Kiralanan evde tavandan su akması, banyoda tesisat patlaması, mutfak giderinden geri tepme veya duvar içinden yayılan nem sorunu; günlük hayatta en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıklarından biridir. Ancak asıl problem çoğu zaman suyun kendisi değil, masrafın kime ait olduğunun bilinmemesidir. Kiracı tamirci çağırır, ev sahibi ödeme yapmaz; ev sahibi kiracıyı suçlar, apartman yönetimi ortak alan der; bu sırada zarar büyür, boya kabarır, parkeler şişer, hatta alt kata da hasar iner.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda uyuşmazlık, küçük bir tesisat sorununun zamanında çözülmemesi nedeniyle ciddi bir delil ve tazminat sorununa dönüşüyor. Uygulamada görüyoruz ki taraflar çoğu zaman yalnızca telefon konuşmalarına güveniyor, yazılı bildirim yapmıyor, ekspertiz almıyor ve ödeme belgelerini toplamıyor. Sonra da kimin hangi masraftan sorumlu olduğu karışıyor. Özellikle yüksek kira bedellerinin ve yoğun apartman yaşamının bulunduğu İstanbul gibi şehirlerde bu tür ihmal, hem kiracı hem malik açısından daha ağır sonuç doğuruyor.
Bu yazıda, bir İstanbul avukat ve özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı bakışıyla, kiralanan evde su sızıntısı masrafının hangi durumda kiracıya, hangi durumda ev sahibine, hangi durumda üst komşuya veya yönetime yüklenebileceğini; kira indirimi, fesih ve tazminat haklarıyla birlikte ele alacağım.
Kiralanan evde su sızıntısı masrafını kim öder?
Doğrudan cevap şudur: Masrafın kime ait olduğu, su sızıntısının kaynağına bağlıdır. Eğer sorun kiracının hatalı kullanımından doğmuşsa masraf kiracıya yüklenebilir. Buna karşılık arıza dairenin ana tesisatından, eski borulardan, çatıdan, dış cepheden veya yapısal eksiklikten kaynaklanıyorsa sorumluluk çoğu durumda ev sahibine ya da kusurlu üçüncü kişiye ait olur.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Yani kiralanan konutun oturulabilir halde kalması ev sahibinin temel borçlarından biridir. Yine TBK m. 303 kiraya verenin, kiralanandaki ayıpları gidermek zorunda olduğunu ortaya koyar. Kiracının yalnızca gündelik kullanım giderlerini üstlenmesi beklenir; binanın veya bağımsız bölümün yapısal sorunlarını değil.
Problem genellikle burada büyür: Ev sahibi her tesisat arızasını kiracının kullanımına bağlar, kiracı ise her tamiratı malike yüklemek ister. Oysa hukuk böyle işlemez. Çözüm, teknik kaynağın belirlenmesi ve masraf kalemlerinin ayrıştırılmasıdır. Musluk contası ile duvar içi ana tesisat patlağı aynı şey değildir. Gider kapağının temizlenmesi ile komple atık borusunun yenilenmesi de aynı kategoriye girmez.
Hangi masraflar kiracıya, hangileri ev sahibine aittir?
Evet, ayrım yapılır. Kiracının sorumluluğu çoğunlukla olağan kullanım ve küçük bakım giderleriyle sınırlıdır. TBK m. 317 gereği kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder. Buna örnek olarak sifon iç takımının basit değişimi, duş hortumu, lavabo süzgeci, küçük conta arızası veya kiracının doğrudan sebep olduğu tıkanıklıklar gösterilebilir.
Buna karşılık yapısal ve esaslı onarım giderleri ev sahibine aittir. Eski tesisatın yenilenmesi, duvar içindeki su kaçağının tamiri, çatı kaynaklı sızıntının giderilmesi, bina kolonundan geçen tesisat arızası veya eski izolasyonun neden olduğu akmalar, kiracının olağan kullanım borcunun kapsamına girmez. TBK m. 301, m. 303 ve m. 304 birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin önemli onarımları yapmakla yükümlü olduğu açıktır.
Eğer sızıntı üst kattaki bağımsız bölümden geliyor ve bu bölümdeki kusurlu kullanım ya da bakım eksikliği zarara neden oluyorsa, sorumluluk yalnız kiraya veren-kiracı ilişkisi içinde kalmayabilir. Bu durumda kusurlu bağımsız bölüm maliki veya fiili kullanıcı aleyhine de talepte bulunulabilir. Nitekim TMK m. 683 mülkiyet hakkının korunmasını, TMK m. 737 ise komşuluk hukukunda başkasına zarar verecek taşkın kullanımdan kaçınma yükümlülüğünü düzenler.
Yargıtay 20. HD, 2019/1851 E., 2020/581 K. sayılı kararında, üst kattaki bağımsız bölümden alt kata sızan su nedeniyle zararın giderilmesi ve gerekli tamirin yaptırılması gerektiğini vurgulamıştır. Bu yaklaşım, su sızıntısında kaynağın doğru belirlenmesinin neden kritik olduğunu açık biçimde gösterir.
Ev sahibi tamiri yapmazsa kiracının hakları nelerdir?
Evet, kiracı pasif kalmak zorunda değildir. Ev sahibi bildirime rağmen gerekli onarımı yapmıyorsa kiracı bazı seçimlik haklarını kullanabilir. TBK m. 305 uyarınca kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp halinde ise TBK m. 307 kapsamında sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.
Uygulamada en büyük hata, kiracının hiçbir yazılı bildirim yapmadan evi terk etmesi ya da kira ödemeyi tamamen kesmesidir. Bu yaklaşım çoğu zaman kiracıyı haksız duruma düşürür. Doğru yöntem; arızayı yazılı biçimde bildirmek, fotoğraf ve video ile belgelemek, mümkünse apartman yönetiminden veya uzman tesisatçıdan tespit almak, ev sahibine makul süre vermek ve gerekiyorsa noter ihtarıyla durumu resmileştirmektir.
Yargıtay 3. HD, 2017/8266 E., 2019/4990 K. ve Yargıtay 3. HD, 2017/3579 E., 2018/9606 K. sayılı kararlarında, ayıplı kiralanan ve sonradan ayıplı hale gelen kiralanan bakımından TBK m. 305 ve m. 307 çerçevesinde kiracının kira indirimi ve fesih haklarının dikkate alınması gerektiğini ortaya koymuştur. Bu kararlar, su sızıntısı yüzünden konutun kullanımının ciddi biçimde bozulduğu durumlarda kiracının tamamen korumasız olmadığını gösterir.
Kiracı kendi cebinden tamir yaptırırsa parasını geri alabilir mi?
Evet, bazı şartlarda alabilir. Ancak burada kendiliğinden hareket etmek yerine usulüne uygun davranmak gerekir. TBK m. 306 uyarınca kiralanandaki ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun süre verilip, ayıp bu süre içinde giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir. Başka bir ifadeyle, gerekli ön koşullar oluştuğunda kiracı tamiri yaptırıp masrafı ev sahibinden isteyebilir.
Ne var ki her harcama otomatik olarak geri alınmaz. Öncelikle sızıntının gerçekten kiraya verenin sorumluluğundaki bir ayıptan kaynaklandığı gösterilmelidir. İkinci olarak, ev sahibine haber verilmiş olmalıdır. Üçüncü olarak da yapılan masrafın zorunlu ve makul olduğu ispatlanmalıdır. Faturasız ödeme, sözlü anlaşma veya gereğinden pahalı işlem, sonradan ciddi tartışma yaratır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da şudur: Kiracı tüm banyoyu yeniler, sonra bunu zorunlu tamir masrafı gibi tahsil etmek ister. Oysa ayıbı gidermek için gerekli gider ile dekoratif yenileme aynı değildir. Mahkeme, çoğu durumda yalnız zorunlu tamir bedeline itibar eder. Bu nedenle tamir öncesi ve sonrası fotoğraflar, teknik servis raporu, fatura ve ödeme dekontu büyük önem taşır.
Su sızıntısı nedeniyle kira indirimi veya sözleşme feshi mümkün mü?
Evet, mümkündür. Ancak bunun için sızıntının kiralananın kullanımını gerçekten etkilemesi gerekir. Hafif ve kısa süreli bir sorunla, konutu yaşanamaz hale getiren sürekli sızıntı aynı hukuki sonuca yol açmaz. TBK m. 305 kira bedelinden ayıpla orantılı indirim hakkını; TBK m. 307 ise önemli ayıp durumunda fesih imkanını tanır.
Örneğin yatak odası tavanından sürekli su akıyor, küf oluşuyor, elektrik tesisatı risk altına giriyor ve çocuğun odası kullanılamıyorsa; burada yalnız boya sorunu değil, konutun güvenli ve sağlıklı kullanımını bozan önemli bir ayıp vardır. Böyle bir tabloda kira indirimi, geçici konaklama gideri ve şartları varsa fesih seçeneği birlikte değerlendirilebilir.
Agitation kısmı tam burada ortaya çıkar: Taraflar çözümü geciktirdikçe zarar büyür. Kiracı hasta olabilir, eşyalar zarar görebilir, alt kata da sirayet olabilir, hatta bina yönetimiyle ek uyuşmazlıklar çıkabilir. Çözüm ise teknik rapor, yazılı ihtar ve doğru hukuki talep kombinasyonudur. Özellikle bir İstanbul avukat desteğiyle yürütülen dosyalarda taleplerin sıralaması ve delil kurgusu sonucu doğrudan etkiler.
Üst komşu, apartman yönetimi veya sigorta da sorumlu olabilir mi?
Evet, olabilir. Su sızıntısının her zaman kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiyle sınırlı kalacağı düşüncesi yanlıştır. Eğer arıza üst kattaki bağımsız bölümün banyosundan, çamaşır makinesinden, balkon giderinden veya kullanıcı kusurundan doğuyorsa, zararın o dairenin maliki ya da fiili kullanıcısından istenmesi mümkündür. Eğer sorun ortak kolon, çatı, dış cephe veya ana gider hattından kaynaklanıyorsa apartman yönetimi ve kat malikleri de işin içine girebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 bağımsız bölüm malikinin kendi bölümünü kullanırken ana yapıya ve diğer bağımsız bölümlere zarar vermekten kaçınma yükümlülüğünü, m. 20 ise ortak giderlere katılma esaslarını düzenler. Bu nedenle ortak tesisat kaynaklı hasarlarda yalnız kiracıya veya yalnız ev sahibine dönmek her zaman yeterli olmaz. Kaynağın ortak alan olup olmadığı teknik raporla belirlenmelidir.
Eşyada zarar doğmuşsa konut sigortası veya bina sigortası da devreye girebilir. Ancak sigorta ödemesi yapılmış olsa bile, son sorumluluğun kusurlu kişiye rücu edilmesi ihtimali vardır. Bu nedenle hasar dosyası açılması, eksper raporunun alınması ve sigorta yazışmalarının saklanması önemlidir.
Su sızıntısında ispat için hangi deliller toplanmalıdır?
Evet, bu dosyalarda delil neredeyse sonucun yarısıdır. Sözlü şikayetler çoğu zaman yeterli olmaz. Öncelikle sızıntının görüldüğü anın tarihli fotoğraf ve videoları alınmalıdır. Ardından apartman yönetimine, ev sahibine ve gerekiyorsa üst komşuya yazılı bildirim yapılmalıdır. WhatsApp mesajı tek başına her zaman ideal ispat aracı olmasa da, karşı tarafın okuduğu ve cevap verdiği içerikler yardımcı delil olabilir. Yine de en güvenli yol, noter ihtarı veya e-posta ile desteklenen yazılı kayıt oluşturmaktır.
Tesisatçı raporu, ekspertiz tespiti, sigorta eksper raporu, boya-badana ve tamir faturaları, ödeme dekontları, kira sözleşmesi, önceki arıza kayıtları ve apartman yönetimi yazışmaları dosyada kritik rol oynar. Eğer eşyalar zarar gördüyse, onların da fotoğrafları, faturaları ve mümkünse piyasa değerini gösteren belgeler hazırlanmalıdır.
Uygulamada görüyoruz ki kiracı çoğu zaman yalnız masraf makbuzunu saklıyor; ama arızanın kaynağını gösteren ilk tespiti almıyor. Sonra ev sahibi, sorunun kiracının kullanımından doğduğunu savunuyor ve uyuşmazlık uzuyor. Bu nedenle hızlı fakat belgesiz değil, hızlı ve kayıtlı hareket etmek gerekir.
İstanbul uygulamasında dava veya icra süreci nasıl planlanmalı?
Evet, dava açmak her zaman ilk adım olmayabilir; ama çoğu zaman hazırlığı ilk günden başlar. Kiracı masraf iadesi, kira indirimi, zarar tazmini veya sözleşmenin haklı nedenle feshi ekseninde hareket edebilir. Ev sahibi ise kiracının kusurlu kullanımı nedeniyle zarar talebinde bulunabilir. Üst komşu veya yönetim dahil olacaksa husumetin doğru kurulması ayrıca önem taşır.
İstanbul gibi yoğun yargı çevrelerinde, dava açılmadan önce teknik tespit ve ihtar sürecinin düzgün yürütülmesi ciddi avantaj sağlar. Gerektiğinde sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesi boyutunda ayrı değerlendirme yapılabilir. Hasarın niteliğine göre delil tespiti talebi de düşünülmelidir. Çünkü sızıntı sonradan onarıldığında, ilk hasarın kaynağını ispat etmek zorlaşabilir.
Bir İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle hazırlanmış dosyada, yalnız masrafın kimden alınacağı değil; kira indirimi, eşya zararı, geçici konaklama gideri, ortak alan sorumluluğu ve gelecekte doğacak uyuşmazlıkların önlenmesi de birlikte planlanır. Bu da hem kiracı hem malik için daha kontrollü bir çözüm sağlar.
Sık sorulan sorular
Kiracı su kaçağı yüzünden evi hemen boşaltabilir mi?
Her durumda hemen boşaltamaz. Önce sızıntının ağırlığına, konutun kullanımını ne ölçüde engellediğine ve ev sahibine bildirim yapılıp yapılmadığına bakılır. Konut ciddi biçimde yaşanamaz hale gelmişse haklı fesih gündeme gelebilir; ancak keyfi terk halinde kiracı haksız duruma düşebilir. Bu nedenle ani tahliye kararı vermeden önce ayıbın derecesi belgelenmeli ve hukuki yol haritası belirlenmelidir.
Ev sahibi tamir için eve girmek isterse kiracı izin vermek zorunda mı?
Evet, gerekli onarım makul şekilde yapılacaksa kiracının buna katlanma yükümlülüğü vardır. Ancak bu, ev sahibinin dilediği zaman ve sınırsız biçimde konuta girebileceği anlamına gelmez. Onarım zamanı makul biçimde planlanmalı, kiracının özel hayatı gözetilmeli ve işlem gerçekten gerekli olmalıdır. Kiracının tamamen engelleyici tavrı, sonradan kendi talebini de zayıflatabilir.
Su sızıntısı yüzünden oluşan küf ve sağlık sorunu için tazminat istenebilir mi?
Evet, uygun koşullarda istenebilir. Ancak salt rahatsızlık hissi yetmez; sağlık etkisinin ve bunun sızıntıyla bağlantısının desteklenmesi gerekir. Doktor raporu, fotoğraflar, nem ölçümü, uzman görüşü ve önceki bildirimler önemlidir. Özellikle çocuk, yaşlı veya kronik hastası olan hanelerde sağlık etkisi daha ciddi değerlendirilebilir. Maddi zarar ile manevi zarar talepleri somut olaya göre ayrıca incelenir.
Kiracı tamir masrafını kiradan kendiliğinden düşebilir mi?
Bu çok riskli bir adımdır. TBK sisteminde bazı koşullarda kiracının yaptığı zorunlu tamiri kiraya veren hesabına istemesi mümkün olsa da, her masrafın tek taraflı biçimde kiradan mahsup edilmesi güvenli değildir. Önceden bildirim, uygun süre verme, zorunluluk ve masrafın makul olması şartları önem taşır. Aksi halde eksik kira iddiası doğabilir ve kiracı başka bir uyuşmazlıkla karşılaşabilir.
Su sızıntısı ortak tesisattan çıkarsa kiracı kime başvurmalıdır?
Önce ev sahibine ve apartman yönetimine birlikte yazılı bildirim yapılması en doğru yoldur. Çünkü kiracı kira sözleşmesinin tarafı olarak öncelikle kiraya verene yönelir; fakat ortak tesisat söz konusuysa yönetimin ve kat maliklerinin sorumluluğu da doğabilir. Teknik raporda arızanın ortak alandan kaynaklandığı açıkça gösterilirse, sorumluluk zinciri daha net kurulur ve talepler yanlış kişiye yöneltilmemiş olur.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.