İntifa Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur? TMK 794 Tapu Tescili, Kira Geliri ve Sona Ermesi 2026

Gayrimenkul sahipliği çoğu kişi için yalnızca tapuda bir isimden ibarettir; oysa tapu kütüğü üzerinde birden fazla hak sahipliği türü kurulabilir. Bunların en yaygınlarından biri olan intifa hakkı, özellikle ebeveynlerin çocuklarına taşınmaz devri sırasında kendilerine güvence sağlamak, miras planlaması yapmak veya bir kişiye taşınmazı satmadan gelirini bağlamak istediği durumlarda gündeme gelir. Uygulamada en sık görülen senaryo şudur: Anne veya baba, evi çocuğuna devreder; tapuda çocuk malik görünür, ancak intifa hakkı şerhiyle evde oturmaya ve varsa kiraya verip bedelini almaya hayatı boyunca devam eder. Bu düzenleme doğru kurulmadığında ise hak kaybı kaçınılmazdır: tescilsiz kalan intifa hakkı taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülemez.

Bu yazıda intifa hakkının ne olduğunu, tapuda nasıl kurulduğunu, hakkın kapsamını, kira gelirinin kime ait olduğunu, devir sınırlarını ve sona erme hâllerini — özellikle İstanbul’daki tapu ve dava pratiğindeki görünümleriyle — ele alıyoruz.

İntifa Hakkı Nedir? TMK 794’teki Tanımı ve Hukuki Niteliği

Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesine göre intifa hakkı, bir şeyin veya bir hakkın malik olmaksızın kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını sağlayan haktır. Başka bir deyişle intifa hakkı sahibi, taşınmazın mülkiyeti kendisinde olmaksızın o taşınmazda oturma, kiraya verme, meyve ve gelirleri toplama yetkisine sahiptir. İntifa hakkı bir ayni haktır; yani hak sahibine taşınmaz üzerinde herkese karşı ileri sürülebilir bir güç verir ve tapu kütüğünde ayrı bir sütunda gösterilir.

İntifa hakkı üç yoldan doğabilir: kanun gereğince (örneğin aile konutuyla ilgili bazı düzenlemeler veya terekedeki yasal durumlar), hâkim kararıyla (örneğin paylı mülkiyetin giderilmesi sırasında bir paydaşa taşınmazın tahsisi karşılığında diğerlerine intifa hakkı tanınması) veya hukuki işlemle (sözleşme ve vasiyet). Uygulamada en sık karşılaşılan kuruluş biçimi, malikin tapu müdürlüğü önünde yaptığı kurucu intifa sözleşmesidir.

İntifa Hakkı Tapuda Nasıl Kurulur? Tescil Şartı ve İstanbul Pratiği

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulmasının tek geçerli yolu tapu kütüğüne tescildir. TMK’nın 794. maddesi ve Tapu Sicili Tüzüğü uyarınca, taşınmazın kayıtlı maliki intifa hakkını tesis ettirmek için doğrudan tapu müdürlüğüne başvurur. Sözleşmenin tapuda, yetkili memur huzurunda, tarafların bizzat veya vekâleten katılımıyla yapılması gerekir. İstanbul’da yoğunluk nedeniyle randevulu sistem işletilir; randevu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün çevrim içi sistemi üzerinden veya ilgili tapu müdürlüğünden alınır. Randevuya tapu senedi veya varsa hisse beyanı, kimlikler ve varsa temsile ilişkin vekâletname ile gidilir.

Tescil işlemi tamamlandığında tapu kütüğünün intifa hakkı sütununa, hakkın sahibi ve süresi işlenir. Bu andan itibaren intifa hakkı doğmuş sayılır ve taşınmazın sonraki malikleri de bu şerhle bağlıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması da aynı yöndedir: taşınmazlarda intifa hakkı, tapuya tescil edilmedikçe kurulmamış sayılır; tescilsiz kalan bir düzenleme, taraflar arasında ancak borç doğuran etki taşıyabilir ve taşınmazı devralan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez.

Pratikte sık yapılan hata, noterden bir “oturma hakkı” veya “yaşam boyu kullanma” sözleşmesi düzenletip tapuya gitmektir. Bu tür sözleşmeler, intifa hakkının yerini tutmaz; kişiye ancak sözleşmeye dayalı kişisel bir hak sağlar ve malikin değişmesi hâlinde savunmasız kalır.

İntifa Hakkının Kapsamı: Oturma, Kiraya Verme ve Kira Geliri Kimin?

TMK’nın 796. maddesi uyarınca intifa hakkı sahibi, hakkın konusundaki şeyi tıpkı kendi malı gibi kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir; ancak bu yetki, malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Somut olarak:

• Oturma: İntifa hakkı sahibi taşınmazda bizzat oturabilir.
• Kiraya verme: Taşınmazı üçüncü kişilere kiraya verebilir; kira bedeli intifa hakkı sahibine aittir.
• Ürün ve gelirler: Bağ, bahçe, tarla gibi taşınmazların ürünleri ile hasılat, hakkın süresince intifa hakkı sahibine kalır.
• Demirbaş eşya: Bir konutun devriyle birlikte kurulan intifa hakkında, taşınmazın olağan kullanımına ilişkin demirbaşlar da hakkın kapsamına girer.

Kira ilişkisi bakımından önemli bir kural, Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesinde yer alır: intifa hakkı sahibi tarafından kurulan kira ilişkisi, taşınmazın mülkiyeti sonradan başkasına geçse de, yeni malikin bu hakkı tanımak zorunda olduğu süreyle sınırlı olmak üzere yeni malike karşı da işler. Yani intifa hakkı sahibi, hakkı süresince kiracıyı koruyabilir; ancak intifa hakkı sona erdiğinde kira ilişkisi de yeni malike karşı hüküm ifade etmez. İstanbul’daki yoğun kira piyasasında bu kural, hem intifa hakkı sahibi hem de taşınmazı devralacak yatırımcı için belirleyicidir.

İntifa Hakkı Sahibi Neler Yapamaz? Devir ve Tasarruf Sınırları

İntifa hakkı, mülkiyetin kendisi değildir; bu nedenle yetkileri sınırlıdır:

• Taşınmaz satılamaz: Mülkiyet hakkı maliktedir; satış yetkisi de malikindir. İntifa hakkı sahibi taşınmazı tek başına satamaz, satın alan da bu yetkiyi değil ancak hakkın kendisini devralabilir.
• Ayni hak tesis edemez: İntifa hakkı sahibi, taşınmaz üzerinde maliki temsil etmeksizin ipotek veya sınırlı başka bir ayni hak kuramaz.
• Devir sınırlıdır: TMK’nın 798. maddesi uyarınca intifa hakkı sahibi, hakkın tamamını veya bir kısmını başkasına ancak taşınmaz malikinin yazılı rızasıyla devredebilir. Rıza verilmiş olsa bile devir, intifa hakkının süresini aşamaz.
• Ani fesih hakkı: Taşınmaz maliki, hakkın devredildiği kişinin taşınmazı özenle kullanmadığını ispat ederse, devir işlemini belirli bir süre geçtikten sonra bile feshedebilir.

Bu sınırlar, intifa hakkının “azaltılmış bir mülkiyet” değil, kullanma-yararlanmaya odaklı korumalı bir hak olduğunu gösterir. Karşı taraftan bakıldığında ise malik, taşınmazı elinde tutar; ancak intifa süresince onu kullanamaz ve gelirlerinden yararlanamaz.

Giderler ve Yenileme: Bakım Masrafı Kimin Ödeyeceği

TMK’nın 797. maddesi, yükümlülükleri dengeler: olağan bakım giderleri, yönetim giderleri ve olağan vergiler gibi zorunlu bakım giderleri intifa hakkı sahibine aittir; taşınmazın önemli ölçüde yenilenmesini veya korunmasını gerektiren büyük onarım ve yenileme giderleri ise malike aittir. Malikin bu kapsamda yaptığı zorunlu masraflar için intifa hakkı sahibinden faiz isteyebilir.

TMK’nın 800. maddesi uyarınca intifa hakkı sahibi, hakkın süresi içinde taşınmazı önemli şekilde yenileme veya genişletme ihtiyacı doğduğunda bu işler için malikle iş birliği yapmak zorundadır; yenileme hakkı malikin elindedir, ancak masraflar ona aittir. Uygulamada apartman tadilatı, kat güçlendirme veya iskân süreçlerinde bu ayrım, kat malikleri ile intifa hakkı sahipleri arasında sık anlaşmazlık çıkarır.

İntifa Hakkı Ne Zaman Sona Erer?

TMK’nın 799. maddesi uyarınca intifa hakkı, kanunda öngörülen sürelerin sona ermesiyle ya da taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Başlıca sona erme nedenleri şunlardır:

• Sürenin dolması: Süre, kanunla, hâkim kararıyla veya sözleşmeyle belirlenebilir; belirlenmemişse hak en geç 100 yıl sonra sona erer. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakları da 100 yılı aşamaz.
• Hak sahibinin ölümü: Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı, o kişinin ölümüyle kendiliğinden sona erer ve mirasçılarına geçmez.
• Tagayyür (noksanlama): Taşınmazın yapımı veya aşırı kullanım sonucu önemli ölçüde değer kaybetmesi hâlinde malik, hâkimden intifa hakkının kaldırılmasını isteyebilir.
• Haktan feragat: İntifa hakkı sahibi, tapu müdürlüğü önünde hakkından feragat ederek hakkı terk edebilir.

İntifa hakkı sona erdiğinde, hakkın geri verilmesi ilkesi uyarınca taşınmaz, ek beyanlar dışındaki yüklerden ve eklemelerden arınmış olarak malike döner; taşınmazı olağan kullanım biçimine uygun olmayan şekilde değiştirmiş olan hak sahibi, malikin talebi üzerine önceki durumu geri getirmekle yükümlüdür.

Miras ve Veraset Bağlamında İntifa Hakkı: Mirasçılar Ne Yapmalı?

İntifa hakkı, ölümle sona eren kişisel bir yetkidir; bu nedenle intifa hakkı sahibinin mirasçılarına geçmez. Ancak hakkın kurulmuş olduğu dönemde malikin durumu ayrı değerlendirilir. Örneğin baba, çocuğuna devrettiği evde 15 yıl intifa hakkıyla oturduktan sonra vefat ettiğinde, hakkın sona ermesi için malikin tapu müdürlüğüne başvurarak intifa şerhinin terkinini istemesi gerekir. Terkin, veraset ilamı veya ölüm belgesiyle talep edilir.

Ters kurguda ise malikin ölümü intifa hakkını ortadan kaldırmaz: Hakkın sahibi olduğu sürece ve taşınmazın yeni malikleri — yani malikin mirasçıları — aleyhine de hakkını kullanmaya devam eder. İstanbul’daki yoğun gayrimenkul işlemlerinde, satın alınan taşınmazda eski bir intifa şerhi kalması alıcıyı ciddi biçimde etkiler; bu nedenle tapu kaydı ve şerh sorgusu, satış öncesi mutlaka e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden alınmalıdır.

İntifa Hakkı Mı, Ömür Boyu Oturma Hakkı Mı? Doğru Aracın Seçimi

Uygulamada intifa hakkı sıkça “ömür boyu oturma hakkı” ile karıştırılır. İkisi arasındaki pratik farklar şöyledir:

Özellik	İntifa Hakkı	Ömür Boyu Oturma Hakkı
Hukuki nitelik	Ayni hak (tapuda ayrı sütunda tescilli)	Kişisel hak (şerhle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir)
Kiraya verme ve kira geliri	Varsayılan olarak mümkün, bedel hak sahibinin	İçerik gereği genellikle yalnızca bizzat oturma amaçlı
Devir	Malikin yazılı rızasıyla sınırlı devir mümkün	Kural olarak devredilemez, kişiye bağlıdır
Sona erme	Ölüm, süre, tagayyür veya feragatla	Hak sahibinin ölümüyle

Ebeveyn-evlat devirlerinde intifa hakkı daha kapsamlı koruma sağlar; özellikle taşınmazın kiraya verilip gelirinin yaşlı hak sahibine bırakılması isteniyorsa intifa hakkı tek uygun araçtır. Yalnızca oturma güvencesi yeterliyse ve devir esnekliği istenmiyorsa, oturma hakkı şerhi daha hafif bir çözüm olabilir. Hangi aracın seçileceği, ailenin düzeni, taşınmazın kira potansiyeli ve olası miras senaryolarına göre hukuki analizle belirlenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı olan kişi evi satabilir mi?

Hayır, satamaz. Satış yetkisi mülkiyetin gereği olduğu için yalnızca tapuda malik görünen kişiye aittir. İntifa hakkı sahibi taşınmazı kullanabilir, kiraya verebilir ve gelirini alabilir; ancak mülkiyeti devredemez. İntifa hakkının kendisi de malikin yazılı rızası olmadan başkasına devredilemez ve rıza verilse bile devir, hakkın süresiyle sınırlı kalır. Satış isteniyorsa öncelikle malikle anlaşma ve tapuda uygun işlemin yapılması gerekir.

Tapuda intifa hakkı şerhi nasıl kaldırılır?

Şerhin terkini için hakkın sona erdiğini gösteren belgeyle tapu müdürlüğüne başvurulur. En sık görülen neden, hak sahibinin ölümüdür; bu durumda ölüm belgesi veya veraset ilamı sunularak malikin talebiyle intifa sütunu terkin edilir. Sürenin dolması veya haktan feragat hâllerinde de benzeri şekilde başvuru yapılır. Tagayyür, yani taşınmazın özensiz kullanımdan önemli ölçüde değer kaybetmesi durumunda ise malikin dava açması ve hâkim kararı alması gerekir.

İntifa hakkı sahibi öldüğünde ne olur, mirasçılara geçer mi?

Geçmez. İntifa hakkı, gerçek kişi lehine kurulduğunda o kişinin ölümüyle kendiliğinden sona eren kişiye bağlı bir haktır. Hak sahibinin çocukları veya eşi, hakkı miras yoluyla devralamaz; taşınmazın kullanımı ve geliri malike döner. Malik de vefat etmişse hakkı sona eren taşınmaz, malikin mirasçılarına geçer ve terkin için gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur. İstanbul gibi çok hisseli tapuların yaygın olduğu yerlerde bu terkin işleminin gecikmesi, sonraki satışları bloke edebilir.

İntifa hakkı kurulmuş ev satın almak riskli mi?

Tek başına riskli değildir; ancak alıcı, intifa hakkının süresini ve kapsamını bilerek almalıdır. Satış, hakkı ortadan kaldırmaz: Alıcı mülkiyeti kazanır, fakat intifa hakkı sahibi hakkı süresince taşınmazı kullanmaya ve kiraya vermeye devam eder. Kira ilişkisi bakımından TBK 321 uyarınca intifa hakkı sahibinin kurduğu kira sözleşmesi, yeni malike ancak hakkın süresiyle sınırlı olarak bağlar. Alıcı için belirleyici olan, tapu kaydındaki şerhi görmek, süreyi doğrulamak ve satış bedelini bu kullanım kısıtına göre belirlemektir.

İntifa hakkı süresiz kurulabilir mi, en fazla kaç yıl sürer?

Süresiz görünen bir düzenleme dahi kanunen sınırlıdır. TMK 799 uyarınca süre belirlenmemişse intifa hakkı en geç 100 yıl sonra sona erer; tüzel kişiler lehine kurulan haklar için de üst sınır 100 yıldır. Gerçek kişilerde ise fiili sınır, hak sahibinin hayat süresidir; ölümle hak kendiliğinden biter. Dolayısıyla “ölünceye kadar” ifadesi, sözleşmede süre olarak kabul edilir ve hukuken geçerli bir kuruluştur.

İntifa hakkı kurulumunda tapu harcı ve masraflar nasıl hesaplanır?

Kurucu intifa sözleşmesi, tapu müdürlüğünde resmi şekle bağlı bir işlem olduğundan harca tabidir. Harç, intifa hakkının süresine göre hesaplanan bir değer üzerinden alınır; süre sınırsız veya hayat boyu kabul edildiğinde emsal vergi değeri üzerinden kanunda öngörülen oran uygulanır. Ayrıca döner sermaye ücreti ve varsa vekâleten işlem yapılıyorsa vekâletname düzenleme masrafları eklenir. Bedelsiz kuruluşta (örneğin ebeveyn-çocuk arasında) veraset ve intikal vergisi yönünden de beyan yükümlülüğü doğabileceği için işlem öncesinde vergi etkisinin hesaplanması gerekir.

Sonuç: İntifa hakkı, mülkiyeti devretmeden taşınmazdan yararlanmayı sağlayan güçlü ve esnek bir araçtır; gücü ise tamamen doğru kurulmasına bağlıdır. Tapuya tescil edilmeyen bir düzenleme üçüncü kişilere karşı koruma sağlamaz, süresi ve kapsamı yanlış tanımlanan bir hak ise aile içi uyuşmazlıkların kaynağı hâline gelir. İstanbul’da tapu işlemlerinin yoğunluğu ve çok hisseli yapılar, sürecin baştan hukuki tasarımla yürütülmesini zorunlu kılar. Taşınmazınızda intifa hakkı kurmak, mevcut bir şerhi terkin ettirmek veya intifa hakkı içeren bir alım-satımı değerlendirmek isterseniz, iletişim sayfamızdan dosyanızı birlikte inceleyebiliriz.

0