmadığına karar vermez; kararı yetki, usul ve hakkaniyet ölçütleriyle sınırlı bir hukukî denetime tabi tutar. Örneğin aidatın artırılıp artırılmaması bir tercih meselesidir; ancak binanın gerçek ihtiyaçlarıyla orantısız, bazı bağımsız bölümleri diğerlerine göre haksız biçimde yükümlendiren bir dağıtım, hakkaniyet denetiminin konusudur ve tadil edilerek düzeltilebilir. Nitekim kanun koyucu iptalin yanı sıra tadil ve uygulanmanın durdurulması gibi sonuçları ayrı ayrı düzenleyerek mahkemeye kararı tamamen ortadan kaldırmadan düzeltme imkânı tanımıştır.

İtiraz Davası Aidat Borcunu Durdurur mu?

Hayır — ve bu nokta pratikte en çok gözden kaçan tuzaktır. Kat malikleri kurulu kararına itiraz davası açmak, o kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz ve davalı kat malikinin aidat-avans ödevini askıya almaz. Kanun bu ödevi açıkça korur: kurulu karara karşı dava açan kat maliki dâhil, karara uymayan her kat maliki hakkında yönetim planında belirlenen aidat ve avanslar dava süresince de ödenmek zorundadır. Aksine davranış, yönetim tarafından gecikme faiziyle takibe konu edilebilir.

Ödeme disiplininin önemi bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararıyla daha iyi görünür. HGK’nın 2002/474 Esas, 2002/514 Karar sayılı kararında, yönetim planında belirlenen aidat ödeme tarihinin ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüt sebebi sayılacağı kabul edilmiştir. Yani aidat, plan veya kurulu kararla belirlenen günde ödenmezse, yöneticinin ihtar göndermesi beklenmeden borç temerrüde düşer ve gecikme sonuçları doğar. İtiraz davası açmış bir malik bile bu tablo karşısındadır: davayı açar, süreci yürütür, ancak aidatları ödemeye devam eder. Dava lehe sonuçlanırsa, haksız bulunan döneme ilişkin ödemelerin iadesi ayrıca talep edilebilir; bu talep, yargılamanın sonucuna ve kararın kapsamına göre değerlendirilir.

İtiraz Kabul Edilirse Ne Olur?

Davanın kabulü hâlinde mahkeme, maddenin tanıdığı yetkiler doğrultusunda üç sonuçtan birine hükmeder: kararın iptali, tadili (örneğin aidatın makul seviyeye indirilmesi ya da gider paylaşım oranının düzeltilmesi) veya uygulanmasının durdurulması. İptal, kararın geleceğe etkisini ortadan kaldırır; tadil, kararı hukuka uygun hâle getirerek yaşatır; durdurma, özellikle yeni inşaat, kiralama veya büyük onarım gibi süregiden uygulamaların adilî denetimi için önemlidir.

Kararın iptali, yönetsel ilişkiyi baştan sona çözmez; kurul, usulüne uygun yeni bir karar alabilir. Yeni karar, eski kararın düzeltilmiş biçimi de olsa, ona karşı yeniden bir aylık itiraz süresi işlemeye başlar. KMK m. 34 davalarının tek seferlik bir “savaş” değil, yönetime ilişkin süregiden bir denetim mekanizması olarak tasarlandığının sebebi budur.

İstanbul’da KMK 34 Davaları Nasıl Yürüyor?

İstanbul, bu dava türünün en yoğun işlendiği kentlerden biridir. On milyonu aşan nüfus, eski yapı stoğu, dönüşüm baskısı altındaki semtler ve büyük apartman-siteler; kurul kararlarının hem sayıca hem çekişme yoğunluğu bakımından arttığı bir ortam yaratmıştır. İstanbul ve Anadolu adliye çevrelerinde aidat artırımı, otopark düzeni, yönetici seçimi ve kentsel dönüşüm öncesi toplantı kararları, sulh hukuk mahkemelerinin sık görülen dosyaları arasındadır.

İstanbul pratiğinde iki nokta öne çıkar. Birincisi belge disiplini: Büyük binalarda çağrılar mesaj gruplarından yapılırsa, mahkeme önünde sürenin başlangıcını ve kararın duyurusunu kanıtlamak güçleşir; tutanak zaptının, ihtiyaç duyulacak tüm bildirimlerin ve ödeme dekontlarının saklanması dosyayı taşıyan unsurlardır. İkincisi tebligat üzerindeki tartışma: Kararın muhalif malike hangi tarihte ulaştığı, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir; bu nedenle itiraz davasında yalnız kararın hukuka aykırılığı değil, süre yönünden savunma da aynı dikkatle kurulmalıdır. İstanbul mahkemelerinin iş yoğunluğu göz önüne alındığında, dava dilekçesinin süreyi ve tebligat tarihini baştan doğru kurması, usulden ret riskini ortadan kaldırır ve dosyanın esasına girmesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?

KMK m. 34 uyarınca temel süre, kararın alınmasından itibaren bir aydır. Toplantıya katılmamış ya da karardan haberdar edilmemiş kat maliki bakımından sürenin, kararın kendisine duyurulduğu/tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başladığı Yargıtay’ın uygulamasından çıkan ilkedir. Karar, itiraz eden malikin karşı koymasına rağmen uygulanmaya başlanmışsa, bu tarih itibarıyla altı aylık süre işler. Her iki süre de hak düşürücüdür; süresinde dava açılmazsa karar kesin biçimde bağlayıcı hâle gelir ve sonradan esas denetimi yapılması mümkün olmaz.

İtiraz davası açarsam aidat ödemekten kurtulur muyum?

Hayır. Kurulu karara itiraz davası açmak, aidat ve avans ödevini askıya almaz; dava süresince ödemelere devam edilmesi gerekir. Ödeme yapılmazsa yönetim, gecikme faiziyle birlikte alacağı takibe konu edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2002/474 Esas, 2002/514 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, plan veya kurulu kararla belirlenen aidat ödeme tarihi tek başına temerrüt sebebidir; ayrıca ihtar beklenmesi gerekmez. Pratik strateji, aidatları düzenli ödeyip dekontlarını saklamak ve dava lehe sonuçlanırsa haksız döneme ilişkin iadeyi ayrıca talep etmektir.

Toplantıya çağrılmadıysam karar bana karşı savunulabilir mi?

Çağrı usulüne aykırılık, itiraz davasının en güçlü gerekçelerinden biridir. Kat malikleri kurulu, yönetim planında öngörülen ve uygulamada tanınan biçimde bütün kat maliklerine duyurulan çağrıyla toplanır; usulüne uygun çağrılmadan alınan karar, toplantıda yok olan malikler yönünden itiraz hâlinde iptal edilir. Bununla birlikte süree dikkat gerekir: habersiz alınan kararın ardından da itiraz için bir aylık süre, kararın size ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu yüzden kurula katılmadığınız durumlarda kararın duyuru tarihini gösterir kanıtları derhâl toplamak ve süreyi kaçırma riskine karşı hızlı davranmak gerekir.

Hakkaniyete aykırı aidat artırımına karşı ne yapılabilir?

Aidat artırımı kararı, bina bakım-onarım ve yönetim giderlerinin gerçek durumuyla destekleniyorsa ve gider paylaşımı yönetim planına uygunsa geçerlidir. Buna karşılık somut bir gider kalemi bulunmayan, sadece yönetici keyfiyle belirlenen ya da bazı bağımsız bölümleri orantısız biçimde yükümlendiren artırımlar, hakkaniyet ve plan denetimi bakımından itiraz konusu yapılabilir. Mahkeme bu durumda kararın iptalinden çok tadiline, yani aidatın veya paylaşım oranının düzeltilmesine karar verebilir. Dilekçede binanın gider kalemleri, önceki aidat düzeyi ve paylaşım düzeni karşılaştırmalı biçimde gösterilmesi, tadil talebinin kabul şansını belirgin biçimde artırır.

Karara süresinde itiraz edemedim, hiçbir yol kaldı mı?

Bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücü olduğundan, süresi geçen kararın iptali usulen mümkün değildir. Ancak bu, tüm kapıların kapandığı anlamına gelmez. Kurul her yeni karar aldığında ayrı bir itiraz süresi işlemeye başlar; özellikle aidat gibi yinelenen yükümlülüklerde, ileriye yönelik her yeni artırım kararı için dava hakkı yeniden doğar. Ayrıca yetki veya usul yönünden doğduğu andan itibaren hükümsüz olan işlemler ve genel hükümler kapsamında değerlendirilebilecek ayrı uyuşmazlıklar yönünden başka dava yolları da gündeme gelebilir. Somut dosyanızı bir avukatın süree ve esas bakımından incelemesi, kalan seçenekleri netleştirir.

İtiraz davasında arabuluculuk veya dava dışı çözüm mümkün mü?

Kat malikleri kurulu kararına itiraz davaları, dava şartı arabuluculuğa tabi değildir; sulh hukuk mahkemesinde doğrudan dava açılabilir. Bununla birlikte dava süreci sürerken taraflar karşılıklı olarak uzlaşabilir; yönetim ve kat malikleri, ortak giderlerin yeniden paylaşılması ya da kararın değiştirilmesi konusunda anlaşıp davayı sonuçlandırabilir. Kurul da her zaman toplanıp yeni bir karar alabilir; lehe yeni karar, çoğu uyuşmazlığın mahkeme dışında çözüldüğü pratik yoldur. Anlaşma dile getirmenin yazılı biçimde yapılması ve varsa davanın buna göre sonuçlandırılması, sonradan yeni uyuşmazlıkları önler.

Sonuç: Kat malikleri kurulu kararı bağlayıcıdır; ama bu bağlayıcılık hukukun denetimi altındadır. KMK m. 34, hukuka, yönetime ve hakkaniyete aykırı kararlar için sulh hukuk mahkemesinde etkili bir itiraz kapısı aralar. Kritik olan üç şeydir: süreyi kaçırmamak, dava süresince aidat-avans ödemeye devam etmek ve itirazı belgelerle desteklemek. İstanbul’da bu davalar yoğun işlendiğinden, süre başlangıcı ve tebligat konusundaki tartışmalar dosyanın kaderini belirler. Kat malikleri kurulu kararına itiraz davası konusunda tecrübeli bir gayrimenkul avukatının dosyanızı incelemesini isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

0