Ev satıldıktan sonra kiracının en çok karşılaştığı sorulardan biri şudur: Yeni malik, evi satın alır almaz kirayı artırabilir mi? Özellikle İstanbul gibi kira piyasasının hızlı değiştiği şehirlerde bu soru yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda ciddi bir hukuki uyuşmazlık konusudur. Tapu devri yapılır yapılmaz kiracıya yüksek oranlı yeni kira bedeli bildiren, eski sözleşmeyi yok sayan veya “ya kabul et ya çık” yaklaşımı sergileyen yeni maliklerle sık karşılaşıyoruz.
Problem tam da burada başlar. Kiracı çoğu zaman taşınmazın el değiştirmesiyle mevcut sözleşmenin de otomatik olarak sona erdiğini zanneder. Yeni malik ise artık mal sahibi olduğu için dilediği bedeli belirleyebileceğini düşünür. Oysa hukukta mülkiyet devri ile kira sözleşmesinin akıbeti aynı şey değildir.
Agitasyon kısmı uygulamada daha sert yaşanır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, yeni malik tarafından WhatsApp mesajı, noter ihtarı veya sözlü baskıyla bir anda fahiş artış istendiğini; kiracının ise neyi kabul etmek zorunda olduğunu bilmediği için ya gereğinden fazla ödeme yaptığını ya da gereksiz tahliye baskısıyla karşılaştığını görüyoruz. Uygulamada görüyoruz ki özellikle İstanbul kiralık konut piyasasında, hukuken mümkün olan kira artışı ile fiilen talep edilen artış çoğu zaman aynı değildir.
Çözüm ise nettir: Önce kira sözleşmesinin yeni malike karşı da devam edip etmediği belirlenmeli, sonra artış şartı, kira süresi, beş yıllık dönem, TBK hükümleri ve gerekiyorsa kira tespit davası birlikte değerlendirilmelidir. İstanbul avukat desteğiyle yürütülen dosyalarda, eski sözleşme, tapu devri tarihi, ödeme kayıtları ve ihtar zamanlaması çoğu zaman sonucun yönünü değiştirir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği bu nedenle özellikle yeni malik uyuşmazlıklarında önem taşır.
Yeni malik kirayı hemen artırabilir mi?
Hayır, yeni malik kirayı hemen ve tek taraflı olarak artıramaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bakımından taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu nedenle yeni malik, eski malikin yerine geçer; sıfırdan ve istediği şartlarla yeni bir sözleşme kurmuş sayılmaz.
Bu kuralın doğal sonucu şudur: Yeni malik, yalnızca malik olduğu için kira bedelini keyfi biçimde yeniden belirleyemez. TBK m. 343 açık biçimde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını düzenler. Dolayısıyla “evi aldım, artık kira şu kadar olacak” şeklindeki tek taraflı bildirim tek başına hukuki sonuç doğurmaz.
Ancak bu, yeni malikin hiçbir hakkı olmadığı anlamına da gelmez. Sözleşmedeki artış şartı geçerliyse o şart uygulanabilir; beş yıllık dönem dolmuşsa TBK m. 344 çerçevesinde kira tespit davası açılabilir; ihtiyaç varsa TBK m. 351 kapsamında tahliye imkanı gündeme gelebilir. Yani yeni malik hemen artış yapamaz; fakat kanuni yolları kullanabilir.
Tapu devri kira sözleşmesini otomatik olarak değiştirir mi?
Hayır, tapu devri kira sözleşmesini otomatik olarak değiştirmez. TBK m. 310 bu konuda temel hükümdür ve kiracıyı korur. Satış, bağış, miras veya başka bir devir sebebiyle mülkiyetin el değiştirmesi halinde yeni malik mevcut kira ilişkisine aynen dahil olur. Kural olarak kira süresi, ödeme günü, kullanım amacı ve sözleşmedeki diğer hükümler aynen devam eder.
Bu nedenle kiracı eski sözleşmeye dayanarak oturmaya devam edebilir. Yeni malik, yalnızca taşınmazı satın aldığı için “eski sözleşmeyi tanımıyorum” diyemez. Aynı şekilde depozito, ödeme düzeni ve kira başlangıç tarihi de hukuki değerlendirmede önemini korur. Özellikle kira tespit davası veya tahliye uyuşmazlıklarında ilk sözleşmenin tarihi belirleyici hale gelir.
Yargıtay uygulaması da bu doğrultudadır. Arama sonuçlarında yer alan açıklamalara göre Yargıtay 3. HD, 22.09.2021 tarihli, 2021/5455 E., 2021/8864 K. sayılı kararında emsal kira değerlendirmesinde yöntem ve denetime elverişli inceleme zorunluluğunu vurgulamıştır. Bu yaklaşım dolaylı olarak şunu gösterir: Mahkeme, yeni malik geldi diye keyfi artış değil, objektif ve hukuki kriterlerle kira bedeli belirlenmesini esas alır.
Yeni malik hangi durumlarda kira artışı isteyebilir?
Evet, yeni malik kira artışı isteyebilir; ancak bunun yolu sınırsız ve tek taraflı bir talep değil, sözleşme ve kanun hükümleridir. Burada üç ana ihtimal vardır: sözleşmedeki geçerli artış şartının uygulanması, TBK m. 344 kapsamında yasal artış rejimi ve TBK m. 345 kapsamında kira tespit davası.
Eğer yazılı kira sözleşmesinde yenilenen dönemler için artış şartı varsa, bu şart TBK m. 344/1 çerçevesinde uygulanır. Konut kiralarında artış oranı, ilgili hükmün izin verdiği yasal sınırları aşamaz. Taraflar artış oranı belirlememişse veya uygulamada ciddi uyuşmazlık varsa, yine TBK m. 344 devreye girer.
Beş yıldan kısa süreli ilişkiler ile beş yılı aşan ilişkiler arasında önemli fark vardır. İlk beş yıllık dönemde artış meselesi daha dar bir çerçevede değerlendirilirken, beş yıldan sonra hakim; emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, konumu, niteliği ve hakkaniyet ölçütlerini dikkate alarak kira bedelini belirleyebilir. İstanbul gibi emsal değişiminin hızlı olduğu yerlerde bu ayrım çok önemlidir.
Yargıtay 3. HD, 2018/2245 E., 2018/5591 K. sayılı kararında TBK m. 344 çerçevesinde, yasal artış sınırları dikkate alınmadan verilen kararın isabetsiz olduğunu vurgulamıştır. Yine Yargıtay 3. HD, 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararda hak ve nesafet değerlendirmesinde eski kiracı lehine indirimin ikinci kez yapılamayacağı yönünde ilke ortaya koymuştur. Bu kararlar, artışın keyfi değil hesaplanabilir ve denetlenebilir olduğunu gösterir.
Beş yıl dolmadan yeni malik kira tespit davası açabilir mi?
Evet, bazı durumlarda açabilir; ancak her olayda aynı sonuç çıkmaz. Burada kritik nokta, kira ilişkisinin kaç yıllık olduğu ve sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığıdır. TBK m. 344 ve m. 345 birlikte değerlendirildiğinde, kira tespit davasının etkili olacağı dönem ile davanın hukuki dayanağı somut olaya göre değişir.
Uygulamada sık yapılan hata şudur: Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kendi satın alma tarihini başlangıç kabul edip “benim için yeni dönem başladı” zanneder. Oysa esas alınan çoğu zaman mülkiyetin değiştiği tarih değil, kira ilişkisinin başlangıcıdır. Yani kiracı on yıldır oturuyorsa, yeni malik daha dün tapu almış olsa bile kira geçmişi sıfırlanmaz.
Arama sonuçlarında görülen değerlendirmeler doğrultusunda yeni malik de eski malik gibi kira tespit davası açabilir; fakat eski malikin tabi olduğu hukuki çerçeveyle bağlıdır. Bu nedenle ilk beş yıl dolmadan rayiç kira talebiyle doğrudan yüksek bedel belirlenmesi her zaman mümkün olmaz. Beş yılı aşan dönemde ise TBK m. 344/3 kapsamında emsal ve hakkaniyet incelemesi daha güçlü hale gelir.
Yargıtay 3. HD, 2017/4020 E., 2018/12776 K. sayılı kararında kira tespit davasında taraf sıfatı ve paylı mülkiyet bakımından önemli esaslar ortaya koymuştur. Bu yaklaşım, kira tespit davasının yalnızca eski malik değil, hukuken kira ilişkisine dahil olan yeni malik tarafından da açılabileceğini destekler. Fakat yeni malik için de usul, süre ve ispat kuralları aynen geçerlidir.
Kiracı yeni malikin artış talebini kabul etmezse ne olur?
Hayır, kiracının yeni malik tarafından istenen her artışı kabul etme zorunluluğu yoktur. Eğer talep sözleşmeye, TBK hükümlerine veya mahkeme kararına dayanmıyorsa, kiracı sırf baskı nedeniyle yeni bedeli kabul etmek zorunda değildir. Ancak kiracının da süreci pasif bırakmaması gerekir.
Öncelikle mevcut kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve eski artış düzeni korunmalıdır. Ödemeler mümkünse banka kanalıyla ve açıklama kısmında ilgili ay belirtilerek yapılmalıdır. Çünkü sonradan “eksik ödendi” veya “yeni bedel kabul edildi” tartışmaları doğabilir. Yeni malik noter ihtarı göndermişse, içeriği somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
Eğer yeni malik kira tespit davası açarsa, mahkeme emsal araştırması, bilirkişi incelemesi ve taşınmazın özellikleri üzerinden bir değerlendirme yapar. Kiracı burada yalnızca “ben istemiyorum” diyerek değil; emsal karşılaştırması, binanın yaşı, kullanım durumu, ulaşım, bakım hali ve eski kiracı indirimi gibi unsurlarla savunma yapmalıdır. Uygulamada görüyoruz ki iyi hazırlanmış bir savunma, talep edilen kira ile hükmedilen kira arasında ciddi fark yaratabilmektedir.
Yargıtay 3. HD, 2023/2580 E., 2024/792 K. sayılı kararında eski kiracı lehine hakkaniyet indiriminin önemini vurgulayan yaklaşım, kiracı savunmaları bakımından özellikle değerlidir. Aynı şekilde emsal seçiminin doğru yapılması ve bilirkişi raporunun denetime elverişli olması gerekir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle artış yerine tahliye yoluna gidebilir mi?
Evet, bazı durumlarda yeni malik kira artışı tartışması yerine tahliye yoluna gidebilir. TBK m. 351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa belirli şartlarla tahliye isteyebilir. Ancak bu yol da kendiliğinden değil, sıkı şekil ve süre kurallarıyla işler.
Yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması gerekir. Ardından, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açılacak dava ile tahliye talep edilebilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması imkanı da gündeme gelebilir. Görüldüğü gibi burada da “evi aldım, bir ayda çık” şeklinde serbest bir yetki yoktur.
Bu konu kira artışı tartışmalarında önemlidir; çünkü bazı maliklerin hukuken yapamayacağı anlık kira zammını tahliye baskısıyla dolaylı biçimde kabul ettirmeye çalıştığını görüyoruz. Oysa gerçek ihtiyaç, samimiyet ve süre koşulları ayrı ayrı incelenir. İstanbul avukat desteği alınmadan verilen acele cevaplar, hem kiracı hem malik açısından hak kaybına yol açabilir.
İstanbul uygulamasında hangi belgeler ve deliller önem taşır?
Evet, İstanbul uygulamasında delil planı son derece önemlidir. Kira uyuşmazlıkları çoğu zaman yalnızca kanun maddesi tartışması değil, aynı zamanda belge ve zamanlama meselesidir. Bu nedenle hem kiracı hem yeni malik bakımından bazı evraklar özellikle belirleyicidir.
- Yazılı kira sözleşmesi ve ek protokoller
- Tapu devrini gösteren belge ve edinme tarihi
- Banka dekontları, açıklamalı kira ödemeleri ve eski artış kayıtları
- Noter ihtarnameleri ve tebliğ tarihleri
- Emsal kira ilanları değil, gerçekten karşılaştırılabilir emsal veriler
- Bilirkişi incelemesine esas olacak taşınmaz bilgileri
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da, internet ilanlarının tek başına emsal sanılmasıdır. Oysa mahkemeler çoğu zaman yalnızca ilan fiyatına bakmaz; taşınmazın gerçek niteliği, kullanım biçimi, bulunduğu sokak, yaşı, manzarası, metrekaresi ve fiili piyasa koşulları birlikte değerlendirilir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği burada özellikle önem taşır; çünkü aynı ilçede bile sokak bazlı farklar sonucu ciddi biçimde etkileyebilir.
Yargıtay kararları bu konuda hangi temel ilkeleri ortaya koyuyor?
Evet, Yargıtay kararları yeni malikin sınırsız artış yetkisi olmadığını ve kira bedelinin objektif ölçütlerle belirlenmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Somut olayın özelliğine göre kararlar değişebilse de, uygulamada öne çıkan bazı ilkeler vardır.
- Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik mevcut ilişkiye dahil olur.
- Tek taraflı ve keyfi kira artışı hukuken geçerli değildir.
- Kira tespitinde emsal araştırması ciddi ve karşılaştırmalı yapılmalıdır.
- Eski kiracı olgusu nedeniyle hakkaniyet indirimi göz ardı edilmemelidir.
- Yeni malik de dava açabilir; ancak önceki malik için geçerli usul ve sürelerle bağlıdır.
Bu çerçevede Yargıtay 3. HD, 2018/2245 E., 2018/5591 K.; Yargıtay 3. HD, 2017/7927 E., 2018/4805 K.; Yargıtay 3. HD, 2021/5455 E., 2021/8864 K.; Yargıtay 3. HD, 2023/2580 E., 2024/792 K. sayılı kararlar uygulamada sık atıf yapılan örnekler arasındadır. Ayrıca on yıllık uzama sonundaki fesih hakkı bakımından Yargıtay 3. HD, 2022/5863 E., 2022/7654 K. sayılı karar da bildirimin süresinde yapılmasının önemini vurgulayan çizgidedir.
Sorun yaşanırsa kiracı ve malik nasıl bir yol izlemeli?
Evet, doğru strateji çoğu zaman uyuşmazlığın başında kurulur. Kiracı açısından temel hedef; hukuka aykırı baskı altında gereksiz ödeme yapmamak ama düzenli ödeme disiplinini de bozmamaktır. Malik açısından ise ileride reddedilecek bir talep yerine, kanuna uygun zamanlama ve doğru dava türüyle hareket etmektir.
Kiracı, ödeme yaparken açıklama kısmını boş bırakmamalı; eski sözleşmeyi saklamalı; artış talebini yazılı istemeli ve gerekiyorsa profesyonel destek almalıdır. Malik ise ilk olarak sözleşmeyi, başlangıç tarihini, mevcut kira seviyesini ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki gerçek emsalleri incelemelidir. Beş yıllık süre dolmadığı halde sanki serbest piyasa kirası hemen uygulanabilirmiş gibi hareket edilmesi, çoğu kez uyuşmazlığı büyütür.
Uygulamada görüyoruz ki taraflar erken aşamada doğru hukuki çerçeveyi kurduğunda, hem gereksiz tahliye krizleri hem de yanlış kira beklentileri önemli ölçüde azalır. Özellikle İstanbul gibi yüksek kira baskısının bulunduğu bölgelerde, teknik olarak küçük görünen bir süre hesabı dahi sonucu tamamen değiştirebilir.
Sık Sorulan Sorular
Yeni malik kiracıdan hemen yeni sözleşme imzalamasını isteyebilir mi?
Evet, isteyebilir; ancak kiracı bunu otomatik olarak kabul etmek zorunda değildir. Mevcut kira sözleşmesi TBK m. 310 gereği kural olarak devam ettiği için, yeni malik sırf tapu devri oldu diye kiracıyı yeni ve daha ağır şartlar içeren sözleşmeye zorlayamaz. Yeni sözleşme ancak tarafların serbest iradesiyle kurulursa geçerli olur. Aksi halde eski sözleşme hükümleri esas alınmaya devam eder.
Yeni malik kira bedelini telefonla veya WhatsApp mesajıyla artırabilir mi?
Hayır, salt telefon konuşması veya WhatsApp mesajı kira bedelini kendiliğinden değiştirmez. Tarafların açık mutabakatı yoksa bu tür bildirimler tek başına bağlayıcı sonuç doğurmaz. Ancak yazışmalar ileride delil olabilir. Bu nedenle kiracının rastgele cevaplar vermemesi, ödemeleri banka üzerinden sürdürmesi ve gerekiyorsa ihtara hukuki değerlendirme sonrası yanıt vermesi önemlidir.
Evi yeni alan kişi eski depozitodan sorumlu olur mu?
Evet, somut olaya göre yeni malik ile eski malik arasında sorumluluk tartışması doğabilir ve kiracı bakımından bu konu dikkatle yönetilmelidir. Kira ilişkisi devam ettiği için depozitonun varlığı, teslim şekli ve hesabı önem taşır. Kiracı, depozitoyu kime verdiğini ve hangi miktarda verdiğini belgelemelidir. Tahliye sonunda çıkacak ihtilafta sözleşme, dekont ve teslim kayıtları belirleyici olur.
Yeni malik yüksek artış istedi diye kiracı evi hemen boşaltmak zorunda mı?
Hayır, böyle bir zorunluluk yoktur. Yeni malik ya kanuna uygun artış rejimine dayanmalı ya da uygun dava yolunu işletmelidir. Kiracı yalnızca baskı, sözlü talep veya hukuka aykırı artış isteği nedeniyle derhal tahliye edilmez. Ancak resmi süreç başlatılmışsa, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye veya kira tespit davası söz konusuysa, dosyanın profesyonel biçimde takip edilmesi gerekir.
İstanbul’da yeni malik-kiracı uyuşmazlıklarında en çok hangi hata yapılıyor?
İstanbul uygulamasında en sık hata, tarafların kira ilişkisinin geçmişini göz ardı etmesidir. Yeni malik kendi satın alma tarihini başlangıç sanırken, kiracı da hiçbir artış yapılamayacağını zannedebiliyor. Oysa hukuki değerlendirme; ilk sözleşme tarihi, artış şartı, beş yıllık süre, emsaller, ihtarlar ve ödeme kayıtları birlikte incelenerek yapılır. Özellikle İstanbul avukat desteği alınmadan atılan acele adımlar, dava değerini ve sonucu olumsuz etkileyebilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.