Gayrimenkul hukukunun en tartışmalı konularından biri olan tahliye taahhütnameleri, 2026 yılında da kiracı ve ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkların merkezinde yer almaktadır. Uygulamada, mülk sahiplerinin kira sözleşmesinin imzalanması sırasında, şart olarak sundukları boş tahliye taahhütnameleri, kiracıların barınma hakkını ciddi bir tehdit altına sokmaktadır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu vakalarda, kiracıların ‘mecburiyet’ altında imzaladıkları bu belgelerin hukuki geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde sıkı şartlara bağlanmıştır.
Tahliye Taahhütnamesinin İptali İçin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesinin iptali için öncelikle belgenin şekli ve maddi şartlarını incelemek gerekir. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 gereğince, bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiracının şahsı veya vekili tarafından verilmesi ve en önemlisi kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması şarttır.
Uygulamada görüyoruz ki, İstanbul avukatlık ofisimize başvuran müvekkillerimizin çoğu, kira kontratı ile aynı tarihli veya tarihi boş bırakılmış belgeleri imzalamaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri, kiracının o anki barınma stresini kullanan bir baskı unsuru olarak kabul edilmekte ve ‘irade eksikliği’ nedeniyle geçersiz sayılmaktadır. 2026 yılı itibarıyla, bu belgelerin iptali için açılan davalarda imza tarihinin ve tahliye tarihinin yazılış biçimi, mürekkep yaşı analizi ve tanık beyanları büyük önem taşımaktadır.
Boş Tahliye Taahhütnamesi ve İrade Fesadı İddiası
Kiracıların çoğu zaman güven ilişkisine dayanarak veya dayatma sonucu imzaladığı ‘boş tahliye taahhüdü’, mülk sahibi tarafından sonradan doldurulduğunda büyük mağduriyetler yaratmaktadır. Türk Borçlar Kanunu Madde 30-39 hükümleri uyarınca; hata, hile veya korkutma (ikrah) altında imzalanan belgelerin 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde iptali mümkündür.
Eğer kiracı, ev bulamama korkusu veya mülk sahibinin baskısı ile boş kağıda imza atmışsa, bu durum ‘ikrah’ (korkutma) kapsamında değerlendirilebilir. Ancak hukuk sistemimizde ‘beyaza imza’ geçerli kabul edildiği için, belgenin iradeye aykırı doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır. İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı olarak tecrübelerimiz, bu davaların profesyonel bir delil yönetimi gerektirdiğini göstermektedir. Yazılı delillerin yanı sıra, WhatsApp yazışmaları ve diğer dijital kanıtlar, taahhüdün ne zaman istenildiğini ispatlamada kritik rol oynar.
Tahliye Taahhütnamesine Karşı Menfi Tespit Davası
Hakkında tahliye taahhütnamesine dayalı bir icra takibi (Örnek 14) başlatılan kiracı, icra takibine 7 gün içinde itiraz edebileceği gibi, genel mahkemelerde tahliye taahhütnamesinin geçersizliğinin tespiti için ‘Menfi Tespit Davası’ da açabilir. Bu dava ile taahhüdün aslında mülk sahibi tarafından hukuka aykırı şekilde sonradan doldurulduğu veya tarihlerin gerçeği yansıtmadığı ileri sürülür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarında vurgulandığı üzere, taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olması tek başına yeterli değildir; belgenin serbest iradeyle ve kira ilişkisi devam ederken verilmiş olması esastır. 2026 uygulama esaslarına göre, kiracının taahhüt tarihinden önce taşınmazı kiraladığını ispatlayan faturalar, ikametgah kayıtları ve kira ödeme dekontları, taahhüdün ‘kira başlangıcında’ alındığına dair güçlü karineler oluşturur.
Sahte İmza veya Yetkisiz Temsil Nedeniyle İptal
Tahliye taahhütnamesinin iptali gerekçelerinden bir diğeri de imza itirazıdır. Eğer belge üzerindeki imza kiracıya ait değilse, icra mahkemesinde imzaya itiraz edilmelidir. Bu süreçte dosya Adli Tıp Kurumu veya kriminal incelemeye gönderilir. İstanbul’daki emsal dosyalarda, kira sözleşmesindeki imza ile tahliye taahhütnamesindeki imzanın çıplak gözle bile örtüşmediği durumlara sıkça rastlanmaktadır.
Ayrıca, aile konutu sözleşmelerinde eşlerden yalnızca birinin imzasıyla verilen tahliye taahhütnamesi, TMK Madde 194 uyarınca diğer eşin açık rızası yoksa geçersiz kılınabilir. Aile konutu şerhi bulunmasa dahi, konutun aile konutu vasfını taşıması halinde, tek başına verilen taahhütler iptale konu edilebilir. Bu, özellikle 2026 yılındaki güncel yargı pratiğinde kiracıyı koruyan en güçlü argümanlardan biridir.
Hukuka Aykırı Tahliye Taahhütnamelerinde Tazminat Hakkı
Mülk sahibinin geçersiz bir tahliye taahhütnamesini bilerek ve isteyerek icraya koyması ve bu yolla kiracıyı taşınmazdan tahliye etmesi halinde, kiracının haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açma hakkı doğar. Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, dürüstlük kuralına (TMK Madde 2) aykırı hareket eden ev sahibi, kiracının taşınma masraflarını, yeni kiraladığı yer ile eski yer arasındaki kira farkını ve manevi zararlarını karşılamakla yükümlü tutulabilir.
Büromuzun takip ettiği İstanbul merkezli davalarda, kötü niyetli tahliye girişimlerinin yargı tarafından ağır yaptırımlarla karşılandığını görüyoruz. Tahliye taahhütnamesinin iptali sadece taşınmazda kalmayı değil, aynı zamanda mülk sahibinin gelecekteki olası tazminat davasına karşı haklılık zemini oluşturmayı da sağlar.
SORU: Tahliye taahhütnamesini boş olarak imzaladım, iptal edebilir miyim?
CEVAP: Evet, iptal edilebilir ancak ispat yükü kiracıdadır. Yargıtay içtihatlarına göre beyaza imza atan kişi, kağıdın içeriğinin iradesine aykırı olarak doldurulduğunu yazılı delille ispatlamalıdır. Ancak kira sözleşmesi tarihi ile taahhütnamenin düzenlenme tarihinin mantıksal bir çelişki içinde olması (örneğin henüz kiralama bile yapılmadan tahliye sözü verilmesi) durumunda irade fesadı mahkemece kabul edilebilir.
SORU: Tahliye taahhütnamesi iptali davası ne kadar sürer?
CEVAP: İstanbul mahkemelerindeki iş yükü ve bilirkişi inceleme süreçleri göz önüne alındığında, tahliye taahhütnamesinin iptali veya geçersizliğine ilişkin menfi tespit davaları ortalama 12 ila 18 ay arasında sürmektedir. Ancak davanın başında talep edilecek ‘tedbir kararı’ ile tahliye işleminin dava sonuna kadar durdurulması mümkündür, bu da kiracı için süreci daha güvenli kılar.
SORU: Tahliye taahhüdündeki imza bana ait değilse ne yapmalıyım?
CEVAP: Eğer taahhütnamedeki imza size ait değilse, icradan gönderilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde icra mahkemesinde imzaya itiraz etmeniz gerekir. Süreyi kaçırmanız halinde takibin kesinleşmeye devam edeceğini unutmamalısınız. Mahkeme süreci sonunda imzanın size ait olmadığı kriminal raporla kesinleşirse, takip iptal edilir ve karşı taraf tazminata mahkum edilebilir.
SORU: Eşimden habersiz verdiğim tahliye taahhüdü geçerli midir?
CEVAP: Eğer taşınmaz ‘aile konutu’ niteliğindeyse ve eşinizin açık rızası alınmadan bir tahliye taahhüdü verilmişse, bu taahhüt Türk Medeni Kanunu Madde 194 gereğince geçersizdir. Bu durumda eş tarafından açılacak bir dava ile taahhütnamenin iptali ve aile konutu vasfının tespiti sağlanabilir. 2026 yılındaki Yargıtay kararları, aile konutu korunmasını mülkiyet hakkının bile önünde tutabilmektedir.
SORU: Noter huzurunda yapılmayan tahliye taahhütnamesi geçersiz midir?
CEVAP: Hayır, tahliye taahhütnamesinin noter kanalıyla yapılması bir zorunluluk (geçerlilik şartı) değildir; adi yazılı şekilde yapılması da hukukuken geçerlidir. Ancak adi yazılı belgelerde imza itirazı olasılığı daha yüksektir. Noter onaylı taahhütnamelerin en büyük avantajı, imza ve tarih içeriğinin sahteliğini iddia etmenin çok daha zor olmasıdır, bu nedenle mülk sahipleri genellikle noteri tercih eder.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.