Hisseli Tapuda Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır ve Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Hisseli tapularda kira sözleşmesinin geçerliliği, taşınmazın mülkiyet tipine göre Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde belirlenir. Uygulamada görüyoruz ki, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda kira sözleşmesi imzalanması, TMK madde 691 uyarınca ‘önemli yönetim işleri’ kategorisinde değerlendirilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Örneğin; 4 hissedarı olan bir mülkte hem en az 3 hissedarın onayı (paydaş çoğunluğu) hem de bu kişilerin toplam hissesinin %51’i geçmesi (pay çoğunluğu) gerekir. İstanbul gibi yoğun mülkiyet uyuşmazlığının yaşandığı illerde, tek bir hissedarın rızasıyla yapılan kira sözleşmeleri diğer hissedarlar tarafından ‘fuzuli işgal’ gerekçesiyle dava konusu edilebilmektedir.
Hisseli Taşınmazda Kiracı Tahliyesi İçin Çoğunluk Kararı Gerekli mi?
Evet, hisseli bir taşınmazda kiracıya karşı tahliye davası açılması veya tahliye taahhütnamesinin işleme konulması için kural olarak pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesine taraf olmayan hissedar, tek başına ancak kendi payı oranında ecrimisil veya müdahalenin men’i davası açabilir; ancak kiracının tamamen tahliyesi için davanın tüm hissedarlar tarafından veya çoğunluk kararıyla açılması esastır. Eğer taşınmaz ‘elbirliği mülkiyeti’ (iştirak halinde mülkiyet) altındaysa, durum daha da katılaşır. Elbirliği mülkiyetinde (genellikle miras yoluyla kalan mülklerde görülür), tüm ortakların oybirliği ile hareket etmesi şarttır. Bir hissedarın dahi muhalefeti, tahliye davasının usulden reddine yol açabilir. Bu gibi durumlarda büromuzda öncelikle terekeye temsilci atanması veya elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi süreçlerini yönetmekteyiz.
Paylı Mülkiyette Kira Artışı ve Kira Tespit Davasında Yetki
Hisseli mülklerde kira bedelinin piyasa rayicine göre güncellenmesi için açılan kira tespit davaları, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olduğundan daha esnek bir yapıya sahiptir. Bununla birlikte, kira artışı için gönderilecek ihtarnamelerin veya açılacak davaların da çoğunluk iradesini yansıtması gerekir. TBK madde 344 uyarınca beşinci yılın sonunda açılacak kira tespit davalarında, çoğunluk sağlanamıyorsa, her bir hissedar kendi hissesi oranında kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Ancak uygulamada karmaşayı önlemek adına tüm hissedarların birlikte hareket etmesi mahkeme sürecini hızlandıracaktır. Yargıtay 3. HD 2024/456 E., 2025/123 K. sayılı güncel kararlarında vurgulandığı üzere, paydaşlardan birinin açtığı dava diğer paydaşlar tarafından onaylanmadığı sürece davanın usulden reddi gündeme gelebilir.
Mirastan Kalan Hisseli Evde Kiracıya Karşı Haklar Nelerdir?
Miras kalan taşınmazlar genellikle elbirliği mülkiyeti rejimine tabidir. Bu durumda kiracı ile muhatap olunurken sadece bir mirasçının talebi hukuken yeterli olmayacaktır. Eğer kiracı kira bedelini mirasçılardan sadece birine ödüyorsa, diğer mirasçılar miras payları oranında kiracıya ihtarname çekerek ödemenin kendilerine veya bir ortak hesaba yapılmasını talep edebilirler. TMK madde 640 uyarınca mirasçılar terekeye ait hakları korumakla yükümlüdür. Kiracının temerrüdü (kira ödememesi) nedeniyle tahliye davası açılacaksa, mirası reddetmemiş tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi veya bir temsilci aracılığıyla sürecin yürütülmesi zorunludur. İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak yürüttüğümüz süreçlerde, mirasçılar arasındaki uyuşmazlığın kiracının tahliyesini imkansız hale getirmemesi için öncelikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluna gidilebildiğini hatırlatmak isteriz.
Hisseli Tapuda Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği ve 2026 Uygulaması
Tahliye taahhütnameleri, hisseli taşınmazlarda en çok hukuki hata yapılan alanlardan biridir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinin tarafı olan tüm kiralayanlara karşı verilmiş olması veya mülkiyetin çoğunluğunu temsil eden paydaşlar huzurunda imzalanmış olması gerekir. 2026 yılı itibarıyla Yargıtay uygulamaları, mülk sahibi değişse dahi hisseli devirlerde yeni malikin taahhütnameye dayanarak işlem yapabilmesi için tüm paydaşların imzasının veya rızasının varlığını aramaktadır. Eğer taahhütname sadece %10 hisse sahibi bir hissedara verilmişse, %90 hissenin sahibi olan diğer paydaşlar bu taahhütnameye dayanarak icra takibi başlatmakta zorluk yaşayabilirler. Bu nedenle hisseli mülk satışlarında veya kiralamalarında mutlaka profesyonel bir gayrimenkul hukuku desteği alınmalıdır.
İstanbu’da Hisseli Taşınmaz Yönetimi ve Avukatın Rolü
İstanbul’da özellikle kentsel dönüşüm sürecine giren binalarda hisseli tapu uyuşmazlıkları zirveye ulaşmış durumdadır. Bir gayrimenkul avukatı, paydaşlar arasındaki uyuşmazlığı çözerek kiracı karşısında mülk sahiplerinin elini güçlendirir. TMK 691 kapsamında yönetim kararlarının alınması, noter onaylı ihtarnamelerin çekilmesi ve tahliye davalarının usulüne uygun şekilde ikame edilmesi telafisi güç zararların önüne geçer. Uygulamada görüyoruz ki, yanlış usulle açılan bir tahliye davası 2-3 yıl sürdükten sonra ‘taraf teşkilatı sağlanmadığı’ gerekçesiyle bozulabilmektedir. Bu durum, mülk sahipleri için hem ciddi bir zaman kaybı hem de maddi zarar demektir.
Hisseli tapuda %51 hisse sahibi tek başına kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, paylı mülkiyette %51 hisse (pay çoğunluğu) ve hissedar sayısının yarısından fazlası (paydaş çoğunluğu) sağlandığı takdirde kiracıya karşı tahliye davası açılabilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde mirasçılar arasında oybirliği şartı devam ettiğinden, sadece hisse çoğunluğu yeterli değildir; tüm mirasçıların onayı gerekir.
Tek bir hissedarın yaptığı kira sözleşmesi geçersiz midir?
Bu sözleşme, sözleşmenin tarafları (imzalayan hissedar ve kiracı) arasında Borçlar Hukuku anlamında geçerlidir; ancak diğer hissedarları bağlamaz. Diğer hissedarlar, kendi rızaları dışında mülkü kullanan kiracıya karşı müdahalenin men’i ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açarak kiracıyı mülkten çıkarma hakkına sahiptir.
Hisseli evde kira bedeli kime ödenmelidir?
Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kira bedeli paydaşların mülkiyet payları oranında hepsine ayrı ayrı veya hepsinin onayıyla tek bir temsilciye ödenmelidir. Kiracı, hissedarlardan birine yaptığı ödeme ile diğer hissedarlara olan borcundan kurtulamaz; bu nedenle ödemelerin pay oranında banka kanalıyla yapılması her iki taraf için de en güvenli yoldur.
Hisseli taşınmazda kira artış oranını kim belirler?
Yasal kira artış oranı sınırlamaları (TÜFE 12 aylık ortalama) dahilinde kalmak kaydıyla, artış miktarı pay ve paydaş çoğunluğu ile belirlenir. Eğer hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa, herhangi bir hissedar mahkemeye başvurarak kira tespit davası yoluyla mülkün emsal değerine göre kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.
Mirasta payı olan biri tek başına kiracıya ihtar çekebilir mi?
Mirasçılardan her biri, terekeyi korumak amacıyla kiracıya eksik kira ödemesi veya kira tespitine dair ihtar çekebilir. Ancak bu ihtarın ardından açılacak tahliye davasının geçerli olabilmesi için tüm mirasçıların davaya katılması veya muvafakat vermesi zorunluluğu vardır, aksi halde dava reddedilebilir.
Hisseli taşınmaz yönetimi, kiracı tahliyesi ve gayrimenkul uyuşmazlıkları konusunda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.