Kiracının elektrik, su ve doğalgaz borcunu kim öder?
Doğrudan cevap: Kural olarak kiralananın kullanımından doğan elektrik, su, doğalgaz ve benzeri tüketim giderlerini kiracı öder. Türk Borçlar Kanunu m. 314 uyarınca kiracı, kira bedelini ve varsa yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise TBK m. 341, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerine kiracının katlanacağını açıkça düzenler.
Problem çoğu zaman taşınmaz boşaltılırken veya kiracı ödeme güçlüğüne düştüğünde ortaya çıkar. Sayaç kullanılmıştır, faturalar birikmiştir, abonelik bazen ev sahibinin bazen kiracının üzerindedir. Taraflar da doğal olarak aynı soruyu sorar: Borç kime ait? Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, bu sorunun cevabı sadece faturanın üstündeki isme bakılarak verilemez.
Agitation kısmı şudur: Ev sahibi, kendi adına gelen borç nedeniyle icra takibi veya kesinti riskiyle karşılaşabilir; kiracı ise hiç beklemediği anda temerrüt ihtarı ve tahliye baskısıyla karşılaşabilir. Özellikle İstanbul gibi kira ilişkilerinin yoğun yaşandığı yerlerde küçük görünen bir abonelik borcu, depozito, icra ve tahliye tartışmasına çok hızlı dönüşebilir.
Çözüm ise somut olayı dört başlıkta incelemektir: Borç hangi döneme ait, gider kullanım gideri mi, abonelik kimin üzerinde ve kira sözleşmesinde bu konuda ne yazıyor? Uygulamada görüyoruz ki doğru hukuki sınıflandırma yapılmadan atılan ihtarlar, sonradan dava kaybına neden olabiliyor. Bu nedenle bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle belge setinin baştan doğru kurulması önemlidir.
Elektrik, su ve doğalgaz borcu her durumda kiracıya mı aittir?
Doğrudan cevap: Hayır, her durumda otomatik olarak kiracıya ait denilemez. Kullanım giderleri kural olarak kiracıya ait olsa da, giderin niteliği, sözleşme hükmü ve fiili kullanım dönemi belirleyicidir. TBK m. 341 kiracının kullanım giderlerine katlanacağını söyler; buna karşılık TBK m. 302 ve m. 303 kapsamında kiralananın kendisinden kaynaklanan bazı yükümlülükler ve giderler kiraya verene ait olabilir.
Burada kritik ayrım şudur: Kullanımdan doğan gider ile taşınmazın kendisinden doğan gider aynı şey değildir. Elektrik, su ve doğalgaz tüketimi çoğu durumda kullanım gideridir. Buna karşılık emlak vergisi, zorunlu sigorta veya taşınmazın maliki sıfatından doğan bazı külfetler farklı değerlendirilir. Yargıtay 3. HD, 2018/6066 E., 2018/12636 K. sayılı kararda, kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerin temerrüde esas alınamayacağı yönündeki çizgiyi teyit etmektedir.
Bu ayrımın önemi büyüktür. Çünkü yanlış kalemler tek bir ihtarda toplandığında, sonradan yapılan tahliye talebi dayanaksız hale gelebilir. Ev sahibinin haklı olduğu düşünülse bile, talep edilen alacağın hukuki niteliği yanlış kurulduğunda dava reddedilebilir. Bu nedenle hangi faturanın gerçekten kiracının kullanımından doğduğunu belgelemek gerekir.
- Kural: Elektrik, su, doğalgaz gibi fiili tüketim giderleri kiracıya aittir.
- İstisna: Sözleşmede farklı düzenleme varsa veya yerel adet aksi yöndeyse sonuç değişebilir.
- Önemli ayrım: Kullanım gideri ile mülkiyetten kaynaklanan gider aynı değildir.
- İspat: Borcun hangi döneme ve hangi kullanıma ait olduğu belgelenmelidir.
Abonelik ev sahibinin üzerindeyse borçtan yine kiracı sorumlu olur mu?
Doğrudan cevap: Evet, iç ilişkide çoğu zaman kiracı sorumlu olabilir; ancak dış ilişkide hizmet sağlayıcı kuruma karşı ilk muhatap abonelik sahibi olur. Yani elektrik, su veya doğalgaz aboneliği ev sahibinin üstündeyse kurum önce aboneden ödeme isteyebilir. Buna rağmen kiracıya ait kullanımın karşılığı, kira sözleşmesi ve genel hükümler çerçevesinde kiracıdan talep edilebilir.
Problem tam da bu noktada büyür. Ev sahibi, “abonelik benim üzerimde ama tüketimi kiracı yaptı” der; kiracı ise “fatura bana tebliğ edilmedi” veya “önceki dönem borcu vardı” savunmasına yönelir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda en büyük hata, abonelik sahibinin doğrudan eski faturaları toplu şekilde kiracıya yüklemeye çalışmasıdır.
Uygulamada görüyoruz ki abonelik sahibinin önce hangi döneme ait ne kadar tüketim oluştuğunu, taşınmazın hangi tarihlerde kiracı tarafından kullanıldığını ve varsa sayaç devir bilgilerini ortaya koyması gerekir. Özellikle anahtar teslim tutanağı, giriş-çıkış tarihleri, sayaç fotoğrafları ve son okuma belgeleri uyuşmazlığın kaderini belirler.
Kiraya veren bazı hallerde borcu kuruma ödedikten sonra kiracıya rücu eder. Ancak burada da talebin niteliği önemlidir. Yargıtay 6. HD, 2015/5414 E., 2015/6117 K. sayılı kararda da görülen yaklaşım doğrultusunda, kiraya verenin kiracı adına doğan giderleri hangi şartlarda talep edebileceği somut sözleşme ve ödeme belgelerine göre değerlendirilir.
Bu borçlar yüzünden kiracı tahliye edilebilir mi?
Doğrudan cevap: Evet, bazı şartlarda tahliye gündeme gelebilir. TBK m. 315’e göre kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı ihtarla süre verebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye süreci başlayabilir.
Ancak burada önemli bir ayrım vardır. Her borç tahliyeye elverişli değildir. Temerrüde esas alınan kalemin gerçekten TBK anlamında yan gider niteliğinde olması gerekir. Yargıtay 12. HD, 2016/21900 E., 2017/13586 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinde yakıt, su, elektrik gibi kalemlerin yan gider olarak değerlendirilebileceğini; buna karşılık takip ve ihtarın TBK m. 315 şartlarına uygun kurulması gerektiğini vurgulamıştır.
Yine Yargıtay 12. HD, 2024/1119 E., 2024/4149 K. sayılı kararda, kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin süresinde ödenmemesi halinde temerrüt tartışmasının somut dosya üzerinden incelenmesi gerektiği görülmektedir. Buna göre sırf “bir borç var” demek yetmez; borcun niteliği, muacceliyeti ve kiracının ödeme yükümlülüğü ispatlanmalıdır.
Agitation tarafı burada ağırdır. Yanlış çekilen ihtar, eksik süre, karışık alacak kalemleri veya ödeme belgelerinin dikkate alınmaması yüzünden tahliye talebi boşa çıkabilir. Kiracı açısından ise ihbarı hafife almak ciddi risk yaratır; 30 günlük sürede eksik ya da yanlış ödeme yapılması da temerrüdü sona erdirmeyebilir.
- TBK m. 315: Muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmezse yazılı ihtar gerekir.
- Süre: Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün verilmelidir.
- Şart: İhtarda, ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
- Sonuç: Şartlar oluşursa tahliye davası veya tahliye talepli icra takibi gündeme gelebilir.
Ev sahibi hangi borçları kiracıdan isteyebilir, hangilerini isteyemez?
Doğrudan cevap: Ev sahibi, kiracının kullanımından doğan ve kiracının ödemesi gereken elektrik, su, doğalgaz, ısınma ve benzeri yan giderleri isteyebilir. Buna karşılık taşınmazın malikinden kaynaklanan vergi, zorunlu sigorta ve benzeri asıl giderler her olayda kiracıya yüklenemez; yüklense bile bunların ödenmemesi her zaman tahliye sebebi oluşturmaz.
Yargıtay 6. HD, 2015/2926 E., 2015/3523 K. sayılı kararda, temerrüt nedeniyle tahliye bakımından istenen kalemin TBK m. 341 anlamında yan gider niteliğinde olması gerektiği çizgisi öne çıkmaktadır. Aynı doğrultuda Yargıtay 3. HD, 2018/6066 E., 2018/12636 K. sayılı karar, kiralananın kendisinden kaynaklanan bazı giderlerin kira bedelinden sayılmayacağını ve bunların ödenmemesinin doğrudan TBK m. 315 tahliyesine dayanak yapılamayacağını göstermektedir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda aidat, ortak gider, çevre temizlik vergisi, bakım masrafı, sayaç açma-kapama bedeli ve geçmiş dönem bakiyeleri aynı torbaya konuluyor. Oysa her kalemin hukuki niteliği ayrı değerlendirilmelidir. Bazı kalemler alacak olarak istenebilir; fakat tahliye için yeterli hukuki zemin oluşturmayabilir.
Bu nedenle kiraya veren açısından en güvenli yol, alacak kalemlerini ayrı ayrı listelemek, ödeme belgelerini toplamak ve gerekiyorsa sadece tahliyeye elverişli yan giderler bakımından TBK m. 315 sürecini işletmektir. Kiracı açısından ise hangi kalemin gerçekten kendi kullanımına ait olduğunu ve hangisinin malike ait bir külfet olduğunu ayırmak savunmanın temelidir.
Kiracı taşınmazdan çıktıktan sonra eski faturalar kimden istenir?
Doğrudan cevap: Eski faturalar, hangi dönemdeki kullanıma ait olduğuna göre değerlendirilir. Kiracı taşınmazı kullanırken doğmuş tüketim borçları kural olarak kiracıya yüklenebilir. Fakat taşınmaz boşaltıldıktan sonra işlemeye devam eden abonelik, geç kapama, kaçak kullanım şüphesi veya yeni kullanıcı dönemi varsa sorumluluk otomatik biçimde eski kiracıya yüklenemez.
Problem özellikle çıkış günü net kayıt alınmadığında büyür. Anahtar teslim edilmiştir ama sayaç okunmamıştır. Abonelik kapatılmamıştır. Yeni kiracı girmiştir ya da taşınmaz bir süre boş kalmıştır. Böyle durumlarda sonradan gelen fatura birikimi yüzünden taraflar birbirini suçlar. Uygulamada görüyoruz ki birkaç günlük belirsizlik bile aylar süren davaya dönüşebiliyor.
Çözüm için çıkış tarihinde mutlaka yazılı teslim tutanağı düzenlenmeli, sayaç değerleri fotoğraflanmalı ve mümkünse abonelik devir veya fesih başvuruları aynı gün yapılmalıdır. Eski kiracının sorumluluğu, fiili kullanımın bittiği tarihten sonrası için sınırsız değildir. Ev sahibi de uzun süre işlem yapmayıp oluşan zararı tamamen kiracıya yükleyemez.
Özellikle İstanbul’da hızlı kiracı değişimlerinin olduğu taşınmazlarda bu kayıt disiplini hayati önem taşır. İstanbul avukat desteğiyle hazırlanan sağlam bir çıkış protokolü, sonradan doğacak ispat krizini ciddi ölçüde azaltır.
Kiracı böyle bir borç iddiasıyla karşılaşırsa ne yapmalıdır?
Doğrudan cevap: Önce borcun dayanağını istemeli, hangi döneme ait olduğunu kontrol etmeli ve sözleşme ile sayaç kayıtlarını karşılaştırmalıdır. İhtarnamenin içeriği, tebliğ tarihi, verilen süre ve talep edilen kalemler incelenmeden ödeme veya itiraz stratejisi belirlenmemelidir.
Kiracı açısından ilk adım panikle tüm tutarı kabul etmek değildir. Önce fatura dökümleri, sözleşme maddeleri, giriş-çıkış tutanakları ve varsa önceki ödeme dekontları toplanmalıdır. Özellikle karışık dosyalarda bir kısım borç doğru, bir kısım borç ise hatalı olabilir. Kısmi doğruluk, tüm talebin hukuken doğru olduğu anlamına gelmez.
Kiraya veren açısından da aceleyle eksik ihtar çekmek yerine, somut dosyayı temiz hale getirmek gerekir. TBK m. 315 sürecinin sağlıklı işlemesi için borcun muaccel olması, kiracıya ait bulunması ve ihtarın açık olması gerekir. İİK m. 269 kapsamındaki takiplerde de aynı hassasiyet önemlidir.
- Sözleşmedeki yan gider maddesini kontrol edin.
- Faturaların hangi döneme ait olduğunu tek tek çıkarın.
- Aboneliğin kimin üzerinde olduğunu ve devir tarihini tespit edin.
- Giriş-çıkış tutanakları ile sayaç kayıtlarını karşılaştırın.
- İhtar veya icra takibi geldiyse süreleri kaçırmadan hukuki değerlendirme alın.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kendi üzerindeki elektrik aboneliği borcunu doğrudan kiracıya yükleyebilir mi?
Doğrudan cevap: Her zaman doğrudan ve sorgusuz şekilde yükleyemez. Aboneliğin ev sahibi üzerinde olması, kurum karşısında ilk sorumluluğu doğurabilir; fakat kiracıya rücu edilebilmesi için tüketimin kiracının kullanım dönemine ait olduğunun ve sözleşme gereği bu gideri kiracının üstlenmesi gerektiğinin ispatı gerekir. Özellikle önceki dönem borçları, gecikme zammı, sayaç kapama-açma bedeli ve karışık kullanım dönemleri varsa her kalem ayrı incelenmelidir.
Kiracı faturaları ödemedi diye depozitodan otomatik kesinti yapılabilir mi?
Doğrudan cevap: Kural olarak gerçekten doğmuş ve ispatlanabilir bir zarar veya borç varsa depozitodan mahsup tartışılabilir; ancak bu otomatik ve sınırsız bir yetki değildir. Ev sahibi, hangi faturanın hangi döneme ait olduğunu ve gerçekten kiracıdan kaynaklandığını gösterebilmelidir. Depozitonun tamamını belgesiz biçimde tutmak çoğu zaman yeni bir uyuşmazlık doğurur. Bu nedenle kesinti yapılacaksa belge, dönem ve hesap mantığı açık olmalıdır.
Eski kiracının çıkışından sonra gelen toplu su borcu kime ait olur?
Bu sorunun tek cümlelik bir cevabı yoktur. Sayaç okuma tarihi, tahliye günü, anahtar teslim zamanı, yeni kullanıcı olup olmadığı ve idarenin faturalandırma dönemi birlikte değerlendirilir. Eğer borç fiilen eski kiracının kullanım dönemine aitse kiracı sorumlu tutulabilir. Ancak tahliyeden sonra oluşan tüketim, geç okuma veya yeni kullanıcı kaynaklı kullanım varsa eski kiracının sorumluluğu tartışmalı hale gelir. En kritik deliller çıkış tutanağı ve sayaç kayıtlarıdır.
Doğalgaz borcu ödenmedi diye tahliye için hemen dava açılabilir mi?
Hayır, hemen dava açılması her zaman doğru yol değildir. Önce TBK m. 315 şartlarının oluşması gerekir. Borcun muaccel olması, kiracıya ait bir yan gider niteliği taşıması, kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi ve konut ile çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre tanınması gerekir. Bu prosedür eksik kurulursa tahliye talebi reddedilebilir. Bu yüzden yalnızca borcun varlığı değil, prosedürün doğruluğu da belirleyicidir.
Kira sözleşmesinde ‘tüm giderler kiracıya aittir’ yazıyorsa her şey kiracıya mı yüklenir?
Hayır, bu tür genel ifadeler sınırsız sonuç doğurmaz. Sözleşme hükmü önemli olsa da her giderin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir. Kullanımdan doğan elektrik, su, doğalgaz ve benzeri giderler kiracıya yüklenebilir; fakat taşınmazın malikinden kaynaklanan bazı vergi, sigorta veya asıl giderlerin aynı şekilde değerlendirilmesi doğru olmayabilir. Yargıtay uygulaması da giderin gerçekten kullanım gideri olup olmadığına özel önem verir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.