Apartman ve site yaşamında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri, ortak alanların bir kişi tarafından fiilen sahiplenilmesidir. Koridora dolap koyulması, sığınak ya da çatı bölümünün depo gibi kullanılması, bahçenin bir kısmının çevrilmesi, otoparkta ortak alanın zincirle kapatılması veya merdiven boşluğunun özel eşya alanına dönüştürülmesi uygulamada çok sık görülür. İlk anda küçük bir komşuluk sorunu gibi görünen bu mesele, zamanla kat malikleri arasında ciddi bir mülkiyet ve kullanım hakkı ihtilafına dönüşür.
Problem şudur: Ortak alanı işgal eden kişi çoğu zaman “Kimseye zarar vermiyorum”, “Yıllardır böyle kullanıyorum” ya da “Ben de aidat ödüyorum” diyerek bu kullanımı meşru göstermeye çalışır. Agitation kısmı tam burada başlar. Çünkü ortak alan işgali yalnızca estetik veya huzur problemi yaratmaz; yangın güvenliğini, erişimi, tahliye yollarını, diğer maliklerin kullanım hakkını ve bazen de bağımsız bölümlerin ekonomik değerini etkiler. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, özellikle İstanbul gibi yoğun apartmanlaşmanın bulunduğu yerlerde, koridor, çatı arası, sığınak, otopark ve bina girişi kaynaklı uyuşmazlıkların hızla sertleştiğini görüyoruz.
Çözüm ise duygusal tartışma değil, hukuki çerçevenin doğru kurulmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerlerin niteliğini, kullanım sınırlarını ve hakimin müdahalesi yolunu açık biçimde düzenler. Ayrıca kiracı ortak alanı işgal ediyorsa sadece kiracının değil, bazı durumlarda bağımsız bölüm malikinin de süreçten etkilenmesi mümkündür. Bu yazıda ortak alan işgalinin ne olduğunu, hangi alanların ortak yer sayıldığını, ihtar ve delil sürecini, dava seçeneklerini ve İstanbul uygulamasında dikkat edilmesi gereken noktaları adım adım açıklıyorum.
Ortak alan işgali nedir? Doğrudan cevap: Herkesin kullanımına ayrılmış yerin tek kişinin fiili hakimiyetine alınmasıdır.
Ortak alan işgali; apartman veya site içinde tüm kat maliklerinin ya da bağımsız bölüm kullanıcılarının ortak yararlanmasına bırakılmış bir yerin, bir malik veya kiracı tarafından kendi özel kullanımına tahsis edilmesi anlamına gelir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 16 uyarınca kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Aynı hükme göre ortak yerlerden yararlanma hakkı da vardır; ancak bu hak tek başına sahiplenme yetkisi vermez.
Bu nedenle koridora ayakkabılık koymak, yangın merdivenine eşya yığmak, bina girişinde belirli bir alanı kilitlemek, ortak bahçeye sabit masa veya sundurma yapmak, ortak otopark alanını zincirle kapatmak ya da çatı bölümünü depo gibi kullanmak çoğu durumda hukuki sorun yaratır. Uygulamada görüyoruz ki, taraflar çoğu zaman “kullanım” ile “işgal” farkını karıştırır. Kısa süreli, düzen bozmayacak ortak kullanım başka; diğer maliklerin hakkını fiilen ortadan kaldıran özel tahsis bambaşkadır.
Yargıtay 18. HD., 2013/18679 E., 2014/3477 K. sayılı kararında, kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma haklarının arsa payı ile bağlantılı olduğunu ve kiracıların da kira ilişkisi nedeniyle ortak yerlerden yararlanabileceğini vurgulamıştır. Ancak bu yararlanma, ortak alanı özel mülke çevirme serbestisi anlamına gelmez.
Hangi yerler ortak alan sayılır? Doğrudan cevap: Kanun ve projede ortak kullanım için ayrılan yerler ortak alandır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerlerin başlıca örneklerini sayar. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatı, bacalar, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı dairesi, sığınak, kalorifer dairesi, su deposu, genel kömürlük, bahçe, otoparkın ortak bölümleri ve benzeri alanlar kural olarak ortak yer niteliğindedir. Ayrıca mimari projede, yönetim planında veya fiili kullanım düzeninde ortak kullanıma ayrılan başka bölümler de ortak alan kabul edilebilir.
Burada kritik nokta şudur: Tapuda bağımsız bölüme tahsis edilmiş bir eklenti ile ortak alan aynı şey değildir. Örneğin bazı depo, kömürlük veya otopark yerleri belirli bağımsız bölümlere eklenti olarak bağlanmış olabilir. Buna karşılık projede ortak görünen bir alan, sadece fiilen uzun süredir tek kişi tarafından kullanılıyor diye özel mülk haline gelmez. Uygulamada bu ayrım çoğu zaman bilirkişi incelemesi, mimari proje, kat mülkiyeti planı ve yönetim planı üzerinden yapılır.
İstanbul uygulamasında özellikle eski binalarda çatı arası, teras önü, bodrum depo bölümü ve giriş holünde bu tartışma sık yaşanır. Bu nedenle sadece komşu beyanına göre değil, belediye onaylı proje ve tapu kayıtları üzerinden değerlendirme yapılması çok önemlidir.
Kiracı ortak alanı işgal ederse ne olur? Doğrudan cevap: Kiracıya karşı müdahalenin önlenmesi istenebilir, malik de süreçten etkilenebilir.
Ortak alanı işgal eden kişi çoğu zaman malik değil, kiracı da olabilir. Bu durumda “kiracı olduğu için bir şey yapılamaz” düşüncesi yanlıştır. Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve taşınmazda oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının ortak alanı sürekli işgal etmesi, apartman düzenini bozması veya diğer maliklerin kullanım hakkını engellemesi, hem kat mülkiyeti hukuku hem de kira ilişkisi bakımından sonuç doğurabilir.
Eğer işgal doğrudan kiracının fiilinden kaynaklanıyorsa, müdahalenin önlenmesi talebi kiracıya yöneltilebilir. Ancak işgal bağımsız bölümün kullanımından doğduğu için malik de çoğu dosyada taraf haline gelir ya da en azından sürecin muhatabı olur. Yargıtay 20. HD., 2017/3056 E., 2017/7129 K. sayılı kararında, ortak alanlara yönelik müdahalenin men’ine ilişkin davalarda müdahalede bulunan malik ve kullanıcıların tespit edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu yaklaşım, davanın doğru kişilere yöneltilmesinin önemini gösterir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, yalnızca kiracıya sözlü uyarı yapılması ve malik tarafının tamamen dışarıda bırakılmasıdır. Oysa malik bilgilendirilmeden yürütülen süreç, ileride tahliye ya da kullanımın kaldırılması aşamasında ispat sorunları yaratabilir. İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteği ile noter ihtarı, yönetim yazışması ve delil tespiti birlikte planlandığında dosya daha güçlü hale gelir.
Ortak alan işgali halinde ilk adım ne olmalı? Doğrudan cevap: Delil toplanmalı, yönetim ve ihtar süreci yazılı yürütülmelidir.
Ortak alan işgali fark edildiğinde ilk yapılması gereken şey tartışmayı büyütmek değil, delili sağlam toplamaktır. Fotoğraf, video, tarihli mesaj, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, belediye onaylı proje, güvenlik kamera kayıtları ve tanık bilgileri önemlidir. Özellikle işgalin ne kadar süredir devam ettiği, alanın hangi şekilde kapatıldığı ve diğer maliklerin kullanımını nasıl etkilediği açıkça ortaya konulmalıdır.
Ardından apartman yönetimi veya kat malikleri tarafından yazılı ihtar süreci başlatılabilir. Noter ihtarı her dosyada zorunlu değildir; ancak sonradan “bana hiç bildirilmedi” savunmasını zayıflatır. Yazıda ortak alanın hangi bölümünün işgal edildiği, hangi eşyaların kaldırılmasının istendiği, hangi proje veya yönetim planı kuralının ihlal edildiği ve makul süre içinde eski hale getirme talebi açıkça belirtilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda hakimin müdahalesi yolunu düzenler. Bu nedenle yönetim sürecinde çözüm olmazsa sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebi gündeme gelir. Uygulamada görüyoruz ki, yazılı süreç kurulmadan doğrudan sözlü tartışma ile ilerleyen dosyalar hem komşuluk ilişkisini bozuyor hem de mahkemede ispat gücünü azaltıyor.
Dava açılırsa hangi talepler ileri sürülür? Doğrudan cevap: Müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve gerekiyorsa masraf talep edilir.
Ortak alan işgali giderilmezse, sulh hukuk mahkemesinde davaya gidilmesi mümkündür. Davada genellikle üç ana talep öne çıkar: ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesi, işgalin kaldırılması ve alanın eski hale getirilmesi. Eğer ortak yere sabit imalat yapılmışsa, bu yapının sökülmesi de istenebilir. Bazı durumlarda yapılan harcama veya zarar kalemine göre ek talepler de gündeme gelebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 özellikle önemlidir. Bu hükme göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yani koridora dolap sabitlemek, ortak bahçeye kalıcı pergola yapmak, çatı ortak bölümünü kapatmak veya sahanlığa demir kapı çekmek çoğu durumda diğer kat maliklerinin yazılı rızası olmadan hukuka uygun hale gelmez.
Hukuk Genel Kurulu, 2017/1996 E., 2022/5 K. sayılı kararında da ortak alanda yapılan değişiklikler bakımından gerekli rıza ve incelemenin önemini ortaya koyan bir yaklaşım sergilemiştir. Uygulamada mahkeme çoğu kez bilirkişi incelemesi yaptırır; projenin, yönetim planının ve fiili müdahalenin karşılaştırılması istenir. Bu yüzden dava dilekçesinin teknik kurulması çok önemlidir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, her ortak alan uyuşmazlığının aynı hukuki çözümle ilerlememesidir. Bazen yalnızca eşyanın kaldırılması yeterliyken, bazen mimari projeye aykırı kalıcı imalatın yıkımı gerekir. Bazen de kat malikleri kurulu kararının ayrıca tartışılması gerekebilir.
Kat malikleri kurulu kararı yeterli olur mu? Doğrudan cevap: Her zaman değil; bazı değişiklikler için tüm maliklerin yazılı rızası gerekir.
Birçok apartmanda yönetim veya çoğunluk kararı ile ortak alanda değişiklik yapılabileceği sanılır. Oysa bu her zaman doğru değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 kapsamında ortak yerde inşaat, tesis veya değişiklik niteliğindeki müdahalelerde çoğu olayda tüm kat maliklerinin yazılı rızası aranır. Sadece olağan kullanım düzenlemesi ile kalıcı fiziki müdahale aynı kefeye konulmaz.
Örneğin ortak alanda güvenlik amacıyla belirli geçici düzenlemeler ile bir kişinin kendine özel depo alanı oluşturması arasında ciddi fark vardır. Aynı şekilde kat malikleri kurulunda oyçokluğu ile alınan her karar, ortak alanı bir malike fiilen tahsis etmeye yetmeyebilir. Uygulamada görüyoruz ki, özellikle otopark, bahçe köşesi, bina girişi ve çatı arası gibi yerlerde “çoğunluk karar verdi” savunması sık ileri sürülür; fakat bu savunma her dosyada hukuka uygun kabul edilmez.
Bu nedenle yönetim kararının dayanağı, toplantı ve karar yeter sayısı, müdahalenin niteliği, alanın projedeki durumu ve tüm maliklerin yazılı muvafakati tek tek incelenmelidir. İstanbul avukat desteği, bu ayrımın en başta doğru kurulması açısından önem taşır.
İstanbul’da ortak alan uyuşmazlıklarında hangi deliller daha önemlidir? Doğrudan cevap: Proje, yönetim planı ve fiili kullanımın belgelenmesi belirleyicidir.
İstanbul gibi eski ve yoğun yapı stokuna sahip şehirlerde ortak alan uyuşmazlıklarında en belirleyici delil, taşınmazın resmi mimari projesidir. Çünkü taraflar çoğu zaman “burası yıllardır böyle” ya da “müteahhit bana burayı bıraktı” şeklinde savunma yapar. Ancak projede ortak görünen bir bölüm, tek başına fiili kullanım ile özel mülk niteliği kazanmaz. Bu nedenle belediye arşivinden proje temini çoğu dosyada kilit adımdır.
Bunun yanında yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri, tapu kaydı, eklenti listesi, fotoğraf ve video kayıtları, apartman içi yazışmalar ve tanık anlatımları önemlidir. Eğer yangın merdiveni, sığınak veya tahliye koridoru gibi güvenlik boyutu olan bir ortak alan söz konusuysa, itfaiye veya belediye denetim boyutu da ayrıca değerlendirilebilir. Uygulamada görüyoruz ki, teknik delil ne kadar net olursa mahkemenin müdahalenin niteliğini belirlemesi o kadar kolay olur.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir diğer konu da şudur: Taraflar dava açmadan önce delili profesyonel şekilde toplamıyor. Oysa zaman içinde eşya kaldırılabiliyor, alan boşaltılabiliyor veya işgal şekli değiştirilebiliyor. Bu yüzden gecikmeden belgelemek önemlidir.
Ortak alan işgalinde arabuluculuk veya uzlaşma mümkün mü? Doğrudan cevap: Evet, ancak hukuki pozisyon net kurulmadan yapılan uzlaşma kalıcı çözüm üretmeyebilir.
Her ortak alan uyuşmazlığı doğrudan mahkemeye taşınmak zorunda değildir. Taraflar yönetim aracılığıyla, yazılı mutabakatla veya avukatlar üzerinden yürütülen görüşmelerle çözüm sağlayabilir. Özellikle işgalin yeni başladığı, kalıcı yapı yapılmadığı ve tarafların iletişim kurabildiği durumlarda uzlaşma daha hızlı sonuç verebilir.
Buna rağmen uzlaşmanın sağlam olabilmesi için hangi alanın ortak yer olduğu, hangi kullanımın hukuka aykırı sayıldığı ve hangi tarihe kadar eski hale getirmenin beklendiği açık biçimde belirlenmelidir. Aksi halde sözlü anlaşmalar kısa süre sonra yeniden uyuşmazlığa dönüşebilir. Özellikle İstanbul sitelerinde otopark, bahçe ve depo alanları konusunda geçici çözümler kalıcı sorun doğurabiliyor.
Bu nedenle çözüm yolu ne olursa olsun, önce hukuki durumun netleştirilmesi gerekir. Yazılı protokol, fotoğraflı teslim tutanağı veya yönetim kararı ile desteklenmeyen mutabakatlar ileride ispat sorunu yaratabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı koridora ayakkabılık koyarsa hemen dava açmak gerekir mi?
Her olayda ilk adım dava değildir. Önce işgalin sürekli olup olmadığı, diğer maliklerin kullanımını gerçekten engelleyip engellemediği ve yangın ya da güvenlik riski yaratıp yaratmadığı değerlendirilmelidir. Küçük görünen bazı eşyalar bile ortak alanı daraltabilir. Sağlıklı yol, fotoğraf ve yazılı bildirimle başlayıp sonuç alınamazsa dava seçeneğini değerlendirmektir.
Ortak bahçeyi sadece zemin kattaki malik kullanabilir mi?
Bu sorunun cevabı tapu, proje, yönetim planı ve eklenti durumuna göre değişir. Bahçe belirli bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmemişse kural olarak ortak alandır ve tek kişi tarafından sahiplenilemez. Fiilen yıllardır kullanılıyor olması tek başına hak doğurmaz. Özellikle İstanbul’da bahçe kullanımına ilişkin fiili kabullerin hukuken geçerli sanılması çok yaygındır.
Kat malikleri kurulu çoğunlukla karar alırsa ortak alan kapatılabilir mi?
Hayır, her durumda yeterli olmayabilir. Ortak alanda yapılan işlemin niteliğine göre yalnızca çoğunluk kararı değil, tüm kat maliklerinin yazılı rızası gerekebilir. Özellikle kalıcı inşaat, kapatma, depo oluşturma, çatıya ekleme veya sahanlığı özel alana çevirme gibi müdahalelerde sadece oyçokluğu savunması çoğu zaman yeterli olmaz. Bu nedenle kararın içeriği hukuken ayrıca denetlenmelidir.
Otoparkta bir yerin zincirle kapatılması ortak alan işgali sayılır mı?
Eğer ilgili yer belirli bağımsız bölüme özgülenmiş bir eklenti değilse ve ortak kullanım alanı içinde kalıyorsa, zincir çekilmesi veya sabit engel konulması ortak alan işgali sayılabilir. Bu durum diğer maliklerin kullanım hakkını sınırlar. Özellikle projede numaralandırılmamış veya ortak düzenlemeye bırakılmış alanlarda tek taraflı sahiplenme ciddi uyuşmazlık yaratır ve müdahalenin önlenmesi davasına konu olabilir.
Ortak alan işgali için hangi mahkemeye başvurulur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan ortak alan uyuşmazlıklarında çoğu kez sulh hukuk mahkemesi görevli olur. Ancak davanın niteliği, ileri sürülen talepler ve eşlik eden başka uyuşmazlıklar görev değerlendirmesini etkileyebilir. Bu nedenle doğrudan dava açmadan önce somut olayın uzmanlıkla incelenmesi önemlidir. Yanlış mahkemede açılan dava zaman kaybına ve masraf artışına yol açabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.