10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 347, kiracıları koruma amacıyla getirilen genel kuralın istisnasını oluşturur. Normal şartlarda kiraya veren, kira sözleşmesini sırf süresi doldu diye tek taraflı olarak feshedemezken; kanunkoyucu malik ve kiracı arasındaki dengeyi korumak adına ’10 yıllık uzama süresi’ sonunda sebepsiz fesih hakkı tanımıştır. Uygulamada ve büromuzda sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, bu sürenin sözleşme tarihinden itibaren doğrudan 10 yıl olarak hesaplanmasıdır. Oysa ki yasal süreç; sözleşme süresi (örneğin 1 yıl) + 10 yıllık uzama dönemi şeklinde ilerler.
İstanbul gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimize sıkça belirttiğimiz üzere, bu fesih hakkının kullanılabilmesi için kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale gelmesi gerekmez; belirli süreli sözleşmelerde de uzama dönemlerinde bu madde uygulanır. 2026 yılı itibarıyla kiracı ve mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda bu madde, İstanbul gibi kira hareketliliğinin yüksek olduğu illerde en çok başvurulan tahliye yollarından biridir.
TBK 347 Uyarınca Fesih ve Bildirim Şartları Nelerdir?
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi için belirli şekli ve maddi şartların bir arada bulunması zorunludur. İlk olarak, sözleşmenin süresinin bitmiş olması ve üzerinden on yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir. Örneğin, 01.01.2015 başlangıçlı 1 yıllık bir kira sözleşmesinde, ilk yılın sonu olan 01.01.2016’dan itibaren 10 yıllık uzama süresi başlar. Bu süre 01.01.2026 tarihinde dolar. Kiraya veren, bir sonraki dönem sonu olan 01.01.2027 için tahliye hakkını kullanabilir.
- Yazılı Bildirim Şartı: Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması şarttır. Noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname, ispat hukuku açısından en güvenli yoldur.
- Üç Aylık Bildirim Süresi: Bildirimin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekir. Bildirimin sadece postaya verilmesi değil, muhataba tebliği esas alınır.
- Sebep Gösterme Zorunluluğunun Olmaması: Kiraya veren; ihtiyaç, yeniden inşa veya fuzuli işgal gibi bir gerekçe sunmak zorunda değildir. Sadece sürenin dolduğunu beyan etmesi yeterlidir.
Yargıtay Kararları Işığında 10 Yıllık Süre Hesaplama
Uygulamada görüyoruz ki süre hesaplama hataları davanın reddine neden olmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin (örneğin Yargıtay 6. HD veya güncel işbölümüyle Yargıtay 3. HD) yerleşik içtihatlarına göre, on yıllık uzama süresinin belirlenmesinde sözleşmenin ilk bitim tarihinden itibaren her bir yıllık yenileme süreci ‘uzama yılı’ olarak kabul edilir. Yargıtay 3. HD, 2024/1560 E., 2025/420 K. sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce resen dikkate alınır.
Ayrıca, sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılmışsa buna uyulmalıdır; ancak kanundaki 3 aylık süre kiracı aleyhine kısaltılamaz. İstanbul avukatlık ofisimizde yürüttüğümüz süreçlerde, ihtarname tebliğ tarihinin kira dönemi sonuna olan uzaklığını titizlikle kontrol etmekteyiz. 2026 kira artışları ve kiracı hakları konusunda yaşanan mevzuat değişiklikleri, tahliye davalarındaki haklılık durumunu doğrudan etkilemese de usuli işlemlerin önemini artırmaktadır.
İstanbul Gayrimenkul Avukatı: Tahliye Davası Süreci
Eğer kiracı, süresinde ve usulüne uygun yapılan fesih bildirimine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir. Bu dava, kira döneminin sonu ile bir sonraki dönem başı arasındaki süreçte açılmalıdır. İstanbul’daki mahkemelerin yoğunluğu göz önüne alındığında, davanın açılması için yasal sürelerin kaçırılmaması hayati önem taşır.
Dava sürecinde mahkeme genellikle iki ana unsuru inceler: Sözleşmenin başlangıç tarihi ve on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı ile ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği. Bu unsurlar sübut bulduğunda hakim tahliyeye karar verir. Önemli bir detay olarak; 7445 sayılı kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk süreci, kira tahliye davalarında da geçerlidir. Dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartıdır.
Problem-Agitation-Solution: Kiracım Çıkmıyor, Ne Yapmalıyım?
Problem: On yılı aşkın süredir aynı taşınmazda ikamet eden bir kiracınız var. Mevcut kira bedeli piyasa rayicinin çok altında kaldı ve kiracı hem artış yapmaya hem de evi boşaltmaya yanaşmıyor.
Agitation: Kira tespit davası açsanız bile süreç yıllar sürebiliyor. Üstelik mülkünüzün kullanım hakkını elde edememek sizi hem maddi hem de manevi olarak yıpratıyor. Yanlış bir bildirim veya bir gün bile geç kalan ihtarname, sizi bir koca yıl daha beklemek zorunda bırakabilir.
Solution: TBK 347 kapsamında on yıllık uzama süresi dolan kiracılar için sebepsiz tahliye hakkınızı kullanın. Profesyonel bir hukuki destek alarak ihtarname sürecini hatasız yönetebilir, arabuluculuk ve dava aşamalarını İstanbul gayrimenkul hukuku uzmanlığıyla takip ederek hızlı sonuç alabilirsiniz. Mevzuat hükümleri için mevzuat.gov.tr adresinden güncel Borçlar Kanunu metni incelenebilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
10 yıllık süre ne zaman başlar?
Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi, sözleşmede belirlenen ilk sürenin (örneğin 1 yıllık sürenin) sona erdiği tarihten itibaren başlar. Yani 1 yıllık bir sözleşmede, 11. yılın sonunda fesih hakkı doğar, dava ise 12. yılın başında açılabilir. Bu sürelerin hesaplanması teknik bir konu olup hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan destek alınması önerilir.
İhtarname noterden çekilmek zorunda mı?
Kanun ‘yazılı bildirim’ şartı aramaktadır; ancak uygulamada tebliğ tarihinin ve içeriğin kesin olarak ispatlanabilmesi için ihtarname mutlaka noter aracılığıyla gönderilmelidir. PTT yoluyla gönderilen adi yazılı bildirimlerde tebliğ şerhi ve içerik onayı olmadığı için mahkemede ispat sorunu yaşanabilir. Noter kanalı, hak düşürücü sürelerin takibi için en sağlıklı yoldur.
Kiracı 10 yıl dolmadan çıkarılabilir mi?
TBK 347 (sebepsiz fesih) sadece 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kullanılır. 10 yıl dolmadan kiracının tahliyesi ancak; kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtarda bulunulması, mülk sahibinin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı, esaslı tadilat veya kiracının tahliye taahhütnamesi vermesi gibi belirli yasal nedenlerin varlığı halinde mümkündür.
Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazsak ne olur?
Eğer arabuluculuk sürecinde taraflar tahliye veya kira bedeli konusunda uzlaşamazlarsa, arabulucu tarafından ‘anlaşamama tutanağı’ düzenlenir. Bu tutanağın düzenlenmesinden itibaren kiraya veren, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkını kazanır. Arabuluculuk aşamasında yapılan hukuki hatalar dava ilerleyişini etkileyebilir.
10 yıllık tahliye davası ne kadar sürer?
Dava süresi mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte İstanbul’daki mahkemelerde genellikle 8 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Arabuluculuk süreci bu süreyi yaklaşık 1 ay uzatabilir ancak taraflar arabulucuda anlaşırsa sorun haftalar içinde çözülebilir. Kararın kesinleşmesi için istinaf kanun yolu da dikkate alınmalıdır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.