Evet, kiracının izinsiz tadilat yapması bazı durumlarda tahliye sebebi olabilir.
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak zorundadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmalı; aynı taşınmazda oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermelidir. Yine TBK m. 321 gereğince kiracı, kiraya verenin yazılı rızası ile kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu iki hüküm birlikte okunduğunda temel kural nettir: yazılı izin yoksa ve yapılan müdahale kiralananın yapısını, kullanım şeklini ya da projesini etkiliyorsa, ev sahibi tahliye dahil hukuki yollara başvurabilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız tablo şudur: kiracı “evi güzelleştirdim” diyerek duvar kırma, mutfak dolabı sökme, tesisat yerini değiştirme, balkon kapatma, kapı-pencere sistemi değiştirme veya işyerinde projeye aykırı bölme yapma gibi işlemleri normal tadilat sayar. Oysa hukuk açısından mesele estetik değil, yetki ve sonuç meselesidir. Ev sahibinin izni olmadan yapılan kalıcı müdahale, sözleşmeye aykırılık ve bazen de taşınmaza zarar olarak değerlendirilir.
Uygulamada görüyoruz ki özellikle İstanbul gibi konut devrinin ve kiracılık hareketliliğinin yoğun olduğu yerlerde, taraflar başta sözlü anlaşmalarla ilerliyor; sorun çıkınca “ben izin vermiştim” veya “bana bir şey dememişti” tartışması başlıyor. Problem tam burada doğuyor. İspatlanamayan sözlü izin, çoğu dosyada kiracıyı da ev sahibini de zor durumda bırakıyor. Çözüm ise en başta yazılı rıza, fotoğraf, keşif ve ihtar sürecinin doğru kurulmasıdır.
Hayır, her küçük değişiklik tahliye sebebi sayılmaz.
Hayır, duvara tablo asmak, perde kornişi taktırmak, sökülebilir raf yerleştirmek ya da olağan kullanımdan doğan küçük düzenlemeler tek başına her zaman tahliye sebebi olmaz. Hukuk uygulamasında önemli olan, yapılan işlemin basit kullanım kolaylığı mı yoksa kalıcı yapısal değişiklik mi olduğudur.
Örneğin yalnızca boya rengi değiştirmek, sökülüp eski hale getirilebilecek hafif dekoratif müdahaleler yapmak ile taşıyıcı olmayan duvarları bile olsa planı değiştirecek biçimde alanı yeniden bölmek aynı kefeye konulmaz. Hele ki elektrik, su, doğalgaz, havalandırma, dış cephe, balkon, pencere sistemi veya belediye projesiyle bağlantılı bölümlerde yapılan izinsiz değişiklikler çok daha ağır sonuç doğurabilir.
TBK m. 334 de önemlidir. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa sözleşme sonunda kural olarak o durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalar bundan farklıdır. Yani kullanım izleri başka, yapısal tadilat başka şeydir. Bu ayrım doğru yapılmazsa, ev sahibi haklı olduğu dosyada eksik delil yüzünden zorlanabilir; kiracı da önemsiz sandığı işlem nedeniyle tahliye baskısıyla karşılaşabilir.
İstanbul gayrimenkul avukatı desteği alınan dosyalarda ilk bakılan noktalardan biri tam olarak budur: yapılan işlem geri alınabilir mi, taşınmaza kalıcı etkisi var mı, apartman yönetimi veya belediye açısından ayrıca sorun çıkarıyor mu?
Evet, yazılı izin varsa risk azalır; sözlü izin çoğu zaman yeterli güvence sağlamaz.
Evet, kiracının elindeki en önemli koruma aracı ev sahibinin açık ve mümkünse ayrıntılı yazılı rızasıdır. TBK m. 321 lafzı doğrudan yazılı rızadan söz eder. Bu nedenle “WhatsApp’tan tamam dedi”, “telefonla olur dedi”, “anahtarı verirken konuşmuştuk” şeklindeki savunmalar her zaman yeterli olmaz. Elbette somut olaya göre yazışmalar, mesaj kayıtları ve taraf davranışları da delil olarak ileri sürülebilir; ancak kanunun aradığı güvenli zemin yazılı izindir.
Burada kritik bir başka nokta da iznin kapsamıdır. Ev sahibi yalnızca klima montajına onay vermiş olabilir; kiracı bunun arkasına sığınıp dış cephe kaplamasını, elektrik tesisatını veya cam sistemini değiştiremez. İzin belirsizse yeni uyuşmazlık doğar. Bu nedenle yazılı rızada mümkünse şu başlıkların yer alması gerekir:
- Hangi bölümde tadilat yapılacağı
- İşlemin teknik kapsamı
- Eski hale getirme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı
- Masrafın kime ait olduğu
- Belediye veya site izni gerekip gerekmediği
- Tahliye sonunda imalatların bırakılıp bırakılmayacağı
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata da şudur: taraflar tadilatın yapılmasına razı olur ama tahliye sonunda ne olacağını konuşmaz. Sonra kiracı “ben değer kattım, masrafımı isterim” der; ev sahibi “evi eski hale getir” der. TBK m. 321’e göre kiraya veren yazılı rıza vermişse, yazılı olarak ayrıca kararlaştırılmadıkça kiralananın eski haliyle geri verilmesini isteyemeyebilir; buna karşılık kiracı da kural olarak değer artışı talep edemez. Bu yüzden izin kadar izin metninin içeriği de önemlidir.
Evet, çoğu konut ve çatılı işyeri kirasında tahliye öncesi 30 günlük yazılı ihtar gerekir.
Evet, konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural budur. TBK m. 316 kapsamında kiracı sözleşmeye aykırı davranıyorsa, kiraya verenin çoğu durumda kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığı gidermesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu süre verilmeden açılan davalarda usul sorunu çıkabilir.
Uygulamada görüyoruz ki ev sahiplerinin önemli bir kısmı noter ihtarında “7 gün içinde düzelt, yoksa çık” gibi ifadeler kullanıyor. Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun aradığı süre çoğu olayda 30 gündür. Yanlış süre, haklı dosyayı zayıflatabilir. Bu nedenle ihtarnamenin içeriği çok önemlidir. İhtar metninde hangi tadilatın yapıldığı, neden aykırılık oluşturduğu, nasıl giderileceği ve hangi sürede giderilmesi gerektiği açıkça yazılmalıdır.
Yargıtay 6. HD, 2015/10963 E. sayılı karara ilişkin yansıyan uygulamada da, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316 kapsamındaki tahliye istemlerinde 30 günlük süre meselesinin belirleyici olduğu görülmektedir. Yani yalnızca haklı olmak yetmez; doğru usulle ilerlemek gerekir.
Bugün ayrıca kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru da önem taşır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisnalar dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Bu nedenle İstanbul avukat desteği almadan doğrudan dava açmak, süreçte ek zaman ve masraf kaybına yol açabilir.
Evet, ağır ve projeye aykırı müdahalelerde bazı durumlarda derhal fesih de gündeme gelebilir.
Evet, her olayda 30 gün beklemek gerekmez. TBK m. 316’nın devamında, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumlarında kiraya verenin yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebileceği düzenlenmiştir.
Bu istisna dar yorumlanmalıdır. Çünkü doğrudan fesih ciddi bir sonuçtur. Ancak bazı dosyalarda gerçekten ağır tablo ortaya çıkar: tarihi eserde projeye aykırı kırımlar, dış cepheye zarar veren müdahaleler, ruhsatsız ve tehlikeli tesisat değişiklikleri, işyerinde belediye projesini bozan imalatlar ya da komşular için ciddi risk oluşturan uygulamalar gibi.
Yargıtay 3. HD, 2018/2144 E., 2018/7100 K. sayılı kararda; kiralananda gerekli izin ve onaylar alınmadan yapılan, proje aykırılığı nedeniyle malik hakkında da sorun doğuran tadilatların tahliye değerlendirmesinde ağır sonuç doğurabileceği yaklaşımı öne çıkmaktadır. Kararda yansıyan çerçeve, her izinsiz tadilatın aynı ağırlıkta görülmeyeceğini; ancak projeye aykırı ve ciddi sonuç doğuran müdahalelerde ihtarsız fesih tartışmasının mümkün olabileceğini göstermektedir.
Benzer şekilde Yargıtay 3. HD, 2018/4295 E., 2019/3621 K. sayılı kararda da kiralananda izinsiz ve kalıcı değişikliklerin tahliye bakımından önem taşıdığı görülmektedir. Bu kararlar bize şunu söyler: mesele yalnızca ev sahibinin beğenmemesi değildir; değişikliğin taşınmazın yapısına, güvenliğine ve hukuki durumuna etkisi belirleyicidir.
Yargıtay HGK, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı kararda ise TBK m. 316/3 kapsamındaki “çekilmezlik” ve derhal fesih istisnasının yorumuna ilişkin önemli değerlendirmeler yer almaktadır. Her ne kadar o dosyada tartışma kiracı davranışlarının ilişkiyi çekilmez hale getirmesi ekseninde gelişmiş olsa da, kararın gösterdiği ilke açıktır: bazı ağır durumlarda kiraya verenin önce 30 gün beklemesi zorunlu değildir.
Evet, delil toplama süreci davanın kaderini belirler.
Evet, izinsiz tadilat dosyalarında en büyük hata duygusal hareket etmektir. Ev sahibi çoğu zaman öfkeyle kapıya gider, sözlü tartışma çıkar, sonra da somut delil oluşturmadan tahliye davası düşünür. Oysa mahkemede esas olan iddianın nasıl ispatlandığıdır. Aşağıdaki deliller çoğu dosyada kritik rol oynar:
- Kira sözleşmesi ve ek protokoller
- Yazılı izin olup olmadığını gösteren belgeler
- Tadilattan önceki ve sonraki fotoğraflar
- Site yönetimi, belediye veya apartman tutanakları
- Noter ihtarnamesi
- Tespit davası veya delil tespiti dosyası
- Komşu beyanları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun, ev sahibinin anahtar teslimindeki eski fotoğrafları saklamamış olmasıdır. Bu durumda kiracı “ben böyle teslim aldım” savunmasını yapar. Eğer başlangıç durumu net değilse, hangi müdahalenin kiracıya ait olduğu tartışmalı hale gelir. İşte agitation tam burada büyür: haklı olduğunu düşünen malik, teknik ispat eksikliği yüzünden beklediği sonucu alamaz. Çözüm ise mümkünse daha dava açılmadan delil tespiti yaptırmak ve tadilatın kapsamını uzman raporuyla belirlemektir.
Evet, doğru yol haritası izlenirse hem tahliye hem zarar tazmini birlikte değerlendirilebilir.
Evet, izinsiz tadilat yalnızca tahliye konusu değildir. Somut olaya göre kiralananın eski hale getirilmesi, tamir giderleri, kira kaybı ve başka zarar kalemleri de gündeme gelebilir. Eğer yapılan değişiklik sökülüp düzeltilebiliyorsa masraf hesabı çıkarılır; yapı güvenliğini, projeyi veya kullanım amacını etkiliyorsa daha kapsamlı bir teknik inceleme gerekebilir.
Özellikle İstanbul’da eski binalar, siteler, tarihi doku içeren taşınmazlar ve belediye mevzuatına hassas yapılar bakımından izinsiz müdahalelerin etkisi daha ağır olabilir. Bu nedenle İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle ilerlemek, yalnızca dava açmak için değil; hangi talebin daha güçlü olduğuna karar vermek için de önemlidir. Bazı dosyalarda ihtar ve arabuluculukla çözüm mümkündür; bazı dosyalarda ise derhal tespit, fesih ve tahliye davası gerekir.
Sonuç olarak kiracı izinsiz tadilat yaptığında her olay otomatik tahliye ile bitmez; fakat yazılı izinsiz, kalıcı, projeye aykırı ve zararlı müdahaleler ciddi tahliye riski doğurur. Ev sahibi açısından en doğru yaklaşım delilleri toplamak, yanlış süreli ihtar hatasına düşmemek, arabuluculuk ve dava stratejisini usule uygun kurmaktır. Kiracı açısından ise “iyileştirme yaptım” düşüncesi tek başına koruma sağlamaz; yazılı izin alınmadan yapılan kalıcı işler hukuki sorumluluk doğurabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı duvar delerse veya birkaç raf takarsa tahliye edilir mi?
Tek başına küçük ve sökülebilir müdahaleler her zaman tahliye sebebi sayılmaz. Mahkeme, yapılan işlemin olağan kullanım sınırında mı kaldığına yoksa taşınmazın yapısını etkileyen kalıcı bir değişikliğe mi dönüştüğüne bakar. Basit montajlar ile duvar kırma, tesisat taşıma veya projeye aykırı bölme yapma aynı değildir. Somut olayın teknik etkisi, sözleşme hükümleri ve ev sahibinin yazılı izni birlikte değerlendirilir.
Ev sahibi sözlü izin verdiyse kiracı yine de sorun yaşar mı?
Evet, yaşayabilir. Çünkü TBK m. 321 yazılı rıza sistemini esas alır. Sözlü izin sonradan inkâr edildiğinde ispat güçleşir. WhatsApp yazışmaları, e-posta, tanık, fotoğraf ve taraf davranışları yardımcı olabilir; ancak bunlar yazılı izin kadar güvenli değildir. Uygulamada pek çok uyuşmazlık, aslında tarafların anlaşmış olmasına rağmen bunun belgeye bağlanmaması nedeniyle büyümektedir.
Ev sahibi tadilatı fark eder etmez hemen dava açabilir mi?
Her zaman hemen dava açması doğru olmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural, TBK m. 316 kapsamında kiracıya en az 30 gün süre veren yazılı ihtar göndermektir. Ancak kasten ağır zarar, çekilmezlik veya sürenin yararsız kalacağı açık durumlarda derhal fesih gündeme gelebilir. Bu ayrım yanlış yapılırsa dava usulden zayıflayabilir. Bu nedenle işlemden önce dosyanın hukuki niteliği doğru tespit edilmelidir.
İzinsiz tadilat yapan kiracıdan eski hale getirme masrafı istenebilir mi?
Evet, koşulları varsa istenebilir. Özellikle kiracının yazılı izin almadan yaptığı ve taşınmaza zarar veren ya da projeyi bozan imalatlar için eski hale getirme giderleri, tamir masrafları ve bazı durumlarda kira kaybı talep edilebilir. Ancak bunun için kiralananın başlangıçtaki durumu ile mevcut durumunun karşılaştırılması gerekir. Fotoğraf, teslim tutanağı, bilirkişi incelemesi ve delil tespiti bu yüzden önemlidir.
İstanbul’da bu tür uyuşmazlıklarda önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Çoğu durumda evet. 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında, kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bunun istisnaları ve somut olaya göre farklılıkları olsa da, doğrudan dava açıp sonra usul eksikliğiyle vakit kaybetmemek gerekir. İstanbul avukat desteğiyle arabuluculuk başvurusu, ihtar ve olası tahliye davası tek bir strateji içinde planlanmalıdır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.