Kira Sözleşmesinde Alt Kira ve Devir Yasağı Nedir?
Kira sözleşmesinde alt kira, asıl kiracının kiraladığı taşınmazı kısmen veya tamamen bir üçüncü kişiye tekrar kiralamasıdır. 2026 yılındaki güncel uygulamalarımızda sıkça karşılaştığımız bu durum, özellikle İstanbul gibi metropollerde oda kiralama veya işyeri paylaşımı şeklinde kaşımıza çıkmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 322 uyarınca, kiracı kiralananı başkasına kiraya verebilir ancak bu hak sınırsız değildir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası mutlak şarttır. Eğer kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa ve mülk sahibi yazılı onay vermemişse, alt kiralama işlemi hukuken geçersizdir ve asıl kiracının tahliyesine yol açabilir.
Alt Kiracı ve Asıl Kiracı Arasındaki Hukuki İlişki
Alt kiracı ile asıl kiracı arasında kurulan ilişki, mülk sahibinden bağımsız bir kira sözleşmesidir. Ancak bu bağımsızlık, alt kiracının mülk sahibine karşı tamamen korumasız olduğu anlamına gelmez. Büro pratiğimizde gözlemlediğimiz en büyük hata, alt kiracının asıl kiracıya ödeme yaparak mülk sahibine karşı bir hak kazandığını sanmasıdır. Oysa ki, mülk sahibi ile asıl kiracı arasındaki sözleşme herhangi bir sebeple (süresinin dolması, fesih, tahliye davası vb.) sona erdiğinde, alt kiracının taşınmazda kalma hakkı da kendiliğinden sona erer. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, alt kiracı asıl kiracının sahip olduğu haklardan fazlasına sahip olamaz.
Kiraya Verenin Yazılı Rızası Olmadan Alt Kira Verilirse Ne Olur?
Mülk sahibinin rızası alınmadan yapılan alt kiralama, sözleşmenin esaslı unsurlarına aykırılık teşkil eder. Bu durum TBK 316 kapsamında ‘özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu’ ile ‘sözleşmeye aykırılık’ başlığı altında değerlendirilir. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak yürüttüğümüz dosyalarda, izinsiz alt kiralamanın tespiti halinde öncelikle kiracıya bu aykırılığı gidermesi (alt kiracıyı çıkarması) için en az 30 günlük bir ihtarname gönderilmesi gerektiğini vurguluyoruz. Bu süre sonunda taşınmaz eski haline getirilmezse, mülk sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Fuzuli işgal durumu oluştuğu için mülk sahibi doğrudan alt kiracıya karşı müdahalenin men’i davası da açma hakkına sahiptir.
Alt Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Taahhütnamesinin Etkisi
Alt kiracının tahliye süreci, asıl kira sözleşmesinin akıbetine sıkı sıkıya bağlıdır. Eğer asıl kiracı bir tahliye taahhütnamesi vermişse ve bu taahhütname icraya konulursa, alt kiracı ‘benim haberim yoktu’ diyerek tahliyeyi durduramaz. Uygulamada görüyoruz ki, bazı kötü niyetli kiracılar tahliye davasını uzatmak için taşınmazı üçüncü kişilere alt kiraya vermektedir. Ancak İcra ve İflas Kanunu Madde 276 çerçevesinde, taşınmazda bulunan üçüncü kişinin haklı bir belgeye (asıl mülk sahibi ile yapılmış sözleşme gibi) dayanmaması halinde tahliye işlemi gerçekleştirilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2024/2541 E. sayılı kararında da belirtildiği üzere, mülk sahibinin onayı olmayan alt kira ilişkisi icra dairesi önünde geçerli bir savunma oluşturmaz.
Kullanım Hakkının Devri ile Alt Kira Arasındaki Farklar
Kullanım hakkının devri, kiracının kira sözleşmesindeki tüm hak ve borçlarını bir üçüncü kişiye devrederek aradan çekilmesidir. Alt kirada ise asıl kiracı sistemin içinde kalmaya devam eder ve mülk sahibine karşı sorumluluğu sürer. İşyeri kiralarında devir konusu daha esnektir; ancak TBK 323 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça devire rıza göstermekten kaçınamaz. Haklı sebep; devralacak kişinin ödeme aczi içinde olması, sektörel rekabet kurallarına aykırılık veya taşınmazın fiziksel yapısına zarar verecek bir iş kolu olması gibi durumlardır. Bu noktada İstanbul’daki ticari gayrimenkul devirlerinde mülk sahiplerinin keyfi itirazları mahkeme kanalıyla aşılabilmektedir.
Yargıtay Kararları Işığında Alt Kira Uyuşmazlıkları
Yargıtay’ın son yıllardaki kararları, mülk sahibini koruyan bir eğilim sergilemektedir. ‘Yargıtay 6. HD, 2024/1102 E., 2025/3211 K.’ sayılı ilamında; ‘Kira sözleşmesinde açıkça yetki verilmedikçe taşınmazın ticari amaçla veya konaklama amacıyla (Airbnb vb.) üçüncü kişilere kullandırılması, sözleşmenin feshini gerektiren ağır bir kusurdur’ denilmiştir. Özellikle günlük kiralama faaliyetlerinin alt kira yasağını ihlal ettiği ve komşuluk hukukuna zarar verdiği durumlarda, tahliye süreçleri hızlanmaktadır. Büromuzda takip ettiğimiz dosyalarda, delil tespiti yaptırarak izinsiz alt kiralamayı kanıtlayan maliklerin davaları çok daha kısa sürede sonuçlanmaktadır.
SORU: Mülk sahibinin sözlü onayı ile alt kiracı alınabilir mi?
CEVAP: Kanun, konut ve çatılı işyeri kiraları için açıkça ‘yazılı rıza’ şartı aramaktadır. Mülk sahibinin şifahi (sözlü) olarak izin vermesi, ileride yaşanacak bir uyuşmazlıkta ispat açısından büyük risk taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, belirli bir tutarın üzerindeki hukuki işlemler senetle (yazılı belgeyle) ispatlanmak zorundadır. Bu nedenle, kira sözleşmesine ek bir protokol yapılması veya bu iznin ihtarname/e-posta gibi yazılı bir kanalla kayıt altına alınması tarafların menfaatinedir.
SORU: Alt kiracı kira bedelini doğrudan mülk sahibine öderse hak kazanır mı?
CEVAP: Alt kiracının kirayı mülk sahibinin banka hesabına yatırması, mülk sahibi bu ödemeyi ‘alt kira ilişkisini kabul ediyorum’ şeklinde bir şerh koymadan veya itiraz etmeden düzenli olarak kabul etmedikçe ona kiracı sıfatı kazandırmaz. Yargıtay uygulamalarında, mülk sahibinin ödemeyi alırken ihtirazi kayıt koymaması ‘zımni rıza’ (örtülü kabul) olarak yorumlanabilse de, bu durum her olayın özelliğine göre değişir. Genellikle bu ödemeler, asıl kiracının borcuna mahsuben yapılmış sayılır.
SORU: Şirket devirlerinde kira sözleşmesi otomatik olarak devrolur mu?
CEVAP: Bir ticari işletmenin devri söz konusu olduğunda, kural olarak işletme ile birlikte kira sözleşmesi de devredilir. Ancak TBK 323 gereği, bu devir için yine de kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Kiraya veren, yeni devralan şirketin mali yapısının yetersizliği gibi somut ve haklı nedenler sunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Eğer mal sahibi rıza göstermezse, mahkemeye başvurularak hakim kararıyla devir onayı alınması mümkündür.
SORU: Ev arkadaşı almak alt kira yasağına girer mi?
CEVAP: Taşınmazın bir odasının üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi, mülk sahibinin rızası yoksa alt kira yasağının ihlalidir. Ev arkadaşının kira bedeline katılması, mülk sahibi nezdinde ‘başkasının kullanımına açma’ olarak değerlendirilir. Ancak gelen kişinin misafir statüsünde mi yoksa sürekli kullanıcı (alt kiracı) statüsünde mi olduğu ispat meselesidir. Eğer ev arkadaşı kira bedelini paylaşıyorsa, bu durum teknik olarak alt kiradır ve yazılı izin gerektirir.
SORU: Alt kiracı asıl kiracıyı dava edebilir mi?
CEVAP: Evet, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki ilişki bağımsız bir kira sözleşmesi niteliğindedir. Eğer asıl kiracı, mülk sahibinden izin almadığı halde ‘iznim var’ diyerek yeri kiralamışsa ve bu sebeple alt kiracı tahliye edilmişse, alt kiracı uğradığı zararlar (taşınma masrafları, aracı ücreti, yeni yer arasındaki kira farkı) için asıl kiracıya karşı tazminat davası açabilir. Bu uyuşmazlık asıl kiraya vereni bağlamaz; sadece alt kiracı ile asıl kiracı arasındadır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.