Apartman ve site yaşamında en sık çıkan tartışmalardan biri aidat borcudur. Özellikle kiracı ile ev sahibi arasında “bunu kim ödeyecek?” sorusu çözülememişse, birkaç ay içinde icra, ihtarname ve tahliye başlıkları aynı dosyada toplanabilir. İstanbul gibi aidatların yüksek olduğu yapılarda bu sorun yalnızca para meselesi değil, doğrudan barınma güvenliği meselesine dönüşür.
Problem genelde basit başlar: yönetim aidat ister, kiracı bunun kendisine ait olmadığını söyler, ev sahibi de ödemeyi geciktirir. Ardından gecikme tazminatı işler, taraflar birbirini suçlar ve sonunda “kiracı çıkarılabilir mi?” sorusu gündeme gelir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda asıl kriz, borcun varlığından çok, borcun hukuken kime ait olduğunun ve tahliye için doğru prosedürün izlenip izlenmediğinin tartışılmasıdır.
Uygulamada görüyoruz ki en büyük hata, her aidat borcunun otomatik olarak tahliye sebebi sanılmasıdır. Oysa her aidat kalemi aynı nitelikte değildir; her ihtar da geçerli değildir. Çözüm ise somut sözleşmenin, yönetim planının, gider türünün ve ödeme sürecinin birlikte değerlendirilmesidir. Bu rehberde, İstanbul gayrimenkul avukatı pratiği açısından aidat borcunun kiracı tahliyesine ne zaman yol açabileceğini açık ama hukuken sağlam bir çerçevede anlatıyoruz.
Aidatını ödemeyen kiracı tahliye edilir mi?
Evet, belirli şartlar varsa tahliye edilebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 314 uyarınca kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödemekle yükümlüdür. TBK m. 315 ise, kiracının muaccel olmuş kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde kiraya verene yazılı ihtar ve süre vererek sözleşmeyi fesih imkanı tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Buradaki kritik nokta şudur: aidatın tahliyeye dayanak olabilmesi için, salt bir apartman tartışması olmanın ötesinde kira ilişkisinde kiracıya yüklenmiş ve hukuken talep edilebilir bir yan gider niteliği taşıması gerekir. TBK m. 341 de konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanım giderlerine ilişkin çerçeveyi çizer; ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanıma bağlı giderler kiracıya bırakılabilir. Aidatın içeriği de bu nedenle önemlidir.
Yargıtay 8. HD, 2017/3731 E., 2017/12158 K. sayılı kararında; kira sözleşmesinde kiracıya yüklenen su, elektrik ve ortak işletme gideri gibi yan giderlerin ödenmemesinin temerrüt sonucu doğurabileceğini kabul etmiştir. Daha güncel olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı 02.07.2025 tarihli kararında, belirli koşullar altında yan gider borcunun 30 günlük sürede ödenmemesinin de tahliye sonucuna yol açabileceğini ortaya koymuştur. Bu nedenle artık “yalnız kira ödenmezse tahliye olur, aidat ödenmezse olmaz” şeklindeki eski ezber her dosyada doğru değildir.
Aidat borcundan kim sorumludur: kiracı mı ev sahibi mi?
Esas sorumluluk çoğu zaman kat malikinde olsa da bazı aidat kalemleri kiracıya yansıtılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. KMK m. 22 ise, kat malikinin bu gider ve avans borcundan, bağımsız bölümü kiracı olarak kullanan kişinin de müştereken ve müteselsilen sorumlu olabileceğini; ancak kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğunu belirtir.
Pratikte bu ne anlama gelir? Site yönetimi çoğu zaman öncelikle malik ve fiili kullanıcıya yönelir. Fakat kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide hangi aidatın kiracıya, hangisinin malike ait olduğu ayrıca incelenir. Kullanıma bağlı günlük işletme giderleri kiracıya yüklenebilirken; büyük onarım, demirbaş yenileme, asansörün tümden değiştirilmesi, dış cephe mantolaması gibi malikin mülkiyet hakkına bağlı kalıcı giderler çoğu durumda malike aittir.
Bu yüzden “aidat” tek bir kalem gibi düşünülmemelidir. Aynı aidat makbuzu içinde kapıcı ücreti, temizlik, güvenlik, ortak elektrik, yakıt avansı, bakım bedeli ve yatırım niteliğinde özel giderler birlikte yer alabilir. Tahliye tartışmasında mahkeme çoğu zaman bu kalemleri ayırarak bakar. Uygulamada görüyoruz ki, kalem ayrımı yapılmadan gönderilen ihtarnameler sonradan ciddi ispat sorunu yaratmaktadır.
Her aidat borcu tahliye sebebi olur mu?
Hayır, her aidat borcu otomatik olarak tahliye sebebi olmaz. Tahliye sonucuna gidilebilmesi için borcun gerçekten kiracının ödeme yükümlülüğünde bulunan bir yan gider olması gerekir. Sözleşmede hiç düzenlenmemiş, yönetim planı ile kira sözleşmesi arasında çelişki bulunan veya tamamen malike ait özel giderlerden oluşan bir tutar, doğrudan tahliye dayanağı yapılamayabilir.
Örneğin aylık ortak temizlik, güvenlik, yakıt veya kullanım kaynaklı genel işletme giderleri farklı değerlendirilirken; bina güçlendirme bedeli, büyük demirbaş yenilemesi veya mülkiyet değerini artıran olağanüstü giderler farklı değerlendirilebilir. Bu ayrım yapılmadan açılan tahliye süreçlerinde kiraya verenin hak kaybı yaşaması mümkündür.
Burada bir başka önemli nokta da borcun muaccel olmasıdır. Yani ödeme günü gelmiş olmalı, miktar belirli veya belirlenebilir olmalı ve kiracıya açık biçimde bildirilmiş bulunmalıdır. Belirsiz, hesaplama yöntemi gösterilmeyen, hangi aya ve hangi kaleme ait olduğu anlaşılmayan aidat istemleri tahliye dosyasında zayıf kalabilir.
Yargıtay 12. HD, 2024/1119 E., 2024/4149 K. sayılı kararında yan gider tartışmasının icra takibi bağlamındaki önemini ele almış; bu tartışmanın daha sonra Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı kararına taşınmasıyla uygulama daha da netleşmiştir. Sonuç olarak aidat borcu tahliye sebebi olabilir; fakat yalnızca doğru türde yan gider ve doğru usul bir araya geldiğinde.
Tahliye için hangi prosedür izlenmelidir?
Tahliye için usulüne uygun yazılı ihtar ve süre şarttır. TBK m. 315’e göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vermeli ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve bildirimin yapıldığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
İhtar metninde borcun hangi aylara ait olduğu, toplam tutar, aidatın hangi kalemlerden oluştuğu ve kiracıdan hangi hukuki sebebe dayanılarak istendiği mümkün olduğunca açık yazılmalıdır. “Aidat borcun var, öde” şeklindeki soyut ifadeler yerine, belgeye dayalı ve denetlenebilir bir içerik tercih edilmelidir. Yönetim işletme projesi, karar defteri, gider pusulası ve ödeme dekontları bu aşamada önem taşır.
Kiraya veren dilerse genel mahkemede tahliye davası yoluna, dilerse şartları varsa icra takibi ve tahliye talepli sürece gidebilir. Ancak hangi yol seçilirse seçilsin, sözleşmede aidatın kiracıya ait olduğunun gösterilmesi ve malik tarafından bu borcun üstlenilip sonra kiracıya yönelindiği dosyalarda ödeme belgelerinin sunulması büyük önem taşır.
İstanbul avukat desteği burada özellikle değerlidir; çünkü büyük sitelerde aidat kalemleri karmaşık, yönetim kayıtları hacimli ve ödeme itirazları teknik olabilmektedir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği olmadan açılan birçok dosyada, haklı alacak usul hatası nedeniyle tahliyeye dönüşememektedir.
Site yönetimi doğrudan kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak site yönetimi doğrudan kira sözleşmesini sona erdiren taraf değildir. Site yönetimi, KMK hükümlerinden doğan ortak gider ve gecikme tazminatı alacağını takip edebilir; kat malikine ve şartları varsa kiracıya yönelebilir. Ancak kira sözleşmesine dayalı tahliye hakkı esasen kiraya verenle kira ilişkisi içinde değerlendirilir.
Başka bir ifadeyle, yönetim aidatın tahsilini isteyebilir, icra takibi yapabilir, KMK m. 33 çerçevesinde hâkimin müdahalesini talep edebilir; fakat sırf “yönetim istiyor” diye her dosyada kiracının tahliyesi kendiliğinden gerçekleşmez. Tahliye, kira hukukunun kendi şartları içinde incelenir.
Bu ayrım çok önemlidir. Çünkü uygulamada bazı malikler, yönetimin attığı mesajları veya aidat çizelgelerini doğrudan tahliye sebebi sanmaktadır. Oysa kira sözleşmesindeki borç dağılımı, ödeme yükümlülüğünün kapsamı ve TBK m. 315 şartları ayrıca incelenmelidir. Yanlış adım atıldığında hem tahliye talebi reddedilebilir hem de gereksiz yargılama gideri doğabilir.
İstanbul’da bu tür dosyalarda hangi deliller önem taşır?
İstanbul’da delil düzeni çoğu zaman davanın kaderini belirler. Aidat borcuna dayalı tahliye dosyalarında yalnızca sözlü iddia yeterli olmaz. Kira sözleşmesi, ek protokoller, site yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aylık borç dökümleri, malik tarafından yapılan ödemeler ve kiracıya gönderilen ihtarnameler birlikte değerlendirilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir sorun da, ev sahibinin aidatı uzun süre kendisinin ödemeyip daha sonra topluca kiracıdan istemesidir. Böyle durumlarda hangi dönemin kime ait olduğu, neyin kullanıma bağlı gider sayıldığı ve kiracının daha önce itiraz edip etmediği ayrı ayrı incelenmelidir. Özellikle e-posta, WhatsApp yazışmaları ve banka açıklamaları pratikte ciddi rol oynar.
İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri ve icra hukuk mahkemeleri önünde görülen dosyalarda belge disiplini çok önemlidir. “Zaten aidat kiracıya aitti” demek tek başına yetmez; sözleşmesel ve hesaplama temeli net biçimde ortaya konmalıdır. Uygulamada görüyoruz ki düzenli tutulan belgeler, çoğu zaman uyuşmazlığı dava açılmadan da çözdürebilmektedir.
Tarafların en sık yaptığı hatalar nelerdir?
En sık hata, aidatın niteliğini ayırmadan toplu borç üzerinden işlem yapmaktır. Malikler çoğu zaman olağan ortak gider ile büyük onarım giderini ayırmadan ihtar çeker. Kiracılar ise “aidat hiç beni ilgilendirmez” varsayımıyla hareket eder. Oysa her iki yaklaşım da eksiktir.
- Ev sahibinin hatası: Kira sözleşmesinde açık düzenleme olmadan her gideri kiracıya yüklemeye çalışması.
- Kiracının hatası: Kullanıma bağlı ortak giderleri hiç ödememesi ve sonradan yalnızca yönetimle tartışmasının yeterli olacağını sanması.
- Yönetimin hatası: İç ilişkiyi dikkate almadan tahliye tehdidiyle hareket etmesi.
- Ortak hata: Yazılı ihtar, dekont ve borç kalemi ayrımı yapmadan süreci yönetmek.
Doğru yaklaşım, önce gider türlerini ayrıştırmak, sonra ödeme yükümlülüğünü sözleşme ve mevzuat ışığında belirlemek, ardından gerekiyorsa TBK m. 315’e uygun şekilde yazılı süreç işletmektir. Bu yöntem, gereksiz davaları azaltır ve tahliye talebi varsa onu da hukuken daha sağlam hale getirir.
Sık Sorulan Sorular
Aidat borcu ödenirse tahliye yine de olur mu?
Çoğu dosyada, usulüne uygun verilen süre içinde borcun tamamen ödenmesi tahliye riskini ortadan kaldırabilir. Ancak burada hangi borcun ödendiği, ödemenin süresinde yapılıp yapılmadığı ve ihtarın doğru kurulup kurulmadığı önemlidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre içinde tam ödeme yapılması büyük önem taşır. Eksik ödeme, yanlış açıklama ile ödeme veya sadece bir kısmın kapatılması her zaman yeterli sayılmayabilir.
Kiracı, aidatın malike ait olduğunu savunursa ne olur?
Bu savunma otomatik olarak kabul edilmez; aidat kalemlerinin içeriğine bakılır. Kullanıma bağlı ortak giderler çoğu zaman kiracıya yüklenebilirken, taşınmazın değerini artıran veya malikin mülkiyetinden doğan bazı olağanüstü giderler malike ait kabul edilebilir. Mahkeme, kira sözleşmesini, yönetim kararlarını ve borç dökümünü birlikte inceler. Bu nedenle kalem ayrımı yapılmadan savunma kurmak çoğu zaman yeterli olmaz.
Site yönetimi kiracıya doğrudan icra takibi başlatabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetim, belirli şartlarla fiili kullanıcıya da yönelebilir; ancak bunun kapsamı ve sınırı vardır. Özellikle KMK m. 22’de kiracının sorumluluğunun kira miktarıyla sınırlı olduğuna dikkat edilmelidir. Ayrıca yönetimin alacak takibi yapabilmesi başka, kira sözleşmesine dayalı tahliye sürecini yürütmesi başkadır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, hem malik hem kiracı açısından yanlış beklenti yaratır.
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa tahliye hiç mümkün değil midir?
Her dosyada kesin olarak “mümkün değildir” demek doğru olmaz; fakat açık düzenleme yoksa kiraya verenin işi zorlaşır. Aidatın gerçekten kullanıma bağlı yan gider olduğu, taraflar arasında fiilen bu şekilde uygulandığı ve borcun belirli olduğu başka delillerle ortaya konabilir. Yine de en güvenli yol, kira sözleşmesinde aidat ve ortak giderlerin kapsamını net biçimde düzenlemektir. Belirsizlik, tahliye dosyalarında çoğunlukla kiraya veren aleyhine sonuç doğurur.
İstanbul’da aidat borcuna dayalı tahliye davası ne kadar sürer?
Süre; seçilen yolun icra takibi mi yoksa dava mı olduğuna, kiracının itiraz edip etmediğine, dosyadaki belge yoğunluğuna ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İstanbul’da özellikle büyük site uyuşmazlıklarında belgeler ayrıntılı olduğu için süreç uzayabilir. Ancak doğru hazırlanmış ihtar, net borç dökümü ve eksiksiz sözleşme sunulursa yargılama daha öngörülebilir hale gelir. İlk adımın doğru atılması, toplam süreyi ciddi biçimde etkiler.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.