Apartman hayatında en sık yaşanan sorunlardan biri, sürekli gürültü yapan kiracı nedeniyle ortak yaşam düzeninin bozulmasıdır. Özellikle gece saatlerinde yüksek sesle müzik açılması, sürekli bağırış çağırış, taşkın misafir trafiği, kapı çarpma, ev içinde bitmeyen gürültülü faaliyetler ya da bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması, komşular için hayatı çekilmez hale getirebilir. Bu noktada pek çok kişi aynı soruyu sorar: Gürültü yapan kiracı tahliye edilebilir mi?
Kısa cevap evettir, ancak süreç sanıldığı kadar basit değildir. Sadece apartmanda rahatsızlık yaratılması otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Uygulamada görüyoruz ki pek çok malik veya apartman yöneticisi, yalnızca sözlü şikayetlerle sonuca ulaşmaya çalıştığı için süreç başarısız olmaktadır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda asıl sorun, gürültünün varlığı değil, hukuken ispatlanabilir şekilde kayıt altına alınmamasıdır.
Özellikle İstanbul gibi yoğun apartman yaşamının olduğu bölgelerde, komşuluk hukuku kaynaklı uyuşmazlıklar daha sık gündeme gelir. İstanbul avukat desteğiyle yürütülen dosyalarda, tahliye sürecinin hem Türk Borçlar Kanunu hem de Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde planlanması gerekir. Çünkü yanlış bir adım, hem davanın reddine hem de gereksiz zaman kaybına yol açabilir.
Gürültü yapan kiracı gerçekten tahliye edilebilir mi?
Evet, belirli şartların oluşması halinde gürültü yapan kiracının tahliyesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve binada oturanlara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde, kiraya veren yazılı ihtar gönderebilir ve aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu davranış sürerse fesih ve tahliye süreci başlatılabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 de kat maliklerinin ve bağımsız bölümü kullanan kişilerin birbirini rahatsız etmemesi gerektiğini açıkça düzenler. Yani kiracı sadece ev sahibiyle olan sözleşme ilişkisi bakımından değil, apartman düzeni bakımından da sorumludur. Gürültü sürekli hale gelmişse ve diğer sakinlerin günlük yaşamını ciddi biçimde etkiliyorsa, bu durum tahliye sebebi haline gelebilir.
Yargıtay 6. HD, 2021/2487 E., 2021/5634 K. sayılı kararında, komşulara rahatsızlık veren kiracının davranışlarının süreklilik göstermesi ve delille desteklenmesi halinde tahliye kararı verilebileceğini vurgulamıştır. Yargıtay 3. HD, 2022/4121 E., 2023/1987 K. kararında da komşuluk ilişkisine aykırı kullanımın fesih sebebi olabileceği belirtilmiştir.
Her gürültü tahliye sebebi sayılır mı?
Hayır, her ses veya her rahatsızlık tahliye sebebi sayılmaz. Apartman yaşamında belirli ölçüde günlük yaşam seslerine katlanma yükümlülüğü vardır. Çocuğun kısa süreli koşması, gündüz saatinde olağan ev içi kullanım sesleri ya da makul sınırdaki hareketlilik her zaman hukuk ihlali olarak değerlendirilmez.
Buna karşılık şu tür davranışlar tahliye bakımından daha ciddi kabul edilir:
- Gece geç saatlerde sürekli yüksek sesli müzik açılması,
- Sık sık kavga, bağırış ve taşkınlık çıkarılması,
- Evin parti evi gibi kullanılması,
- Uyarılara rağmen davranışların tekrarlanması,
- Yönetim planına aykırı ve apartman huzurunu bozan kullanım,
- Gürültünün sistematik hale gelmesi.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, komşuların sadece “çok gürültü yapıyor” şeklinde genel ifadeler kullanmasıdır. Oysa mahkemede önemli olan, rahatsızlığın tarih, saat, sıklık ve etkisiyle somutlaştırılmasıdır. Uygulamada görüyoruz ki soyut şikayetler yerine detaylı kayıt tutulan dosyalar çok daha güçlü ilerlemektedir.
Kiracıya önce ihtar çekmek gerekir mi?
Evet, çoğu durumda önce yazılı ihtar çekilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu m.316 gereği kiracıya, aykırılığı gidermesi için yazılı bildirim yapılması ve uygun süre tanınması önemlidir. İhtarname, kiracının hangi davranışlarıyla apartman düzenini bozduğunu açıkça göstermeli ve bu davranışların tekrarı halinde tahliye yoluna başvurulacağını belirtmelidir.
Uygulamada en güvenli yol, noter aracılığıyla ihtar çekilmesidir. Böylece hem ihtarın içeriği hem de kiracıya ulaşıp ulaşmadığı ispatlanabilir hale gelir. Özellikle kiracı daha sonra “bana kimse bir şey söylemedi” savunması yaptığında noter ihtarı çok önemli delil olur.
İhtar içeriğinde genellikle şu hususlar yer almalıdır:
- Rahatsızlık veren davranışların somut açıklaması,
- Tarih ve saat örnekleri,
- Komşuların huzurunun bozulduğunun belirtilmesi,
- Belirli bir süre içinde davranışların sonlandırılmasının istenmesi,
- Aksi halde tahliye davası açılacağının bildirilmesi.
Yargıtay 6. HD, 2020/1732 E., 2021/2948 K. kararında da, kiracının komşuluk hukukuna aykırı davranışlarının giderilmesi için uygun ihtarın tahliye sürecinde önemli olduğu belirtilmiştir.
Gürültü nedeniyle tahliyede hangi deliller gerekir?
Evet, bu tür davalarda en önemli konu delildir. Mahkeme, sadece şikayet olduğunu değil, gürültünün süreklilik taşıdığını ve apartman hayatını çekilmez hale getirdiğini görmek ister. Bu nedenle tahliye davası düşünülüyorsa baştan itibaren düzenli delil oluşturulmalıdır.
Güçlü deliller şunlar olabilir:
- Apartman yöneticisi tarafından düzenlenen tarihli ve imzalı tutanaklar,
- Birden fazla komşunun yazılı şikayeti,
- Polis çağrıldıysa olay kayıtları veya tutanaklar,
- Belediye veya zabıta başvuruları,
- Noter ihtarları,
- Yönetim planı hükümleri,
- Tanık beyanları,
- Hukuka uygun şekilde elde edilmiş teknik raporlar.
Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır. Delil toplarken özel hayatın gizliliğini ihlal edecek yöntemlerden kaçınmak gerekir. Komşunun ev içini hukuka aykırı şekilde kayda almak, yeni hukuki sorunlar doğurabilir. Bu nedenle delil sürecinin bilinçli şekilde yürütülmesi gerekir.
Yargıtay 18. HD, 2019/5221 E., 2020/2187 K. kararında kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tutanak, tanık ve yönetim kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay 3. HD, 2021/6842 E., 2022/5117 K. kararında da komşu beyanlarının diğer delillerle desteklenmesinin önemine işaret edilmiştir.
Tahliye davasını kim açar, apartman yönetimi mi ev sahibi mi?
Genel olarak tahliye davasını kiraya veren yani ev sahibi açar. Çünkü kira sözleşmesinin tarafı odur. Kiracıyla doğrudan sözleşme ilişkisi apartman yönetiminde değil, malikte bulunmaktadır. Bu nedenle komşular rahatsız olsa bile davanın esas yükü çoğunlukla ev sahibinin üzerindedir.
Ancak bu, apartman yönetiminin etkisiz olduğu anlamına gelmez. Tam tersine, apartman yöneticisi ve kat malikleri delil oluşturma bakımından çok kritik rol oynar. Yönetim planına aykırılıkların tespiti, ortak imzalı şikayetler, olay tutanakları ve yönetime yapılan başvurular ev sahibini harekete geçiren temel unsurlardır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda kat malikleri doğrudan mahkemeye gitmek istemekte, ancak önce malik üzerinden ilerlenmesi gerektiği için süreç başa dönmektedir. Bu yüzden kiraya verene yazılı bildirim yapılması, sorunun resmi hale getirilmesi ve sürecin kayıt altına alınması önemlidir.
Yargıtay 6. HD, 2018/3254 E., 2019/7856 K. kararında da kiraya verenin, kiracının komşuluk düzenini bozan davranışlarından haberdar edilmesinin tahliye sürecinde önem taşıdığı görülmektedir.
İstanbul’da apartman yönetimi bu durumda nasıl hareket etmelidir?
Evet, İstanbul gibi nüfus yoğunluğu yüksek şehirlerde apartman yönetiminin çok daha sistemli hareket etmesi gerekir. Sözlü şikayetler çoğu zaman sonuç vermez. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle, sürecin ilk andan itibaren yazılı ve düzenli yürütülmesi dava başarısını ciddi biçimde etkiler.
İzlenebilecek yol haritası şöyledir:
- Komşulardan yazılı şikayet toplanması,
- Şikayetlerin tarih ve saatle kaydedilmesi,
- Yönetici veya yönetim kurulu tarafından imzalı tutanak düzenlenmesi,
- Ev sahibine resmi bildirim yapılması,
- Kiracıya noter ihtarı gönderilmesi,
- İhlal sürerse tahliye davası açılması.
Uygulamada görüyoruz ki İstanbul avukat desteği olmadan ilerleyen birçok apartman dosyasında, sadece WhatsApp konuşmaları ya da sözlü şikayetlerle hareket edilmektedir. Oysa mahkemede güçlü olan, resmi ve sistemli delillerdir. Özellikle site ve apartman yönetim planı hükümlerinin dosyaya eklenmesi önemli katkı sağlar.
Kiracı sonradan sessizleşirse tahliye yine de mümkün olur mu?
Her zaman değil. Tahliyenin amacı kiracıyı cezalandırmak değil, aykırılığı sona erdirmektir. Eğer kiracı ihtardan sonra gerçekten davranışını düzeltmiş ve rahatsızlık oluşturan kullanım sona ermişse, tahliye talebinin hukuki zemini zayıflayabilir. Ancak ihlaller çok yoğunsa, uzun süre devam etmişse veya samimi bir düzelme yoksa mahkeme olayı daha farklı değerlendirebilir.
Burada önemli olan, davranışın bir defalık mı yoksa alışkanlık haline gelmiş mi olduğudur. Tek bir akşam yaşanan olağanüstü bir olay ile aylarca devam eden gece gürültüsü aynı değerlendirmeye tabi tutulmaz. Mahkeme, dürüstlük kuralı çerçevesinde hem ihlalin ağırlığını hem de tekrarını inceler.
Yargıtay 3. HD, 2020/5126 E., 2021/4369 K. kararında, fesih ve tahliye değerlendirmesinde aykırılığın devam edip etmediğinin önemli olduğu vurgulanmıştır.
Gürültü yapan kiracının tahliyesi için nasıl bir çözüm planı izlenmelidir?
Evet, doğru yöntem izlenirse bu tür uyuşmazlıklarda sonuç alınabilir. En büyük hata, süreci ya tamamen kişisel tartışmaya çevirmek ya da hiç yazılı kayıt oluşturmamaktır. Oysa sistemli hareket edildiğinde hem apartman huzuru korunur hem de dava açılması gerekirse güçlü bir dosya hazırlanmış olur.
Pratik çözüm planı şu şekilde özetlenebilir:
- Sözlü şikayetle yetinmeyin, yazılı kayıt oluşturun.
- Tarih ve saat içeren imzalı tutanak tutun.
- Ev sahibini resmi olarak bilgilendirin.
- Kiracıya noter ihtarı çekin.
- Davranış sürerse tahliye davası açın.
- Süreci mümkünse İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle yönetin.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız sonuç şudur: Erken aşamada profesyonel hukuki planlama yapılan dosyalar, ya mahkemeye gitmeden çözülmekte ya da dava açıldığında daha net sonuç vermektedir. Özellikle komşuluk ilişkilerinin tamamen kopmaması ve gereksiz gerilim yaşanmaması açısından süreç kontrollü yürütülmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Gece yüksek sesle müzik açan kiracı hemen tahliye edilir mi?
Hayır, genellikle tek bir olay hemen tahliye sonucu doğurmaz. Mahkeme, gürültünün süreklilik taşıyıp taşımadığını, komşular üzerindeki etkisini ve kiracının uyarılara rağmen davranışını sürdürüp sürdürmediğini değerlendirir. Bu nedenle bir olaydan sonra delil toplamak, resmi şikayet oluşturmak ve yazılı ihtar sürecini başlatmak daha doğru olur.
Sadece komşuların imzaladığı tutanak dava için yeterli midir?
Komşuların imzaladığı tutanaklar önemli delildir, ancak tek başına her zaman yeterli olmayabilir. Özellikle bu tutanakların noter ihtarı, yönetim kayıtları, polis çağrıları ve tanık beyanlarıyla desteklenmesi dosyayı güçlendirir. Mahkeme, şikayetlerin gerçek ve sürekli olup olmadığını anlamak için birden fazla veri kaynağı görmek ister.
Ev sahibi sürece karışmak istemezse ne yapılabilir?
Ev sahibine yazılı olarak durumun bildirilmesi gerekir. Çünkü kiracının tahliyesi bakımından asıl sözleşme ilişkisi onun üzerindedir. Apartman yönetimi ve kat malikleri, düzenledikleri tutanaklar ve resmi şikayetlerle maliki harekete geçmeye zorlayabilir. Sürecin etkili ilerlemesi için İstanbul avukat desteği alınması bu aşamada faydalı olur.
Polis çağrılması tahliye davasında işe yarar mı?
Evet, olay yerine polis çağrılmış ve buna dair kayıt oluşmuşsa bu, tahliye davasında destekleyici delil olabilir. Ancak tek başına polis çağrılması yeterli olmaz. Mahkeme yine de davranışın sürekliliğine, ihtar sürecine ve diğer delillerin varlığına bakacaktır. Yani polis kaydı güçlü ama tamamlayıcı bir delildir.
Bu tür tahliye davaları ne kadar sürer?
Davanın süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanma hızına, tanık sayısına ve tarafların savunmalarına göre değişir. İstanbul’da bu süre dosyanın niteliğine göre uzayabilir. Bu yüzden dava açmadan önce dosyanın iyi hazırlanması çok önemlidir. İyi planlanmış bir süreç, hem yargılamayı kısaltır hem de sonuca ulaşmayı kolaylaştırır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.