Tahliye Taahhütnamesi 2026: Geçerlilik Şartları, İcra Takibi ve Kiracı Hakları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirtilen bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene karşı verdiği yazılı taahhüttür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 352/1 uyarınca düzenlenen bu belge, kiracıyı hukuki olarak bağlayan önemli bir belgedir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda kiracılar, imzaladıkları bu belgenin sonuçlarından habersiz biçimde taşınmazdan çıkarılma durumuyla yüz yüze gelmektedir.

Uygulamada görüyoruz ki hem ev sahipleri hem de kiracılar tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuçlarını yeterince bilmemektedir. Bu rehberde taahhütnamenin geçerlilik şartlarından icra sürecine, kiraya verenin haklarından kiracının itiraz yollarına kadar tüm boyutlarıyla ele alacağız.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı: TBK Madde 352/1

mevzuat.gov.tr‘da yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası şöyle düzenlenmiştir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu hükmün kiracı açısından kritik sonuçları vardır. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde kiraya veren harekete geçebilir; bu süre hak düşürücü nitelik taşır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için bazı zorunlu koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Yargıtay resmi sitesinde yayımlanan kararlar incelendiğinde bu şartlar net biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Yazılı Şekil Zorunluluğu

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü taahhütler TBK Madde 352/1 kapsamında geçersizdir. Yazılı belge; tarih, tarafların imzası ve boşaltma tarihini açıkça içermelidir.

2. Kiralananın Tesliminden Sonra İmzalanmış Olması

Bu şart hem teorik hem pratik açıdan son derece önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/4052 E., 2025/1108 K. sayılı kararında (25.02.2025) açıkça hükmetmiştir: Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle eş zamanlı veya öncesinde imzalanması taahhütnameyi geçersiz kılar. Kiralananın fiilen teslim edilmesinden sonra, kiracının serbest iradesiyle imzalaması gerekmektedir.

3. Belirli Bir Boşaltma Tarihi İçermesi

Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı kesin tarih yazılı olmalıdır. “Makul sürede”, “yakında” gibi belirsiz ifadeler içeren belgeler icra takibine dayanak oluşturamaz.

4. Kiracının Bizzat İmzalamış Olması

Taahhütname kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. Kiracı adına başkasının imzaladığı belgeler ancak noterde düzenlenmiş vekâletname varlığında geçerli sayılabilir.

5. Tarihin Sonradan Doldurulmamış Olması

Uygulamada sıkça rastladığımız bir sorun, kira sözleşmesi imzalanırken tarih kısmı boş bırakılmış taahhütnamenin daha sonra tamamlanmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, boş tarihli ve sonradan doldurulan taahhütnamenin hukuka aykırı olduğunu istikrarlı biçimde kabul etmektedir.

Kiraya Verenin Hakları: İcra Takibi mi, Dava mı?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren iki seçenekten birini kullanabilir:

İcra Takibi Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi kapsamında icra müdürlüğüne başvurabilir. İcra müdürlüğü kiracıya 15 gün süre tanıyan bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu sürede itiraz etmemesi halinde tahliye kesinleşir; itiraz halinde ise icra mahkemesinde itirazın iptali davası açılır. İstanbul ilçelerinde — Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Şişli ve Avcılar — icra süreçlerinin işleyişi benzer olmakla birlikte icra müdürlüğü iş yükü nedeniyle tebligat süreleri farklılaşabilir.

Tahliye Davası

Kiraya veren icra yoluna başvurmak yerine doğrudan kiracı tahliye davası açabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bu davada hakim tahliye kararı verirse kiracı taşınmazı derhal boşaltmak zorunda kalır.

Kritik süre uyarısı: Her iki yol da taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde kullanılmalıdır. Bu hak düşürücü süre geçirilirse söz konusu taahhütnameye dayanılarak tahliye talep edilemez.

Kiracının Hakları ve İtiraz Yolları

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine veya davaya karşı kiracının başvurabileceği itiraz yolları şunlardır:

1. İcra takibine itiraz: Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde icra müdürlüğüne yazılı itiraz yapılabilir. Bu itiraz işlemleri durdurur.
2. İmzaya itiraz: Kiracı taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ediyorsa icra mahkemesinde imzaya itiraz davası açabilir.
3. Taahhütnamenin geçersizliği iddiası: Belgenin kira sözleşmesiyle eş zamanlı imzalandığı, tarihin sonradan doldurulduğu veya kiracının iradesinin sakatlandığı (baskı, hata, hile) iddia edilebilir.
4. Baskıyla alındığı iddiası: Kira sözleşmesi imzalanırken “imzalamadan evi vermeyiz” baskısıyla alınan taahhütnameler yargı kararlarında irade bozukluğu gerekçesiyle sıkça tartışılmaktadır.
5. Sulh yolu: Taraflar sulh yoluyla tahliye tarihini uzatabilir; bu mutabakatın yazılı yapılması önerilir.

Büromuzda görüştüğümüz kiracıların büyük çoğunluğu, baskı altında veya kira sözleşmesiyle aynı anda imzalattırılan taahhütnameler için başarılı itiraz süreçleri yürütmüştür. Delillerin toplanması ve sürelerin takibi bu süreçlerde belirleyici olmaktadır.

Dikkat Edilmesi Gereken Özel Durumlar

Boş Tarihli Taahhütname Geçerli Mi?

Hayır. Tarih kısmı boş bırakılmış ve sonradan doldurulan taahhütnameler Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır. Bu tür belgelerin icra takibine veya davaya dayanak oluşturması mümkün değildir.

Kira Yenilenmesinde Eski Taahhütname Geçerli Mi?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde eski taahhütname de geçerliliğini koruyabilir; ancak bu mesele somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Yenilenen kira sözleşmesiyle aynı tarihte verilen taahhütname ise geçerlidir.

Konut ile İşyeri Kiraları Arasındaki Fark

TBK Madde 352/1 hem konut hem de işyeri kiralarına uygulanır. Ancak kira tespit davası gibi diğer tahliye sebepleri, işyeri ve konut için farklı usul kurallarına tabi olabilmektedir.

Taşınmaz Satışı Halinde Taahhütname Bağlayıcı Mı?

Taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik, önceki kiraya verenin taraf olduğu tahliye taahhütnamesini kullanamaz. Yeni malikin tahliye için farklı yasal yolları kullanması gerekmektedir.

İstanbul’da Tahliye Taahhütnamesi Uygulaması

İstanbul avukat olarak kira hukukunda gözlemlediğimiz tablo şudur: Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli gibi merkezi ilçelerde kira baskısı yüksek olduğundan ev sahipleri tahliye taahhütnamesini daha sık kullanmaktadır. Bakırköy ve Avcılar gibi ilçelerde ise kiracıların taahhütname şartlarından habersiz olarak imzaladığı belgeler sebebiyle anlaşmazlıklar giderek artmaktadır.

İstanbul’da kiracı tahliye süreçleri ortalama 4-8 ay sürmektedir. Bu süre mahkemenin iş yüküne ve kiracının itiraz edip etmediğine göre değişmektedir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu değildir; ancak taraflar sulh mahkemesine başvurmadan önce uzlaşma yolunu tercih edebilir.

Kira hukuku alanındaki diğer güncel bilgiler için kira uyarlama davası rehberimizi de incelemenizi öneririz. Ayrıca adalet.gov.tr üzerinden dava süreçleri ve tebligat işlemleri hakkında güncel bilgiye ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanmalıdır?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı fiilen teslim almasından sonra imzalanmalıdır. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı veya öncesinde imzalanan taahhütnameler Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4052 E., 2025/1108 K. sayılı kararına göre geçersizdir. Teslim tarihinden en az bir gün sonra imzalanan belgeler hukuken geçerli kabul edilmektedir. Kiracı, imzalamadan önce belgenin tarihini dikkatle kontrol etmelidir.

Tahliye taahhütnamesine itiraz süresi ne kadardır?

Kiracıya gönderilen tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde icra müdürlüğüne yazılı itiraz yapılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması halinde tahliye kesinleşir. İcra mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde ise ayrıca mahkeme süreci işlemeye başlar. Kiracının bu süreyi dikkate almaması telafisi güç sonuçlara yol açabilmektedir.

Tahliye taahhütnamesinde yazılan tarih geçmişse ne olur?

Taahhüt tarihinin geçmesi otomatik olarak kiracının taşınmazı boşaltması yükümlülüğü doğurmaz. Kiraya verenin taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekmektedir. Bu 1 aylık hak düşürücü süre geçirilirse artık o taahhütnameye dayanılarak tahliye talep edilemez; kiraya verenin farklı bir hukuki yola başvurması zorunlu hale gelir.

Kiracı tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda mıdır?

Hayır, kiracı tahliye taahhüdü vermeye zorlanamaz. Taahhütnameyi baskı, tehdit veya yanıltma ile imzalatan kiraya verene karşı kiracı TBK’daki irade bozukluğu hükümleri çerçevesinde itiraz edebilir. Kira sözleşmesi imzalanırken “imzalamadan evi vermeyiz” baskısıyla alınan taahhütnameler, hukuki süreçlerde irade bozukluğu gerekçesiyle sıkça tartışılmaktadır. Bu iddia ciddi delillerle desteklenmelidir.

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihin değiştirilmesi mümkün müdür?

Tahliye taahhütnamesi imzalandıktan sonra belirlenen tarihin değiştirilmesi için tarafların yazılı olarak anlaşması gerekmektedir. Tek taraflı değişiklik hukuken sonuç doğurmaz. Kiracı erken tahliye etmek istiyorsa yeni bir yazılı mutabakat yapması; kiraya veren tarihi öne almak istiyorsa kiracının onayını alması zorunludur. Aksi takdirde eski taahhüt tarihi geçerliliğini korur ve kiraya veren yalnızca bu tarihe dayanabilir.