İstanbul’da son yıllarda en çok sorulan gayrimenkul hukuku başlıklarından biri, bir dairenin Airbnb benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiraya verilip verilemeyeceğidir. İlk bakışta konu basit görünür: malik kendi taşınmazını dilediği gibi kullanmak ister. Ancak apartman yaşamında mesele yalnızca mülkiyet hakkı değildir; komşuluk düzeni, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, turizm mevzuatı ve idari yaptırımlar birlikte devreye girer.
Problem burada başlar: Birçok malik, klasik kira sözleşmesi ile turizm amaçlı kısa süreli kiralamayı aynı şey sanır. Agitation aşamasında ise tablo ağırlaşır; site yönetimi ihtar gönderir, komşular şikayet eder, Bakanlık denetimi gündeme gelir, ilan platformlarından kayıtlar toplanır ve yüksek para cezalarıyla karşılaşılabilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, maliklerin çoğu asıl riski faaliyete başladıktan sonra fark etmektedir. Solution ise nettir: kira ilişkisinin türünü doğru tanımlamak, 7464 sayılı Kanun kapsamına girip girmediğini belirlemek, yönetim planını incelemek ve izin belgesi sürecini usulüne uygun yürütmektir.
Özellikle İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı arayan kişiler açısından bu alan, sözleşme hukuku ile kat mülkiyeti hukukunun kesiştiği teknik bir başlıktır. Bu nedenle bir dairenin günlük kiraya verilmesinden önce yalnızca platform hesabı açmak değil, hukuki zemin oluşturmak gerekir.
Apartman dairesi günlük kiraya verilebilir; ancak her daire için otomatik bir hak değildir
Evet, apartman dairesinin günlük kiraya verilmesi hukuken tamamen yasak değildir. Fakat 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun sonrasında, 100 gün ve daha kısa süreli kiralamalar özel bir rejime bağlanmıştır. Bu nedenle artık mesele sadece Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki adi kira ilişkisi olarak değerlendirilemez.
7464 sayılı Kanun m. 2 uyarınca, konutların gerçek veya tüzel kişilere 100 gün ve daha kısa süreli her kiralanması turizm amaçlı kiralama kapsamında ele alınır. Bu durumda konut sahibinin izin belgesi alması gerekir. Kanun m. 3’te izin belgesi sistemine, m. 4’te ise aykırılık halinde uygulanacak idari yaptırımlara yer verilmiştir.
Buradaki temel sonuç şudur: Bugün bir malik, ‘Ben evimi istediğim gibi günlük kiraya veririm’ diyerek süreci yönetemez. Uygulamada görüyoruz ki özellikle site ve rezidanslarda, faaliyetin mülkiyet hakkı değil aynı zamanda ortak yaşam düzeni açısından değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle hukuki cevap, salt ‘evet’ ya da ‘hayır’ değildir; ‘şartlara bağlı olarak evet’ şeklindedir.
Günlük kiralama için izin belgesi gerekir ve izinsiz faaliyet ciddi ceza doğurabilir
Evet, turizm amaçlı kısa süreli kiralamada izin belgesi ana şarttır. 7464 sayılı Kanun m. 3 gereği, konutun turizm amaçlı kiraya verilebilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması gerekir. İzin belgesi bulunmadan faaliyete başlanması halinde idari yaptırımlar devreye girer.
Kanun m. 4’e göre izinsiz turizm amaçlı kiralama tespit edildiğinde, her bir konut için idari para cezası uygulanır ve aykırılığın giderilmesi için süre verilir. Süre sonunda izin belgesi alınmaksızın faaliyete devam edilirse daha yüksek para cezaları gündeme gelir. Ayrıca kendi adına mesken olarak kiraladığı daireyi üçüncü kişilere kısa süreli kiraya veren kiracılar bakımından da ayrı yaptırım öngörülmüştür.
Bu nokta çok önemlidir: Kiracı sıfatıyla oturan kişinin, malikten açık ve yazılı izin almadan, bir de üstüne turizm amaçlı kısa dönem kiralama yapması iki ayrı risk yaratır. Bir yandan 7464 sayılı Kanun kapsamında idari ceza gündeme gelir; diğer yandan Türk Borçlar Kanunu bakımından kiraya verene karşı sözleşmeye aykırılık oluşur. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda en ağır sonuçlar, malik olmayan kiracıların bu yolu ticari modele dönüştürmesiyle ortaya çıkmaktadır.
Site yönetimi ve kat malikleri bazı durumlarda bu faaliyete engel olabilir
Evet, özellikle apartman ve site düzeninde kat malikleri ile yönetim planı bu konuda belirleyici olabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 uyarınca kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine riayet etmek zorundadır. KMK m. 28 ise yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu açıkça belirtir.
Eğer yönetim planında kısa süreli konaklama, pansiyon benzeri kullanım, devreli sirkülasyon veya bağımsız bölümün mesken niteliğini aşan kullanım biçimleri yasaklanmışsa, bu hüküm önem kazanır. Yine KMK m. 33 kapsamında, yönetim planına veya kanuna aykırı kullanım nedeniyle hakimin müdahalesi istenebilir.
Yargıtay 5. HD, 1991/291 E., 1992/930 K. sayılı kararında, yönetim planı hükümlerinin emredici kurallar ve komşuluk düzeniyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Aynı doğrultuda Yargıtay 18. HD, 2005/2605 E., 2005/4913 K. sayılı kararda da kat mülkiyeti ilişkilerinde yönetim planına aykırı kullanımın hakimin müdahalesine konu olabileceği kabul edilmiştir. Bu kararların ortak mesajı şudur: Malik olmanız sınırsız serbesti vermez.
İstanbul gibi yoğun sirkülasyonun olduğu yapılarda güvenlik, kimlik bildirimi, ortak alan kullanımı ve huzur sorunları daha sık ortaya çıktığı için, site yönetimlerinin bu alana hassas yaklaşması tesadüf değildir. Bu nedenle İstanbul avukat desteği alınırken sadece turizm mevzuatı değil, bina içi özel düzen de incelenmelidir.
Kat maliklerinin oybirliği bazı yapılarda belirleyici şartlardan biridir
Evet, birçok apartmanda en kritik eşik kat maliklerinin onayıdır. 7464 sayılı Kanun uygulamasında, izin belgesi başvurusunda turizm amaçlı kiralama faaliyetinin uygun görüldüğüne ilişkin kat malikleri kararının aranması önemli bir pratik sonuç doğurmuştur. Özellikle bağımsız bölümün bulunduğu binada diğer maliklerin onayı olmadan sürecin ilerlemesi çoğu zaman mümkün olmamaktadır.
Kat mülkiyeti hukukunda oybirliği şartı zaten yabancı bir kavram değildir. KMK m. 45 uyarınca anagayrimenkulün ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işleri bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Her ne kadar günlük kiralama doğrudan ortak yerin kiralanması olmasa da, kanun koyucunun kısa süreli turizm amaçlı kullanımı sıradan mesken kullanımından farklı gördüğü açıktır.
Uygulamada şu hata sık yapılır: Bazı malikler, çoğunluk kararı yeterli sanarak faaliyete başlar. Oysa izin belgesi sürecinde aranan belgeler eksikse faaliyet hukuki güvenceye kavuşmaz. Sonradan ‘komşular ses çıkarmadı’ savunması da çoğu dosyada yeterli olmaz. Uygulamada görüyoruz ki pasif sessizlik ile açık rıza aynı şey değildir.
Kiracı günlük kiralama yaparsa tahliye riski doğabilir
Evet, kiracının kiraladığı konutu malikin yazılı onayı olmadan günlük ya da platform üzerinden üçüncü kişilere kullandırması tahliye sebebi oluşturabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 322 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Günlük kiralama pratiği çoğu olayda ya alt kira ya da kullanım hakkının devri niteliği taşır.
Bunun yanında TBK m. 316, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenler. Sözleşmeye aykırılık halinde kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için yazılı ihtarda bulunabilir; aykırılık sürerse fesih ve tahliye süreci gündeme gelebilir.
Yargıtay 3. HD, 2017/6934 E., 2017/17121 K. sayılı kararında, akde aykırılık nedeniyle tahliye istemlerinde kanuni şartların ve özellikle ihtar sürecinin önemine dikkat çekmiştir. Yine Yargıtay 3. HD, 2002/4011 E., 2002/4827 K. sayılı kararında asıl kira ilişkisi sona erdiğinde buna bağlı alt kira ilişkisinin de sona ereceğini kabul etmiştir. Bu içtihat çizgisi, günlük kiralama amacıyla taşınmaza üçüncü kişilerin sokulmasının kiracıyı güvenli alanda tutmadığını göstermektedir.
Kısacası kiracı açısından tablo daha da risklidir. Çünkü hem kiraya verene karşı sözleşme ihlali doğar hem de 7464 sayılı Kanun kapsamında idari yaptırım ihtimali ortaya çıkar.
Günlük kiralama ile normal kira sözleşmesi aynı şey değildir
Hayır, bunlar aynı hukuki kategori değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 299 ve devamında düzenlenen klasik kira sözleşmesinde amaç, kiralananın belirli bir süre boyunca kiracının kullanımına bırakılmasıdır. Günlük kiralama ise çoğu olayda devamlı sirkülasyon, platform aracılığı, kısa konaklama ve hizmete yakın bir kullanım modeli içerir. Bu nedenle kanun koyucu 7464 sayılı Kanun ile ayrı bir düzenleme getirmiştir.
Örneğin bir dairenin bir öğrenciye 1 yıllığına kiralanması ile her hafta farklı kişilere 2-3 gecelik konaklama için verilmesi aynı şey değildir. İkinci durumda apartman güvenliği, kimlik bildirimi, komşuluk huzuru, yönetim planı ve idari denetim çok daha yoğun şekilde gündeme gelir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka hata da şudur: Taraflar sözleşmeye ‘kısa süreli kira’ yazarak turizm mevzuatından çıkabileceklerini sanıyor. Oysa belirleyici olan sözleşmenin adı değil, fiili kullanım biçimidir. Mahkeme ve idare, olayın gerçek mahiyetine bakar.
Uyuşmazlık çıkarsa delil ve süreç yönetimi sonuca doğrudan etki eder
Evet, bu tür dosyalarda delil çok önemlidir. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, izin belgesi evrakı, ilan ekran görüntüleri, rezervasyon kayıtları, mesajlaşmalar, güvenlik kamera tutanakları, apartman görevlisi beyanları ve noter ihtarları çoğu zaman dosyanın omurgasını oluşturur.
Malik açısından amaç, faaliyetin hukuka uygun olduğunu göstermek veya idari başvuruyu tamamlamaktır. Komşular ya da yönetim açısından ise amaç, aykırı kullanımın varlığını somutlaştırmaktır. Kiraya veren açısından da kiracının yazılı izin olmadan üçüncü kişilere kullandırma yaptığını ispatlamak kritik hale gelir.
İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren noktalar da tam burada başlar. Çünkü aynı olay hem sulh hukuk mahkemesini, hem idari para cezasına karşı başvuru yollarını, hem de kat mülkiyeti kaynaklı hakim müdahalesi taleplerini doğurabilir. Tek başına ihtar çekmek bazen yeterli olurken, bazen eksik ya da yanlış kurulan süreç davayı zayıflatabilir.
Sonuç olarak günlük kiralama mümkündür; ama izinsiz ve plansız yapılırsa ciddi risk taşır
Evet, apartman dairesinin günlük kiraya verilmesi hukuken mümkündür; ancak bu ancak mevzuata, yönetim planına ve izin şartlarına uyularak yapılabilir. 2026 itibarıyla artık kısa dönem kiralamalar ‘nasıl olsa benim evim’ mantığıyla yürütülebilecek alan olmaktan çıkmıştır.
Özellikle İstanbul’da malik, kiracı, site yönetimi ve komşular arasındaki uyuşmazlıkların hızla tırmandığını görüyoruz. Bu nedenle faaliyete başlamadan önce hukuki ön inceleme yapmak; ihtar, tahliye, para cezası ve komşuluk davası risklerini baştan değerlendirmek gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Airbnb üzerinden ev vermek her zaman yasak mı?
Hayır, her zaman yasak değildir. Ancak 100 gün ve daha kısa süreli kiralamalar 7464 sayılı Kanun kapsamına girebilir ve izin belgesi gerekebilir. Ayrıca apartmanın yönetim planı, kat maliklerinin onayı ve binanın kullanım düzeni de önemlidir. Bu yüzden ‘platformda ilan açmak serbesttir’ şeklinde genel bir kabul doğru değildir.
Kiracı oturduğu evi kısa süreli olarak başkasına verebilir mi?
Kural olarak kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira ilişkisi kuramaz veya kullanım hakkını devredemez. Bu nedenle kiracının ev sahibinden yazılı izin almadan günlük kiralama yapması, hem sözleşmeye aykırılık hem de tahliye riski yaratabilir. Ayrıca 7464 sayılı Kanun yönünden de idari yaptırım gündeme gelebilir.
Site yönetimi tek başına günlük kiralamayı durdurabilir mi?
Yönetim doğrudan herkes adına sınırsız bir yasak koyamaz; ancak yönetim planı hükümlerini uygulatabilir, ihtar gönderebilir, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir ve şartları varsa KMK m. 33 kapsamında hakim müdahalesi yoluna başvurabilir. Eğer mevcut kullanım bina düzenini bozuyor veya yönetim planına aykırıysa, site yönetiminin elinde etkili hukuki araçlar vardır.
İzin belgesi olmadan günlük kiralama yapmanın sonucu nedir?
İzin belgesi olmadan faaliyete başlanması halinde 7464 sayılı Kanun uyarınca idari para cezası uygulanabilir ve aykırılığın giderilmesi için süre verilebilir. Süre içinde izin belgesi alınmaz ve faaliyete devam edilirse ceza büyüyebilir. Bu nedenle birçok kişi için asıl risk kira geliri değil, sonradan karşılaşılan idari yaptırım ve uyuşmazlık maliyetidir.
Komşular rahatsız oluyorsa ne yapılabilir?
Komşular yalnızca sözlü şikayetle yetinmemelidir. Güvenlik kayıtları, giriş çıkış yoğunluğu, ilan ekran görüntüleri, tutanaklar ve yazılı başvurularla durum somutlaştırılmalıdır. Yönetim planına aykırılık varsa site yönetimi harekete geçirilebilir; sonuç alınamazsa KMK kaynaklı dava yolları değerlendirilebilir. Özellikle sürekli değişen kullanıcılar nedeniyle huzur ve güvenlik sorunu oluşuyorsa delil toplamak belirleyici olur.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.