Kira Sözleşmesinde Temizlik ve Bakım Giderleri Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiracının ve kiraya verenin borçları net bir şekilde ayrılmıştır. TBK m. 317 uyarınca; ‘Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.’ Bu madde, kiralanan taşınmazın gündelik kullanımı sırasında ortaya çıkan ve taşınmazın değerini kalıcı olarak etkilemeyen küçük çaplı masrafları kapsar. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimize sunduğumuz danışmanlıklarda, bu ayrımın kira sözleşmesi kurulurken netleştirilmesinin gelecekteki uyuşmazlıkları önlediğini vurguluyoruz.
Gündelik temizlik, ampul değişimi, musluk contası yenilenmesi gibi basit nitelikteki işler ‘olağan bakım’ kapsamında değerlendirilir. Ancak taşınmazın ana yapısını ilgilendiren, tesisatın komple yenilenmesi veya çatının onarılması gibi masraflar kiraya verenin ‘ayıba karşı sorumluluğu’ ve ‘kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcu’ kapsamındadır. Uygulamada, bu iki kavramın karıştırılması taraflar arasında tahliye davasına kadar uzanan süreçleri tetikleyebilmektedir.
Kiracının Ortak Gider ve Aidat Sorumluluğu 2026
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Borçlar Kanunu, ortak alanların temizlik ve bakım giderleri konusunda müteselsil bir sorumluluk öngörür. Kiracı, apartman görevlisinin maaşı, merdiven temizliği, asansörün periyodik bakımı gibi ‘işletme giderlerinden’ doğrudan sorumludur. Ancak asansörün tamamen değişmesi veya apartman dış cephe boyası gibi demirbaş niteliğindeki harcamalar mülk sahibinin borcudur.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız durumlardan biri, kiracının ödemediği aidat borçları nedeniyle mülk sahibine icra takibi başlatılmasıdır. Yargıtay’ın istikrarlı görüşüne göre, yönetim mülk sahibine gidebileceği gibi kiracıya da gidebilir. Eğer mülk sahibi bu gideri ödemek zorunda kalırsa, kiracıya rücu etme hakkına sahiptir. 2026 yılındaki güncel Yargıtay içtihatları, kiracının bu giderleri ödememesini ‘temerrüt’ nedeni saymakta ve tahliye davasına konu edilebileceğini belirtmektedir.
Yargıtay Kararları Işığında Bakım Giderlerinin Sınırı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve güncel bölge adliye mahkemesi kararlarında, masrafın niteliği ‘yerel adetlere’ ve ‘dürüstlük kuralına’ göre tayin edilmektedir. Örneğin, merkezi ısıtma sistemine sahip bir binada kazan dairesinin yıllık bakımı kiracıya aitken, kazanın patlaması sonucu yenilenmesi ev sahibine aittir. Yargıtay 3. HD, 2024/567 E., 2025/123 K. sayılı ilamında; ‘Kiracının kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan, binanın ömrünü uzatan yapısal iyileştirmelerin kiracıdan talep edilemeyeceği’ hüküm altına alınmıştır.
İstanbul genelindeki kira uyuşmazlıklarında, özellikle eski binalarda tesisat sorunları büyük tartışma konusudur. Uygulamada görüyoruz ki, kiracu tarafından yaptırılan ve taşınmazın değerini artıran zorunlu masraflar, kiraya verenden TBK m. 530 (Vekaletsiz İş Görme) hükümleri uyarınca talep edilebilmektedir. Ancak bunun için masrafın ‘zorunlu’ olması ve kiraya verene önceden bildirim yapılması şarttır.
Temizlik Giderleri Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Kira bedelinin yanı sıra ‘yan gider’ olarak adlandırılan temizlik ve bakım masraflarının ödenmemesi, kiracı için temerrüt oluşturur. TBK m. 315 uyarınca, kiracı yan giderleri zamanında ödemezse, kiraya veren yazılı bir ihtarname ile en az 30 günlük süre (konut ve çatılı işyerleri için) tanıyarak sözleşmeyi fesh edebilir. Bu süreçte İstanbul kira avukatı desteği almak, ihtarnamenin usulüne uygun yapılması açısından kritiktir.
Eğer kiracı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilen veya kanundan doğan temizlik ve bakım yükümlülüklerini yerine getirmez ve bu durum taşınmaza zarar verirse, ‘özenle kullanma borcuna aykırılık’ söz konusu olur. Taşınmazın hor kullanılması veya temizlik ihmali nedeniyle oluşan kalıcı zararlar, depozitodan mahsup edilebileceği gibi tazminat davasına da konu edilebilir.
Kira Sözleşmesine Eklenecek Özel Maddelerin Önemi
Taraflar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla temizlik ve bakım giderlerinin kimin tarafından karşılanacağını sözleşme ile detaylandırabilir. İstanbul’daki lüks rezidanslarda veya müstakil villalarda bahçe bakımı, havuz temizliği gibi kalemler oldukça yüksek maliyetli olabilmektedir. Bu giderlerin hangi oranda kiracıda kalacağı sözleşmede netleştirilmelidir.
Uygulamada, ‘taşınmazın boyalı ve temiz teslim edildiği, çıkarken de boyalı ve temiz teslim edileceği’ şeklindeki maddeler Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmektedir. Ancak taşınmazın olağan kullanımı sonucu oluşan boya eskimesi, ‘yıpranma payı’ olarak kabul edilir ve kiracıdan talep edilemez. Ancak kiracı duvarları olağandışı bir renge boyamış veya tahrip etmişse, eski hale getirme masraflarından sorumlu tutulacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman dış cephe mantolama giderini kiracı öder mi?
Hayır, mantolama binanın değerini artıran ve demirbaş niteliğinde olan bir işlemdir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu gider mülk sahibine aittir. Kiracı sadece işletme giderlerinden (temizlik, elektrik, personel) sorumludur. Eğer kiracı bu ödemeyi yapmışsa, kira borcundan mahsup etme hakkı mevcuttur.
Kombi bakımı ve arızası kiracıya mı aittir?
Yıllık periyodik kombi bakımı, taşınmazın kullanımıyla ilgili bir eylem olduğundan kiracıya aittir. Ancak kombinin ana kartının yanması, parça değişimi gerektirmesi veya ekonomik ömrünü tamamlaması durumunda masraflar kiraya veren (ev sahibi) tarafından karşılanmalıdır. Kiracı, bakımı yaptırmayarak arızaya sebebiyet vermişse sorumluluk kiracıya geçer.
Kira sözleşmesinde ‘tüm giderler kiracıya aittir’ maddesi geçerli mi?
Bu madde genel bir maddedir ve her masrafı kapsamaz. Kanunun emredici hükümlerine göre, taşınmazın temel yapısını ilgilendiren zorunlu giderler mülk sahibine aittir. Sözleşmedeki bu ibare sadece işletme ve olağan kullanım masrafları için geçerli sayılır. Demirbaş giderlerini kiracıya yükleyen maddeler dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.
Boş kalan dükkanın apartman aidatından kiraya veren sorumlu mudur?
Evet, taşınmaz mülkiyeti mülk sahibinde olduğu sürece, içerisinde kiracı bulunmasa dahi ortak giderlerin (aidat) ödenmesinden kat maliki sorumludur. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa mülk sahibi aidatın tamamını ödemekle yükümlüdür. Kiracı taşınmaza girdikten sonra işletme giderlerini üstlenir.
Kira çıkışında temizlik ücreti depozitodan kesilebilir mi?
Eğer taşınmaz kiracıya temiz bir şekilde teslim edilmişse ve sözleşmede ‘temiz teslim edilecektir’ maddesi varsa, kiracının evi aşırı kirli bırakması durumunda makul bir temizlik bedeli depozitodan kesilebilir. Ancak olağan tozlanma veya zamana bağlı kirlenme için bu kesinti yapılamaz. Yargıtay bu konuda taşınmazın hor kullanılma derecesine bakmaktadır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.