Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? 2026 İstanbul

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Evet, kira tespit davası her zaman açılabilir; ama her dava aynı kira dönemini etkilemez

«Kira tespit davası ne zaman açılır?» — konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok sorulan ve en çok karıştırılan konulardan biri, kira tespit davasının ne zaman açılacağıdır. Birçok ev sahibi davayı sadece sözleşme yenileme gününden hemen önce açabileceğini sanır; birçok kiracı da süre kaçtıysa artık hiç dava açılamayacağını düşünür. İki düşünce de eksiktir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi açık bir kural koyar: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak aynı madde, bu davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağını ayrıca düzenler. Yani mesele sadece dava açılabilirlik değil, davanın ne zaman etkili olacağıdır.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda asıl sorun, davanın açılıp açılamaması değil; yanlış tarihte açıldığı için beklenen artışın bir sonraki kira yılına sarkmasıdır. Özellikle İstanbul gayrimenkul piyasasında bu fark bazen 12 aylık önemli bir ekonomik sonuç yaratır. Bu yüzden kira tespit davasında takvim hesabı, davanın içeriği kadar önemlidir.

Evet, yeni dönem başından sonuç almak için 30 günlük süre kritik önemdedir

TBK m. 345’e göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirim yaparsa, dava yeni dönem sonuna kadar açılsa bile mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Bu teknik cümleyi sadeleştirelim. Örneğin kira sözleşmesinde yeni dönem 1 Ekim 2026 tarihinde başlıyorsa, davanın kural olarak en geç 1 Eylül 2026 tarihine kadar açılması gerekir. Eğer bu tarihe kadar dava açılmadıysa, kiraya veren yine de 1 Eylül 2026 tarihine kadar kiracıya yazılı artış bildirimi göndermişse, davayı yeni dönem sonuna kadar açarak 1 Ekim 2026’dan itibaren sonuç elde etmeye çalışabilir.

Uygulamada görüyoruz ki en büyük hata, ihtar ile dava süresinin birbirine karıştırılmasıdır. Bazı mal sahipleri sadece sözlü konuşmanın yeterli olduğunu düşünür. Oysa telefon konuşması, apartman konuşması veya WhatsApp tartışması her dosyada aynı ispat gücünü sağlamaz. Özellikle yüksek kira farkı hedeflenen dosyalarda ispatı güçlü, tarihli ve içerik bakımından net yazılı bildirim çok önemlidir.

Yargıtay 3. HD, 2017/8651 E., 2019/5865 K. sayılı kararında da sözleşmede artış iradesi ve dava zamanlaması birlikte değerlendirilmiş; süre ve artış şartı göz ardı edilerek davanın reddedilmesinin doğru olmadığı vurgulanmıştır. Bu karar, zamanlama hatasının davanın kaderini doğrudan etkileyebildiğini göstermesi bakımından önemlidir.

Kira tespit davası ne zaman açılır? Somut takvim hesabı ve 2026-2027 örnekleri

«Kira tespit davası ne zaman açılır?» sorusunun pratik cevabı, yeni kira döneminizin başlangıç tarihine göre değişir. Aşağıdaki özet tablo, farklı dönem başlangıkları için 30 günlük dava ve ihtar penceresinin kabaca hangi tarihe denk geldiğini gösterir. Sınır tarihlerde tek günlük hesap hataları dava sonuçlarını etkileyebildiğinden, tablodaki tarihler ihtiyatlı, bir gün emniyet payıyla verilmiştir; kendi döneminiz için mutlaka takvim üzerinden geriye doğru sayım yapın:

İki pratik uyarı: Birincisi, dava tarihinden kasıt dilekçenin mahkeme veznesine verildiği tarihtir; sürenin son gününe sıkışan dosyalarda tebligat, Posta ve Çekirge değerlendirmeleri gecikme yaratabilir. Bu yüzden büromuzda yeni döneme 45-60 gün kalan dosyalarda ihtarnamenin çıkarılmış olmasını, davaya ise en az birkaç hafta pay bırakılmasını öneriyoruz. İkincisi, ihtar yolunu seçen kiraya veren için bildirimin süresinde kiracıya ulaşması gerekir; zarfa verilme tarihi değil, tebligat şerhindeki tarih esas alınır. Ayrıca unutulmamalıdır: süresinde açılmayan veya bildirimsiz kalan dava kaybolmaz; sadece tespit edilecek yeni bedelin etkisi, kural olarak bir sonraki kira yılına sarkar.

Hayır, kira tespit davası kira artış davası ile aynı şey değildir; dayanak TBK m. 344’tür

Kira tespit davası, halk arasında çoğu zaman sadece “kira artış davası” diye anılır; fakat teknik olarak mesele daha geniştir. TBK m. 344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin nasıl belirleneceğini düzenler. Taraflar arasında artış anlaşması varsa bunun sınırı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar arasında artış anlaşması yoksa hâkim, yine bu sınırı ve hakkaniyeti dikkate alır.

Daha da önemlisi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; TÜFE on iki aylık ortalama, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. İşte kamuoyunda en çok konuşulan yüksek oranlı tespit davaları genellikle bu beş yıl eşiği aşıldığında gündeme gelir.

Burada bir tarih netliği de önemlidir: Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırlaması 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girmiş, uzatmalarla 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanmıştır. 27 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla bu özel geçici sınırlama yürürlükte değildir. Bu nedenle 2026 yılı dosyalarında doğrudan TBK m. 344 sistemi esas alınır.

İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteği alınan dosyalarda çoğu zaman ilk inceleme şu başlıklar altında yapılır:

• Sözleşmenin başlangıç tarihi
• Yeni kira döneminin hangi gün başladığı
• Sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığı
• Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı
• Yazılı ihtarın süresinde gönderilip gönderilmediği
• Emsal kiraların gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı

Evet, beş yıl dolmuşsa emsal kira incelemesi çok daha belirleyici hale gelir

Kiraya verenler çoğu zaman “çevrede herkes şu fiyata veriyor” diyerek davayı kesin kazanacaklarını düşünür. Kiracılar ise “sözleşmede yüzde artış yazıyor, daha fazlası istenemez” sanır. Gerçekte beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde tablo daha farklıdır.

TBK m. 344/3 uyarınca hâkim, emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, kullanım şeklini, fiziki durumunu, metrekaresini, bulunduğu binanın niteliğini, ulaşım ve çevre avantajlarını birlikte değerlendirir. Özellikle İstanbul’da aynı mahallede bile sokak, bina yaşı, manzara, ulaşım hattı, site hizmeti ve tadilat durumu nedeniyle ciddi farklar doğabilir. Bu yüzden internet ilanları tek başına yeterli olmayabilir.

Yargıtay 3. HD, 2017/15588 E., 2018/11885 K. sayılı kararında, hak ve nesafet döneminde emsal değerlendirilmeden soyut verilere dayalı kira tespiti yapılmasını isabetsiz bularak daha somut emsal incelemesi gerektiğini belirtmiştir. Bu yaklaşım, bilirkişi raporunun sadece genel piyasa yorumu değil, gerçekten karşılaştırılabilir taşınmaz verileri içermesi gerektiğini gösterir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka hata da şudur: Taraflar, sahibinden veya emlak platformlarında görülen ilan fiyatlarını kesin emsal sanır. Oysa ilan fiyatı ile fiilen yapılan kira sözleşmesindeki rakam aynı olmayabilir. Mahkeme, mümkün olduğunca gerçek kira ilişkilerine yaklaşan, benzer özellikteki örnekleri dikkate almak ister.

Hayır, ihtar gönderilmeden açılan her geç dava tamamen boşa gitmez; ama başlangıç etkisi kaybedilebilir

PAS yaklaşımında problemin en keskin kısmı burada ortaya çıkar. Ev sahibi davayı aylar sonra açtığında çoğu zaman “madem her zaman açılabiliyor, geriye dönük farkı da alırım” diye düşünür. Kiracı ise tam tersine “30 gün geçti, artık hiçbir risk kalmadı” zanneder. İki taraf için de gerçek tablo daha nüanslıdır.

Eğer 30 günlük pencere kaçırılmış ve süresinde yazılı bildirim de yapılmamışsa, dava yine açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin, hedeflenen yeni dönemin başından değil, çoğu durumda sonraki dönemden itibaren etkili olması gündeme gelir. Yani dava boşa gitmez; fakat beklenen ekonomik sonuç gecikir.

Uygulamada görüyoruz ki bu gecikme özellikle yüksek enflasyon sonrası rayiçlerin hızla değiştiği bölgelerde ciddi bir kayıp anlamına gelir. Kiraya veren bir yıl daha düşük bedelle devam etmek zorunda kalabilir. Kiracı ise birden bire değil, sonraki dönemden itibaren artışla karşılaşabilir. Bu nedenle kira tespit davasında “açılabilirlik” ile “istenen dönemden geçerlilik” mutlaka ayrılmalıdır.

Yargıtay 3. HD, 2023/5108 E., 2024/75 K. sayılı kararında kira bedelinin tespiti uyuşmazlığının niteliğini değerlendirirken bu davaların emredici kira hukuku rejimi içinde önem taşıdığını vurgulayan bir yaklaşım benimsemiştir. Bu çizgi, kira tespit davasının basit bir fiyat pazarlığı değil, kanunun sınırları içinde yürüyen özel bir yargısal belirleme mekanizması olduğunu gösterir.

Evet, yazılı bildirim doğru hazırlanırsa dava sonradan açılsa bile yeni dönem için avantaj sağlayabilir

Kiraya veren açısından en pratik koruma araçlarından biri, süresinde ve açık içerikli yazılı bildirimdir. TBK m. 345’in ikinci cümlesi bu nedenle çok önemlidir. Yeni dönemden en geç 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağının yazılı olarak bildirilmesi, davanın hemen açılmadığı bazı durumlarda bile yeni dönem başından sonuç alınmasının yolunu koruyabilir.

Burada bildirimin içeriği de önemlidir. Bildirimde taşınmazın hangi sözleşmeye konu olduğu, hangi dönem için artış talep edildiği ve tarafın kira bedelinin artırılmasını istediği anlaşılır olmalıdır. Her dosyada belirli rakam yazmak zorunlu olmayabilir; fakat belirsiz, çelişkili veya tarihsiz metinler sonradan tartışma yaratabilir.

İstanbul gayrimenkul uyuşmazlıklarında bazen kiracıya mesaj atıldığı, bazen e-posta gönderildiği, bazen de ihtarnamenin geç çıkarıldığı görülüyor. İspat açısından en güvenli yol somut dosyaya göre değişse de, tarih ve içerik netliği taşıyan yazılı yöntemler tercih edilmelidir. İstanbul avukat desteği bu aşamada özellikle önemlidir; çünkü tek bir usul hatası bütün dönemi etkileyebilir.

Evet, hem kiracı hem mal sahibi dava öncesi belge hazırlığı yapmalıdır

Kira tespit davası sadece kanun maddesi bilmekle kazanılan bir dava değildir. Dosyanın başarısı çoğu zaman belge düzenine bağlıdır. Kiraya verenin sözleşme örneği, tapu bilgisi, önceki artış kayıtları, tebligat veya ihtar belgeleri, emsal kira verileri ve gerekiyorsa ekspertiz niteliğinde dayanakları hazırlaması gerekir. Kiracının ise ödeme kayıtlarını, sözleşme zincirini, taşınmazın ayıplarını, kullanım sınırlamalarını ve emsale itiraz gerekçelerini düzenli sunması önemlidir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da eski sözleşmenin ek protokollerle değişmiş olmasıdır. Başlangıç tarihi, artış oranı, kiralanan alan veya kullanım türü sonradan değiştiyse dava hesabı da buna göre yapılmalıdır. Özellikle dükkan, ofis ve karma kullanımlı yerlerde “konut mu, çatılı işyeri mi, başka kira türü mü?” ayrımı da sonuçları değiştirebilir.

Kiracı açısından savunma yalnızca “kira yüksek” demek değildir. Taşınmazın fiili durumu, binanın yaşı, bakım eksikleri, bölgedeki gerçek sözleşme örnekleri ve kiracının eski kiracı olmasının yaratacağı hakkaniyet indirimi gibi unsurlar önemlidir. Yargıtay uygulamasında eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi düşüncesi, bazı dosyalarda tespit edilen çıplak rayicin doğrudan uygulanmamasına neden olabilir.

1. Sözleşme başlangıç tarihini ve yenileme gününü netleştirin.
2. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığını ayrı değerlendirin.
3. 30 günlük dava veya ihtar penceresini takvim üzerinde hesaplayın.
4. Emsal olarak kullanılacak taşınmazların gerçekten benzer olup olmadığını inceleyin.
5. İhtar, tebligat ve kira ödeme belgelerini saklayın.

Kira tespit davası nerede açılır? Görevli mahkeme, masraflar ve arabuluculuk

Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğü yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Görev yönünden bu dava sulh hukuk mahkemesine aittir; yetki bakımından ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi en pratik seçimdir. Davanın açıldığı anda sayılabilmesi için dilekçenin mahkeme veznesine başvurma harcıyla birlikte verilmesi yeterlidir.

Dava değerinin ve masrafların hesabına gelince: Yargıtay uygulamasında kira tespit davasında dava değeri, talep edilen yeni döneme ait bir yıllık kira bedeli üzerinden değerlendirilir. Başvurma harcı, dava değerine göre hesaplanan peşin harç, tebligat giderleri ve yargılama sonunda belirlenecek bilirkişi ücreti başlıca masraf kalemleridir. Emsal incelemesine dayanan dosyalarda bilirkişi incelemesi neredeyse standarttır; bu giderin dava sonunda haksız çıkan tarafa yükletilmesi mümkündür. Kesin harç tutarı, dava açılırken mahkeme veznesinden veya UYAP üzerinden öğrenilebilir.

Sık sorulan bir usul sorusu da arabuluculuktur: Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin tespit davalarında Yargıtay uygulamasında arabuluculuk dava şartı olarak aranmamaktadır; dava doğrudan açılabilir. Taraflar iradeleriyle arabuluculuğa gidebilir ve sulh sağarlarsa bu uzlaşma icra kabiliyeti taşır. Yine de dosyanıza özgü değerlendirme, özellikle ticari kullanımlı taşınmazlarda, sürecin başında yapılmalıdır.

Evet, sık sorulan soruların çoğunun cevabı süre hesabı ve emsal incelemesinde gizlidir

Kira tespit davası sözleşme bittikten sonra da açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Zaten TBK m. 345 davanın her zaman açılabileceğini söyler. Ancak sözleşmenin bitmesi ile yeni kira döneminin hangi tarihte başladığı ve davanın bu döneme etkisi ayrı konulardır. Uygulamada sözleşme bitmiş olsa da yenilenen kira ilişkisi devam ediyorsa dava açılması mümkündür; esas mesele, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren bağlayıcı olacağıdır.

Kiraya veren hiç ihtar göndermeden kira tespit davası kazanabilir mi?

Evet, tamamen kazanılamaz diye bir kural yoktur. İhtar, davanın açılabilmesi için mutlak şart değildir. Ancak yeni kira döneminin başından itibaren sonuç almak isteniyorsa ihtarın veya süresinde açılmış davanın önemi büyüktür. İhtar yoksa ve dava da 30 günlük kritik pencere dışında açılmışsa, tespit edilen bedelin etkisi ileri tarihe kalabilir. Bu yüzden ihtar, özellikle zamanlama avantajı bakımından çok değerlidir.

Beş yıl dolmadan emsal kira üzerinden büyük artış istenebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıl dolmadan emsal kira söylemi her zaman beklenen sonucu doğurmaz. Çünkü TBK m. 344 sisteminde beş yıl öncesi ve sonrası ayrımı önemlidir. Beş yıl dolmadan kural olarak TÜFE on iki aylık ortalama sınırı ve sözleşmedeki düzenleme daha belirleyici olur. Beş yıl aşıldığında ise emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyet çok daha güçlü biçimde devreye girer.

Kiracı düşük kira ödediğini kabul ederse dava açılmasına gerek kalır mı?

Taraflar kendi aralarında yeni bedelde anlaşırsa elbette ayrıca dava açılması gerekmeyebilir. Ancak anlaşmanın açık, ispatlanabilir ve uygulanabilir olması gerekir. Uygulamada bazen sözlü uzlaşmalar sonradan inkâr edildiği için yeni uyuşmazlık çıkar. Özellikle yüksek tutarlı İstanbul kiralarında, ödeme planı ve başlangıç tarihi net olmayan anlaşmalar yeni sorunlar yaratabilir. Bu nedenle yazılı ve açık mutabakat büyük önem taşır.

Kira tespit davasında sadece internet ilanları emsal olarak yeterli olur mu?

Çoğu zaman tek başına yeterli kabul edilmesi zor olur. İnternet ilanları piyasa eğilimi hakkında fikir verebilir; fakat ilan bedeli ile fiilen imzalanan kira bedeli aynı olmayabilir. Mahkeme ve bilirkişi, gerçekten karşılaştırılabilir taşınmazlara, somut sözleşme örneklerine, konum ve nitelik benzerliğine daha fazla önem verir. Bu nedenle sadece ekran görüntüleriyle hareket etmek yerine daha güçlü, doğrulanabilir emsal seti hazırlanması gerekir.

Kira tespit davası ne zaman ve hangi mahkemede açılır?

Dava, TBK m. 345 uyarınca her zaman açılabilir; ancak yeni dönem başından sonuç almak isteniyorsa yeni kira yılının başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır. Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Süre kaçırıldıysa dava yine açılabilir; fakat tespit edilecek bedel kural olarak sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira tespit davasında süre geçtiyse dava tamamen mi düşer?

Hayır. Kira bedelinin belirlenmesi davası düşmez; dava her zaman açılabilir. Sürenin geçmesi, davanın kabulüne değil, yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağına etki eder. 30 günlük pencere kaçırıldıysa ve süresinde yazılı bildirim de yoksa, mahkemenin belirleyeceği bedel hedeflenen dönem yerine bir sonraki dönemden itibaren bağlayıcı olur. Yani kaybedilen şey dava değil, bir yıllık zamanlama avantajıdır.