Aidat Ödemeyen Kat Maliki: Aylık %5 Gecikme Tazminatı, İcra Takibi ve İtirazın İptali (KMK 20) 2026

Siteniz ya da apartmanınız için aylarca aidat toplanamıyor. Asansör bakımı, güvenlik, ısınma ve temizlik giderleri ise her ay düzenli ödeniyor. Birkaç kat malikinin ödememesi, ödeyen komşuların da yükünü artırıyor. Yönetici telefonla hatırlatıyor, mesaj atıyor, olmuyor. Bir noktada “artık hukuki yola gitmek gerekiyor” denir ve asıl soru başlar: Bu borç nasıl takip edilir, gecikme tazminatı ne kadardır, mahkemeye gitmeden icra yolu yeterli olur mu?

Aidat alacağı küçük görünür ama usul hatası yüzünden bir yıl boyunca sonuç alınamayan dosyalar çoktur. Yönetici yetkisi, ödeme emrinin içeriği, itiraz süresi ve gecikme tazminatının hesabı birbirine bağlı adımlardır. Bu yazıda aidat borcunun dayanağını, aylık yüzde beşlik gecikme tazminatının sınırlarını, icra takibinin ve itirazın iptali davasının nasıl işlediğini, kiracının sorumluluğunu ve İstanbul’daki site yönetimlerinin sık yaptığı hataları adım adım ele alıyoruz.

Aidat Borcunun Hukuki Dayanağı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere ve avans ödemelerine katılma yükümlülüğünü düzenler. Kural olarak ortak giderler, yönetim planında başka bir paylaşım öngörülmedikçe arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı farklı bir ölçü belirlemişse o ölçü uygulanır. Bu giderler arasında asansör, merkezî ısıtma, ortak alan temizliği, bahçe bakımı, güvenlik, yönetici ücreti ve sigorta primleri gibi kalemler yer alır.

• Sorumlu kişi: Kural olarak bağımsız bölümün maliki. Bağımsız bölümü kullanmıyor olması yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Boş duran daire için de aidat işler.
• Borcun kaynağı: Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve onaylanmış işletme projesi.
• Alacaklı: Kat malikleri topluluğu. Alacağı yönetici temsil eder.
• Görevli mahkeme: Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi. İstanbul’da bu, taşınmazın bulunduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesi anlamına gelir.

Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Aidat tutarı yöneticinin keyfî kararıyla değil, kurul kararı ya da onaylı işletme projesiyle belirlenir. Hukuki yola giderken bu belgelerin dosyaya eklenmesi gerekir. Karar defteri eksikse ya da tutarın dayanağı belirsizse, takip daha ilk aşamada zorlanır.

Aylık Yüzde Beş Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20/2). Bu oran kanundan gelir. Yönetim planı bu oranı artıramaz. Uygulamada yönetim planlarında daha düşük bir oran belirlenip belirlenemeyeceği ayrı bir tartışma konusudur; somut yönetim planının metnine bakmak gerekir.

Basit bir örnek üzerinden gidelim. Aylık aidatın 1.000 TL olduğunu ve bu tutarın vadesinden bir ay sonra ödendiğini varsayın. Gecikme tazminatı bu durumda yaklaşık 50 TL olur (örnek rakamdır, gerçek bir dosyaya ait değildir). Gün bazında hesap yapılırken her gecikilen gün için aylık oranın otuzda biri esas alınır. Borç yıllarca ödenmezse tazminat da birikir ama aidatın kendisi gibi ayrı bir faiz hesabıyla çarpılmaz.

• Başlangıç: Aidatın vade tarihini izleyen gün. Vade, yönetim planında ya da kurul kararında belirtilen son ödeme günüdür.
• Hesap yöntemi: Geciken her ay ve gün için ayrı ayrı hesaplanır. Mahkemeler çoğu zaman bilirkişi hesabı alır.
• Ek faiz: Tazminat aidat borcundan ayrı bir kalemdir. Dava dilekçesinde ve takip talebinde ayrı yazılması gerekir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/10669 E., 2019/1326 K. sayılı kararı (28.02.2019), yayımlanmış hukuk makalelerinde gecikme tazminatının hangi tarihten başlayacağı tartışmasında anılan kararlardan biridir. Kararın ayrıntısı için her zaman Yargıtay karar arama sisteminden tam metne bakılmalıdır, çünkü başlangıç tarihi, borçlunun borcu bilip bilmediğine ve ödeme emrinin tebliğ tarihine göre değişebilir.

İlamsız İcra Takibi Nasıl Başlar?

Aidat borcunda yönetici, mahkemeden karar almadan doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu yolun avantajı hızlıdır. Dava açmaya gerek kalmadan borçluya ödeme emri gönderilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1998 E., 2021/746 K. sayılı kararı (10.06.2021), yöneticinin salt parasal ortak gider alacakları için ayrıca kurul kararına ihtiyaç duymadan icra takibi başlatıp dava açabileceği yönündeki yaklaşımla anılmaktadır. Yine de dosyaya aidatın dayanağı olan karar ve işletme projesini eklemek güvenli yoldur.

Takip talebinde şu bilgiler net olmalıdır:

• Alacaklı: Kat malikleri topluluğu, yönetici tarafından temsil edilir. Yönetici sıfatını gösteren karar ekte sunulur.
• Borçlu: Bağımsız bölümün tapuda kayıtlı maliki. Tapu kaydı güncel olmalıdır.
• Alacak kalemleri: Asıl aidat, gecikme tazminatı ve varsa avans payı ayrı ayrı gösterilir.
• Dönemler: Hangi aylara ait olduğu ve borç tablosu eklenir. “Genel borç” yazmak itirazı kolaylaştırır.

Ödeme emri tebliğ edilen borçlu, yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süre içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. İtiraz edilirse takip durur. Bu noktada yönetim, itirazın kaldırılması için sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorunda kalır.

İtiraz Edilirse: İtirazın İptali Davası

Kat maliki ödeme emrine itiraz ettiğinde takip durur. Alacaklı, itirazın iptali davası açarak itirazın haksız olduğunu ispatlamak durumundadır. Bu dava, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Süre kaçırılırsa dava yolu kapanabilir; yeni bir takip veya tahsil davası gerekir.

Davada tarafların neyi tartıştığı çoğu zaman şunlardır:

• Aidat tutarını belirleyen kurul kararının geçerli olup olmadığı.
• Kat malikinin karara süresinde itiraz edip etmediği. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4386 E., 2017/6683 K. sayılı kararı (21.09.2017), kurul kararına süresinde itiraz etmeyen kat malikinin bu karara bağlı olduğu yaklaşımıyla anılan kararlardandır.
• Borcun ödenip ödenmediği ve ödeme belgesinin bulunup bulunmadığı.
• Gecikme tazminatının oranı ve başlangıç tarihi.

Haksız itiraz hâlinde alacaklı, koşulları varsa icra inkâr tazminatı da isteyebilir. Bu talep dilekçede açıkça belirtilmelidir. Aidat alacağında asıl önem taşıyan nokta, gecikme tazminatının mahkeme kararında ayrıca yer almasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/270 E., 2020/653 K. sayılı kararı (22.09.2020), itirazın iptali ilamında hüküm altına alınmayan gecikme tazminatının icra dairesince hesaplanamayacağı yönündeki tartışmada anılmaktadır. Pratik sonuç açıktır: dilekçede gecikme tazminatı talebini unutmayın.

Kiracı Aidattan Sorumlu mu?

Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa durum biraz farklıdır. Kural olarak aidattan kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumlu tutulur (KMK m. 22). Yani yönetim takibi hem malike hem kiracıya yöneltebilir ama kiracıdan en fazla kira bedeli kadar tahsil edilebilir.

• Kiracı aidatı ödemişse: Bu tutarı ev sahibine yansıtabilir. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu yazıyorsa, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki sözleşmeye göre belirlenir.
• Kiracılık sona ermişse: Kiracı sıfatı bittikten sonra takip genel olarak malike yönelir.
• Takip yalnızca kiracıya açılırsa: Uyuşmazlık çıkabilir. Yönetim hem malike hem kiracıya karşı takip yapmaya özen göstermelidir.

Kiracı aidat ödemediği için ev sahibi tahliye isteyecekse, bu ayrı bir kira hukuku konusudur ve kira sözleşmesindeki aidat hükmüne bağlıdır. Bu yazıdaki aidat takibi, yönetimin alacağını tahsil etmesine odaklanır.

Yönetimin Sık Yaptığı Hatalar (İstanbul Pratiği)

İstanbul’da çok bloklu siteler ve eski apartmanlar yan yana yaşadığı için aidat uyuşmazlıkları farklı biçimlerde çıkar. Büyük sitelerde yönetim şirketi ve kat malikleri kurulu birlikte hareket eder, eski apartmanlarda ise yönetici çoğu zaman bir komşudur. Sık görülen hatalar şunlardır:

• Karar defteri yok ya da eksik: Aidat artışı kurulda görüşülmüş ama kayda geçmemiş. İtiraz edildiğinde tutarın dayanağı gösterilemez.
• Yönetici sıfatı belgelenmemiş: Yöneticinin seçildiğini gösteren karar takip dosyasına eklenmemiş.
• Borç tablosu yok: Hangi ayın ne kadar eksik olduğu gösterilmemiş. Mahkeme bilirkişi atar, süreç uzar.
• Gecikme tazminatı unutulmuş: Asıl alacak tahsil edilmiş ama tazminat dilekçede istenmediği için kaybedilmiş.
• Tapu kaydı kontrol edilmemiş: Malik değişmiş, takip eski malike yöneltilmiş. Ödeme emri yanlış kişiye gitmiştir.
• İtiraz süresi kaçırılmış: İtirazın iptali davası bir yıllık sürede açılmamıştır.

Zamanaşımı da dikkat gerektirir. Uygulamada aidat alacaklarında kısa zamanaşımı süresinin (genellikle beş yıl) uygulandığı kabul edilir; ancak somut olayda hangi sürenin geçerli olduğu dosyaya göre değerlendirilmelidir. Yıllardır birikmiş borcu olan kat malikleri için erken harekete geçmek, alacağın zamanaşımına uğramasını önler.

Borçlu Kat Maliki İçin Savunma ve Çözüm Yolları

Aidat borcu nedeniyle takip gelen kat maliki de bazı haklara sahiptir. Ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilebilir. Ancak her itiraz başarılı olmaz. Önemli olan, itirazın somut bir dayanağa oturmasıdır.

• Borç ödenmişse: Makbuz, banka dekontu veya yönetim kayıtları sunulur.
• Tutar yanlışsa: Hangi dönemin fazla hesaplandığı belgelenir.
• Karar geçersizse: Kat malikleri kurulu kararının nisapsız alınmış olması gibi gerekçeler ileri sürülebilir.
• Gecikme tazminatı fazlaysa: Yönetim planındaki oran ve hesap yöntemi incelenir.
• Taksitle ödeme: Yönetimle anlaşıp yazılı bir ödeme planı yapmak, hem icra masrafını hem tazminat artışını sınırlar.

Yönetim ile uzlaşmak çoğu zaman en ucuz yoldur. İcra masrafı, vekalet ücreti ve yargılama gideri borcu hızla artırır. Yazılı taksit protokolü hazırlarken borcun tamamını, gecikme tazminatının akıbetini ve ödeme tarihlerini net yazın.

Hızlı Kontrol Listesi: Yönetici Ne Yapmalı?

• 1. Adım: Aidat tutarını belirleyen kurul kararını ve yönetim planını dosyalayın.
• 2. Adım: Her kat maliki için dönem bazlı borç tablosu hazırlayın.
• 3. Adım: Tapu kaydından güncel malik bilgisini doğrulayın.
• 4. Adım: Yazılı uyarı gönderin ve tebliğ belgesini saklayın.
• 5. Adım: Asıl alacak ile gecikme tazminatını ayrı ayrı yazarak ilamsız takip başlatın.
• 6. Adım: İtiraz gelirse tebliğ tarihini not edin ve bir yıllık dava süresini takvime işleyin.
• 7. Adım: İtirazın iptali dilekçesinde gecikme tazminatı ve icra inkâr tazminatı talebini açıkça yazın.

Karar defteri, borç tablosu ve takip kurulumu konusunda desteğe ihtiyaç duyuyorsanız iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Aidat borcu için mahkemeye gitmeden icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Yönetici, aidat ve ortak gider alacağı için doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Mahkeme kararı almak gerekmez. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur ve alacaklının itirazın iptali davası açması gerekir. Takip talebinde asıl alacak ile gecikme tazminatı ayrı yazılmalı, aidatın dayanağı olan karar belgeleri hazır tutulmalıdır.

Aidat gecikme tazminatı yüzde kaçtır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran aidat borcundan ayrı bir kalemdir ve gün bazında hesaplanır. Yönetim planında farklı bir hüküm olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. Somut bir borç için hesap yapılırken vade tarihi, ödeme tarihi ve dönemler tek tek belirlenmelidir.

Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?

Aidattan asıl sorumlu olan kat malikidir. Kiracı, kat maliki ile birlikte ve ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumlu tutulur. Yönetim takibi her ikisine yöneltebilir, ancak kiracıdan kira bedelini aşan bir tutar isteyemez. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu yazıyorsa ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki sözleşmeye göre ayrıca değerlendirilir.

İcra takibine itiraz edilirse ne yapılır?

İtiraz üzerine takip durur. Yönetim, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir. Bu davada kurul kararı, borç tablosu ve ödeme kayıtları incelenir. Gecikme tazminatı ve koşulları varsa icra inkâr tazminatı talebi dilekçede açıkça yazılmalıdır, çünkü hüküm altına alınmayan kalemler sonradan icra dairesinde hesaplanamayabilir.

Aidat borcu zamanaşımına uğrar mı?

Aidat alacakları için uygulamada kısa zamanaşımı süresi, genellikle beş yıl kabul edilmektedir. Ancak somut olayda hangi sürenin uygulanacağı, borcun kaynağına ve dönemine göre değişebilir. Bu nedenle yıllardır biriken borçlar için beklemek risklidir. Alacaklı yönetim, takip ya da dava yoluyla süreyi kesmeye özen göstermeli, borçlu ise zamanaşımı itirazını süresinde ileri sürmelidir.

Yeni malik eski malikin aidat borcundan sorumlu mu?

Kural olarak yeni malik, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren doğan aidat borçlarından sorumludur. Önceki döneme ait borçlar için eski malike başvurmak gerekir. Bu nedenle takip başlatılmadan önce tapu kaydı güncel malik bilgisi ve devir tarihi mutlaka kontrol edilmelidir. Yanlış kişiye gönderilen ödeme emri, süre ve masraf kaybına yol açar. Somut dosyada devir şartları ayrıca incelenmelidir.

Sonuç: Aidat borcunda hız kadar usul de önemlidir. Karar defterini ve borç tablosunu hazır tutun, tapu kaydından doğru maliki belirleyin, ilamsız takipte asıl alacak ile gecikme tazminatını ayrı gösterin ve itiraz gelirse bir yıllık dava süresini kaçırmayın. Bu dört adım, küçük görünen bir alacağın uzun bir uyuşmazlığa dönüşmesini önler.

0