Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiracı ile mal sahibi (kiraya veren) arasında kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan bir hukuki yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. ve 345. maddeleri kapsamında düzenlenen bu dava; tarafların kira bedeli konusunda uzlaşamaması ya da yasal artış sınırlarının piyasa koşullarıyla örtüşmemesi durumunda başvurulan temel çözüm mekanizmasıdır.
2022’den bu yana uygulanan kira artış sınırlamaları nedeniyle kira bedelleri ile piyasa rayiç değerleri arasında belirgin bir makas oluşmuştur. Bu durum, özellikle 2026 yılında kira tespit davalarının sayısını önemli ölçüde artırmaktadır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
TBK madde 345 uyarınca kira tespit davası açılabilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekir:
- Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiraya veren tarafından ihtarname gönderilmesi ya da dava açılması gerekir.
- Kiracı tarafından ise yeni dönem başladıktan sonra herhangi bir süre sınırı olmaksızın dava açılabilir.
- Kira sözleşmesi en az 5 yıldır devam eden ilişkilerde ya da taraflar arasında anlaşma sağlanamayan her durumda dava yoluna gidilebilir.
2026 Kira Artış Sınırı ve Tespit Davası
2022 yılında başlayan yasal kira artış sınırlaması (konut kiraları için ÜFE ile sınırlı artış) döneminin ardından 2024 yılı itibarıyla serbest piyasaya geçiş sağlanmıştır. Ancak 2026 itibarıyla şu tablo geçerlidir:
- Konut kiralarında yasal artış sınırı kaldırılmış, taraflar serbestçe anlaşabilmektedir.
- Anlaşmazlık hâlinde hâkim, emsal kira bedellerini esas alarak hakkaniyet ilkesiyle yeni kira bedelini belirler (TBK m. 344/3).
- 5 yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, son kira bedelini ÜFE oranında değil, piyasa rayiç değerini göz önünde bulundurarak serbestçe takdir eder.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Dava açma süreci adım adım şöyle işler:
- İhtarname gönderimi: Kiraya veren, yeni dönem başlamadan 30 gün önce noter kanalıyla ihtarname göndererek artırım talebini bildirir.
- Yetkili mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Dilekçe ve belgeler: Kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, emsal kira araştırması, varsa bilirkişi raporu mahkemeye sunulur.
- Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, bölgedeki emsal kira bedellerini tespit etmek için bilirkişi atar. Bilirkişi raporu kararın temel dayanağını oluşturur.
- Karar: Hâkim emsal verileri, taşınmazın nitelikleri ve hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.
Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davalarında bilirkişi; taşınmazın konumunu, metrekaresini, yaşını, kullanım amacını ve yakın çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini inceleyerek emsal değer belirler. İstanbul gibi büyük şehirlerde bölge bazlı farklılıklar son derece belirgindir. Bu nedenle emsal seçimi ve bilirkişi raporuna itiraz, davanın seyrini doğrudan etkiler.
Dava Süreci Ne Kadar Sürer?
Sulh Hukuk Mahkemelerindeki iş yüküne göre kira tespit davaları ortalama 6 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. İstanbul ilçe mahkemelerinde bu süre daha uzun olabilmektedir. Dava süresince mevcut kira bedeli ödenmesi zorunludur; hâkim geriye dönük artışa da hükmedebilir.
Kira Tespit Davası Masrafları
Dava masrafları şu kalemlerden oluşur:
- Başvuru ve yargılama harcı: Dava değerine göre değişmekle birlikte 2026 itibarıyla asgari birkaç bin TL düzeyindedir.
- Bilirkişi ücreti: Mahkemece belirlenir; genellikle 3.000 – 8.000 TL arasındadır.
- Avukatlık ücreti: Avukat tutulması zorunlu olmasa da hukuki destek almanız davanın sonucunu önemli ölçüde etkiler.
Dava kazanılması hâlinde yargılama masrafları karşı tarafa yükletilebilir.
Kiracı mı, Mal Sahibi mi: Kim Dava Açmalı?
Her iki taraf da kira tespit davası açabilir:
- Mal sahibi açarsa: Piyasa değerinin altında kalan kira bedelini güncellemek ister.
- Kiracı açarsa: Aşırı artış taleplerini sınırlamak ya da belirsizliği gidermek ister.
Önemli bir ayrıntı: TBK madde 345’e göre kiraya veren, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce dava açmaz ya da ihtarname göndermezse, o dönem için artış talep etme hakkını kaybeder.
Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Arasındaki Fark
Bu iki dava sıklıkla birbirine karıştırılır. Kira tespit davası yalnızca kira bedelinin belirlenmesiyle ilgilidir; kiracının taşınmazdan çıkarılmasını kapsamaz. Tahliye istenen durumlarda ayrıca kira tahliye davası açılması gerekir. Her iki dava paralel yürütülebilir.
Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Kira tespit davalarında avukat tutmak yasal olarak zorunlu değildir; ancak bilirkişi raporuna itiraz, emsal seçimi ve hukuki argümanların doğru kurgulanması sonucu doğrudan etkiler. Özellikle İstanbul gibi yüksek kira bedellerinin söz konusu olduğu yerlerde, bir avukat tutmanın maliyeti çoğu zaman kazanılan artış farkıyla çok kısa sürede karşılanmaktadır.
Kira tespit davası veya kira hukuku konularında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. İstanbul’da kiracı ya da mal sahibi olarak haklarınızı korumak için deneyimli ekibimiz yanınızda.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası kaç yılda bir açılabilir?
TBK kapsamında her yeni kira dönemi için ayrı dava açılabilir. Aynı kira ilişkisi için art arda yıllık dava açmak mümkündür; ancak mahkeme her seferinde güncel piyasa koşullarını değerlendirir.
Hâkim kira bedelini ne kadar artırabilir?
5 yılı aşmayan sözleşmelerde artış ÜFE oranıyla sınırlıdır. 5 yılı aşan ya da yenilenen sözleşmelerde hâkim piyasa rayicini esas alarak serbestçe belirleme yapabilir; bu nedenle karar öngörülemeyen oranlarda artış veya azalış içerebilir.
Kira tespit davası geriye dönük işler mi?
Evet. TBK madde 345 uyarınca hâkim, belirlediği kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmasına hükmedebilir. Bu durumda kiracı, geçmiş dönem fark bedelini ödemek zorunda kalabilir.
Kiracı davayı kaybederse ne olur?
Kiracı davayı kaybederse mahkemece belirlenen yeni kira bedelini ödemek ve dava masraflarını karşılamak zorunda kalabilir. Kira farkını ödememesi hâlinde tahliye davası için zemin oluşabilir.
İhtarname olmadan dava açılabilir mi?
Kiracı için ihtarname koşulu bulunmamaktadır. Kiraya veren içinse yeni dönem başlamadan 30 gün önce ihtarname gönderilmemiş veya dava açılmamış olması, o dönem için dava hakkının kaybedilmesi anlamına gelir.
Hukuki destek için Av. Merve Arı ile iletişime geçin.