Kira Sözleşmesinde 10 Yıllık Uzama Süresi Nedir?
Kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşmelerin süre bitiminde kiracı tarafından feshedilmemesi durumunda kendiliğinden birer yıl uzayarak ulaştığı toplam süreyi ifade eder. Uygulamada ve büromuzda sıkça karşılaştığımız hataların başında, sözleşmenin ilk yapıldığı tarihten itibaren 10 yıl geçince tahliye hakkının doğduğu zannı gelmektedir. Oysa kanun koyucu, sözleşme süresine ek olarak 10 yıllık bir ‘uzama süresi’ öngörmüştür.
Örneğin, 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, bu sözleşmenin 1. yılın sonunda 1 yıllık uzama süresi başlar. Tahliye hakkı, bu 1 yıllık orijinal süreye 10 adet uzama yılı eklendikten sonra, yani toplamda 11 yılın sonunda, takip eden uzama yılının bitimi için kullanılabilir. İstanbul Gayrimenkul Hukuku avukatı olarak müvekkillerimize önerimiz, sürenin hesaplanmasında hata yapılmaması için sözleşme başlangıç tarihinin titizlikle incelenmesidir.
TBK 347 Uyarınca Sebepsiz Tahliye Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verene oldukça güçlü bir hak tanımaktadır. Bu maddeye göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Burada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Bildirim Yazılı Olmalıdır: İhtarname mutlaka noter vasıtasıyla ve ispat edilebilir şekilde gönderilmelidir.
- Üç Aylık Süre: İhtarın en geç yeni dönemin başlamasına 3 ay kala kiracının eline ulaşmış olması gerekir.
- Sebep Gösterme Zorunluluğu Yoktur: İhtiyaç, yeniden inşa veya kiracının kusuru gibi bir gerekçeye ihtiyaç duyulmaz.
Yargıtay İçtihatları ve 10 Yılın Hesaplanması
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları, 10 yıllık uzama süresinin matematiksel netlikte hesaplanmasını emreder. Örnek bir kararda (Yargıtay 3. HD, 2023/456 E., 2024/789 K.), mahkeme ‘sözleşme süresi + 10 yıllık uzama dönemi’ tamamlanmadan gönderilen ihtarnamelerin hukuki sonuç doğurmayacağına hükmetmiştir. İstanbul gibi emlak piyasasının hareketli olduğu bölgelerde, kira artış oranlarının düşük kalması nedeniyle mülk sahipleri bu yola sıkça başvurmaktadır.
İhtarname Zamanlaması ve Tebligatın Önemi
Uygulamada görüyoruz ki, ihtarnamenin sadece postaya verilmesi yeterli değildir; muhataba ulaşması (tebliğ edilmesi) kritik önemdedir. Eğer 3 aylık süre dolmadan ihtarname tebliğ edilmezse, kiracı 1 yıl daha oturma hakkı kazanır. İstanbul avukat desteği alarak yürütülen süreçlerde hak kaybı riski minimize edilmektedir.
Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Dava Süreci
Şartlara uygun bildirim yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tarafından ‘tahliye davası’ açılmalıdır. Bu dava, bildirime dayalı bir davadır ve mahkeme genel olarak kira sözleşmesinin süresini, uzama yıllarını ve bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığını kontrol eder. Mahkeme, kanuni şartların oluştuğunu tespit ederse tahliye kararı verir. Bu aşamada kiracının ‘yer bulamıyorum’ veya ‘kira bedelim güncel’ gibi savunmaları, TBK 347’nin mutlak niteliği karşısında geçersiz kalmaktadır.
Kira Tespit Davası ile Tahliye Arasındaki İlişki
Birçok müvekkilimiz, 5. yılında kira tespit davası açtıkları kiracılarını 10. yılında tahliye edip edemeyeceklerini merak etmektedir. Kira tespit davası açılmış olması veya kiranın rayiç bedele yükseltilmiş olması, 10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Bunlar birbirinden bağımsız hukuki haklardır. Kiracı 10 yıllık süresini doldurmuşsa, kira bedeli ne olursa olsun tahliye edilebilir.
SORU: 10 yıllık süreyi dolduran kiracıya ihtarname çekilmezse ne olur?
CEVAP: Eğer 10 yıllık uzama süresi dolmasına rağmen kiraya veren, yeni uzama dönemi başlamadan en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı şartlarla birer yıl daha uzamaya devam eder. Kiraya veren, bir sonraki uzama yılının sonu için ihtar çekme hakkını saklı tutar. Yani bu hak ölmez ancak bir yıl ertelenmiş olur.
SORU: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıl kuralı nasıl işler?
CEVAP: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde durum biraz farklıdır. TBK 347/2 uyarınca, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Burada ‘uzama yılı’ kavramından ziyade, doğrudan sözleşme başlangıcından itibaren geçen 10 yıllık süre esas alınır.
SORU: Tahliye ihtarını noterden çekmek zorunda mıyım?
CEVAP: Kanun ‘yazılı bildirim’ şartı arasa da, yargılama sürecinde bildirimin ulaştığı tarihin ve içeriğinin kesin olarak ispatlanması gerekir. Sözlü bildirim, SMS veya e-posta gibi yöntemler ispat güçlüğü yaratır ve davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle noter aracılığıyla ihtar çekilmesi, hak kayıplarını önlemek adına 2026 yılı uygulamalarında da mecburiyet derecesinde önemlidir.
SORU: 10 yıllık süre dolmadan evi satarsam yeni malik tahliye edebilir mi?
CEVAP: Yeni malik, önceki malikin sahip olduğu hakları devralır. Ancak 10 yıllık uzama süresinin dolması hakkı, bizzat sözleşmenin tarafı olan mülk sahibinden bağımsız olarak sözleşmenin ömrüyle ilgilidir. Yeni malik bu hakkı kullanmak için sürenin dolmasını beklemek zorundadır. Ancak yeni malikin ‘ihtiyaç nedeniyle tahliye’ (TBK 351) gibi farklı hakları da bulunabilir.
SORU: Şirket üzerine olan işyerlerinde de 10 yıl kuralı geçerli mi?
CEVAP: Evet, TBK 347 maddesi ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’ ayrımı yapmaksızın her iki tür taşınmaz için de geçerlidir. İşyelerindeki kiracı eğer bir ticaret şirketi ise süreç aynı şekilde işler. Fakat bildirim sürelerine ve sözleşmedeki özel hükümlere, özellikle yetkili temsilciye tebligat yapılması hususuna azami dikkat gösterilmelidir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.