Bir taşınmaz satın alındığında en sık sorulan sorulardan biri şudur: Ev satıldıktan sonra kiracı nasıl çıkarılır? Uygulamada hem ev sahipleri hem kiracılar bu konuda ciddi hatalar yapıyor. Yeni malik bazen tapuyu aldıktan sonra kiracının hemen evi boşaltması gerektiğini düşünüyor; kiracı ise satıştan sonra hiçbir koşulda tahliye edilemeyeceğine inanıyor. Oysa hukuk bu iki uç yaklaşımı da kabul etmiyor.
Problem tam da burada başlıyor. Tapu devri gerçekleşse bile kira ilişkisi otomatik olarak sona ermiyor. Özellikle İstanbul gibi konut baskısının yüksek olduğu bir şehirde, yeni malik kendi oturma ihtiyacını karşılamak isterken kiracı da barınma hakkını korumaya çalışıyor. Yanlış gönderilen ihtarname, süresi kaçırılan dava veya samimi olmayan ihtiyaç iddiası, aylarca zaman ve maliyet kaybına sebep olabiliyor.
Agitation kısmı ise çoğu dosyada daha sert yaşanıyor. Taraflar telefon görüşmeleriyle, sözlü taleplerle veya anahtar değiştirerek çözüm aramaya çalıştığında uyuşmazlık büyüyor. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, yeni malikin elektriği kestirme, kapı kilidini değiştirme ya da kiracının eşyasını çıkarmaya yönelme gibi hukuka aykırı adımları, sonradan ek uyuşmazlıklar ve tazminat riskleri doğuruyor. Uygulamada görüyoruz ki, tahliye sürecindeki en büyük hata, kanuni prosedürü küçümsemektir.
Çözüm ise nettir: Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu m. 310, m. 351 ve m. 355 çerçevesinde hareket etmeli; ihtiyacını somutlaştırmalı, süreleri doğru hesaplamalı ve süreci usulüne uygun yürütmelidir. Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren dosyalarda, kiralananın niteliği, kira başlangıç tarihi, tapu tescil tarihi ve bildirim içeriği sonucu doğrudan etkiler.
Ev satılınca kira sözleşmesi otomatik olarak biter mi?
Doğrudan cevap: Hayır, ev satılınca kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.
Türk Borçlar Kanunu m. 310 açık biçimde, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini kabul eder. Yani satış işlemi, tek başına kiracıyı tahliye etmeye yetmez. Eski malik ile yapılmış kira sözleşmesi, kanunda öngörülen istisnalar dışında yeni malik bakımından da bağlayıcılığını sürdürür.
Bu nedenle kiracıya sadece “evi satın aldım, bir hafta içinde çıkın” demek hukuki sonuç doğurmaz. Yeni malik, önce hangi hukuki sebebe dayanacağını belirlemelidir. Eğer dayanak kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı ise, TBK m. 351 devreye girer. Eğer böyle bir ihtiyaç yoksa, sırf daha yüksek bedelle yeniden kiraya verme amacı tahliye için yeterli olmaz.
İstanbul avukat pratiğinde en çok karışan noktalardan biri de budur: satış ile tahliye hakkı aynı şey değildir. Satış, yeni malike doğrudan tahliye yetkisi vermez; yalnızca belirli şartlar varsa tahliye davası açabilme imkanı tanır.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Doğrudan cevap: Kural olarak hayır, yeni malik kiracıyı hemen çıkaramaz.
TBK m. 351 uyarınca yeni malikin tahliye isteyebilmesi için kanunun öngördüğü süre ve bildirim mekanizmasına uyması gerekir. Bu sistemin amacı, bir yandan malikin gerçek ihtiyacını korurken diğer yandan kiracının ani ve savunmasız biçimde barınma hakkını kaybetmesini önlemektir. Bu yüzden kiracının hemen tahliye edilmesi ancak karşılıklı anlaşma ile mümkün olabilir; anlaşma yoksa mahkeme yolu gerekir.
Uygulamada bazı yeni malikler, tapu devrinden sonra noterden ihtar göndermeden veya dava açmadan kiracı üzerinde baskı kuruyor. Bu yaklaşım risklidir. Kiracının anahtarı teslim etmemesi halinde zorla çıkarma, kapı kilidini değiştirme, eşyaya müdahale etme veya su-elektrik kullanımını engelleme hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir. Tahliye ancak geçerli anlaşma, icra takibi veya mahkeme kararıyla güvenli biçimde sağlanmalıdır.
Yargıtay 3. HD, 2018/347 E., 2018/3016 K. sayılı kararında da yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının, satışın yapıldığı anda değil, kanundaki usule uygun süreç işletildiğinde kullanılabileceği vurgulanmaktadır. Bu karar, satıştan sonra tahliyenin otomatik değil, şartlı bir hak olduğunu gösterir.
Yeni malik hangi şartlarda tahliye davası açabilir?
Doğrudan cevap: Yeni malik ancak gerçek, samimi ve zorunlu bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir.
TBK m. 351’e göre taşınmazı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu içindeyse tahliye isteyebilir. Buradaki kritik kelime zorunluluktur. Salt yatırım amacı, daha yüksek kira isteme düşüncesi veya soyut bir kullanım niyeti yeterli değildir.
Mahkeme, ihtiyacın gerçek olup olmadığını somut delillerle inceler. Yeni malik gerçekten kirada mı oturuyor, başka uygun taşınmazı var mı, aile büyüklüğü nedir, işyeri ihtiyacı ticari belgelerle destekleniyor mu, bunların tamamı değerlendirilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, salt “oturacağım” demek yerine kira sözleşmesi, nüfus kayıtları, sağlık durumu, işyeri faaliyet belgeleri ve adres kayıtları sunulan dosyaların daha güçlü ilerlediğini görüyoruz.
Yargıtay 3. HD, 2018/4179 E., 2018/9099 K. sayılı kararında, gerçek kişinin kendi ortağı olduğu şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemeyeceğini belirtmiştir. Bu karar önemlidir; çünkü ihtiyacın kanunda sayılan kişi çevresine ait olması gerekir. Şirket ihtiyacı ile gerçek kişi ihtiyacı birbirine karıştırıldığında dava reddedilebilir.
- İhtiyaç gerçek olmalıdır.
- İhtiyaç samimi olmalıdır.
- İhtiyaç dava tarihinde mevcut ve devam eder nitelikte olmalıdır.
- İhtiyaç, kanunda sayılan kişiler için ileri sürülmelidir.
İhtarname ve dava süreleri nasıl hesaplanır?
Doğrudan cevap: Süre hesabı yanlış yapılırsa hak kaybı olur; yeni malik için en kritik konu budur.
TBK m. 351 yeni malike iki temel yol tanır. Birinci yol, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve bu bildirime dayanarak edinmeden altı ay sonra tahliye davası açılmasıdır. İkinci yol ise, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkının sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kullanılmasıdır.
Burada en çok hata yapılan alan, bu iki yolun rastgele karıştırılmasıdır. Yargıtay 3. HD, 2017/7209 E., 2017/17902 K. sayılı kararında, yeni malikin seçimlik hakkını kullanıp TBK m. 351/1 doğrultusunda ihtar gönderdikten sonra bu iradeden dönerek diğer yolu kendi lehine kullanamayacağını vurgulamıştır. Başka bir ifadeyle, yanlış strateji seçimi sonradan kolayca düzeltilemez.
Yargıtay 3. HD, 2025/2624 E., 2025/3931 K. sayılı kararında da edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresinin kaçırılmasının davanın reddi sonucunu doğurabileceği belirtilmiştir. Bu nedenle tapudaki tescil tarihi, kiracının ihtarı ne zaman aldığı, ihtarın içeriği ve hangi hukuki yolun seçildiği birlikte değerlendirilmelidir.
Örnek vermek gerekirse, taşınmaz 10 Haziran 2026 tarihinde satın alındıysa ve TBK m. 351/1 yolu seçilecekse kiracıya yazılı bildirimin en geç 10 Temmuz 2026 tarihine kadar ulaşacak şekilde planlanması gerekir. Sonrasında altı aylık sürenin dolması beklenir. Bu teknik alan, özellikle İstanbul avukat desteğiyle yürütüldüğünde hata ihtimali ciddi biçimde azalır.
İhtiyaç iddiası nasıl ispatlanır?
Doğrudan cevap: İhtiyaç, soyut beyanla değil, belge, yaşam olgusu ve dosya bütünlüğüyle ispatlanır.
Mahkemeler ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en çok samimiyet unsuruna bakar. Yeni malik başka bir şehirden İstanbul’a taşınıyorsa iş sözleşmesi, görev yeri yazısı, çocukların okul ihtiyacı veya mevcut kira ilişkisi önemli hale gelir. Malikin zaten boş ve kullanılabilir başka bir dairesi varsa, ileri sürülen ihtiyacın zorunlu olup olmadığı sorgulanır.
Uygulamada görüyoruz ki, birden fazla konutu olan malikler için “neden özellikle bu taşınmaz” sorusu dosyanın merkezine yerleşir. Eğer kiralanan taşınmaz, ulaşım, okul, işyeri veya aile bakım yükümlülüğü bakımından objektif olarak anlamlı bir tercihi gösteriyorsa ihtiyaç daha inandırıcı kabul edilir. Buna karşılık salt kira bedelinin düşük kalması, tahliye için ihtiyaç olarak değerlendirilemez.
Yargıtay 3. HD, 2018/347 E., 2018/3016 K. sayılı karar çizgisinde, yeni malik ihtiyacının dava sürecinde devam eden, samimi ve zorunlu nitelikte olması aranır. Bu nedenle dava açmadan önce hazırlanacak delil seti, çoğu zaman dosyanın kaderini belirler.
- Adres kayıtları ve nüfus bilgileri
- Mevcut kira sözleşmesi veya oturulan evin tahliye riski
- İşyeri faaliyetine ilişkin vergi levhası, oda kaydı veya ticari belgeler
- Sağlık, bakım veya aile birliği ihtiyacını gösteren belgeler
- Tanık anlatımları ve yazılı açıklamalar
Kiracı çıkmazsa yeni malik ne yapmalıdır?
Doğrudan cevap: Kiracı çıkmıyorsa baskı kurmak değil, usulüne uygun yargısal süreci işletmek gerekir.
Kiracının tahliyeye direnmesi halinde yapılması gereken ilk iş, dosyanın hangi hukuki zeminde yürütüleceğini netleştirmektir. Eğer TBK m. 351 koşulları mevcutsa, ihtar ve dava süreleri kaçırılmadan tahliye davası açılır. Süreçte tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtarname, tebliğ evrakı ve ihtiyaç delilleri dosyaya sunulur.
Bu aşamada kiracının kira ödemeye devam etmesi, ihtiyaç davasını otomatik olarak engellemez. Ancak yeni malikin kira bedelini kabul etmesi, ihtiyacından vazgeçtiği anlamına her olayda gelmez; dosya özelinde yorumlanır. Önemli olan, davranışların dava stratejisiyle çelişmemesidir.
Yeni malik bakımından en riskli davranış, mahkeme kararı olmadan fiili tahliye yaratmaya çalışmaktır. Kapı kilidinin değiştirilmesi, ortak alan baskısı, eşyaya müdahale veya aboneliklerin kesilmesi yeni uyuşmazlıklara yol açabilir. Özellikle İstanbul’da yoğun kiracı-ev sahibi çekişmelerinde, sürecin baştan itibaren delilli ve kontrollü yürütülmesi ciddi önem taşır.
Tahliyeden sonra taşınmaz hemen başkasına kiraya verilebilir mi?
Doğrudan cevap: Kural olarak hayır; ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz üç yıl geçmeden haklı sebep yoksa başkasına kiralanamaz.
TBK m. 355, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiralanan bakımından yeniden kiralama yasağı getirir. Buna göre kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde, eski kiracı lehine en az son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat gündeme gelir.
Bu hüküm, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar. Çünkü kanun koyucu, “oturacağım” diyerek kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle yeni kiracı bulma girişimlerini engellemek istemektedir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız ihtilaflarda, tahliyeden kısa süre sonra ilan verilen dosyalar ciddi tazminat riski doğurur.
Yargıtay 3. HD, 2023/4399 E., 2024/2384 K. sayılı kararında ise önemli bir ayrım yapılmıştır: Tazminat riskinin doğumu bakımından, kiralananın boşaltılmasının nasıl gerçekleştiği dikkate alınır. Bu nedenle dosyanın tahliye yöntemi, sonradan açılabilecek tazminat davasında belirleyici olabilir.
İstanbul’da yeni malik-kiracı uyuşmazlıklarında neden erken hukuki hazırlık önemlidir?
Doğrudan cevap: Çünkü İstanbul’da kira bedelleri, taşınma maliyetleri ve dava yükü yüksek olduğu için küçük bir usul hatası büyük zarara dönüşebilir.
İstanbul’da yeni malik ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar, Anadolu’nun pek çok iline göre daha sert ekonomik sonuçlar doğurur. Kiracının yeni konut bulma maliyeti yüksektir; yeni malik bakımından da satın alınan taşınmazın kullanılamaması ciddi finansal baskı yaratır. Bu yüzden her iki taraf da çoğu zaman acele eder ve acele, çoğu dosyada hatayı büyütür.
Uygulamada görüyoruz ki, kira başlangıç tarihinin yanlış okunması, tapu tescil tarihinin dikkate alınmaması, ihtarnamede ihtiyaç sahibinin açık yazılmaması veya samimiyet delillerinin zayıf bırakılması davayı uzatır. Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren dosyalarda, daha dava açılmadan önce takvimlendirme yapılması ciddi avantaj sağlar.
Sonuç olarak, ev satıldıktan sonra kiracının tahliyesi mümkündür; ancak bunun yolu baskı değil hukuktur. Yeni malik haklı olabilir, kiracı da korunuyor olabilir. Mahkemenin aradığı şey, doğru sebep, doğru süre ve doğru ispat birleşimidir.
Sık sorulan sorular
Yeni malik ihtarname göndermeden dava açabilir mi?
Bu sorunun cevabı seçilen hukuki yola göre değişir. Eğer yeni malik TBK m. 351/1 kapsamında edinme tarihinden sonra altı ay sonunda dava açmak istiyorsa, bir ay içinde yazılı bildirim şartı büyük önem taşır. Süresinde yapılmayan veya içeriği eksik kalan bildirim, davanın reddine yol açabilir. Bu yüzden “nasıl olsa mahkemede anlatırım” yaklaşımı güvenli değildir. Dosya stratejisi, kira süresi ve tapu tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı, evi sattınız diye hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır, kiracı sırf satış gerçekleşti diye evi hemen boşaltmak zorunda değildir. TBK m. 310 gereği kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Tahliye ancak tarafların anlaşmasıyla ya da kanunda öngörülen ihtiyaç, süre ve dava şartları oluştuğunda mümkündür. Kiracının da bu süreçte keyfi davranmaması gerekir; fakat yeni malikin tek taraflı sözlü talepleri, tahliye için yeterli hukuki zemin oluşturmaz.
Yeni malik başka evi varken yine de ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Teorik olarak yalnızca başka bir taşınmazın varlığı davayı otomatik olarak bitirmez; ancak bu durum ihtiyaç iddiasını ciddi biçimde tartışmalı hale getirir. Mahkeme, mevcut diğer taşınmazın kullanım açısından uygun olup olmadığını, aile yapısını, işyeri veya okul yakınlığını ve somut zorunluluğu değerlendirir. Uygulamada, kullanılabilir ve eşdeğer başka konutun varlığı çoğu zaman malikin samimiyetini zayıflatır. Bu nedenle ihtiyaç davası açılmadan önce dosya gerçekçi biçimde analiz edilmelidir.
Yeni malik kiracıyı çıkarıp sonra evi daha yüksek bedelle kiraya verirse ne olur?
Eğer tahliye ihtiyaç nedeniyle sağlanmışsa, TBK m. 355 uyarınca üç yıllık yeniden kiralama yasağı gündeme gelir. Haklı sebep olmaksızın taşınmaz eski kiracı dışında birine kiralanırsa, eski kiracı en az son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat talep edebilir. Bu nedenle ihtiyaç iddiasıyla hareket eden maliklerin, tahliye sonrasındaki kullanım planını da hukuka uygun kurması gerekir. Aksi durumda kazanılmış görünen dava, sonradan tazminat yüküne dönüşebilir.
İstanbul’da bu tür dava ne kadar sürer?
Davanın süresi mahkemenin iş yüküne, tebligat hızına, delillerin niteliğine ve tarafların usul davranışlarına göre değişir. Özellikle İstanbul gibi yoğun yargı çevrelerinde süreç tek celsede sonuçlanmaz. İhtiyaç iddiasının ispatı, tanık dinlenmesi, belge incelemesi ve istinaf aşaması toplam süreyi uzatabilir. Bu yüzden yeni maliklerin “tapuyu aldım, kısa sürede çıkarırım” varsayımı çoğu zaman gerçekçi değildir. En doğru yaklaşım, süreleri kaçırmadan dosyayı baştan sağlam kurmaktır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.